COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 16 OCTOBRE 2025

N° RG 24/05650 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-OCYI

S.C.I. LEONIE

c/

[N] [I]

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 06 novembre 2024 par le Président du TJ de [Localité 8] (RG : 24/00125) suivant déclaration d’appel du 27 décembre 2024

APPELANTE :

S.C.I. LEONIE

demeurant [Adresse 6]

Représentée par M^e Patrick TRASSARD de la SELARL TRASSARD & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

[N] [I]

née le 03 Janvier 1981 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Anissa FIRAH, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Tatiana PACTEAU, conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, Présidente,

Bénédicte LAMARQUE, conseillère,

Tatiana PACTEAU, conseillère

Greffier lors des débats : Marie-Laure MIQUEL

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1 – La SCI Léonie a donné à bail le 25 octobre 2019 à Mme [N] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [9] (33710) moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 430 euros ainsi qu’une provision mensuelle de charges de 50 euros.

Par courrier du 31 août 2022, la SCI Léonie a délivré un congé à Mme [I] avec prise d’effet au 4 mars 2023. Cette dernière a répondu que ce congé n’était pas conforme. Elle s’est par ailleurs engagée à régler le solde du loyer du mois d’août 2020 ainsi que le mois de loyer en retard par trois versements mensuels.

Le 12 novembre 2022, la SCI Léonie a adressé une mise en demeure à Mme [I] de régulariser son retard de loyer à hauteur de 680 euros dans les huit jours puis lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire suivant acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2022 qui n’a pas eu de suite.

Suivant courrier du 21 décembre 2022, la SCI Léonie a informé Mme [I] d’une révision du loyer porté à 445 euros par mois puis, quelques jours après, d’une augmentation des charges à la somme mensuelle de 80 euros.

Mme [I] s’est opposée au montant de l’augmentation des charges et a demandé les justificatifs des charges sollicitées ainsi que la fourniture du diagnostic de performance énergétique et l’installation d’une VMC.

Un conciliateur de justice a été saisi par les parties et un constat d’accord a été signé le 23 novembre 2023 en vertu duquel notamment :

— la SCI Léonie s’engageait à produit un tableau récapitulatif des charges pour les années 2020, 2021 et 2022 avec les justificatifs correspondants,

— des travaux pour la pose d’une VMC devaient être réalisés du 5 au 16 février 2024,

— Mme [I] s’engageait à prendre un contrat d’entretien pour la chaudière.

Ce constat a été homologué par ordonnance du tribunal judiciaire de Libourne en date du 30 novembre 2023.

Des travaux ont eu lieu dans le logement de Mme [I] en février 2024.

2 – Des rappels de charges étant restés impayés, la SCI Léonie a fait assigner Mme [I] devant le tribunal judiciaire de Libourne en référé, par acte du 5 mars 2024, aux fins, notamment, d’obtenir le paiement de la somme de 1 934,75 euros au titre des charges restant dues.

Par décision du 12 juin 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Libourne a relevé d’office son incompétence et a ordonné le renvoi de l’affaire devant le juge des contentieux de la protection du même tribunal statuant en matière de référé.

Par ordonnance contradictoire du 6 novembre 2024, ce dernier a :

— déclaré régulière, recevable et bien fondée l’action engagée par la SCI Léonie à l’encontre de Mme [I] ;

— condamné Mme [I] à payer à la SCI Léonie à titre de provision la somme de 723,72 euros au titre de la TEOM et du contrat d’entretien de la chaudière pour les années 2020 et 2021 ;

— condamné Mme [I] à payer à titre de provision à la SCI Léonie la somme totale de 266,67 euros au titre de la régularisation des charges des années 2020, 2021, 2022 et 2023 ;

— condamné la SCI Léonie à payer à Mme [I] la somme de 1 000 euros à titre de provision en réparation du préjudice de jouissance du logement situé [Adresse 1] à [Adresse 10] (33710) ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes .

— condamné la SCI Léonie aux dépens ;

— débouté les parties de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire de l’ordonnance est de droit.

La SCI Léonie a relevé appel de ce jugement par déclaration du 6 novembre 2024, en ce qu’il a :

— condamné la SCI Léonie à payer à Mme [I] la somme de 1 000 euros à titre de provision en réparation du préjudice de jouissance du logement situé [Adresse 4] ;

— débouté la SCI Léonie du surplus de ses demandes ;

— condamné la SCI Léonie aux dépens ;

— débouté la SCI Léonie de ses demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

3 – Par conclusions d’appelant n°2 déposées le 26 juin 2025, la SCI Léonie demande à la cour de :

— déclarer la SCI Léonie recevable dans son appel ;

— réformer l’ordonnance du juge des référés en ce qu’elle a :

— condamné la SCI Léonie à la somme de 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— débouté la SCI Léonie de sa demande de rappel de charges d’électricité pour les années 2020 à 2023 pour un montant de 2 063,46 euros ;

— débouté la SCI Léonie de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI Léonie aux dépens de l’instance ;

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

— condamné Mme [I] à la somme 975,95 eu titre de la consommation d’eau ;

— condamné Mme [I] à payer à la SCI Léonie, à titre de provision, la somme totale de 723,72 euros (238,32 euros + 485,40 euros).

Statuant à nouveau :

— condamner Mme [I] à payer à la SCI Léonie le rappel des charges d’électricité pour les années 2020 à 2023 pour un montant de 2 063,46 euros, avec une mise à jour au 5 février 2025 ;

— condamner Mme [I] à payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [I], au titre de la consommation d’eau, à la somme de 975,95 euros avec une mise à jour de la consommation d’eau de l’année 2023 d’un montant de 215,37 euros ;

— débouter Mme [I] de sa demande visant à limiter à la somme de 231 euros le montant qu’elle doit supporter au titre de l’entretien de la chaudière ;

— débouter Mme [I] de sa demande de remboursement des charges d’électricité ;

— intégrer la somme de 751,86 euros dans le calcul des dettes de Mme [I] et la condamner à la somme de 1 018,53 euros (3 448,53 – 2 430) ;

— débouter Mme [I] de sa demande de 2 500 euros au titre du préjudice de jouissance et à réalisation les travaux de rénovation du logement sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— condamner Mme [I] aux dépens de l’instance ;

— débouter Mme [I] de toutes ses demandes ;

— juger qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice et que le montant des émoluments retenus en application de l’article 444-32 du code de commerce devra être supporté par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

4 – Par dernières conclusions déposées le 29 juillet 2025, Mme [I] demande à la cour de :

sur le préjudice de jouissance :

— confirmer l’ordonnance du 6 novembre 2024 en ce qu’elle a condamné la SCI Léonie à payer à Mme [I] une somme provisionnelle en réparation du préjudice de jouissance ;

— l’infirmer sur le montant retenu de 1 000 euros et en ce qu’elle a débouté Mme [I] de sa demande de travaux sous astreinte.

Statuant à nouveau :

— condamner la SCI Léonie à réaliser des travaux de rénovation du logement, afin de le rendre décent, sous astreinte de 100 euros par jour de retard courant un mois après la signification de l’arrêt à intervenir ;

— condamner la SCI Léonie à payer à Mme [I] la somme provisionnelle de 2 500 euros en réparation du préjudice de jouissance ;

— écarter la pièce n°25 de la SCI Léonie des débats comme portant atteinte à la vie privée de Mme [I] ;

— condamner la SCI Léonie à payer à Mme [I] la somme provisionnelle de 5 000 euros en réparation du préjudice moral résultant de la violation de la vie privée de Mme [I] par captation d’images dans son logement et par diffusion en justice sans son autorisation.

Sur la régularisation des charges :

— déclarer la SCI Léonie irrecevable à solliciter le paiement de la somme de 2 063,46 euros « pour le rappel des charges d’électricité pour les années 2020 à 2023 » faute d’avoir interjeté appel sur le chef de l’ordonnance en ce qu’il a fixé à la somme de 266,67 euros la régularisation des charges pour les années 2020 à 2023;

— infirmer l’ordonnance du 6 novembre 2024 en ce qu’elle a :

— condamné Mme [I] à payer la somme de 723,72 euros au titre de la TEOM et des frais d’entretien de la chaudière alors que cette somme a été incluse dans le calcul permettent de parvenir à la somme de 266,67 euros ;

— condamné Mme [I] à payer la somme de 723,72 euros au titre de la TEOM et des frais d’entretien de la chaudière ;

— condamné Mme [I] à payer la somme de 266,67 euros au titre des charges dues sur les années 2020 à 2023.

Statuant à nouveau :

à titre principal :

— débouter la SCI Léonie de l’intégralité de ses demandes de paiement de charges relatives à la consommation d’électricité ;

— condamner la SCI Léonie à payer à Mme [I] la somme provisionnelle de 1 156,90 euros, correspondant au remboursement du trop-perçu de charges (selon le calcul suivant : 2 430 euros de provisions – 469,32 euros au titre de la TEOM et des frais d’entretien de la chaudière – 803,78 euros au titre de la consommation d’eau = 1 156,90 euros de trop perçu).

À titre subsidiaire :

— condamner la SCI Léonie à payer à Mme [I] la somme provisionnelle de 156,90 euros, correspondant au remboursement du trop-perçu de charges (selon le calcul suivant : 469,32 euros au titre de la TEOM et des frais d’entretien de la chaudière + 803,78 euros au titre de la consommation d’eau + 1 000 euros d’électricité 2 430 euros de provisions = 156,90 euros de trop perçu).

En tout état de cause :

— débouter la SCI Léonie de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la SCI Léonie à payer à Mme [I] la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance en cause d’appel.

5 – L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 août 2025.

6 – Le 27 août 2025, la SCI Léonie a communiqué 5 pièces sous les numéros 31 à 34.

Le 3 septembre 2025, à la veille de l’audience de plaidoirie, elle a produit trois dernières pièces et déposé les conclusions n°3 aux termes desquelles elle maintient ses prétentions initiales en y ajoutant les prétentions suivantes :

— juger recevable la pièce n°25 de la SCI LÉONIE,

— débouter Madame [I] de sa demande de la somme provisionnelle de 5000 euros en réparation du préjudice moral résultant de la violation de la vie privée de Madame [I] par captation d’images dans son logement et par diffusion en justice sans son autorisation.

7 – L’affaire a été plaidée lors de l’audience du 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

8 – Il convient au préalable d’observer que des pièces et conclusions ont été signifiées par la SCI Léonie postérieurement à l’ordonnance de clôture.

9 – Aux termes de l’article 907 du Code de procédure civile, le principe posé par l’article 802 du Code de procédure civile, à propos de la clôture de la mise en état devant le tribunal judiciaire, est applicable en appel. Ainsi, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

L’article 803 du code de procédure civile poursuit que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

10 – En l’espèce, l’appelante ne justifie pas d’une cause grave expliquant qu’elle n’a pas pu déposer de pièces ni conclure en réponse aux dernières écritures de l’intimée signifiées le 29 juillet 2025 avant l’ordonnance de clôture signée le 21 août 2025. Une période de congés ne saurait être entendue comme étant une cause grave au sens de l’article 803 précité.

11 – En conséquence, les conclusions et pièces signifiées par la SCI Léonie après la diffusion de l’ordonnance de clôture seront déclarées irrecevables.

12 – La cour statuera au regard des conclusions n°2 signifiées par l’appelante et des pièces produites avant l’ordonnance de clôture.

Sur le rappel de charges

13 – La SCI Léonie conteste la décision de première instance en ce qu’elle l’a déboutée de ses autres demandes et, parmi celles-ci, de sa demande de rappel de charges d’électricité pour un montant de 2063,46 euros.

14 – Mme [I] lui oppose l’irrecevabilité de sa demande au motif qu’en n’interjetant pas appel du chef de l’ordonnance qui l’a condamnée à payer, à la SCI Léonie, la somme de 266,67 euros à titre de provision pour la régularisation des charges des années 2020 à 2023, l’appelante a accepté le montant fixé en première instance qui incluait la régularisation des charges d’électricité, forfaitisée à 1000 euros.

Sur ce,

15 – Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 561 du code de procédure civile dispose que l’appel remet la chose jugée en question devant la juridiction d’appel.

Il est statué à nouveau en fait et en droit dans les conditions et limites déterminées aux livres premier et deuxième du présent code.

L’article 562 poursuit que l’appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Toutefois, la dévolution opère pour le tout lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement.

16 – Dans le cas présent, la SCI Léonie a interjeté appel de l’ordonnance de référé en ce qu’elle a :

— condamné la SCI Léonie à payer à Mme [I] la somme de 1 000 euros à titre de provision en réparation du préjudice de jouissance du logement situé [Adresse 3] ([Adresse 5]) ;

— débouté la SCI Léonie du surplus de ses demandes ;

— condamné la SCI Léonie aux dépens ;

— débouté la SCI Léonie de ses demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ce faisant, elle n’a pas contesté les chefs de la décision qui ont condamné Mme [I] à lui payer à titre de provisions les sommes de :

—  723,72 euros au titre de la TEOM (taxe d’enlèvement des ordures ménagères) et du contrat d’entretien de la chaudière pour les années 2020 et 2021 ;

—  266,67 euros au titre de la régularisation des charges des années 2020, 2021, 2022 et 2023.

La cour relève que Mme [I] conteste ces chefs de l’ordonnance querellée.

La lecture de la motivation de l’ordonnance déférée à la cour permet de constater que le premier juge a considéré que Mme [I] était redevable auprès de la SCI Léonie des provisions suivantes au titre des charges locatives :

—  238,32 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères pour les années 2020, 2021 et 2022,

—  485,40 euros au titre des contrats d’entretien de la chaudière pour les années 2020 et 2021,

—  972,95 euros au titre des charges d’eau des années 2020 à 2023,

—  1000 euros au titre du rappel des charges d’électricité pour les années 2020 à 2023, somme forfaitisée pour tenir compte de la nécessaire consommation d’électricité de la locataire qui ne peut pas être établie précisément faute de compteur individuel.

De ce total de 2696,67 euros, le premier juge a déduit les provisions sur charges payées chaque mois pour l’eau et l’électricité, soit, entre 2020 et 2023, la somme de 2430 euros, ce qui laisse un solde dû de 266,67 euros.

17 – L’ordonnance déférée sera tout d’abord infirmée en ce qu’elle a condamné Mme [I] à payer à la SCI Léonie la somme de 723,72 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et des contrats d’entretien de la chaudière qui est déjà prise en compte dans le montant de 266,67 euros auquel Mme [I] a également été condamnée au paiement.

18 – Ce dernier montant, qui prend en compte les charges d’électricité et d’eau, n’a pas été contesté par la SCI Léonie. Cette dernière est donc irrecevable à en réclamer à nouveau le montant devant la cour. Elle n’est pas plus recevable à demander le paiement des charges d’eau et d’électricité spécifiquement pour 2023, qui correspond à la demande d’intégration de la somme de 751,86 euros. Elles ont en effet d’ores et déjà été prises en compte par le premier juge.

19 – Mme [I] discute le montant réclamé au titre de l’entretien de la chaudière. Or, si les contrats qu’elle a elle-même souscrits par la suite représentaient un coût moins élevé, la lecture des contrats versés par l’appelante montre qu’ils ont été souscrits pour l’entretien de la chaudière et que n’a pas été facturé le remplacement de pièces.

Leur montant sera donc retenu tel que l’a évalué le premier juge.

20 – Concernant les consommations d’eau, le premier juge a retenu une somme de 972,95 euros au titre des charges pour les années 2020 à 2023 alors qu’étaient demandés 803,78 euros pour la période 2020-2022 et 215,37 euros pour l’année 2023. Le montant accordé est justifié.

21 – Enfin, la consommation d’électricité fait l’objet d’une contestation de la part de Mme [I] qui discute le principe même de la demande. Elle soutient qu’en l’absence de compteur personnel, il n’est pas possible de connaître sa consommation et d’opérer une estimation correcte de celle-ci.

Le contrat de bail prévoit le versement d’une provision sur charges pour l’eau et l’électricité.

Il n’a toutefois pas prévu de clé de répartition.

Le calcul opéré par la SCI Léonie, à savoir diviser par deux et ôter 10% à Mme [I], ne tient pas compte du fait que son logement a une superficie deux fois moins importante que l’autre habitation concernée par le compteur commun et surtout que cette dernière a un chauffage électrique contrairement au logement de Mme [I] qui a un chauffage au gaz.

22 – C’est donc à juste titre que le premier juge a estimé que Mme [I] avait nécessairement consommé de l’électricité et a évalué la provision à payer à ce titre, pour les années 2020 à 2023 à la somme provisionnelle de 1000 euros, soit environ la moitié de la somme réclamée initialement pour cette période, qui était de 2063,46 euros.

23 – L’ordonnance déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a condamné Mme [I] à payer à la SCI Léonie la somme de 266,67 euros à titre de provision pour la régularisation des charges des années 2020 à 2023.

Sur la violation de la vie privée et la pièce 25 produite par l’appelante

24 – Mme [I] demande que la pièce 25 communiquée par la SCI Léonie soit retirée des débats comme portant atteinte à sa vie privée car elle comporte des photographies de son logement prises, à son insu, pendant des travaux.

Elle demande en outre la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à la violation de sa vie privée.

25 – La SCI Léonie n’a pas répondu à ces demandes avant l’ordonnance de clôture.

Sur ce,

26 – La pièce communiquée par la SCI Léonie sous le numéro 25 consiste en un procès-verbal de constat établi par Me [R], huissier de justice, le 5 février 2025. Ce document de 305 pages a été réalisé à la demande de l’appelante ; il constitue l’examen de photographies et vidéos présentes sur le téléphone de Mme [H] [K] épouse [F], gérante de la SCI Léonie, datées entre le 5 et le 13 février 2024.

Ces vues ont été captées au sein du logement loué à Mme [I] à une période où des travaux d’isolation et de pose d’une VMC étaient réalisés.

Ces travaux ont fait l’objet de l’accord entre les parties constaté par le conciliateur de justice le 23 novembre 2023. Selon ce dernier, Mme [I] a pris l’engagement de laisser l’accès à son logement au prestataire choisi par la SCI Léonie ainsi qu’à M. [F], l’un de ses co-gérants, pour que soit effectuée la pose d’une VMC et d’un faux plafond, mais également que soit abordé le problème rencontré avec la cabine de douche au niveau du système de fermeture. Il en résulte que la SCI Léonie et son prestataire devaient avoir accès a minima à l’entrée, au salon, à la cuisine et à la salle de bain. La cour observe que le constat du 5 février 2025 montre des photographies de ces pièces, sans qu’il puisse en être déduit une atteinte à l’intimité de la vie privée de Mme [I].

Il n’est donc pas justifié de l’écarter des débats.

27 – Concernant la capture d’écran faite par un système de vidéo installé par Mme [I] dans sa chambre à coucher dans laquelle la SCI Léonie et son prestataire ne devaient pas intervenir, elle montre que M. [F] y a pénétré mais en est ressorti aussitôt.

Il n’est dès lors pas caractérisé une atteinte à l’intimité de la vie privée de Mme [I] génératrice pour elle d’un préjudice.

28 – Elle sera en conséquence déboutée de sa demande d’indemnité provisionnelle à ce titre.

Sur le préjudice de jouissance

29 – Pour accorder à Mme [I] une provision de 1000 euros au titre de la réparation de son préjudice de jouissance, le premier juge a considéré que les mentions du diagnostic de performance énergétique faisant état d’une isolation insuffisante avec des déperditions de chaleur par les murs pour 34%, la ventilation pour 26% et l’isolation du plancher bas et des plafonds pour respectivement 14 et 11%, outre l’absence de compteur électrique, les nuisances et l’inconfort des lieux dénoncés par la locataire en févier 2023 démontrent une absence de jouissance paisible du logement occupé par celle-ci.

30 – Aux termes de son dispositif auquel seul la cour doit répondre, la SCI Léonie demande l’infirmation de ce chef de la décision et le rejet de la demande indemnitaire formulée par Mme [I] à ce titre ainsi que de sa prétention visant à la réalisation de travaux de rénovation du logement sous astreinte.

La SCI Léonie soutient que le classement D du diagnostic de performance énergétique ne saurait justifier un quelconque préjudice de jouissance. Elle conteste également les éléments produits par l’intimée.

31 – Mme [I], quant à elle, invoque l’absence de remise du dossier de diagnostic complet lors de la signature du bail qui laisse entrevoir la volonté de son bailleur de mettre à disposition un logement qu’elle sait être non décent. Mme [I] se plaint ainsi d’une mauvaise isolation thermique, d’une mauvaise isolation acoustique et d’une forte humidité entraînant d’importantes moisissures.

Sur ce,

32 – La cour rappelle au préalable qu’elle n’est tenue de répondre qu’aux prétentions formulées dans le dispositif des conclusions. Les écritures de la SCI Léonie ne mentionnent pas, dans leur dispositif, une quelconque demande d’irrecevabilité de la demande reconventionnelle formulée par Mme [I]. La cour n’en est donc pas saisie.

33 – Il résulte de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Ainsi, le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

34 – En l’espèce, le fait que le logement de Mme [I] ne dispose pas d’un compteur électrique individuel ne constitue pas, en soi, un trouble de jouissance du logement, dans la mesure où cette situation était connue dès la souscription du contrat de bail et qu’elle donnait lieu au versement d’une provision sur charges. La régularisation de ces charges a posé difficulté à partir de la fin de l’année 2022 mais cela ne saurait en soi constituer un préjudice de jouissance.

35 – Concernant l’état du logement et sa décence, il résulte de l’état des lieux d’entrée, effectué de manière contradictoire et signé des deux parties, que le logement loué par la SCI Léonie à Mme [I] était alors majoritairement en bon état, sauf la salle de bain et la chambre dont seule l’installation électrique était en bon état, ainsi que le chauffage pour cette dernière. Dans ces deux pièces, tout le reste (sol, murs, plafonds, ouvertures pour les deux pièces, sanitaires et chauffage ventilation pour la salle d’eau) était dans un état moyen. A ce moment-là, aucun élément ne peut établir que le logement ne répondait toutefois pas aux critères de décence.

Lors de son entrée dans les lieux, Mme [I] ne s’est pas vu remettre les diagnostics obligatoires. Cette carence ne saurait signifier que le bailleur avait connaissance de ce que le logement mis en location ne correspondait pas aux critères de décence.

Le diagnostique de performance énergétique a été remis à la locataire après sa demande insistante le 1er décembre 2023. Il conclut à une performance énergétique et climatique D sur une échelle de A à G, soit une classification moyenne, ni très performante, ni moyenne. Au contraire de ce qu’a analysé le premier juge, il ne peut en être retiré une quelconque conséquence sur la décence du logement, ce que confirme la lecture du courriel du diagnostiqueur produit par l’appelante en pièce 19.

36 – Mme [I] produit des photographies non datées représentant des traces de moisissures qu’il est impossible de situer dans l’immeuble, ainsi qu’un rapport d’expertise de son assureur contacté le 2 mai 2024 à la suite de 'l’apparition de tâches continuellement chaque hiver ces trois dernières années'. Il en résulte 'un problème de condensation accentué par un phénomène de capillarité en pied de parois. Cette humidité est attribuée à un phénomène de condensation (…), courant dans les zones où l’isolation thermique est insuffisante et où il y a des ponts thermiques'. L’expert a relevé la présence de 'moisissures (…) principalement concentrées au niveau des jonctions entre le plafond et les murs, ainsi que le long des coins des pièces. Les moisissures présentent une apparence sombre et tachetée, indiquant une croissance fongique active'. Si l’expert a conclu au fait que la garantie des eaux n’était pas mobilisable, ce rapport témoigne néanmoins de la présence importante de moisissures dans le logement occupé par Mme [I] lors de la visite de l’expert le 11 juin 2024.

Cette situation est confirmée par le rapport de visite des désordres constatés établi le 14 janvier 2025 par les services préfectoraux du pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne et le mal logement de la Gironde. Il mentionne la présence d’une 'détérioration des peintures par excès d’humidité ou par des infiltrations d’eau, notamment dans les pièces d’eau', ainsi que de moisissures généralisées et l’absence de chauffage dans la chambre.

Les témoignages produits par l’intimée attestent de la présence de ces moisissures arrivées progressivement dans le logement.

Certes, la SCI Léonie est intervenue pour procéder à l’installation d’une VMC en février 2024. Toutefois, celle-ci n’a pas solutionné le problème puisque, tant en juin 2024 lors de l’expertise rappelée ci-dessus qu’en janvier 2025 puis lors du départ de Mme [I], en juin 2025, le logement présentait toujours des traces de moisissures qui doivent être mises en lien avec un manque d’isolation thermique qui incombe au propriétaire.

La présence de ces moisissures généralisées témoigne de ce que Mme [I] vivait dans un logement humide, insuffisamment isolé eu égard aux zones de condensation. Cette situation a troublé la jouissance paisible de son logement qu’elle a dû traiter à plusieurs reprises.

37 – C’est par une juste appréciation du manquement du bailleur en la matière et de l’importance du préjudice de la locataire que le premier juge a alloué à Mme [I] une provision de 1000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice lié au trouble de jouissance de son logement.

La décision déférée sera confirmée de ce chef.

38 – En ce qui concerne la réalisation de travaux de rénovation sous astreinte, cette demande est devenue sans objet en raison du départ de Mme [I] des lieux loués à la SCI Léonie.

Sur les demandes accessoires

39 – L’ordonnance querellée doit être confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

40 – En cause d’appel, la présente décision commande de mettre les dépens à la charge de la SCI Léonie et de la condamner à payer à Mme [I] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Déclare irrecevables les pièces signifiées par la SCI Léonie le 27 août 2025 et le 3 septembre 2025, ainsi que les conclusions n°3 signifiées le 3 septembre 2025, postérieurement à l’ordonnance de clôture en date du 21 août 2025 ;

Déclare la SCI Léonie irrecevable en ses demandes de rappels de charges d’eau et d’électricité pour les années 2020 à 2023 pour les montants respectifs de 975,95 euros, 215,37 euros et 2063,46 euros ainsi qu’en sa demande d’intégration de la somme de 751,86 euros dans le calcul des dettes de Mme [N] [I] ;

Déboute Mme [N] [I] de sa demande de voir écarter des débats la pièce n°25 communiquée par la SCI Léonie ;

Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné Mme [N] [I] à payer à la SCI Léonie à titre de provision la somme de 723,72 euros au titre de la TEOM et du contrat d’entretien de la chaudière pour les années 2020 et 2021 ;

Confirme l’ordonnance déférée pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :

Déboute Mme [N] [I] de ses demandes de provisions de dommages et intérêts au titre d’une atteinte à sa vie privée ;

Condamne la SCI Léonie aux dépens d’appel ;

Condamne la SCI Léonie à payer à Mme [N] [I] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Laurence MICHEL, présidente, et par Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,