N° RG 23/03987

N° Portalis DBVM-V-B7H-MA4P

C1

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA

M^e Mathilde BAETSLE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 27 MAI 2025

Appel d’un Jugement (N° R.G. 19/01372)

rendu par le tribunal judiciaire de Valence

en date du 12 octobre 2023

suivant déclaration d’appel du 23 Novembre 2023

APPELANT :

M. [M] [S]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représenté par M^e David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par M^e Elise QUAGLINO de la SELARL QV AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉE :

Mme [X] [P] épouse [J]

née le 07 Avril 1985 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée et plaidant par M^e Mathilde BAETSLE, avocat au barreau de VALENCE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, présidente,

M^me Joëlle Blatry, conseiller,

M^me Véronique Lamoine, conseiller,

Assistées lors des débats de Anne Burel, greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 avril 2025, Madame Lamoine a été entendue en son rapport.

Les avocats ont été entendus en leurs observations.

Et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le "[14]" est un ensemble immobilier ancien, en bon état de conservation, situé dans la commune de [Localité 15] (Drôme) actuellement à usage d’habitation et divisé entre plusieurs propriétaires privés.

Les époux [Z] [P] et [L] [T], père et mère de Mme [X] [P] épouse [J] (ci-après Mme [P]-[J]), étaient propriétaires d’une partie habitée de cet ensemble immobilier, cadastrée aujourd’hui section F n° [Cadastre 12] (partie jardin sur l’arrière), [Cadastre 8], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] (après division cadastrale de l’ancienne parcelle n° [Cadastre 7]), qu’ils ont occupée avec leur famille jusqu’à leur séparation ; dans le cadre de leur divorce, cet ensemble immobilier a été attribué à Mme [T] qui l’a revendu le 23 décembre 1997 à M. [S] comme résidence secondaire.

Par ailleurs, par acte du 25 septembre 2009, Mme [X] [P] et M. [C] [J], qui n’étaient pas encore mariés, ont acquis en indivision des consorts [R] et [F]-[H], la parcelle cadastrée même section n° [Cadastre 10] ainsi désignée « une pièce au rez-de-chaussée et des greniers au-dessus, le tout à aménager avec une petite cour ».

Enfin, suite à une donation en nue-propriété du 19 juillet 2013 et aux décès ultérieurs des donateurs qui s’en étaient conservé l’usufruit, Mme [P]-[J] est devenue pleine propriétaire des parcelles cadastrées même section n° [Cadastre 13] (jardin sur l’arrière contigu à celui acquis par M. [S]), [Cadastre 9] (partie bâtie) et [Cadastre 11] (cour sur l’avant), l’ensemble immobilier objet de cette donation étant désigné dans l’acte du 19 juillet 2013 comme « un tènement rural comprenant un escalier en pierres avec pièce sous le dit escalier et pièce au-dessus », la parcelle [Cadastre 9] figurant, au cadastre, comme située entre la parcelle [Cadastre 10] (époux [P]-[J]) et la parcelle [Cadastre 8] (M. [S]).

En 2014, les consorts [P] ont assigné M. [S] en référé devant le tribunal d’instance de Montélimar en invoquant des empiétements par ce dernier tant sur leur parcelle n° [Cadastre 9] que sur celle à usage de jardin à l’arrière du bâti (n° [Cadastre 13]).

En défense, M. [S] soutenait notamment être propriétaire du « grand escalier » (sic), en faisant valoir notamment qu’il l’occupait depuis son acquisition en 1997 et qu’il y avait réalisé des travaux.

La juridiction saisie s’est estimée incompétente en considérant qu’il s’agissait d’une action en revendication de propriété.

Ultérieurement, Mme [P]-[J] a obtenu au fond la désignation d’un expert aux fins de bornage, la mission de celui-ci étant néanmoins limitée, selon sa demande, à fixation des limites de propriété entre les deux parcelles arrière à usage de jardin (n° [Cadastre 12] – [S] – et [Cadastre 13] – [P] – ). Ces limites ont été fixées selon la proposition de l’expert judiciaire par jugement du 3 novembre 2016.

Procédure actuelle :

Par acte du 13 mai 2019, M. [S] a assigné Mme [P]-[J] devant le tribunal de grande instance de Valence aux fins, en substance, de voir :

dire et juger qu’il est propriétaire du "grand escalier et des combles situés au-dessus cadastrées section F [Cadastre 8], F [Cadastre 2] et F [Cadastre 3]" (sic),

faire interdiction à Mme [P]-[J] de troubler sa propriété, et lui voir enjoindre de remettre en état « le grand escalier et les combles » sous astreinte.

Par un premier jugement en date du 28 janvier 2021, la juridiction saisie devenue tribunal judiciaire a, avant dire droit, ordonné une mesure d’expertise confiée à un géomètre expert, avec pour mission de fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de se prononcer sur la propriété du « grand escalier » et des combles.

M. [W], expert désigné à cette fin, a établi son rapport définitif le 26 juillet 2022.

Il conclut :

que le « grand escalier » en cause correspond à la parcelle F n° [Cadastre 9] dont Mme [P]-[J] est seule nue-propriétaire, M. [S] ne disposant pas de servitude conventionnelle sur cette parcelle,

que, cependant, le rez-de-chaussée de ce grand escalier comprend de nombreux équipements propres au logement de M. [S],

que, pour résoudre ce litige, il conviendrait a minima de grever la servitude F n° [Cadastre 9] d’une servitude de passage permettant de desservir la parcelle F n° [Cadastre 8] de M. [S],

qu’au-delà de la constitution de cette servitude, il préconise d’établir un état descriptif de division en copropriété qui permettrait notamment d’attribuer à M. [S] la propriété des espaces qu’il occupe déjà au rez-de-chaussée, de conserver à Mme [P]-[J] la propriété de l’escalier, de l’étage et des combles, et de constituer une partie commune au rez-de-chaussée.

Par dernières conclusions après expertise, M. [S] demandait à la juridiction saisie, notamment de :

— juger qu’il est propriétaire du grand escalier dans son intégralité et des combles situées au-dessus cadastrées section F [Cadastre 8], F [Cadastre 2] et F [Cadastre 3],

— à titre subsidiaire, juger que le grand escalier est rattaché à sa parcelle F [Cadastre 8].

Par jugement du 12 octobre 2023, le tribunal saisi a :

dit que Mme [P]-[J] est propriétaire exclusive du grand escalier litigieux, qui est implanté sur la parcelle cadastrée section F n° [Cadastre 9], qui lui a été donnée suivant acte authentique en date du 19 juillet 2013 ;

constaté que M. [S] bénéficie d’une tolérance ancienne et continue de ses voisins,

maintenue par Mme [P]-[J], consistant à lui laisser, non seulement un libre accès à sa propriété par l’usage de la porte d’entrée ouvrant sur la façade du château et de l’espace directement situé devant la porte de son logement, mais également la libre utilisation de l’intégralité du rez-de-chaussée de la parcelle F [Cadastre 9], et en particulier du local situé sous le grand escalier (accueillant de nombreux éléments d’équipement du logement) ;

dit que, du fait de l’existence de cette tolérance, la propriété de M. [M] [S] n’est pas enclavée, au sens des dispositions de l’article 682 du code civil ;

En conséquence :

débouté M. [S] de l’intégralité de ses demandes ;

dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

condamné M. [M] [S] aux entiers dépens, qui comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire ;

dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

Par déclaration au greffe en date du 23 novembre 2023, M. [S] a interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions (n° 2) notifiées le 5 août 2024, M. [S] demande à cette cour d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de :

A titre principal :

juger que la précision du grand escalier ne ressort d’aucun acte authentique antérieurement à 2013,

juger qu’il est propriétaire :

du grand escalier dans son intégralité,

de la pièce située au-dessous,

des combles situées au-dessus cadastrées section F [Cadastre 8], F [Cadastre 2] et F [Cadastre 3],

A titre subsidiaire :

— juger qu’il est propriétaire du grand escalier en vertu de la prescription acquisitive issue de son acte authentique depuis plus de 27 ans, mais également au titre des possessions de son auteur, Mme [T] et de celles des auteurs de son auteur, depuis 1980,

juger que le grand escalier est rattaché à sa parcelle F [Cadastre 8],

Dans ces conditions :

juger que la parcelle [Cadastre 10] n’est pas enclavée, car disposant d’un accès au rez-de-chaussée,

juger que Mme [P] pourrait disposer d’une servitude de passage pour l’accès à son logement situé au premier étage du dit escalier.

En tout état de cause, si la cour retenait qu’il est propriétaire du grand escalier et de la pièce située en dessous :

juger que Mme [P] lui a causé un trouble manifestement illicite en réalisant des travaux sur sa propriété,

juger que Mme [P] a privatisé la comble située au-dessus de sa propriété à laquelle il est accédé par le grand escalier,

juger qu’il subit un trouble de jouissance,

faire interdiction à Mme [P] de troubler sa propriété ce à peine d’astreinte de 1 000 ' par infraction constatée à compter de la signification de la décision à intervenir.

enjoindre Mme [P] de remettre en état le grand escalier et les combles, notamment :

l’échelle en bois permettant l’accès à la troisième comble lui appartenant,

la serrure sur la porte donnant accès au grand escalier

la partie de cour attenante au grand escalier, au besoin en détruisant la terrasse de 21 m2 réalisée,

à peine d’astreinte de 1 000 ' par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir.

condamner Mme [P] à lui payer la somme de 8 000 ' à titre de dommages-intérêts, et celle de 8 000 ' pour résistance abusive.

A titre très subsidiaire, si la cour confirmait pour partie le jugement en ce qu’il a dit que Madame [P] est propriétaire du grand escalier et de la pièce du dessous :

réformer le jugement en ce qu’il a retenu l’existence d’une tolérance ancienne et continue.

juger que sa parcelle F [Cadastre 8] est enclavée,

juger qu’il dispose d’une servitude de passage pour :

l’accès à son logement au rez-de-chaussée par la porte du grand escalier,- l’accès au local technique, intégralement compris dans sa propriété,

les réseaux situés au niveau du demi-palier,

l’entrée au niveau du 1er étage en face de l’entrée du logement de Mme [P] et aujourd’hui encombrée et bloquée par cette dernière,

la porte située au-dessus de cette entrée et permettant l’accès aux combles qui lui appartiennent,

l’accès au palier 1 et l’accès au palier 2,

la parcelle sur cour située devant la fenêtre de son logement,

tous travaux d’aménagement légaux ou réglementaires, notamment s’agissant des travaux d’isolation.

juger que Mme [P] ne saurait l’empêcher d’accéder, d’entretenir, de réparer sa propriété et l’ensemble des éléments d’équipements afférents et en lien avec cette dernière,

juger qu’il appartient à Mme [P] d’assurer le clos et la sécurité du local technique situé sous le grand escalier.

En tout état de cause :

condamner Mme [P] aux entiers dépens, y compris le procès-verbal d’huissier établi le 30 juin 2017 et celui du 4 mai 2020, les frais d’expertise judiciaire qui seront recouvrés selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile, et à lui régler la somme de 5 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [P]-[J], par dernières conclusions (n° 2) notifiées le 6 mars 2025, demande à cette cour :

A titre principal :

la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire,

si une servitude de passage devait être imposée par la cour au profit de la parcelle F [Cadastre 8] de M. [S] :

de juger que ladite servitude de passage devra être limitée à la seule portion du rez-de-chaussée du grand escalier (parcelle F [Cadastre 9]) comprise entre la porte d’entrée depuis l’extérieur et le départ de l’escalier, soit la portion constituant le palier d’accès au logement [S],

En tout état de cause :

— de condamner M. [S] aux entiers dépens et à lui payer la somme de 5 000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé.

L’instruction a été clôturée par une ordonnance rendue le 1er avril 2025.

MOTIFS

Sur la propriété du « grand escalier » en litige

Le tribunal a justement rappelé qu’en présence d’un litige portant sur la propriété immobilière, le juge de la revendication doit examiner les titre translatifs ou déclaratif de propriété, les indications du cadastre et l’ensemble des éléments de preuve produits par les parties afin de dégager les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées.

Contrairement à ce que laisse entendre l’appelant dans la partie liminaire de ses conclusions, la lecture des titres de propriété actuels des parties ne permet pas de rattacher le grand escalier à la parcelle cadastrée F n° [Cadastre 8] dont il est propriétaire ; en effet :

M. [S] a acquis de Mme [T] le 23 décembre 1997, au vu de l’attestation de propriété et de la page 2 extraite de son acte d’acquisition versés aux débats, les parcelles cadastrées section F n° [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 12], la parcelle cadastrée [Cadastre 8] étant mentionnée comme ayant une contenance de 1,20 ares, et le bien vendu étant désigné comme 'une maison d’habitation',

s’agissant des époux [J] :

ils ont acquis le 25 septembre 2009 des consorts [R] et [F]-[H], la parcelle cadastrée même section n° [Cadastre 10] ainsi désignée « une pièce au rez-de-chaussée et des greniers au-dessus, le tout à aménager avec une petite cour »,

Mme [P]-[J] a reçu en donation de son père [Z] [P], par acte du 19 juillet 2013, la nue-propriété des parcelles cadastrées même section n° [Cadastre 13] (jardin sur l’arrière contigu à celui acquis par M. [S]), [Cadastre 9] (partie bâtie) et [Cadastre 11] (cour sur l’avant), l’ensemble immobilier objet de cette donation étant désigné dans l’acte comme « un tènement rural comprenant un escalier en pierres avec pièce sous le dit escalier et pièce au-dessus »,

M. [Z] [P] avait lui-même reçu, par donation-partage du 22 juin 1992, la pleine propriété notamment des parcelles cadastrées F [Cadastre 9] d’une contenance de 1,10 ares, et F [Cadastre 11] d’une contenance de 85 centiares, toutes deux désignées dans cet acte sous la dénomination 'sol’ – par opposition aux nombreuses autres parcelles objets de la même donation, majoritairement agricoles et désignées, selon leur usage, comme 'bois', 'labour', 'vigne’ ou encore 'terre’ -.

Aucun de ces actes ne permet de considérer que la numérotation cadastrale [Cadastre 9] et [Cadastre 10] correspondrait en réalité, comme le soutient l’appelant, aux deux niveaux d’une seule parcelle (d’une part niveau au sol cadastré selon lui [Cadastre 10], d’autre part galetas en partie haute cadastré [Cadastre 9]). En effet, le plan cadastral fait figurer ces deux parcelles comme contiguës et non comme deux parties superposées, et aucun des actes de transmission concernant Mme [P]-[J] ne mentionne que n’aurait été transmis qu’un 'galetas’ ou une 'partie haute’ d’une propriété.

Par ailleurs, c’est par une analyse fidèle et pertinente des pièces produites, que la cour adopte en l’absence de tout moyen nouveau ou offre de preuve nouvelle en cause d’appel, que le tribunal a relevé, reprenant en cela les mentions des titres des auteurs respectifs des parties tels qu’énumérés par l’expert judiciaire :

qu’aucun des titres des auteurs de M. [S] ne mentionnait la présence d’un escalier dans les biens transmis,

que seul l’acte de donation du 19 juillet 2013 de Mme [P]-[J] mentionnait l’existence de l’escalier dans le tènement transmis, mais aucun autre acte de ses auteurs n’en faisait mention.

S’agissant, par ailleurs, de la position de l’escalier en litige au regard des références cadastrales, l’expert judiciaire a, par une démonstration complète en page 11 de son rapport, entièrement reprise en page 8 du jugement déféré, et complété par des plans en annexe du rapport, clairement identifié que cet escalier se situe dans la parcelle cadastrée section F n° [Cadastre 9] reçue en donation par Mme [P]-[J].

Par ailleurs, les titres de propriété des parties ne permettent pas, par eux-mêmes, d’établir avec certitude que soit M. [S], soit Mme [P]-[J] serait propriétaire du grand escalier situé sur la parcelle cadastrée F n° [Cadastre 9].

En effet, un vendeur ne peut transmettre à l’acquéreur d’un bien plus de droits qu’il n’en détient lui-même ; or en l’espèce il n’a pas été possible à l’expert judiciaire, ainsi qu’il l’indique en pages 7 et 8 de son rapport, de remonter, s’agissant des auteurs respectifs des parties, avant les années 1958 pour la propriété de Mme [P]-[J], et 1962 pour la propriété de M. [S], époque à laquelle les deux ensembles immobiliers en cause appartenaient déjà à des propriétaires différents ([A] [I] et [V] [P] pour la propriété actuelle de Mme [P]-[J], et [B] [G] veuve [O] pour la propriété actuelle de M. [S]), aucun titre commun aux deux parties n’étant ainsi produit aux débats ni analysable, de sorte qu’on ne peut tirer aucune conclusion des titres quant à la propriété de l’escalier en litige.

Par ailleurs, l’état des lieux et les constatations matérielles et techniques de l’expert ne permettent pas, contrairement à ce qu’a considéré le tribunal, de constituer un faisceau d’éléments concordants de nature à rattacher la propriété exclusive de l’escalier à Mme [P]-[J].

En effet, il ressort des constatations de l’expert, consignées par lui dans son rapport et illustrées par des photographies, que la partie du bâtiment où se trouve l’escalier en litige, incluse au plan cadastral dans la parcelle F [Cadastre 9], est ainsi configurée :

au rez-de-chaussée :

la porte donnant accès à l’escalier constitue aussi le seul accès, par une porte latérale s’ouvrant à droite en entrant, à l’habitation de M. [S] située au rez-de-chaussée,

une grande partie de ce même rez-de-chaussée, comprend des équipements du logement de M. [S], à savoir machine à laver, mais aussi chaudière, tableau électrique, arrivée d’eau et ballon d’eau chaude à l’arrière de l’escalier, et la fosse septique de son logement est située sous le grand escalier,

— à l’étage :

le grand escalier dessert, à droite sur le palier, le logement des époux [J] situé sur leur parcelle F [Cadastre 10],

à gauche sur le palier se trouve un encadrement de porte similaire à la porte d’entrée du logement [J]-[P], qui pourrait déboucher sur le 1er étage du logement [S], mais cet accès est condamné,

— au niveau des combles :

les combles sont constitués d’une dalle béton sans aucun aménagement, la dalle ayant été posée et la charpente refaite à neuf par les époux [J]-[P],

on y accède par le niveau supérieur en duplex du logement [J]-[P],

il existe une ouverture entre ces combles et la propriété [S], mais elle est condamnée.

Dans ces conditions, la seule concordance entre le titre de propriété actuel de Mme [J]-[P] et les indications du cadastre est insuffisante à constituer le faisceau d’éléments concordants de nature à établir sa propriété.

Par ailleurs, les actes de possession invoqués par les parties, pour justifier le cas échéant d’une prescription acquisitive, ne sont pas davantage pertinents, en ce que :

ils ne sont pas suffisamment explicites ni concordants pour témoigner d’un comportement de propriétaire non équivoque,

ainsi la simple réalisation, par les époux [J]-[P], de la dalle des combles et de réfection de la charpente n’est pas, à elle seule, suffisante pour constituer des actes de possession continus et non équivoques,

il en est de même du stationnement de leur véhicule sur la partie non bâtie de la parcelle [Cadastre 9], qui peut résulter d’une simple tolérance et ne présente pas de caractère continu,

les actes de possession invoqués par M. [S], en particulier l’occupation d’une partie du rez-de-chaussée du local contenant l’escalier pour ses équipements techniques, manifestement anciens compte-tenu de la nature et de l’ampleur des installations, viennent en opposition à la possession paisible de la parcelle [Cadastre 9] invoquée par Mme [P]-[J],

la possession de M. [S], qui n’est pas conforme à son titre, n’est plus paisible depuis au moins le 3 janvier 2009, date à laquelle il écrivait à M. [Z] [P], propriétaire de la parcelle [Cadastre 9] avant la donation à sa fille [X] [P]-[J], en invoquant le caractère 'mitoyen’ (sic) de l’escalier.

En l’état de l’ensemble de ces éléments, et au regard de la configuration des lieux telle que détaillée plus haut, de laquelle il ressort :

que les deux parties du bâti en cause étaient à l’origine une seule et même propriété desservie par une entrée, un couloir et un escalier permettant d’accéder aux différents niveaux et aux différentes pièces qui la constituaient,

que cette propriété a été divisée en deux, à une date inconnue puisque l’expert judiciaire n’a pas pu remonter avant l’année 1958,

il peut être considéré que, dès cette division, l’escalier et le local qui le contient sont soit demeurés sous un régime d’indivision forcée entre les deux immeubles si la division est intervenue avant l’entrée en vigueur de la loi du 28 juin 1938, soit et en toute hypothèse l’ensemble des deux immeubles a été placé, concernant cet escalier et son local, sous le régime de la copropriété de plein droit dès l’entrée en vigueur de cette loi.

En effet, l’article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :

'I.- (cette) loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.

Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.'

Jusqu’à l’approbation de la loi du 28 juin 1938 instituant un statut de la copropriété des immeubles divisés, la doctrine, reprise en cela par diverses décisions de jurisprudence concernant, notamment, le cas des cours ou des passages (Cass. req., 10 déc. 1823 : S. 1824, 1, p. 239. – Cass. req., 3 mars 1851 : S. 1851, 1, p. 404 ; DP 1851, 1, p. 256. – Cass. req., 21 oct. 1989 : S. 1990, 1, p. 203 ; DP 1991, 5, p. 435) avait déjà recours à la notion d’indivision forcée, entre les fonds intéressés, de certains biens utilisés en commun par des fonds distincts. Cette notion d’indivision forcée était, ainsi, appliquée au gros oeuvre de l’immeuble divisé par étages ou par appartements, le gros oeuvre étant réputé l’accessoire des fonds distincts constitués des étages ou appartements qui restaient l’objet d’un droit de propriété privative.

De l’application de ces principes anciens, mais aussi des premiers articles des lois fixant le statut de la copropriété, en particulier en l’espèce l’article 5 de la loi du 28 juin 1938 ainsi rédigé :

'Lorsque les différents étages d’une maison appartiennent à divers propriétaires, ceux-ci, à défaut de titres contraires, sont présumés être copropriétaires du sol et de toutes les parties du bâtiment qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif de l’un d’eux tels que les cours, murs, toiture et gros 'uvre des planchers, les escaliers et ascenseurs, la loge du concierge, les passages et corridors, le calorifère et les canalisations de toutes sortes, à l’exception de celles se trouvant à l’intérieur de chaque local',

il ressort que le statut de la copropriété s’applique dès lors qu’un immeuble ou groupe d’immeubles est divisé en lots privatifs, et que certains lieux ou équipements, caractérisés parleur extériorité aux parties privatives ou la circonstance qu’ils ne sont pas affectés à l’usage exclusif de l’un ou l’autre propriétaire, dont l’énumération dans le texte cité ci-dessus est indicative, sont réputés parties communes et appartenir par conséquent en copropriété à l’ensemble des propriétaires, la circonstance qu’aucun règlement de copropriété n’ait été établi étant inopérante ainsi que l’a consacré à plusieurs reprises la jurisprudence (notamment Cass. 3e civ., 29 mai 2002, n° 00-17.542).

Les mêmes principes conduisent à ce que les copropriétaires soient obligatoirement et de plein droit groupés en un syndicat ayant une personnalité morale même si ce syndicat n’a pas été officiellement constitué, dès que la propriété de l’immeuble a été répartie en lots entre plusieurs personnes(confère Cass. 3e civ., 11 janv. 2012, n° 10-24.413 ; Cass. 3e civ., 8 juil. 2015, n° 14-16.975).

L’application de ces principes n’ayant pas été débattue contradictoirement dans le cadre de la présente instance où aucune des parties ne les a invoqués, il y a lieu, en application des dispositions des articles 12 et 16 du code de procédure civile, de rouvrir les débats et d’inviter les parties à formuler toutes observations sur ce point en adaptant, le cas échéant, leurs demandes, selon les modalités qui seront précisées au dispositif du présent arrêt.

Dans l’attente, toutes demandes des parties seront réservées, ainsi que les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Avant dire droit :

Vu les articles 12 et 16 du code de procédure civile

Prononce la réouverture des débats et la révocation de l’ordonnance de clôture.

Invite les parties à formuler toutes observations sur l’application de plein droit à l’espèce du régime de la copropriété concernant la parcelle cadastrée section F n° [Cadastre 9] contenant le grand escalier en litige, et à adapter, le cas échéant, leurs prétentions concernant cette parcelle et les éléments bâtis qu’elle contient.

Dit que M. [S] devra conclure sur ce point et, le cas échéant, formuler à nouveau ses demandes, avant 15 juillet 2025.

Dit que Mme [J]-[P] devra conclure en réponse avant le 20 octobre 2025.

Renvoie l’affaire à l’audience de plaidoiries du :

24 novembre 2025 à 14 heures,

avec préavis de clôture au 4 novembre 2025,

la notification du présent arrêt tenant lieu d’avis de fixation.

Réserve, dans l’attente, toutes les demandes des parties ainsi que les dépens.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE