Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2018

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 14/23612 – N° Portalis 35L7-V-B66-BVEVO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Octobre 2014 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 13/02703

APPELANTE

SCI PARIS PATRIMOINE NAZARETH anciennement dénommée SCI ANKARA prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 337 805 824

[…]

[…]

Représentée par M^e Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056, avocat postulant

Assistée de M^e Norbert LEPLUS de la SCP JACQUIN – MARUANI ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0428, avocat plaidant

INTIMÉE

SARL ARÔMES, prise en la personne de ses représentants légaux,

immatriculée au RCS de CRÉTEIL sous le numéro 434 230 165

5, rue E F

94140 X

Représentée par M^e Jean-marie B de la SCP B & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0274

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 2 Octobre 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Françoise BARUTEL-NAULLEAU, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire. .

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 8 février 2001, la SCI ANKARA, propriétaire d’un ensemble immobilier situé 5 rue E F à X (94140) a donné à bail à M. Y, aux droits duquel se trouve la société AROMES, un local commercial constitué d’une grande pièce principale située au rez-de-chaussée et un emplacement de parking dans la cour commune, pour y exercer une activité de 'négoce et marchand en gros, demi-gros et détail de vins et spiritueux et toute activité s’y rapportant', moyennant un loyer annuel de 108.000 francs (16.464,49 €) hors taxes et hors charges.

Par un premier avenant du 6 juin 2001, la location a été étendue à des locaux situés en sous-sol de l’immeuble, sous le local pris à bail par la société AROMES, moyennant un loyer annuel de 12. 000 francs (1.829,39 €).

Par un second avenant du 27 décembre 2005, une partie de ces locaux en sous-sol a été restituée à la SCI ANKARA, la société ARÔMESétant autorisée à cloisonner à ses frais la partie des locaux dont elle a conservé la jouissance.

Par acte sous seing privé du 27 décembre 2005, la SCI ANKARA et la société ARÔMESont conclu un second bail commercial portant sur un local situé dans le même ensemble immobilier. Le preneur a mis un terme à cette location à l’issue de la période triennale, en 2008, invoquant le mauvais état de la structure de la toiture.

La société ARÔMES s’étant plainte de la vétusté de l’immeuble et de la survenance de plusieurs dégâts des eaux, M. Z, expert judiciaire a été désigné par ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Créteil du 18 mai 2010, avec mission de décrire les désordres et de donner son avis sur leur origine et les moyens d’y remédier.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 20 novembre 2012.

Par acte d’huissier du 21 janvier 2013, la société ARÔMES a fait assigner la SCI ANKARA, devant le tribunal de grande instance de Créteil.

Par jugement en date du 27 octobre 2014, le tribunal de grande instance de Créteil a :

— Rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture,

— Condamné la SCI ANKARA à effectuer les travaux visés dans le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur Z (point 4.1.2) :

' Réfection générale des réseaux d’assainissement ;

' Réfection des planchers hauts des caves ;

' Remise en état des réseaux d’adduction et distribution d’eau ;

' Remise en service ou réfection du réseau de VMC ;

' Réfection de la couverture ;

' Mise en 'uvre de faïence dans la douche ;

' Reprise des fissures dans les 'VMC'

— Condamné la SCI ANKARA à payer à la société ARÔMES la somme de 13.360€ à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— Condamné la SCI ANKARA à payer à la Société ARÔMES la somme de 3.000 euros correspondant au dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail du 27 décembre 2005, outre les intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2009

— Débouté la société ARÔMES du surplus de ses demandes,

— Débouté la SCI ANKARA de l’ensemble de ses demandes,

— Condamné la SCI ANKARA à payer à la société ARÔMES 1.500 euros au titre de l’article 700 du du code de procédure civile,

— Condamné la même aux dépens dont distraction au profit de la SCP B &ASSOCIES conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, – Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions.

Par déclaration d’appel en date du 24 novembre 2014, la SCI ANKARA a interjeté appel du jugement du tribunal de grande instance de CRÉTEIL.

Par arrêt en date du 13 janvier 2017, la cour d’appel de Paris a :

— Infirmé le jugement, seulement en ce qu’il a condamné la SCI Ankara à payer à la société Arômes :

— la somme de 13.360 €, à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— la somme de 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau, condamné la SCI Ankara à payer à la société Arômes :

— la somme de 8.000 €, à titre de dommages-intérêts, pour trouble de jouissance,

— la somme de 15.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Ajoutant au jugement,

— Enjoint en tant que de besoin à la société Arômes de laisser le libre accès à la cour commune, sauf en ce qui concerne le stationnement d’un véhicule sur l’emplacement de stationnement prévu,

— Désigné M. C Z, […]

Z.architecte@orange.fr, en qualité d’expert avec mission de :

— se rendre sur les lieux loués 5 rue E F 94140 Alforville,

— vérifier la bonne fin des travaux préconisés dans son rapport du 20 novembre 2012 (point 4.1.2),

— se faire communiquer les diagnostics amiante réalisés par chacune des parties,

— donner son avis sur la nécessité de procéder à des travaux de suppression d’amiante et, dans l’affirmative les décrire et en chiffrer le coût,

— Dit que la SCI Ankara devra consigner au greffe de la cour d’appel la provision de 3.000 € à valoir sur la rémunération de l’expert avant le 22 février 2017,

— Imparti à l’expert un délai de six mois à compter de la consignation de la provision pour déposer son rapport au greffe de la cour,

— Renvoyé l’affaire à l’audience de la mise en état du mercredi 8 mars 2017 à 13 heures pour vérifier le versement de la consignation et dit qu’à défaut, cette désignation sera caduque, et renvoie ensuite l’affaire au 13 septembre 2017 pour vérifier le dépôt du rapport d’expertise,

— Désigné tout magistrat de la chambre pour suivre les opérations d’expertise,

— Débouté les parties de toutes leurs autres demandes,

— Condamné la SCI Ankara aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise, et dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’expert a procédé à sa mission et déposé son rapport au greffe de la cour d’appel le 20 juillet 2017.

Dans ses conclusions notifiées par le RPVA le 06 juin 2018, la SCI PARIS PATRIMOINE NAZARETH, anciennement dénommée la SCI ANKARA, demande à la Cour de :

— déclarer la SCI PARIS PATRIMOINE NAZARETH recevable et bien fondée en son appel ;

— débouter la société ARÔMESde toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— infirmer la décision dont appel en tous ses chefs de dispositif faisant grief à la SCI PARIS PATRIMOINE NAZARETH ;

En conséquence et statuant à nouveau,

— constater qu’il ressort des rapports d’expertise de M. Z en date des 20 novembre 2012 et 20 juillet 2017 que l’expert n’a pas intégralement accompli la mission qui lui était impartie et qu’en tout état de cause il n’a pas accompli sa mission avec l’objectivité et l’impartialité qui lui sont imposées

aux termes des dispositions de l’article 237 du code de procédure civile ;

— écarter des débats les rapports d’expertise de M. Z en date des 20 novembre 2012 et 20 juillet 2017, comme ne respectant pas les dispositions des articles 237 et 238 du code de procédure civile ;

— constater que la société ARÔMESa réalisé dans les lieux loués d’importants travaux sans en avoir informé le bailleur ni préalablement sollicité son autorisation ;

— constater que les agissements de la société ARÔMES ont largement participé aux dégradations ayant affecté l’immeuble dans lequel se trouvent les lieux loués ;

— dire et juger que la société ARÔMESa, de par ses agissements divers et répétés, manqué à ses obligations tant légales que contractuelles envers son bailleur ;

— constater que la société ARÔMES n’a pas déféré, dans le délai qui lui était imparti, aux causes de la sommation d’exécuter visant la clause résolutoire du bail qui lui a été consenti le 8 février 2001 ;

— prononcer, en conséquence, l’acquisition, au profit de la SCI PARIS PATRIMOINE NAZARETH, de la clause résolutoire insérée au bail dont s’agit ;

— ordonner l’expulsion de la Société ARÔMESainsi que de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux de son fait, s’il y a lieu avec l’assistance et le concours du Commissaire de Police, de la Force Publique et d’un serrurier ;

— ordonner, aux frais de la Société AROMES, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira à la SCI PARIS PATRIMOINE NAZARETH ou à l’Huissier instrumentaire de désigner et ce, aux frais, risques et périls de la Société ARÔMESqui, à toutes fins utiles, sera d’ores et déjà condamnée à en payer les frais et coûts ;

— condamner la Société ARÔMES au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation mensuelle calculée sur la base du double du montant du loyer actuel contractuellement dû, charges et taxes en sus, au prorata du temps de l’occupation et jusqu’à leur départ effectif des lieux et remise des clefs ;

— dire et juger que les indemnités d’occupations seront en outre majorées des intérêts de droit sur les arriérés d’indemnités d’occupation dues et qu’il sera procédé à la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an, ce conformément aux dispositions des articles 1343-2 du code civil ;

— Ordonner à la société ARÔMESd’avoir à :

1) Effectuer les travaux d’étanchéité afférents à la dalle de béton construite sans autorisation sur la cour à l’entrée des locaux, 5 rue E F, en suivant les recommandations de la SOCOTEC et sous contrôle de l’architecte du bailleur ;

2) Rouvrir l’intégralité des soupiraux et à recréer la ventilation naturelle du sous-sol comme à l’origine ;

3) Maintenir dégagés les soupiraux et ne pas les obstruer avec entreposage de caisses de vins ;

4) Réaliser sur ce cloisonnement des ventilations à raison de 20 cm x 10 cm tous les 30 cm, ou de réaliser une grille de ventilation sur chaque face maçonnée, à raison d’une grille à lames ou barreaudage, de dimensions 20 x 20 cm minimum ;

4) N’entreposer sur le sol du rez-de-chaussée qu’un poids égal ou inférieur à 500 KG/m² et lui interdire d’avoir à entreposer ou faire circuler des charges excédant ce poids ;

5) Laisser la SCI PARIS PATRIMOINE NAZARETH procéder à une révision des poutres métalliques du plancher haut du sous-sol et effectuer le traitement des poutres en bois et supports métalliques ;

6) Produire les contrôles électriques des locaux commerciaux donnés en location qui doivent être réalisés annuellement par un organisme agréé (APAVE, SOCOTEC, A ou autres…) ;

7) Produire les polices d’assurances devant comporter la clause de renonciation à recours contractuel du bail commercial pour tous désordres résultant de dégâts des eaux et autres, tels que prévus à l’article 'ASSURANCE’ du bail en date du 8 février 2001, ainsi que l’assurance relative à l’utilisation d’un transpalette au sous-sol, ainsi que toutes les autorisations administratives et réglementaires afférentes à l’utilisation de cet engin dans un sous-sol et dans ces conditions particulières. et ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— ordonner à la société ARÔMESd’avoir à laisser la SCI PARIS PATRIMOINE NAZARETH entreprendre les travaux de sécurisation et de consolidation du bâtiment ainsi que ceux préconisés par l’expert, et ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

En toutes hypothèses,

— condamner la Société ARÔMES à payer à la SCI PARIS PATRIMOINE NAZARETH la somme de 12.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Société ARÔMESaux entiers frais et dépens, tant de première instance que d’appel, en ce compris les entiers frais d’expertise ainsi que le coût de la sommation d’exécuter, dont distraction, pour ceux la concernant, au profit de Maître Patricia HARDOUIN ' SELARL 2H AVOCATS et ce, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Dans ses conclusions notifiées par le RPVA le 17 mai 2018, la société AROMES, SARL, demande à la Cour de :

Vu les articles 1714 et suivants du Code Civil,

Et les articles 145-1 et suivants du code de commerce

Vu l’arrêt rendu par la Cour d’Appel de PARIS le 13 Janvier 2017,

Vu le rapport de Monsieur Z, Expert, en date du 20 Juillet 2017

— Débouter la SCI PARIS PATRIMOINE 55 NAZARETH de la totalité de ses demandes

et faisant droit aux demandes de la société ARÔMES :

— Condamner la SCI PARIS PATRIMOINE 55 NAZARETH, sous astreinte de 1.000€ par jour de retard, commençant à courir dans le mois de la signification de l’arrêt à intervenir, à effectuer les travaux visés dans le rapport d’expertise judiciaire de M. Z à savoir :

' Réfection générale des réseaux d’assainissement ;

' Réfection des planchers hauts des caves ;

' Remise en état des réseaux d’adduction et distribution d’eau ;

' Remise en service ou réfection du réseau de VMC ;

' Réfection de la couverture ;

' Reprise des fissures dans les 'VMC',

' Suppression ou encoffrement de l’amiante présente dans le sous-sol de l’immeuble

— Condamner la SCI PARIS PATRIMOINE 55 NAZARETH à payer à la société

ARÔMES la somme de 25.000€ à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

— Condamner la SCI PARIS PATRIMOINE 55 NAZARETH à payer à la société ARÔMES 12.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SCI PARIS PATRIMOINE 55 NAZARTH en tous les dépens dont distractions au profit de la SCP B & ASSOCIES qui en fait l’avance par application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 juin 2018.

MOTIFS

Sur la demande de la SCI PARIS PATRIMOINE NAZARETH d’écarter les deux rapports d’expertise judiciaire

La SCI PARIS PATRIMOINE NAZARETH soutient que l’expert judiciaire a manqué d’objectivité et d’impartialité en ce qu’il n’a pas rempli intégralement la mission qui lui était confiée et qu’il n’a pas répondu en tout ou partie à un dire en date du 13 juillet 2017 préférant déposer avant le terme du délai qui lui était imparti le rapport d’expertise alors que l’appelante l’informait dans ce dire qu’elle souhaitait solliciter une extension de sa mission.

La cour relève que nombre d’arguments présentés sur une quinzaine de pages par l’appelante pour voir écarter les expertises sont des critiques des constatations de l’expert judiciaire quant aux travaux qu’elle a réalisés et relèvent pour partie du débat sur la réalisation des travaux qui ont été ordonnés par arrêt de la cour d’appel de Paris le 13 janvier 2017.

La cour observe que le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 20 juillet 2017 ; que si le délai de dépôt du rapport a été fixé au 22 août 2017, rien n’empêchait l’expert judiciaire s’il estimait avoir achevé sa mission de le déposer avant le terme fixé.

L’appelante a communiqué un dire de 19 pages le 13 juillet 2017 à l’expert judiciaire qui y a répondu dans le rapport d’expertise après avoir précisé que certains points abordés dans le dire n’entraient pas dans sa mission.

La cour observe que l’appelante reproche notamment à l’expert judiciaire ne pas avoir décrit 'les modifications et constructions édifiées par les parties postérieurement à la signature du bail notamment dans la cour commune et le sous-sol’ et dit 'en quoi elles ont pu porter atteinte au bâtiment'. Toutefois, il s’agit là de la mission d’expertise qui a été confiée par le juge des référés selon ordonnance du 18 mai 2010 et non par l’arrêt de la cour d’appel du 13 janvier 2017 ; que c’est donc à juste titre que l’expert judiciaire a relevé que l’appelante abordait des points ne faisant pas

partie de la mission de l’expert judiciaire.

De surcroît, la cour rappelle que l’expertise ordonnée par la cour d’appel par arrêt en date du 13 janvier 2017 a un objet limité : vérifier la bonne fin des travaux préconisés dans le rapport d’expertise [du 20 novembre 2012] dans la mesure où les pièces produites ne permettaient pas de déterminer si les réparations effectuées par la bailleresse l’avaient été 'en leur entier et de façon satisfaisante’ et donner son avis sur la nécessité de procéder à des travaux de suppression d’amiante. L’appelante ne saurait sous couvert de ses demandes remettre en cause l’autorité de la chose jugée attachée aux précédentes décisions, ni solliciter qu’il soit procédé à des investigations supplémentaires eu égard à cet objet limité. La cour ajoute que l’objet de la présente instance n’est d’ailleurs pas, comme l’appelante le sollicite dans son dispositif, d’ 'infirmer la décision dont appel en tous ses chefs de dispositif faisant grief à la SCI PARIS PATRIMOINE NAZARETH’ alors que la cour d’appel de Paris a, par arrêt en date du 13 janvier 2017, déjà statué sur le jugement de première instance.

Par conséquent, il n’y a pas lieu d’écarter le rapport d’expertise judiciaire déposé le 20 juillet 2017 par M. Z expert judiciaire.

Enfin, il ne sera pas davantage fait droit à la demande de l’appelante d’écarter le premier rapport d’expertise judiciaire du 20 novembre 2012 alors qu’il a été statué au vu de ce rapport d’expertise par jugement en date du 27 octobre 2014 et par arrêt en date du 13 janvier 2017, sans que l’impartialité ou l’objectivité de l’expert judiciaire n’ait été mis en cause jusque là.

Sur la réalisation des travaux mis à la charge de la SCI PARIS PATRIMOINE NAZARETH par l’arrêt du 13 janvier 2017

L’appelante expose avoir réalisé les travaux ordonnés par la cour d’appel et en justifier selon rapport de la SOCOTEC établi le 30 novembre 2016 sauf ceux portant sur le plancher haut des caves en raison de l’obstruction de la locataire ; que les travaux ont dû être reportés à plusieurs reprises parce que cette dernière refusait l’accès aux locaux. Elle forme également un certain nombre de critiques sur les constatations de l’expert.

La société ARÔMES expose que l’appelante n’a pas exécuté les travaux mis à sa charge ; que pour s’opposer à la réalisation des travaux, elle se prévaut de ce que la preneuse n’aurait pas respecté ses obligations d’entretien, ce dont elle a été déboutée par la cour d’appel le 13 janvier 2017.

La cour rappelle que par expertise judiciaire du 20 novembre 2012, M. Z a relevé l’état de vétusté prononcée des locaux, et en particulier du sous-sol avec au rez-de-chaussée une extrême vétusté, une importante dégradation du bloc sanitaire et de l’ensemble des captages d’eau pluviale en rives de toiture et gouttières, de nombreuses fissures et lézardes importantes dans les VMC au niveau des éléments porteurs, le mauvais état de la couverture, ainsi que l’état catastrophique des conduites du réseau d’évacuation, nombreuses contrepentes, systèmes d’accroches et de suspentes du collecteur général précaires et bricolés, manque d’étanchéité des équipements et éléments de collecteurs qui transportent les eaux vanne et génèrent de fortes odeurs pestilentielles dans toute une partie de la cave la rendant impropre à sa destination.

La cour d’appel a retenu par arrêt définitif du 13 janvier 2017 que 'les désordres, en particulier ceux affectant les canalisations et collecteurs d’eaux usées qui desservent l’immeuble en son entier, ont pour seule origine la vétusté et ne sont pas imputables à un défaut d’entretien de la locataire ; que par application de l’article 1755 du code civil, toutes les réparations préconisées par l’expert sont à la charge de la bailleresse'.

Et elle a confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Paris qui a condamné la SCI PARIS PATRIMOINE NAZARETH à faire procéder aux travaux suivants visés dans le rapport d’expertise

judiciaire de M. Z (point 4.1.2) :

' Réfection générale des réseaux d’assainissement ;

' Réfection des planchers hauts des caves ;

' Remise en état des réseaux d’adduction et distribution d’eau ;

' Remise en service ou réfection du réseau de VMC ;

' Réfection de la couverture ;

' Mise en 'uvre de faïence dans la douche ;

' Reprise des fissures dans les 'VMC'

—  la réfection générale des réseaux d’assainissement

L’expert judiciaire a constaté lors de sa visite du 9 mars 2017 du sous-sol que diverses interventions avaient été faites mais qu’il persistait des contrepentes et un défaut de fixation du réseau suspendu étant observé que ce dernier point est visible sur la photographie figurant sur le rapport d’expertise judiciaire ; que le rapport SOCOTEC produit par l’appelante datée du 30 novembre 2016 n’est pas contradictoire avec les constatations de l’expert judiciaire qui a bien noté que des reprises avaient été faites mais qu’elles n’étaient pas suffisantes. Par ailleurs ni l’attestation de M. G Jorge en date du 30 mai 2017, à laquelle n’est pas jointe de copie de sa pièce d’identité, ni la facture de travaux pour dépose d’étagères ne sont suffisantes pour rapporter la preuve qu’elle aurait effectué des travaux de canalisation conformes aux préconisations de l’expert judiciaire et que le défaut de fixation du réseau suspendu serait imputable au locataire.

Par conséquent il sera ordonné à la SCI PARIS PATRIMOINE NAZARETH de procéder à la réfection générale des réseaux d’assainissement en remédiant aux contrepentes et au défaut de fixation du réseau suspendu.

—  la réfection des planchers hauts des caves

Selon l’expert judiciaire, il a été procédé à une reprise partielle des planchers hauts non conforme aux règles usuelles ; l’expert a relevé l’absence de traitement anti-corrosion des profilés métalliques et il a précisé qu’une portion de la voûte sarrasine en briques est toujours dans un état menaçant et n’a fait l’objet d’aucune reprise, ce qui est corroboré par les photographies figurant au rapport d’expertise judiciaire. L’expert a écarté le fait que la dégradation de la voûte puisse provenir d’une découpe visant à créer une trémie qui aurait été rebouchée.

Il n’est pas justifié depuis le dépôt du rapport d’expertise judiciaire de l’achèvement conforme aux règles de l’art de la reprise des planchers hauts des caves, du traitement anti-corrosion préconisé ou de la reprise de la voûte sarrasine.

Certes la SCI PARIS PATRIMOINE NAZARETH se retranche derrière l’obstruction alléguée de l’intimée, toutefois il sera observé que ce n’est qu’entre octobre et le 21 décembre 2017 qu’un planning prévisionnel des travaux a été établi sous l’égide d’un architecte ; que jusqu’alors il était proposé des travaux sans réelle coordination. Il ne ressort pas des pièces versées aux débats que ces travaux soient, à la date des dernières écritures des parties, intervenus bien que manifestement à l’initiative de la bailleresse une réunion de chantier réunissant les parties ait été programmée en mars 2018.

La SCI PARIS PATRIMOINE NAZARETH se prévaut également du fait que le preneur aurait effectué des travaux non conformes dans la cour partie commune de l’immeuble qui ont occasionné des infiltrations endommageant la structure du plancher haut de sous sol ; que la surcharge excessive de palettes de vin sur ce plancher au delà de la norme requise a également fragilisé le plancher ; que la condamnation des ventilations du sous sol en obstruant les soupiraux existants a accentué l’humidité contribuant à dégrader les profilés métalliques et les poutres en bois.

La cour rappelle la réfection des planchers hauts mise à la charge de la bailleresse résulte de la vétusté prononcée des locaux donnés à bail, notamment du sous-sol, de sorte que ces moyens sont inopérants pour la dispenser de procéder aux travaux qui ont été mis à sa charge. En tout état de cause, l’expert judiciaire a précisé ne pas avoir constaté d’obstruction des soupiraux tant en 2017 qu’en 2012 et il a noté dans le rapport d’expertise de 2012 que la réfection des réseaux permettra de remédier à l’humidité globale de la cave. Quant à la surcharge éventuelle du plancher en raison du stockage de palettes au rez-de-chaussée, le rapport SOCOTEC n’est pas suffisant pour établir qu’elle serait une cause de la dégradation des planchers hauts eu égard à la vétusté de la structure et à l’état du réseau d’évacuation.

Les photographies de la voûte ne permettent pas d’établir comme l’allègue la bailleresse que sa dégradation proviendrait du fait qu’elle aurait été découpée par la locataire pour créer une trémie avant d’être rebouchée, ce qui est d’ailleurs écarté par l’expert judiciaire qui a examiné ladite voûte.

Par conséquent il sera ordonné à la SCI PARIS PATRIMOINE NAZARETH de procéder à la réfection des planchers hauts des caves et de la voûte sarrasine.

—  la reprise des réseaux d’adduction et de distribution d’eau

Il ressort des constatations de l’expert judiciaire que le réseau d’adduction et de distribution d’eau n’a été repris que dans la cuisine et WC mais qu’aucune reprise n’a été diligentée dans les parties communes de l’immeuble et en caves de la société AROMES.

Il n’est pas justifié que les travaux adéquats aient été depuis le dépôt du rapport d’expertise réalisés par la bailleresse conforme aux règles de l’art.

Par conséquent il sera ordonné à la SCI PARIS PATRIMOINE NAZARETH d’achever la reprise des réseaux d’adduction et de distribution d’eau.

—  la remise en service ou réfection du réseau de VMC

Il ressort du rapport d’expertise que les soupiraux dans la cave donnée à bail sont opérationnels, même s’ils sont insuffisants, mais que le réseau VMC n’est toujours par opérationnel. Si l’appelante produit un rapport de la société DERKA du 28 juin 2017 faisant état de 'de nouvelles ouvertures servant à augmenter la surface de ventilation’ ce qui pourrait correspondre à des ouvertures faites dans le mur en parpaing qui a cloisonné le sous sol suite à l’avenant du 27 décembre 2005, il n’est produit aucun justificatif par la SCI PARIS PATRIMOINE NAZARETH de la remise en service ou réfection du réseau de VMC.

Par conséquent il sera ordonné à la SCI PARIS PATRIMOINE NAZARETH de procéder à la remise en service ou réfection du réseau de VMC.

—  la réfection de la couverture au-dessus de la cuisine et du coin sanitaire

L’expert judiciaire constate que la couverture a été refaite en bac acier mais qu’elle présente de nombreuses non-conformités aux règles de l’art ; que la toiture est toujours fuyarde et que l’ancienne toiture en plaque d’amiante a été refaite par une entreprise ni agréée ni assurée pour une intervention

relative à de l’amiante et que les travaux de désamiantage ont été réalisés sans respecter les règles sanitaires obligatoires.

Il n’est pas justifié que les travaux conformes aux règles de l’art sur la couverture aient été réalisés par la bailleresse depuis le dépôt du rapport d’expertise. Elle devra donc les réaliser.

Le reste des travaux préconisés par le tribunal de grande instance de Paris ont été réalisés.

Sur le désamiantage

L’appelante considère que l’expert est particulièrement succinct ; qu’il ne donne aucune précision sur l’état du flocage et que les problèmes relatifs à l’amiante sont apparus du fait de la découpe par la société ARÔMES du conduit de ventilation.

L’expert conclut à la présence d’amiante dans le sous-sol préconisant la dépose de l’ancien conduit de ventilation compte tenu de son état tandis que les poteaux de coffrage structurels devront faire l’objet d’un confinement.

Les préconisations de l’expert sont suffisamment circonstanciées et les photographies produites par la bailleresse ne permettent pas d’imputer les désordres en sous sol relatifs à l’amiante à la société AROMES.

Il incombe à la bailleresse, propriétaire de l’immeuble et des locaux donnés à bail, de procéder en vertu de son obligation de délivrance au désamiantage du sous-sol selon les préconisations de l’expert judiciaire.

Il ressort d’ailleurs de la lettre du 26 mars 2018 du maître d’oeuvre de la bailleresse le cabinet Cimadevilla, qu’un désamiantage de conduit en fibrociment devait être programmé, mais il n’est pas justifié de la réalisation de ces travaux.

Sur l’astreinte

Il résulte des développements qui précèdent que les travaux ordonnés par la cour d’appel le 13 janvier 2017 n’ont, soit pas été réalisés en intégralité, soit de manière non conformes aux règles de l’art.

Si l’appelante relève l’obstruction de l’intimée à la réalisation des travaux, il ne peut être reproché à cette dernière de souhaiter que des entreprises qualifiées procèdent auxdits travaux de manière coordonnée selon un planning lui permettant de s’organiser eu égard à son activité, étant relevé que tant lors de l’expertise de 2012 que celle de 2017, l’expert judiciaire a rappelé la nécessité de recourir à des entreprises dûment qualifiées et assurées.

Il résulte également des divers courriers échangés entre les parties que ce n’est qu’après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire que la bailleresse a finalisé un planning prévisionnel de travaux le 21 décembre 2017 sous l’égide d’un maître d’oeuvre, le cabinet d’architecte Cimadevilla, portant sur un ensemble de travaux devant se faire entre janvier et mars 2018 ; que suite à divers échanges entre les parties une réunion de chantier était programmée le 30 mars 2018 à laquelle il était demandé que la société ARÔMES soit présente et associée.

Par conséquent, eu égard au fait qu’il a fallu attendre plusieurs années pour que la bailleresse programme un ensemble de travaux avec un prévisionnel et un maître d’oeuvre ; qu’elle n’a procédé qu’à quelques travaux qui s’avèrent être insuffisants, les travaux restant à faire, qui devront faire l’objet d’un planning, seront assortis d’une astreinte dont les modalités seront précisées dans le dispositif.

Sur la sommation d’exécuter les travaux délivrés par la SCI PARIS PATRIMOINE NAZARETH

L’appelante sollicite l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement d’une sommation d’exécuter des travaux qu’elle a délivrée à la locataire le 17 janvier 2017.

L’intimée fait valoir que la sommation, qui lui a été délivrée peu après l’arrêt de la cour d’appel, vise des travaux dont la bailleresse a été déboutée par la cour d’appel et a été délivrée alors que l’appelante n’avait pas encore exécuté les travaux mis à sa charge et avant même le début des opérations d’expertise ; qu’elle a fait opposition à cette sommation devant le tribunal de grande instance de Créteil qui en est saisi.

Par acte d’huissier du 17 janvier 2017 visant la clause résolutoire, la SCI PARIS PATRIMOINE 55 NAZARETH a fait sommation à la société ARÔMESde réaliser dans le délai d’un mois divers travaux.

Par acte d’huissier du 26 janvier 2017 la société ARÔMES a assigné la SCI PARIS PATRIMOINE NAZARETH devant le tribunal de grande instance de Créteil aux fins de voir déclarer nulle et de nul effet ladite sommation.

Si dans le corps de ses écritures, la société ARÔMES sollicite également devant la cour que ladite sommation soit déclarée nulle et de nul effet, elle a omis de rependre cette demande dans le dispositif de ses écritures qui seul saisit la cour par application de l’article 954 de procédure civile.

Dans ces conditions, eu égard au fait que le tribunal de grande instance de Créteil est saisi de cette demande, présentée pour la 1^re fois en cause d’appel, il n’y a pas lieu d’évoquer ladite sommation, ni la demande de résiliation de plein droit du bail fondée sur ladite sommation.

Sur la demande reconventionnelle de travaux formée par la SCI PARIS PATRIMOINE NAZARETH

Les travaux sollicités par la SCI PARIS PATRIMOINE NAZARETH dans le dispositif de ses écritures qui seul saisit la cour par application de l’article 954 du code de procédure civile sont pour partie ceux qui sont visés dans la sommation susvisée.

' Effectuer les travaux d’étanchéité afférents à la dalle de béton construite sans autorisation sur la cour à l’entrée de locaux, 5 rue E F, en suivant les recommandations de la SOCOTEC et sous contrôle de l’architecte du bailleur.

ll résulte du procès-verbal de constat d’huissier du 28 avril 2010 dressé à la demande de la bailleresse que la société ARÔMES a fait réaliser des travaux sur la chape cimentée de la cour ; que le jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 27 octobre 2014 a fait état de ce que la locataire ne démontrait pas avoir obtenu le consentement préalable de la bailleresse.

L’appelante se plaint de ce que ces travaux ont occasionné des infiltrations ayant endommagé les structures du plancher haut du sous-sol, s’appuyant sur le rapport SOCOTEC établi à sa demande qui a constaté l’absence de mise en oeuvre d’étanchéité sur paroi verticale.

Pour autant la cour constate que M. Z n’a relevé aucun désordre particulier lié à de possibles infiltrations provenant de la cour commune lors des opérations d’expertise en 2012 alors qu’il a examiné les causes de la dégradation des planchers hauts du sous-sol et que les travaux effectués sur la chape sont antérieurs aux opérations d’expertise. Il s’ensuit que la SCI PARIS PATRIMOINE NAZARETH ne rapporte pas la preuve de ce que les travaux sur la chape de la cour commune auraient entraîné des infiltrations. Par conséquent, il n’y a pas lieu de faire effectuer par la société ARÔMES des travaux d’étanchéité de la dalle de béton.

' Rouvrir l’intégralité des soupiraux et ne pas les obstruer avec un entreposage de caisses de vin et maintenir dégagés les soupiraux.

L’expert judiciaire n’a constaté aucune obstruction des soupiraux tant en 2017 qu’en 2012 ni que ceux-ci auraient été fermés par des parpaings, ce qui est corroboré par les photographies figurant au rapport d’expertise. Si l’architecte de la bailleresse a indiqué que lors d’une visite le 22 juin 2017 avoir constaté que 'certains soupiraux ont été très grossièrement obstrués', cela n’est pas suffisant pour établir une pratique systématique de la part de la locataire nécessitant qu’il lui soit fait injonction de maintenir dégagés les soupiraux.

La demande de la SCI PARIS PATRIMOINE NAZARETH ne sera donc pas accueillie.

' Réaliser sur ce cloisonnement des ventilations à raison de 20 cm x 10 cm tous les 30 cm, ou de réaliser une grille de ventilation sur chaque face maçonnée, à raison d’une grille à lames ou barreaudage, de dimensions 20cmX20cm minimum

La cour considère qu’il convient préalablement de procéder à la réfection du réseau VMC, qui incombe à la bailleresse, avant de demander au locataire à faire procéder à des travaux secondaires de pose de grille de ventilation. Sa demande ne sera donc pas accueillie.

' Produire les contrôles électriques des locaux commerciaux donnés en location qui doivent être réalisés annuellement par un organisme agréé

Le bail ne fait pas obligation à la société ARÔMES de justifier à la bailleresse du contrôle électrique des locaux donnés à bail. Celle-ci sera donc déboutée de sa demande.

' Produire diverses polices d’assurance mentionnant la clause de renonciation à recours et les autorisations administrative et réglementaires et assurance relatives à l’utilisation d’un transpalette dans un sous-sol.

Il incombe à la bailleresse d’établir que l’utilisation d’un transpalette dans un sous-sol nécessite une autorisation administrative et une assurance spécifiques avant d’en demander la production éventuelle à la locataire. Faute de le faire, elle sera déboutée de ce chef de demande.

L’article 'ASSURANCE’ du bail dispose à son article 5-2 que le preneur doit assurer les locaux donnés à bail contre l’incendie, l’explosion et les dégâts des eaux. Il assurera également les recours locatifs, les recours des voisins et la responsabilités civile. Il doit justifier à première réquisition du bailleur des assurances souscrites et il est stipulé au bail que le preneur déclare renoncer à tout recours contre le bailleur et mentionnera cette renonciation dans ses polices.

La locataire n’a pas produit ses polices d’assurance et elle n’a pas fourni d’explication sur ce point.

Par conséquent la société ARÔMES devra produire les polices d’assurance mentionnant la clause de renonciation à recours contractuel du bail commercial pour les désordres résultant de dégâts des eaux et autres, tels que prévus à l’article 'ASSURANCE’ paragraphe 5-2 du bail en date du 8 février 2001 dans un délai de 2 mois à compter du présent arrêt sans qu’il n’apparaisse justifié de prononcer une astreinte.

' N’entreposer sur le sous-sol du rez-de-chaussée qu’un poids égal ou inférieur à 500kg/m²

Le rapport de diagnostic sur la solidité des constructions réalisé par la société SOCOTEC Infrastructure à la demande de la bailleresse daté du 8 mars 2017 mentionne que la charge d’exploitation liée aux marchandises stockées sur plancher en haut du sous-sol peut atteindre 860 daN/m² avec l’effet dynamique lié au déchargement et il précise que la structure est

sous-dimensionnée par rapport à cette charges d’exploitation. Toutefois cette évaluation faite à partir d’une palette sur place n’est pas suffisante pour démontrer que le stockage des palettes au rez-de-chaussée fait effectivement supporter une telle charge d’exploitation sur le plancher haut du sous-sol.

Il ressort du rapport SOCOTEC que la structure existante peut supporter des charges d’exploitation de 150 daN/m² à 500 daN/m² selon les zones mais qu’elle peut être renforcée pour supporter des charges d’exploitation d’au moins 500 daN/m², voir au-delà pour la zone 7.

Il a été posé des étais par la bailleresse pour renforcer le plancher haut. Toutefois tant que la bailleresse n’a pas encore procédé à la reprise du plancher haut, la société ARÔMES ne devra pas stocker au rez-de-chaussée du matériel supportant une charge d’exploitation supérieure à 500 daN/m².

Les circonstances de l’espèce ne justifient pas le prononcé d’une astreinte la bailleresse étant défaillante à établir que la société ARÔMES entreposerait des charges avoisinant les 500 daN/m2 sur l’ensemble de la zone de stockage du rez-de-chaussée, la société SOCOTEC n’ayant procédé que par un sondage et alors que la zone 7 peut en tout état de cause supporter une telle charge. Il appartiendra à la bailleresse de faire procéder le cas échéant à un nouveau diagnostic de la solidité de la structure après les travaux des planchers hauts du sous-sol.

' Laisser la SCI PARIS PATRIMOINE NAZARETH procéder à une révision des poutres métalliques du plancher haut du sous-sol et effectuer le traitement des poutres en bois et supports métalliques sous astreinte

La bailleresse se plaint de l’obstruction de la locataire pour qu’elle puisse entreprendre les travaux précités.

Toutefois il a précédemment été dit que ce n’est qu’entre octobre et le 21 décembre 2017 qu’un planning prévisionnel des travaux a été établi sous l’égide d’un maître d’oeuvre ; que la bailleresse doit faire procéder à l’ensemble des travaux prescrits et pas seulement à la révision et traitement des poutres et supports métalliques.

Dans ces conditions, la demande de la SCI PARIS PATRIMOINE NAZARETH ne sera pas accueillie.

Par ailleurs, la SCI PARIS PATRIMOINE NAZARETH demande que soit ordonné à la société ARÔMES de la laisser entreprendre les travaux de sécurisation et de consolidation du bâtiment ainsi que ceux préconisés par l’expert, et ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

Il apparaît toutefois que la SCI PARIS PATRIMOINE NAZARETH a pu procéder en janvier 2018 au renforcement du plancher haut par la mise en place d’étais avant les travaux définitifs.

Pour le reste, un prévisionnel de l’ensemble des travaux mis à sa charge a été proposé le 21 décembre 2017 par la bailleresse portant sur la reprise du plancher haut des caves, la mise en place de la VMC dans les caves, le traitement de l’amiante, la création de ventilation, la réfection de la couverture et le réseau d’assainissement ; la bailleresse a fait appel à un architecte en tant que maître d’oeuvre et elle a proposé qu’un local soit mis à disposition de la locataire pendant la durée des travaux prévus par phases. Il ressort des échanges de courriers entre les parties que la société ARÔMES s’est opposée à ce que les travaux soient effectués en plusieurs phases et non en une seule fois ce pour préserver son activité. Toutefois la cour observe que les travaux ne peuvent pas être tous effectués de manière simultanée dés lors que différents corps de métier doivent intervenir et qu’il faut procéder à un désamiantage préalable ; que la SCI PARIS PATRIMOINE NAZARETH a proposé par lettre du 26

mars 2018 une réunion de chantier le 30 mars 2018 afin de permettre à la société ARÔMES d’être associée à l’organisation du chantier ; qu’il n’est pas produit de pièces démontrant que la société ARÔMES se serait opposée à cette réunion. Par conséquent il n’apparaît pas nécessaire d’ordonner à la société ARÔMES de laisser la bailleresse entreprendre les travaux de sécurisation et de consolidation du bâtiment ainsi que ceux préconisés par l’expert sous astreinte, travaux que celle-ci réclame depuis l’introduction de l’instance devant le tribunal de grande instance de Paris et qu’elle a tout intérêt à voir réaliser.

Sur le trouble de jouissance

La société ARÔMES sollicite l’allocation de 25 000 euros, soit environ un an de loyer, à titre de dommages et intérêts en raison de la mauvaise foi de la SCI PARIS PATRIMOINE NAZARETH qui n’a pas hésité à lui délivrer une sommation alors qu’elle n’avait pas effectué les travaux prescrits par la cour d’appel et parce qu’elle ne peut jouir normalement des lieux.

La cour d’appel a indemnisé la société ARÔMES du trouble de jouissance subi résultant de l’humidité persistante dans le sous sol tenant aux réseaux fuyards constatés lors de l’expertise ainsi que les odeurs pestilentielles y régnant à hauteur de 8.000 euros.

Eu égard au fait que depuis l’arrêt de la cour d’appel rendu le 13 janvier 2017, il n’a pas été remédié aux désordres et notamment ceux tenant à l’humidité résultant des réseaux fuyards et de l’absence de réfection de la VMC, il sera accordé à la société ARÔMES la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires.

Sur les demandes accessoires

Il n’est pas inéquitable de condamner la SCI PARIS PATRIMOINE NAZARETH à régler à la société ARÔMESla somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI PARIS PATRIMOINE NAZARETH qui succombe sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût des deux expertises judiciaires, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

Vu l’arrêt de la cour d’appel de Paris prononcé par cette chambre le 13 janvier 2017,

y ajoutant,

Rejette la demande de la SCI PARIS PATRIMOINE NAZARETH de voir écarter des débats les rapports d’expertise de M. Z en date des 20 novembre 2012 et 20 juillet 2017,

Constate que le tribunal de grande instance de Créteil est saisi par assignation en date du 26 janvier 2017 d’une demande de voir dire nulle et de nul effet la sommation délivrée à la société ARÔMES le 17 janvier 2017 par la SCI PARIS PATRIMOINE NAZARETH visant la clause résolutoire de réaliser dans le délai d’un mois divers travaux,

Constate que la présente cour n’est pas saisie de cette demande dans le dispositif des conclusions de la société AROMES, contrairement au tribunal de grande instance de Créteil,

Dit par conséquent qu’il n’y a pas lieu d’évoquer en appel la sommation précitée et les demandes subséquentes d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et d’indemnité d’occupation,

Ordonne à la SCI PARIS PATRIMOINE NAZARETH de procéder aux travaux suivants prescrits par jugement en date du 27 octobre 2014 du tribunal de grande instance de Créteil confirmé par l’arrêt de la cour d’appel en date 13 janvier 2017, et non correctement achevés :

— réfection des réseaux d’assainissement en remédiant aux contrepentes et au défaut de fixation du réseau suspendu

— réfection des planchers hauts des caves et de la voûte sarrasine

— reprise des réseaux d’adduction et de distribution d’eau

— remise en service ou réfection du réseau de VMC

— réfection de la couverture conformément aux règles de l’art

Ordonne à la SCI PARIS PATRIMOINE NAZARETH de procéder à la dépose de l’ancien conduit de ventilation amianté et au confinement des poteaux de coffrage structurels,

Dit que la SCI PARIS PATRIMOINE NAZARETH devra communiquer à la société ARÔMES un planning prévisionnel portant sur l’intégralité des travaux ci-dessus mentionnés dans un délai d’un mois à compter du présent arrêt et qu’elle devra faire effectuer les travaux dans un délai de 4 mois à compter de la communication du planning par lettre recommandée avec accusé de réception sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant six mois,

Condamne la SCI PARIS PATRIMOINE NAZARETH à payer à la société ARÔMES la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance postérieur à l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 13 janvier 2017,

Dit que la société ARÔMESne devra pas stocker au rez-de-chaussée du matériel supportant une charge d’exploitation supérieure à 500 daN/m² tant que les travaux de réfection du plancher haut du sous-sol n’auront pas été achevés,

Dit que la société ARÔMES devra produire à la SCI PARIS PATRIMOINE NAZARETH les polices d’assurance comportant la clause de renonciation à recours tel que prévu à l’article ' ASSURANCE’ paragraphe 5-2 du bail en date du 8 février 2001 dans un délai d’un mois,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne la SCI PARIS PATRIMOINE NAZARETH à payer à la société ARÔMES la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI PARIS PATRIMOINE NAZARETH en tous les dépens, en ce compris le coût des deux expertises judiciaires, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE