N° RG 24/01372

N° Portalis DBVM-V-B7I-MGPD

C5

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Nicolas WIERZBINSKI

M^e Priscillia BOTREL

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE CIVILE SECTION A

ARRÊT DU MARDI 04 NOVEMBRE 2025

Appel d’un jugement (N° R.G. 20/00279)

rendu par le tribunal judiciaire de Gap

en date du 18 mars 2024

suivant déclaration d’appel du 03 avril 2024

APPELANTS :

Mme [T] [N] veuve [X]

née le 03 Janvier 1940 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 1]

M. [K] [X]

né le 23 Mars 1961 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 1]

Mme [E] [X]

née le 28 Octobre 1965 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentés et plaidant par M^e Nicolas WIERZBINSKI, avocat au barreau de HAUTES-ALPES

INTIMÉ :

M. [L] [H]

né le 01 Mars 1960 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Localité 2]

représenté par M^e Priscillia BOTREL, avocat au barreau de HAUTES-ALPES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, président de chambre,

M^me Raphaële Faivre, conseiller,

M. Jean – Yves Pourret, conseiller

Assistés lors des débats de M^me Anne Burel, greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 septembre 2025, M. Pourret a été entendu en son rapport.

Maître Nicolas WIERZBINSKI a été entendu en ses observations.

Et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu.

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 27 octobre 2011, M. [Y] [X] et Mme [T] [X] ont conclu avec M. [L] [H] une promesse de vente portant sur des parcelles situées à [Localité 10] cadastrées section AO n° [Cadastre 4] et [Cadastre 6], moyennant un prix de 150 000 €, sous la condition suspensive de la régularisation concomitante d’une vente par acte authentique de parcelles situées dans les environs par les consorts [B] à M. [H] au plus tard le 30 juin 2012 pour lequel un compromis de vente a été régularisé en date du 21 mai 2011.

Par acte authentique du 6 juin 2012, M. [Y] [X] et Mme [T] [X] ont fait donation de la parcelle cadastrée section AO n°[Cadastre 4] à M. [K] [X] et Mme [E] [X], leurs enfants, à concurrence de la moitié chacun.

Un procès-verbal de carence a été établi le 30 octobre 2012, la réitération de la vente par acte authentique n’ayant pas eu lieu, en l’absence de M. [H].

[Y] [X] est décédé le 12 septembre 2018.

Les consorts [B] ayant diligenté une action aux fins d’obtenir la vente forcée à l’encontre de M. [H], par arrêt du 19 mars 2019 la cour d’appel d’Aix-en-Provence a notamment :

condamné sous astreinte M. [H] à signer chez le notaire un acte authentique au profit des consorts [B] en consignant préalablement la somme de 800 000 € entre les mains du notaire,

condamné M. [H] à payer aux consorts [B] la somme de 43 897,15 €.

Ledit acte authentique a été signé par les consorts [B] et M. [H] le 29 mai 2019.

Par mise en demeure notifiée le 10 septembre 2019, les consorts [X] ont demandé à M. [H] de réitérer par acte authentique la vente telle que prévue dans le compromis du 27 octobre 2011.

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2020, Mme [T] [N] épouse [X], [K] [X] et [E] [X] ont fait assigner M. [L] [H] devant le tribunal judiciaire de Gap aux fins de lui voir ordonner de réitérer la vente telle que promise dans l’acte du 27 octobre 2011.

Par jugement du 18 mars 2024, le tribunal judiciaire de Gap a :

déclaré recevable l’action de Mme [T] [X], M. [K] [X] et Mme [E] [X] ;

débouté Mme [T] [X], M. [K] [X] et Mme [E] [X] de l’intégralité de leurs demandes ;

rejeté les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum Mme [T] [X], M. [K] [X] et Mme [E] [X] aux dépens de l’instance.

Par déclaration en date du 3 avril 2024, Mme [T] [X], M. [K] [X] et Mme [E] [X] ont interjeté appel dudit jugement.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 3 juillet 2024, Mme [T] [X], M. [K] [X] et Mme [E] [X] demandent à la cour de :

juger recevable et bien fondé leur appel,

réformer le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de l’intégralité de leurs demandes et en ce qu’il les a condamnés aux dépens,

juger que les conditions prévues à l’acte du 27 octobre 2011 sont accomplies et que la vente est parfaite entre les parties,

dire que M. [H] sera tenu de signer les actes de vente des parcelles section AO n° [Cadastre 4] propriété de M. [K] [X] et de Mme [E] [X] et de la parcelle section AO n° [Cadastre 6] propriété de Mme [T] [X], toutes deux [Adresse 12] à [Localité 10], sous un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir, et passé ce délai sous peine d’une astreinte définitive de 1 000 € par jour de retard, avec paiement en contrepartie par M. [H] du prix de vente prévu au compromis, à savoir la somme de 150 000 €, outre intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 4 septembre 2019 et à défaut à compter de l’assignation introductive d’instance du 25 mars 2020 et avec capitalisation annuelle des intérêts, le prix de vente et les intérêts devant être consignés entre les mains du notaire chargé de la vente préalablement à la signature des actes,

dire que la signature des actes se fera en l’étude du notaire qu’ils choisiront,

condamner M. [H] à leur payer le prix de vente prévu au compromis, à savoir la somme de 150 000 €, outre intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 4 septembre 2019 et à défaut à compter de l’assignation introductive d’instance du 25 mars 2020 et avec capitalisation annuelle des intérêts, ce prix de vente et les intérêts devant être consignés entre les mains du notaire chargé de la vente préalablement à la signature des actes,

en outre et passé un délai de 6 mois à compter de la signification du présent arrêt et à défaut de consignation et de ratification par M. [H] de l’acte de vente,

dire qu’ils seront autorisés à procéder à la publication du présent arrêt valant vente au fichier immobilier, les frais de publicité restant inclus dans les dépens de la présente instance, avec condamnation dans cette même hypothèse de M. [H] à leur payer la somme de 150 000 € outre intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 4 septembre 2019 et à défaut à compter de l’assignation introductive d’instance du 25 mars 2020 et avec capitalisation annuelle des intérêts,

condamner M. [H] à leur rembourser les taxes foncières afférents aux biens concernés par le compromis de vente, à compter de celles dues depuis l’année 2012, sur présentation de justificatifs entre les mains du notaire en charge de la vente, outre intérêts de droit à compter du présent arrêt avec capitalisation annuelle des intérêts,

condamner M. [H] à leur payer la somme de 15 000 € au titre de la clause pénale prévue au compromis,

condamner M. [H] au paiement de la somme de 5 000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre celle de 6 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner M. [H] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Ils font valoir que :

si le compromis contenait une condition suspensive de réitération d’une vente au plus tard le 30 juin 2012 par M. [H], il ressort de l’arrêt de la cour d’appel d’Aix en Provence du 19 mars 2019 que l’absence de signature de la réitération de la vente résulte uniquement du comportement de ce dernier ;

la condition est réputée accomplie dès lors que c’est M. [H] qui en a empêché l’accomplissement ;

M. [H] ne peut se prévaloir de sa propre turpitude ;

les obligations nées du compromis de vente [H] [X] ont nécessairement été suspendues jusqu’au sort définitif devant être donné à la procédure engagée par les consorts [B] à l’encontre de M. [H] ;

le délai d’un mois prévu par le compromis stipulant que si une partie refuse de signer l’acte de vente, l’autre pourra saisir le tribunal afin de faire constater la vente est un délai au-delà duquel, il peut y avoir une action ; à tout le moins, ce délai n’est pas assorti d’une sanction en cas de non-respect ;

seul le vendeur pouvait renoncer à poursuivre la vente ;

le montant prévu par la clause pénale est dû dès lors que les parties ont convenu qu’il peut être réclamé outre l’exécution forcée.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 1er octobre 2024, M. [H] demande à la cour de :

confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 18 mars 2024 par le tribunal judiciaire de Gap ;

débouter les consorts [X] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions ;

condamner les consorts [X] à lui payer la somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de la présente instance.

Il expose que :

aux termes du compromis, la réitération ne pouvait intervenir qu’au plus tard le 30 juin 2012 et les parties ne pouvaient saisir une juridiction en vente forcée que dans le délai d’un mois ;

la clause prévoyant la prolongation de ce délai n’envisage pas l’hypothèse d’une procédure ayant pour objet le compromis visé dans la condition ;

la prolongation ne pouvait en toute hypothèse excéder le 30 juin 2012 ;

la suspension invoquée du délai le temps de la procédure diligentée par les consorts [B] n’est pas fondée juridiquement ;

les consorts [X] n’ont accompli aucune diligence entre octobre 2011 et septembre 2019 et ne se sont jamais prévalus d’une quelconque suspension du délai ;

ce faisant, les consorts [X] ont renoncé de manière non équivoque aux termes du compromis ;

la vente n’est pas intervenue aux termes de l’arrêt du 19 mars 2019 mais d’un acte authentique du 28 mai 2019.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il convient au visa de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter aux conclusions des parties susvisées.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 2 septembre 2025.

Par note en délibéré autorisée par la cour et notifiée électroniquement le 19 septembre 2025, les consorts [X] justifient que la parcelle cadastrée section AO n°[Cadastre 4] demeure la propriété indivise de M. [K] [X] et Mme [E] [X] ensuite de la donation intervenue le 6 juin 2012 et qu’ensuite du décès d'[Y] [X], Mme [T] [N] veuve [X] est propriétaire à titre exclusif de la parcelle cadastrée section AO n°[Cadastre 6] alors qu’il s’agissait d’un bien commun et qu’un jugement du tribunal judiciaire de Gap du 30 juin 1994 avait homologué leur changement de régime matrimonial au profit de celui de la communauté universelle.

MOTIFS

Sur la condition suspensive

Aux termes de l’article 1178 du code civil dans sa version applicable à la cause, la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, le compromis de vente du 27 octobre 2011 stipule que le contrat « est consenti sous la condition suspensive de régularisation concomitante de la vente par acte authentique entre les consorts [B] et M. [H], acquéreur aux présentes au profit de toute personne physique ou morale qui lui serait substituée, au plus tard le 30 juin 2012 pour lequel un compromis de vente a été régularisé en date du 21 mai 2011 ».

Or, il ressort d’une part du procès-verbal de carence du 30 octobre 2012 que M. [H], pourtant préalablement destinataire d’une sommation d’assister lui ayant été délivrée le 23 octobre 2012 par remise d’une copie de l’acte à l’étude, ne s’est pas présenté en l’étude de Me [I] notaire à Gap, et d’autre part, de l’arrêt de la cour d’appel d’Aix en Provence du 19 mars 2019 qu’il n’y a pas eu à la date du 30 juin 2012 de réitération de la vente par acte authentique entre les consorts [B] et M. [H] en exécution d’un compromis de vente régularisé le 21 mai 2011.

Plus avant, par arrêt du 19 mars 2019 la cour d’appel d’Aix-en-Provence a déclaré parfaite la vente entre les consorts [B] et M. [H] en exécution du compromis de vente régularisé le 21 mai 2011 après avoir écarté les motifs invoqués par M. [H] pour justifier l’absence de réalisation de la vente, à savoir la non obtention d’un permis de construire portant sur le bâtiment existant valant changement de destination et l’existence d’un droit de passage dont il n’aurait pas été informé. La réitération de la vente est ensuite intervenue par acte authentique du 28 mai 2019.

Il s’en infère que la cour d’appel d’Aix-en-Provence a imputé à M. [H] l’absence de réitération de la vente par acte authentique au plus tard le 30 juin 2012.

Par voie de conséquence, il y a lieu de retenir que M. [H] a empêché l’accomplissement de la condition stipulée dans l’acte du 27 octobre 2011 dans le délai prévu par les parties qui expirait le 30 juin 2012 et que par conséquent la condition est réputée accomplie.

Au surplus, les parties avaient convenu dans le compromis qu'« il est précisé que les conditions suspensives devront être levées dans le délai de réalisation des présentes sauf à tenir compte de délais et procédures spécifiques expressément convenus entre les parties.

Ce délai sera automatiquement prorogé jusqu’à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l’acte authentique, et sans que la liste qui suit soit limitative : renonciation expresse ou tacite à un droit de préemption, notes d’urbanisme, certificat d’urbanisme, arrêtés d’alignement, état hypothécaire hors formalités de moins de deux mois de date de certification, cadastre modèle « 1 », répertoire civil.

En toute hypothèse, cette prorogation ne pourra excéder le 30 juin 2012.

La date d’expiration de ce délai, ou de sa prorogation n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter.

En conséquence, si l’une des parties vient à refuser de signer l’acte authentique de vente, l’autre pourra saisir le tribunal compétent dans le délai d’un mois de la constatation de refus (mise en demeure non suivie d’effet, procès-verbal de non comparution etc.) afin de faire constater la vente par décision de justice, la partie défaillante supportant les frais de justice, nonobstant la mise en 'uvre de la clause pénale stipulée aux présentes. »

Contrairement à ce que soutient M. [H], il n’y a pas lieu de s’interroger sur la question de savoir si le délai convenu jusqu’au 30 juin 2012 a pu ou non être prolongé dès lors que la condition est réputée accomplie à cette date. Pour le même motif, la question de la suspension du délai est également sans objet.

La circonstance que les consorts [X] n’ont accompli aucune diligence entre le procès-verbal de carence du 30 octobre 2012 et le 4 septembre 2019 est également indifférente alors qu’il n’est pas invoqué une quelconque prescription de leur action et que la seule inaction de ces derniers pendant ce délai ne peut s’analyser comme une quelconque renonciation non équivoque à agir aux fins de voir déclarer la vente parfaite, observation faite que pendant ce délai demeurait pendante l’action des consorts [B] à l’encontre de M. [H].

Ce dernier ne peut pas non plus soutenir que la promesse de vente est devenue caduque par l’expiration du délai du 30 juin 2012 dès lors que la défaillance de la condition lui est imputable.

Enfin, les parties ont expressément convenu que la date du 30 juin 2012 n’était pas extinctive des droits des parties mais au contraire constitutive du point de départ du délai pendant lequel une partie pouvait contraindre l’autre à réitérer la vente. Le délai d’un mois également évoqué également de manière subséquente ne saurait davantage être analysé comme étant extinctif.

En conséquence infirmant le jugement déféré, il y a lieu de :

condamner M. [H] à payer à M. [K] [X], Mme [E] [X] et Mme [T] [X] le prix de vente de 150 000 €, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 septembre 2019 lequel devra être consigné entre les mains du notaire chargé de la vente préalablement à la signature des actes,

ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil,

dire que M. [H] sera tenu de signer les actes de vente des parcelles section AO n° [Cadastre 4] propriété de M. [K] [X] et de Mme [E] [X] et de la parcelle section AO n° [Cadastre 6] propriété de Mme [T] [X], toutes deux [Adresse 12] à [Localité 10], dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, et passé ce délai sous peine d’une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard pendant trois mois, après avoir consigné le prix de 150 000 € entre les mains du notaire chargé de la vente préalablement à la signature des actes, choisi par M. [K] [X], Mme [E] [X] et Mme [T] [X],

dire que passé un délai de 6 mois à compter de la signification du présent arrêt et à défaut de consignation du prix et de signature par M. [H] de l’acte de vente, la vente sera parfaite et autoriser M. [K] [X], Mme [E] [X] et Mme [T] [X] à procéder à la publication du présent arrêt au fichier immobilier, les frais de publicité restant inclus dans les dépens de la présente instance.

Sur la clause pénale

Les parties au compromis du 27 octobre 2011 ont expressément prévu à titre de clause pénale que pour le cas où l’une d’elle ne réaliserait pas la vente, elle serait redevable de la somme de 15 000 € à titre de clause pénale sans préjudice de la possibilité pour elles de poursuivre l’exécution de la vente.

Infirmant le jugement déféré, M. [H] ayant empêché l’accomplissement de la condition et refusé à tort de régulariser la vente, il est condamné à payer à M. [K] [X], Mme [E] [X] et Mme [T] [X] la somme de 15 000 € au titre de la clause pénale.

Sur les autres demandes

La vente n’ayant pas produit ses effets notamment relativement au transfert de propriété avant la signature des actes ou la publication du présent arrêt, M. [K] [X], Mme [E] [X] et Mme [T] [X] sont par confirmation du jugement entrepris déboutés de leurs demandes au titre des taxes foncières afférents aux biens objets du présent litige depuis l’année 2012.

Les consorts [X] ne justifient ni d’un préjudice non réparé par la condamnation de M. [H] au paiement de la clause pénale, ni d’une quelconque faute de ce dernier dans l’exercice de son droit de se défendre en justice. Confirmant le jugement déféré, ils sont par conséquent déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

Sur les mesures accessoires

Infirmant le jugement déféré, M. [H] est condamné aux dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande en outre de condamner M. [H] à payer à M. [K] [X], Mme [E] [X] et Mme [T] [X] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les procédures de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a :

débouté M. [K] [X], Mme [E] [X] et Mme [T] [X] de leurs demandes au titre des taxes foncières afférentes aux biens objets du présent litige depuis l’année 2012 ;

débouté M. [K] [X], Mme [E] [X] et Mme [T] [X] de leur demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

Statuant sur les chefs infirmés et ajoutant,

Condamne M. [L] [H] à payer à M. [K] [X], Mme [E] [X] et Mme [T] [X] le prix de vente de 150 000 €, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 septembre 2019 lequel devra être consigné entre les mains du notaire chargé de la vente préalablement à la signature des actes,

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil,

Dit que M. [L] [H] sera tenu de signer les actes de vente des parcelles section AO n° [Cadastre 4] propriété de M. [K] [X] et de Mme [E] [X] et de la parcelle section AO n° [Cadastre 6] propriété de Mme [T] [X], toutes deux [Adresse 12] à [Localité 10], dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, et passé ce délai sous peine d’une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard pendant trois mois, après avoir consigné le prix de 150 000 € entre les mains du notaire chargé de la vente préalablement à la signature des actes, choisi par M. [K] [X], Mme [E] [X] et Mme [T] [X],

Dit que passé un délai de 6 mois à compter de la signification du présent arrêt et à défaut de consignation du prix et de signature par M. [L] [H] de l’acte de vente, la vente sera parfaite et autorise M. [K] [X], Mme [E] [X] et Mme [T] [X] à procéder à la publication du présent arrêt au fichier immobilier, les frais de publicité restant inclus dans les dépens de la présente instance ;

Condamne M. [L] [H] à payer à M. [K] [X], Mme [E] [X] et Mme [T] [X] la somme de 15 000 € au titre de la clause pénale ;

Condamne M. [L] [H] à payer à M. [K] [X], Mme [E] [X] et Mme [T] [X] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les procédures de première instance et d’appel ;

Condamne M. [L] [H] aux dépens de première instance et d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE