Cour d'appel de Limoges, Chambre civile, 25 octobre 2018, n° 17/00965

TGI Limoges 29 juin 2017

CA Limoges
Infirmation 25 octobre 2018

Arguments

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Rejeté
Manquement aux obligations du syndic
La cour a estimé que le quitus donné au syndic par l'assemblée générale des copropriétaires emporte décharge de sa responsabilité, sauf à prouver un manquement à son devoir d'information.

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Sur la décision

Référence :	CA Limoges, ch. civ., 25 oct. 2018, n° 17/00965
Juridiction :	Cour d'appel de Limoges
Numéro(s) :	17/00965
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Limoges, 29 juin 2017
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Johanne PERRIER, président
Avocat(s) :	Laetitia DAURIACMathieu PLAS
Cabinet(s) :	SELARL MADY-GILLET-PETILLION
Parties :	Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE BO CAGE c/ SARL CITYA DURIVAUD

Texte intégral

ARRET N° .

N° RG 17/00965

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE BOCAGE, REPRESENTE PAR SON SYNDIC, Z A

SARL Z A

AJ/ER

Action en responsabilité exercée contre le syndic ou tendant à sa révocation

Grosse délivrée à M^e H, avocat

COUR D’APPEL DE LIMOGES

Chambre civile

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ARRET DU 25 OCTOBRE 2018

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Le VINGT CINQ OCTOBRE DEUX MILLE DIX HUIT la chambre civile a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE BOCAGE, REPRESENTE PAR SON SYNDIC, Z A,

dont le […]

représentée par M^e Mathieu PLAS, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTE d’une décision rendue le 29 JUIN 2017 par le TRIBUNAL de GRANDE INSTANCE de LIMOGES

ET :

SARL Z A,

dont le […]

représentée par M^e Laetitia H de la SELARL H ET ASSOCIES, avocat au barreau de LIMOGES substituée par M^e Amélie OUDJEDI, avocat au barreau de LIMOGES

représentée par la SCP MADY – GILLET – BRIAND, avocats au barreau de POITIERS

INTIMEE

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Suivant avis de fixation de la Présidente de chambre chargée de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 20 Septembre 2018.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 juillet 2018.

La Cour étant composée de Madame F G, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Axelle JOLLIS, Vice Présidente placée déléguée à la Cour d’Appel de Limoges par ordonnance de Madame la Première Présidente prise en date du 9 juillet 2018, assistés de Madame D E, Greffier placé en présence de Madame Anastasia SOCHAJ, Greffier stagiaire. A cette audience, Madame Axelle JOLLIS, Vice Présidente placée, a été entendue en son rapport oral, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Puis Madame F G, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 25 Octobre 2018 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

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LA COUR

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EXPOSE DU LITIGE

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Bocage est propriétaire d’un ensemble immobilier constitué de deux bâtiments A et […] d’Instituteurs à Limoges.

La réception de l’ouvrage est intervenue le 30 mars 2001.

Plusieurs copropriétaires s’étant plaint de fissures, la société B C, alors syndic de la copropriété, a déclaré le sinistre auprès de la compagnie d’assurances AXA, l’assureur dommage ouvrage, laquelle a mandaté le cabinet X afin de réaliser une expertise.

Dans son rapport préliminaire du 14 mai 2009, le cabinet X a constaté l’existence de certaines fissures qui avaient provoqué des infiltrations dans les logements n° 2, 9 et 27.

Le 30 juin 2009, la société AXA a adressé ce rapport à B C en lui confirmant l’application de la garantie dommage ouvrage dans la mesure où les dommages constatés portaient atteinte à la destination de l’ouvrage.

Le 2 mars 2010, la société AXA a adressé le rapport d’expertise complémentaire à B C en lui précisant que le coût des travaux étaient chiffrés à la somme de 21 009,54 euros TTC et lui proposant une indemnité de ce montant.

Les travaux de reprise ont été réalisés par la société SEMANAUD après commande de la société B C et facturés le 23 mars 2011.

Le 20 septembre 2011, le syndic de copropriété B C a de nouveau sollicité la

compagnie AXA au motif que les désordres avaient évolué et que certaines fissures étaient devenues infiltrantes.

Par courrier du 7 novembre 2011, la société AXA a refusé sa garantie au motif que le délai de la garantie décennale était dépassé. Elle a toutefois de nouveau mandaté le cabinet X pour une nouvelle expertise, lequel a déposé un rapport préliminaire le 17 avril 2012.

Par courrier du 19 avril 2012, AXA a de nouveau refusé d’accorder sa garantie considérant que seule une légère humidité était constatée dans le logement n°24 mais que ce désordre déclaré après la forclusion décennale ne correspondait pas à un dommage garanti précédemment.

Par courrier du 29 mars 2013, le Syndic de copropriété Y IMMOBILIER (nouvelle dénomination d’B) a sollicité auprès d’AXA une intervention concernant des infiltrations dans le logement n°7 mais AXA à ici encore, par courrier en date du 12 avril 2013, refusé de prendre en charge ce désordre motif pris de l’expiration de la garantie décennale.

Par acte d’huissier du 29 octobre 2015, le Syndicat des copropriétaires représenté par la SARL Z A, es qualité de syndic, a fait assigner la SARL Y IMMOBILIER devant le tribunal de grande instance de Limoges en responsabilité, lui reprochant de s’être abstenue de prendre les mesures nécessaires de nature à sauvegarder les droits afférents à l’immeuble relatifs à la garantie décennale de l’assureur dommages ouvrage.

Cette instance a fait l’objet d’un retrait du rôle et, par nouvel acte d’huissier du 20 juillet 2016, le Syndicat des copropriétaires, représenté par la SARL Z A es qualité de syndic, a fait assigner la SARL Z A aux mêmes fins, cette dernière ayant absorbé la société Y IMMOBILIER.

Par jugement du 29 juin 2017, le tribunal de grande instance de Limoges a :

— déclaré l’action en responsabilité du Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Bocage recevable ;

— débouté le Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Bocage de l’ensemble de ses demandes ;

— débouté la SARL Z A de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Bocage aux dépens avec distraction au profit de la SELARL H et Associés.

Dans ses conclusions déposées le 2 novembre 2017 , le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Bocage, représenté par son syndic la SARL Z A, demande à la Cour de :

— retenir la faute de la société Y IMMOBILIER et de condamner la SARL Z A ayant absorbé la société Y IMMOBILIER à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 110 279,59 euros TTC en réparation de son préjudice ;

— subsidiairement, la condamner à lui payer la somme de 88 223, 67 euros au titre de la perte de chance de voir appliquer la garantie décennale ;

— condamner la SARL Z A à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire ;

— condamner la SARL Z A aux entiers dépens d’appel.

Au soutien de ses demandes, le Syndicat des copropriétaires affirme que le Syndic de copropriété B devenu Y a manqué à sa mission de veiller à la protection des intérêts des copropriétaires en ne sauvegardant pas le bénéfice de la garantie décennale.

L’appelant considère en effet que le syndic a commis les fautes suivantes :

— accepter les conclusions de l’assureur dommage-ouvrage et une indemnisation ne portant que sur la reprise de deux façades alors que toutes les façades des bâtiments étaient impactées par des fissurations ;

— omission d’informer le syndicat de la nature et du montant de l’indemnisation proposée par AXA ;

— laisser expirer le délai de la garantie décennale sans prendre de mesures conservatoires, notamment sans engager de procédure judiciaire.

Selon le Syndicat, le syndic aurait dû solliciter l’extension de la garantie décennale à l’ensemble des fissures même si aucune infiltration n’était encore constatée.

Le syndicat fait en effet valoir que les désordres constatés étaient de nature évolutive et que les fissurations constatées entraînaient inexorablement des infiltrations.

S’agissant du quitus donné au syndic pour sa C, le Syndicat des copropriétaires soutient qu’il n’empêche pas une action en responsabilité si l’assemblée des copropriétaires n’a pas eu connaissance des négligences ou n’a pas pu apprécier ses conséquences en raison d’un manque d’information du syndic. Il estime que les procès-verbaux d’assemblée générale postérieurs au 30 mars 2011 ne peuvent être utilement invoqués par le syndic.

S’agissant de son préjudice, le Syndicat des copropriétaires sollicite la prise en charge du coût de ravalement des façades.

Dans ses conclusions déposées le 26 décembre 2017, la SARL Z A demande à la Cour de :

— déclarer irrecevables les demandes du Syndicat des copropriétaires ;

— à titre subsidiaire, confirmer le jugement entrepris ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens avec distraction au profit de la SELARL H-I ainsi qu’à lui payer à une somme de 2500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL Z A fait principalement valoir que le Syndicat des copropriétaires a donné quitus sans réserve à la société Y pour sa C postérieurement aux faits, ce qui emporte décharge de sa responsabilité pour la période pour laquelle il l’a obtenu sauf à rapporter la preuve que le syndic a manqué à son devoir d’information à l’égard de l’assemblée générale de copropriétaires.

Elle rappelle que, lors de l’assemblée générale du 2 juillet 2014, les copropriétaires ont voté contre le

renouvellement de la désignation de Y es qualité de syndic en raison de leur mécontentement au regard de l’expiration du délai de la garantie dommage ouvrage tout en donnant quitus entier et sans réserve à ce syndic. Le syndic en déduit que le Syndicat des copropriétaires avait nécessairement connaissance du refus de garantie opposé par AXA et de ses motifs.

A titre subsidiaire, la SARL Z soutient essentiellement l’absence de toute faute imputable au syndic qui a fait toutes les diligences nécessaires auprès de l’assureur dommage ouvrage dès l’apparition des fissures dès lors que seules pouvaient entrer dans la garantie décennale les fissurations infiltrantes et qu’il ne disposait pas des qualifications professionnelles pour pouvoir contester le rapport d’expertise ou anticiper l’évolution des fissurations qui n’avaient initialement qu’un impact esthétique.

Le syndic considère en effet que les fissurations en cause ne constituent pas nécessairement un désordre évolutif de nature décennale, certaines fissures pouvant ne jamais devenir infiltrantes, et que toute action judiciaire visant à obtenir l’application de la garantie décennale à ces fissures qui n’étaient pas infiltrantes avant l’expiration du délai décennal était vouée à l’échec.

En tout état de cause, la SARL Z invoque l’absence de lien de causalité entre une éventuelle faute du syndic et le préjudice allégué.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 juillet 2018.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action en responsabilité du Syndicat des copropriétaires

Le quitus, lequel est distinct de l’approbation des comptes de C, accordé sans réserve au syndic par l’assemblée générale des copropriétaires emporte décharge de sa responsabilité pour la période pour laquelle il l’a obtenu pour l’ensemble des actes faits par ce dernier sauf à démontrer que le syndic a manqué à son devoir d’information.

Ainsi, le quitus n’est libératoire de responsabilité que pour les actes de C dont l’assemblée a eu connaissance et a été à même d’apprécier les conséquences.

La société B C, devenue Y IMMOBILIER, a exercé la mission de syndic pour la copropriété Le Bocage jusque fin juin 2014, date à laquelle son mandat n’a pas été renouvelé, la société Z A ayant été désignée à sa place.

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires que le syndic Y IMMMOBILIER a reçu chaque année quitus définitif et sans réserve pour sa C jusqu’au 31 mars 2013.

Ainsi, lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juillet 2011, quitus « entier, définitif et sans réserve » a été donné à B C pour sa C de la résidence pour la période allant jusqu’au 30 juillet 2011. ( pièce appelant n°18)

Le procès-verbal mentionne qu’il a été demandé au syndic de contester le rapport d’expert sur les fissures des façades bien que la garantie décennale soit échue et qu’une éventuelle action judiciaire serait envisagée en cas d’avis défavorable de l’assurance sur la réouverture du dossier, ce qui suppose que le conseil syndical avait bien eu connaissance du rapport d’expertise amiable et du fait que seules certaines fissures avaient fait l’objet de travaux de reprise et qu’il avait bien conscience qu’aucune action judiciaire n’avait été engagée avant la fin du délai de garantie décennale.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 juillet 2012, nouveau quitus entier, définitif et sans réserve a été donné au syndic pour sa C de la résidence jusqu’au 31 mars 2012 ( pièce appelant n°19).

Pourtant, à la date de l’assemblée générale, l’assureur dommage-ouvrage avait déjà refusé par deux fois, en novembre 2011 et en avril 2012, de prendre en charge les travaux de reprise pour les fissures s’étant aggravées.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste d’ailleurs pas avoir eu connaissance des courriers d’AXA en ce sens qu’il a lui même versé aux débats lors de son introduction d’instance.

Le procès-verbal indique également que l’assemblée des copropriétaires a refusé d’autoriser le syndic à agir en justice dans le cadre des fissures des façades, le Syndicat des copropriétaires expliquant dans ses écritures que ce refus avait été motivé par le fait que cette action était tardive puisque le délai décennal avait expiré.

Lors des assemblées générales des copropriétaires des 27 septembre 2013 et 2 juillet 2014, quitus sans réserve a également été donné au syndic pour sa C jusqu’au 31 mars 2013 ( pièces appelant n°20 et 21).

Par ailleurs, il ressort des procès-verbaux afférents que, lors de l’assemblée du 27 septembre 2013, une provision de 3000 euros a été décidée afin de pouvoir faire appel à un expert ou un avocat dans le but de contester la décision de refus de prise en charge de certaines fissures s’étant aggravées par l’assureur dommage-ouvrage.

Lors de l’assemblée du 2 juillet 2014, un nouveau syndic a été désigné et les copropriétaires ont autorisé ce nouveau syndic à agir en justice à l’encontre de l’assurance dommage-ouvrage pour obtenir réparation des fissures qui s’étaient aggravées.

De plus, il convient de constater qu’aucun élément nouveau, dont les copropriétaires n’auraient pu avoir connaissance au moment de donner quitus au syndic, n’est survenu dans les relations entre le syndic Y IMMOBILIER et l’assureur dommage-ouvrage après le mois d’avril 2013.

Il doit être déduit de ces éléments que le Syndicat des copropriétaires a été tenu au courant des échecs des démarches de son syndic auprès d’AXA pour obtenir l’application de la garantie décennale à l’ensemble des fissures s’étant aggravées après l’obtention de l’indemnisation initiale et la réalisation des travaux de reprise.

Ainsi, les griefs à l’encontre du syndic B devenu Y IMMOBILIER, à savoir ne pas avoir agi avant l’expiration du délai décennal en contestant par tous moyens utiles la position de l’assureur et en engageant les actions judiciaires nécessaires, pouvaient être formulés dès la fin de l’année 2011 lorsqu’AXA a fait connaître qu’elle ne prendrait pas en charge la réparation des dommages évolutifs.

Pour autant , bien qu’informé de l’expiration du délai décennal sans qu’aucune action judiciaire n’ait été envisagée par le syndic et du refus de garantie de l’assureur dommages-ouvrage, l’assemblée générale des copropriétaires a donné quitus sans réserve à son syndic pour sa C.

En conséquence, ces quitus ont emporté décharge de responsabilité du syndic de copropriété pour sa C jusqu’au 31 mars 2013 et le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Bocage est donc irrecevable dans son action en responsabilité.

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce sens.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Bocage, partie succombante, sera condamné aux entiers dépens.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la SARL Z A la totalité de ses frais irrépétibles et l’appelant sera condamné à lui payer la somme de 1500 euros à ce titre.

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PAR CES MOTIFS

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LA COUR

Statuant par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

INFIRME le jugement rendu le 29 juin 2017 par le Tribunal de grande instance de Limoges excepté en ce qu’il a condamné le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Bocage aux entiers dépens ;

Statuant de nouveau ;

DECLARE l’action en responsabilité du Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Bocage à l’encontre du syndic de copropriété Y IMMOBILIER devenu SARL Z A irrecevable ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Bocage, représenté par son syndic de copropriété la SARL Z A, aux dépens d’appel ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Bocage, représenté par son syndic de copropriété la SARL Z A, à payer à la SARL Z A la somme de MILLE CINQ CENTS euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

D E. F G.