Cour d'appel de Grenoble, 1re chambre, 13 mai 2025, n° 23/03531

TGI Vienne 14 septembre 2023

CA Grenoble
Confirmation 13 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Condition suspensive considérée comme potestative
La cour a estimé que la condition suspensive ne dépendait pas uniquement de M. [U] et ne pouvait pas être qualifiée de potestative, confirmant ainsi la validité de la promesse de vente.
Rejeté
Manquement à l'obligation pré-contractuelle d'information
La cour a jugé que la SCI Jet n'a pas démontré de manquement d'information de la part de M. [U] et que les demandes indemnitaires ne pouvaient prospérer.
Rejeté
Responsabilité de M. [U] dans la défaillance de la condition suspensive
La cour a conclu que la défaillance de la condition suspensive n'était pas imputable à M. [U], et a donc rejeté la demande de la SCI Jet.
Rejeté
Responsabilité des intimés dans le cadre de la procédure
La cour a rejeté cette demande, considérant que la SCI Jet n'avait pas établi la responsabilité des intimés.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la SCI Jet a interjeté appel d'un jugement du tribunal judiciaire de Vienne qui avait condamné M. [S] à verser une indemnité d'immobilisation à M. [U] et ordonné la restitution d'une somme de 36.000 € à ce dernier. La cour d'appel a examiné la validité de la condition suspensive de la promesse de vente entre la SCI Jet et M. [U], concluant que cette condition n'était pas potestative et que la défaillance n'était pas imputable à M. [U]. La cour a confirmé le jugement de première instance, rejetant les demandes de la SCI Jet et ordonnant la restitution de l'indemnité. En outre, elle a condamné la SCI Jet à verser 3.000 € à M. [U] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Grenoble, 1re ch., 13 mai 2025, n° 23/03531
Juridiction :	Cour d'appel de Grenoble
Numéro(s) :	23/03531
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Vienne, 14 septembre 2023, N° 21/00754
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	15 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Olivier DORNEJosselin CHAPUISVanessa JAKUBOWICZ-AMBIAUXCyrielle DELBEAlexis GRIMAUD
Cabinet(s) :	MONTOYA & DORNE
Parties :	S.C.I. JET, son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Texte intégral

N° RG 23/03531

N° Portalis DBVM-V-B7H-L7O4

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY

la SCP MONTOYA & DORNE

SELARL AVOCATS CHAPUIS ASSOCIES (ACA)

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 13 MAI 2025

Appel d’une décision (N° RG 21/00754)

rendue par le tribunal judiciaire de VIENNE

en date du 14 septembre 2023

suivant déclaration d’appel du 09 octobre 2023

APPELANTE :

S.C.I. JET prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par M^e Alexis GRIMAUD de la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, plaidant par Maître Vanessa Jakubowicz-Ambiaux , Avocat au Barreau de LYON

INTIMES :

Me [O] [X]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Me [D] [B]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentés par M^e Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocat au barreau de GRENOBLE plaidant par M^e Cyrielle DELBE, avocat au barreau de GRENOBLE

M. [H] [U]

né le 30 Décembre 1947 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par M^e Josselin CHAPUIS de la SELARL AVOCATS CHAPUIS ASSOCIES (ACA), avocat au barreau de VIENNE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine CLERC, Présidente,

M^me Joëlle BLATRY, Conseiller,

M^me Véronique LAMOINE, Conseiller,

DÉBATS :

A l’audience publique du 31 mars 2025 madame Blatry, conseillère chargée du rapport en présence de madame Clerc, présidente de chambre, assistées de Caroline Bertolo, greffière, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

En vue d’acquérir un nouveau bien immobilier, M. [H] [U] a :

le 10 janvier 2020, par acte passé devant Me [G] [Y] avec la participation de Me [O] [X], consenti une promesse de vente sur sa maison d’habitation à M. [T] [S], sous condition suspensive d’obtention d’un certificat d’urbanisme, avec stipulation d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 85.500', finalement non séquestrée,

le 27 janvier 2020, par acte passé devant Me [C] avec la participation de Me [O] [X], bénéficié de la part de la SCI Jet d’une promesse de vente sur un appartement avec cave et garage, sous condition suspensive de la réalisation de la vente avec M. [S], et séquestre de sa part de moitié de l’indemnité d’immobilisation en la comptabilité de Me [D] [B], notaire, soit la somme de 36.000'.

Du fait de la non réitération de la vente avec M. [S] et après mise en demeure infructueuse de se voir restituer son dépôt de garantie de 36.000', M. [U] a, suivant exploit d’huissier du 12 juillet 2021, poursuivi la SCI Jet, Me [B] et Me [X].

Après mise en demeure infructueuse en règlement de l’indemnité d’immobilisation de 85.500', M. [U] a, suivant exploits d’huissier des 28, 29 et 30 juillet 2021, poursuivi M. [S] en paiement de cette somme ainsi que Me [Y] et Me [X] en responsabilité.

Le 31 décembre 2021, les procédures ont été jointes.

Par jugement du 14 septembre 2023 exécutoire de droit, le tribunal judiciaire de Vienne a :

condamné M. [S] à payer à M. [U] la somme de 85.500' avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement au titre de l’indemnité d’immobilisation,

débouté M. [U] de ses demandes tendant à assortir cette condamnation d’une astreinte et en condamnation à l’encontre de Me [Y] et Me [X],

condamné la SCI Jet à restituer à M. [U] la somme de 36.000' versée au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

enjoint à Me [B], notaire séquestre, d’avoir à procéder au déblocage des fonds dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 100' par jour de retard passé ce délai,

débouté la SCI Jet de sa demande en versement de la somme de 36.000', de sa demande en condamnation de M. [U] et de Me [X] en paiement de ce même montant, de sa demande en condamnation de Me [X] en paiement de la somme de 18.355,44' et de sa demande en condamnation de M. [U] et de Me [X] en paiement de la somme de 60.000',

condamné la SCI Jet à payer à M. [U] une indemnité de procédure de 1.500',

condamné M. [S] à payer à M. [U] une indemnité de procédure de 1.500',

condamné la SCI Jet et M. [S] à payer à Me [B] une indemnité de procédure de 1.800',

rejeté le surplus des demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté M. [U] de sa demande fondée sur l’article A444-32 du code de commerce,

condamné in solidum la SCI Jet et M. [S] aux dépens de l’instance.

Suivant déclaration du 9 octobre 2023, la SCI Jet a relevé appel de cette décision en intimant uniquement M. [U], Me [B] et Me [X].

Au dernier état de ses écritures du 3 mars 2025, la SCI Jet demande à la cour de réformer le jugement déféré et de :

à titre principal :

prononcer la nullité de la condition suspensive de vente par M. [U] de son bien à M. [S],

condamner M. [U] à lui payer les sommes de :

72.000' au titre de l’indemnité d’immobilisation,

60.000' au titre de la moins-value sur le prix de vente,

18.355,44' en réparation des préjudices subis,

subsidiairement, au motif d’un manquement à l’obligation pré-contractuelle d’information de la part de M. [U] et de Me [X], les condamner in solidum à lui payer les sommes de :

72.000' au titre de l’indemnité d’immobilisation,

60.000' au titre de la moins-value sur le prix de vente,

18.355,44' en réparation des préjudices subis,

en tout état de cause :

rejeter l’ensemble des demandes adverses à son encontre,

condamner in solidum M. [U] et de Me [X] à lui payer une indemnité de procédure de 10.000', ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance avec distraction.

Elle expose que :

la promesse de vente du 10 janvier 2021 faisait dépendre le versement de l’indemnité d’immobilisation due par M. [S] du bon vouloir de M. [U],

M. [U] était seul, en cas de non-versement de l’indemnité d’immobilisation par M. [S], à pouvoir décider du sort de la promesse de vente qui était la condition suspensive de la promesse de vente SCI Jet/ M. [U],

dès lors, la réalisation de la condition suspensive de la promesse de vente SCI Jet/ M. [U] dépendait de la seule volonté de celui-ci,

cette condition suspensive est purement potestative,

le tribunal a bien retenu que la caducité était une sanction unilatérale sans pour autant en tirer les conséquences,

subsidiairement, la défaillance de la condition suspensive est du seul fait de M. [U],

la mauvaise foi de M. [U] est à l’origine de la défaillance de la condition suspensive,

le jour où M. [U] a signé avec elle la promesse de vente, il ne pouvait ignorer que son propre acquéreur avait été défaillant dans le versement de son indemnité d’immobilisation,

ce n’était pas à elle de se renseigner sur le versement de cette indemnité d’immobilisation,

dès la signature de sa propre promesse de vente, la dite vente était déjà compromise,

M. [U] s’est montré négligent en ne se renseignant pas sur le versement de cette indemnité,

il est à l’origine de la défaillance de la condition suspensive de réalisation de la vente,

le notaire a commis également une faute en ne l’alertant pas sur le risque pour la conclusion de la vente faute de consignation par M. [S],

il est très curieux que le tribunal ait retenu une faute du notaire dans la vente [U]/[S] mais non dans la présente affaire.

Par conclusions récapitulatives du 17 février 2025, M. [U] demande à la cour de :

à titre principal, confirmer le jugement déféré sauf sur le rejet de sa demande en dommages-intérêts à l’encontre de Me [X] qu’il forme à la somme de 40.000' avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

subsidiairement si la cour faisait droit à l’argumentation de la SCI Jet:

constater la nullité du contrat d’avenant pour vice du consentement,

condamner Me [X] à le relever et garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre,

condamner Me [X] à lui payer des dommages-intérêts de 40.000' avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

en tout état de cause :

débouter la SCI Jet, Me [X] et Me [B] de l’ensemble de leurs demandes à son encontre,

condamner la SCI Jet à lui payer une indemnité de procédure de 5.000',

condamner Me [X] à lui payer une indemnité de procédure de 5.000',

condamner in solidum la SCI Jet et Me [X] aux entiers dépens de l’instance y compris ceux découlant de l’article A444-32 du code de commerce.

Il fait valoir que :

à la date de la signature avec la SCI Jet, il ignorait que M. [S] n’avait pas versé l’indemnité d’immobilisation,

ni Me [Y] ni Me [X] ne l’avaient averti de cette situation,

il ne peut être tenu responsable de la carence de M. [S],

en raison de la défaillance de la condition suspensive relative à la vente de son bien immobilier, la promesse de vente consentie par la SCI Jet est devenue caduque,

conformément aux dispositions de l’acte, la caducité de la promesse de vente entraîne la restitution du dépôt de garantie à son bénéfice,

le jugement est définitif à l’encontre de M. [S], ce qui justifie de confirmer la défaillance de la condition suspensive dans la promesse de vente du 27 janvier 202,

il n’engage pas sa responsabilité à l’égard de la SCI Jet,

la condition suspensive dans la promesse du 27 janvier 2021 n’est nullement potestative,

la condition suspensive ne tenait pas au versement effectif de l’indemnité d’immobilisation par M. [S],

ce n’est pas de son fait que la condition suspensive est défaillie,

la SCI Jet ajoute une condition inexistante,

aucune mauvaise foi ne peut lui être reprochée alors qu’il avait déjà réalisé son déménagement,

Me [X] a manqué à son devoir de conseil et engage sa responsabilité professionnelle,

le notaire ne s’est pas enquis du versement effectif de l’indemnité d’immobilisation,

alors que Me [Y] en était informé le 20 février 2021, il n’a pas été avisé de la carence de M. [S],

ce n’est qu’au mois d’avril qu’il a été tenu informé de la défaillance de son co-contractant,

l’inaction des notaires l’a privé de la possibilité de remettre en vente son bien en l’absence du versement de l’indemnité d’immobilisation,

la faute du notaire lui a causé de multiples préjudices puisqu’il avait organisé son déménagement sans pouvoir remettre en vente son bien qui n’a été cédé que tardivement avec 8 mois de retard.

Par conclusions récapitulatives du 17 juin 2024, Me [X] demande à la cour de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande d’indemnité de procédure et de condamner la SCI Jet ou qui mieux le devra à lui payer la somme de 3.000' à ce titre en première instance, outre la même somme en cause d’appel, enfin de condamner la SCI Jet aux entiers dépens de l’instance.

Elle expose que :

elle n’a commis aucune faute,

elle n’est tenue d’aucun devoir de conseil à l’égard de la SCI Jet, tiers au contrat passé entre M. [U] et M. [S],

en tout état de cause, tant M. [U] que la SCI Jet étaient parfaitement informés du contenu de la promesse de vente du 10 janvier 2021,

le versement de l’indemnité d’immobilisation n’était pas une condition de réalisation de la vente,

le bénéficiaire dispose d’un droit discrétionnaire de lever ou non l’option et ce indépendamment du versement ou non d’une indemnité d’immobilisation,

M. [U] ne s’est jamais prévalu de la caducité de la vente pour non paiement de l’indemnité d’immobilisation mais pour non levée de l’option,

elle ne saurait être responsable du comportement de M. [S],

la SCI Jet a consenti la promesse de vente à M. [U] en connaissance de l’aléa qui pesait sur la réitération de la vente au bénéfice de M. [S],

dès lors, aucun défaut d’information ne peut lui être imputé,

en tout état de cause, il n’est justifié d’aucun préjudice indemnisable.

Enfin, par conclusions n° 2 du 17 juin 2024, Me [B] demande à la cour de le mettre hors de cause au motif qu’il s’est exécuté sur la restitution des fonds à M. [U] et de condamner la partie succombante ou qui mieux le devra à lui payer une indemnité de procédure de 2.000'.

La clôture de la procédure est intervenue le 11 mars 2024.

MOTIFS

Le jugement déféré est définitif concernant la condamnation de M. [S] qui n’a pas interjeté appel et n’a pas été intimé.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que le dépôt de garantie d’un montant de 36.000' a été restitué à M. [U] et qu’aucune demande n’est dirigée contre Me [B].

Toutefois, Me [B] ne saurait être mis hors de cause, il convient uniquement de constater qu’il s’est exécuté des obligations mises à juste titre à sa charge dans le jugement déféré.

sur la demande de M. [U] au titre de l’indemnité d’immobilisation

La promesse de vente entre la SCI Jet et M. [U] a été conclue sous condition suspensive de réitération de la vente entre M. [U] et M. [S].

La SCI Jet prétend que cette condition suspensive était potestative et s’oppose à la demande en restitution de l’indemnité d’immobilisation séquestrée par M. [U] pour la somme de 36.000'.

Elle demande en outre la condamnation de M. [U] a lui payer diverses sommes.

Par application de l’article 1304-2 du code civil, est nulle l’obligation contractée sous une condition qui dépend de la seule volonté du débiteur.

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, la SCI Jet confond la condition suspensive tenant à la réitération de la vente entre M. [U] et M. [S] et le règlement effectif de l’indemnité d’immobilisation par M. [S].

Le versement de l’indemnité d’immobilisation dans le cadre de la promesse de vente conclue par M. [U] au bénéfice de M. [S] n’a jamais été une condition suspensive de la promesse de vente passée entre la SCI Jet et M. [U].

M. [S], bénéficiaire de la promesse de vente, disposait d’un droit discrétionnaire de lever ou non l’option et ce indépendamment du versement ou non d’une indemnité d’immobilisation.

Ainsi, la condition suspensive prévue dans la promesse de vente conclue entre la SCI Jet et M. [U] tenant à la levée de l’option par M. [S] ne dépendait pas du pouvoir de M. [U] et ne peut, en aucun cas, être qualifiée de potestative.

La SCI Jet a consenti la promesse de vente à M. [U] en connaissance de l’aléa qui pesait sur la réitération de la vente au bénéfice de M. [S] et ce indépendamment du versement ou non de l’indemnité d’immobilisation.

A cet égard, le versement effectif de l’indemnité d’immobilisation n’empêchait nullement M. [S] ne pas pas lever l’option.

Par voie de conséquence, si la condition suspensive est défaillie, ce n’est pas du fait de M. [U] dont la bonne foi ne peut être suspectée.

La défaillance de la condition suspensive entraîne la caducité de la promesse de vente consentie par la SCI Jet et la restitution de l’indemnité d’immobilisation que M. [U] a séquestrée en la comptabilité de Me [B], notaire.

Par voie de conséquence et, de surcroît, au regard de la non démonstration d’un manquement de M. [U] à son obligation d’information pré-contractuelle, le jugement déféré, qui déboute la SCI Jet de l’ensemble de ses demandes financières à l’encontre de M. [U] et ordonne la restitution de la somme de 36.000' séquestrée, sera confirmé sur ces points.

sur les demandes de M. [U] et de la SCI Jet en responsabilité de Me [X]

Le notaire est, professionnellement, tenu d’éclairer les parties sur la portée des actes par eux dressés et d’attirer leur attention sur leurs conséquences et risques potentiels.

Il est également tenu d’assurer l’efficacité des actes passés devant lui.

A défaut, le notaire engage sa responsabilité délictuelle, ce qui suppose la démonstration d’une faute en lien de causalité direct et certain avec un préjudice.

Selon une application exacte du droit aux faits et une motivation que la cour adopte, le tribunal a pu retenir que la faute de Me [X] de ne pas avoir informé M. [U] du défaut de versement de l’indemnité d’immobilisation par M. [S], ni dans le cadre de la promesse de vente de la SCI Jet, de cette absence de séquestre, est sans lien de causalité avec la défaillance de la condition suspensive prévue dans la promesse de vente conclue entre la SCI Jet et M. [U].

Par voie de conséquence, aucune demande de condamnation de la part tant de M. [U] que de la SCI Jet ne saurait prospérer.

Le jugement déféré qui déboute M. [U] et la SCI Jet de leurs demandes indemnitaires à l’encontre de Me [X] sera également confirmé sur ces points et en toutes ses dispositions.

sur les mesures accessoires

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice de M. [U].

Enfin, les dépens de la procédure d’appel seront supportés par la SCI Jet.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande présentée par M. [U] sur le fondement de l’article A.444-32 du code de commerce; en effet, hors le cas spécifique prévu par l’article R.631-4 du code de la consommation au profit du consommateur titulaire d’une créance à l’encontre d’un professionnel, aucune disposition légale ou réglementaire n’autorise le juge à mettre à la charge du débiteur les droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement de l’huissier de justice mis à la charge du créancier.

Les mesures accessoires de première instance sont par ailleurs confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Constate que Me [D] [B] a exécuté les termes du jugement déféré et dit n’y avoir lieu à sa mise hors de cause,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SCI Jet à payer à M. [H] [U] la somme de 3.000' par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes à ce titre,

Condamne la SCI Jet aux dépens de la procédure d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE