ARRET N° 360/2025

N° RG 25/00001 – N° Portalis DBV6-V-B7I-BIUOL

AFFAIRE :

M. [M] [T], Mme [S] [T]

C/

M. [K] [Y]

SG/IM

Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 10 DECEMBRE 2025

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Le DIX DÉCEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Monsieur [M] [T]

né le 31 Octobre 1981 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Anne DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL LX LIMOGES, avocat au barreau de LIMOGES.

Madame [S] [T]

née le 26 Décembre 1988 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 3]

représentée par maitre Anne DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL LX LIMOGES, avocat au barreau de LIMOGES.

APPELANTS d’une décision rendue le 03 décembre 2024 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 6]

ET :

Monsieur [K] [Y],

demeurant [Adresse 4]

non représenté.

INTIMÉ

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 22 Octobre 2025. L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Madame Isabelle MOREAU, Greffier, a tenu seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 10 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et procédure

Par contrat de bail du 1er septembre 2019, madame [S] [E] épouse [T] a donné en location à monsieur [K] [Y] un logement situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 320 euros révisable avec une provision sur charges de 40 euros.

Monsieur [K] [Y] était déjà titulaire d’un contrat de bail accordé par le précédent propriétaire du logement, monsieur [U] [J], auprès duquel madame [T] a acquis l’appartement.

Monsieur [K] [Y] a quitté le logement en juillet 2023.

Le 18 juillet 2023, madame [T] a déposé une main courante auprès du commissariat de police de [Localité 7], signalant l’état insalubre et dégradé dans lequel elle avait retrouvé l’appartement loué à monsieur [Y] après son départ, soupçonnant le locataire d’avoir volontairement saccagé les lieux.

Un état des lieux de sortie a été établi le 19 juillet 2023, et signé électroniquement par monsieur [K] [Y] le 31 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 26 août 2024 transformé en procès-verbal de recherches infructeuses, madame [S] [T] et son époux monsieur [M] [T] ont fait assigner monsieur [K] [Y] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] aux fins d’obtenir sa condamnation à payer à madame [T] :

— la somme de 25 000 euros au titre de son préjudice matériel,

— la somme de 4 160 euros au titre de son préjudice financier,

— la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral,

— la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par jugement réputé contradictoire du 3 décembre 2024, monsieur [Y] n’ayant pas comparu, le Tribunal Judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE a notamment :

— débouté les époux [T] de l’ensemble de leurs demandes, après avoir considéré que la bailleresse ne démontrait pas l’imputabilité à monsieur [Y] de dégradations qui justifieraient la mise à la charge de ce dernier de la réfection intégrale de l’appartement,

— condamné madame [S] [T] aux dépens.

Par déclaration du 31 décembre 2024, madame [S] [T] et monsieur [M] [T] ont relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

La clôture de la procédure devant la Cour a été prononcée par ordonnance du 17 septembre 2025, sans que monsieur [Y] n’ait constitué avocat.

Il sera statué par arrêt de défaut, dès lors que la déclaration d’appel a été signifiée par acte de commissaire de justice du 4 février 2025 transformé en procès- verbal de recherches infructueuses.

Prétentions des parties

Dans le dernier état de leurs conclusions déposées le 18 mars 2025, madame [S] [T] et monsieur [M] [T] (ci-après dénommés les époux [T] ), demandent à la Cour de réformer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Brive-la-Gaillarde le 3 décembre 2024, et statuant à nouveau de :

— juger monsieur [K] [Y] responsable des dégradations faites dans le logement qu’il louait situé [Adresse 1],

En conséquence,

— condamner monsieur [K] [Y] à leur payer :

' la somme de 25 000 euros au titre de leur préjudice matériel, somme qui sera indexée sur l’indice BT01,

' la somme de 4 160 euros, à parfaire, au titre de leur préjudice financier,

' la somme de 2 000 euros au titre de leur préjudice moral,

' la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et le condamner aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I ' Sur le bien-fondé de la demande en paiement formulée par les époux [T] au titre des réparations locatives :

Au soutien de leur demande en paiement formulée pour un montant de 25 000 euros, les époux [T] affirment que l’état des lieux d’entrée, réalisé durant la location entre monsieur [U] [J] (ancien propriétaire) et monsieur [K] [Y] indiquait que l’ensemble du logement était en bon état. Ils se prévalent de l’état des lieux de sortie, signé par monsieur [Y], mentionnant selon eux la présence de nombreuses dégradations rendant le logement en mauvais état. Ils en déduisent que monsieur [Y], locataire, n’a pas respecté ses obligations contractuelles, et qu’il a délibérément dégradé le logement.

Ils indiquent que la somme de 25 000 euros réclamée au titre du préjudice matériel comprend selon devis des travaux de rénovation établi le 15 juillet 2023 :

—  6 500 euros pour l’électricité,

—  4 500 euros pour la plomberie,

—  4 500 euros pour le dépose et le vidage de l’appartement,

—  9 5000 euros pour le carrelage du sol et la faïence.

En application de l’article 1240 du Code Civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation prévoit que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure.

L’article 1730 du Code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1732 du même code ajoute que le locataire répond des dégradations ou pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. L’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elle, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagé par moitié entre le bailleur et le locataire.

A l’examen du dossier, la Cour relève tout d’abord l’absence d’un état des lieux d’entrée régulièrement établi, sachant que le document dont se prévalent les époux [T] à ce titre est incomplet et ne comporte aucune mention de date, ni de signature des parties. Il s’ensuit que ledit document ne peut s’apparenter à un état des lieux d’entrée dressé en bonne et due forme, et susceptible en tant que tel de constituer un document de comparaison par rapport à un état des lieux de sortie, et qui permettrait d’en tirer toutes conséquences en termes de dégradations ou d’usure normale des lieux loués.

Concernant l’état des lieux de sortie signé le 31 juillet 2023 par monsieur [Y], la Cour observe qu’il a été dressé antérieurement, soit le 13 juillet 2023, en l’absence du locataire, ce qui pose question quant à la valeur probatoire de ce document.

L’état des lieux de sortie reprend de manière systématique la mention « mauvais état » dans la colonne dénommée « état d’usure » pour chacun des éléments figurant dans la colonne « éléments » à l’exception des éléments ayant trait à la « plomberie », le « mécanisme chasse d’eau »dans la salle de bain, et pour le « chauffage » dans l’entrée et pour lesquels aucune mention n’est renseignée.

Il en résulte que lesdites mentions sont insuffisantes à caractériser l’existence des dégradations invoquées par les époux [T].

De même, les mentions « hors service » apparaissant dans la colonne « fonctionnement » s’agissant des éléments « abattant », « plomberie », « mécanisme chasse d’eau », « joints » et « grilles de ventilation » dans les WC et « grilles de ventilation » dans la salle de bain sont également insuffisantes pour caractériser la nature du dysfonctionnement et son ampleur, de sorte qu’il est impossible de connaître leur origine et donc de les imputer au locataire.

S’agissant des commentaires destinés à refléter l’état général du logement avec une distinction pour chacune des pièces en ces termes « état critique, à refaire intégralement » employés en observation des pièces du séjour, de la cuisine , des WC et de la chambre ; « salle de bain non fonctionnelle, critique à refaire », et « état critique de l’appartement, appartement jugé insalubre, à refaire intégralement avant location », force est de reconnaître que la généralité des termes employés ne permet pas d’apprécier objectivement l’état réel de l’appartement, et ce d’autant qu’aucune photographie n’est annexée pour corroborer lesdits commentaires.

De surcroît, un examen par comparaison et confrontation avec le devis produit par les époux [T] pour justifier de la créance indemnitaire qu’ils revendiquent au titre des réparations locatives ne permet pas de pallier les insuffisances de l’état des lieux de sortie :

— en ce qu’il vise des postes de travaux désignés en termes de forfait (« un forfait électricité », « un forfait plomberie »), et nullement en des termes descriptifs de la nature et du coût des travaux de réparation censés remédier aux dégradations qu’ils jugent imputables à leur locataire ,

— en ce qu’il mentionne un « forfait dépose et vidage d’appartement » pour un montant de 4 500 euros qui s’avère manifestement hors de proportion avec le coût que représenterait l’enlèvement et le transport à la déchetterie des affaires personnelles laissées par le locataire.

S’agissant de la forme du devis, la Cour relève d’une part que n’y figure aucune désignation de l’entreprise présumée l’avoir élaboré, et d’autre part que son objet y est défini comme visant à la réhabilitation de l’appartement, ce qui ne correspond pas à la description de l’état du logement tel que ressortissant de l’état des lieux de sortie litigieux.

Au vu de ces éléments, les époux [T] sont mal fondés en leur demande en réparation d’un préjudice matériel. Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu’il les a déboutés de ce chef.

II – Sur les dommages intérêts réclamés par les époux [T] à titre de réparation d’un préjudice financier et d’un préjudice moral :

Les époux [T] sollicitent la condamnation de monsieur [Y] au paiement d’une part de la somme 4 160 euros en réparation du préjudice financier qu’ils estiment avoir subi pour n’avoir pu relouer immédiatement leur appartement après le départ de monsieur [Y], d’autre part de la somme de 2 000 euros à titre de réparation d’un préjudice moral.

Les époux [T] étant défaillants dans la caractérisation d’un comportement fautif de monsieur [Y] en sa qualité de locataire, ils sont mal fondés à revendiquer l’indemnisation d’un préjudice financier résultant d’une prétendue perte de loyers qui ne peut être objectivement imputée à ce locataire.

Ils sont également mal venus à réclamer l’indemnisation d’un préjudice moral au titre des désagréments occasionnés par le litige les opposant à monsieur [Y], en ce qu’ils ont fait preuve de légereté en 2019 lors de l’établissement du bail par eux consenti à ce dernier suite à leur acquisition du bien loué, pour s’être abstenus d’établir contradictoirement un état des lieux qui aurait eu le mérite de refléter l’état réel de l’appartement lors de l’application du nouveau bail les liant à leur locataire, et de pouvoir valablement être opposé à monsieur [Y] en tant que document de comparaison lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie.

Les époux [T] seront déboutés de ce chef, conformément à la décision du premier juge.

III ' Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens :

Pour avoir succombé dans leur recours, les époux [T] seront condamnés à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel, ce qui exclut qu’ils puissent bénéficer des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’appel statuant publiquement, par décision rendue par défaut susceptible d’opposition, rendue par mise à disposition au greffe et après en avoir délibéré conformément à la loi.

DÉCLARE recevable l’appel interjeté par monsieur [C] [H] et madame [S] [T].

CONFIRME le jugement rendu le 03 décembre 2024 par le Tribunal Judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE.

DÉBOUTE mnsieur [C] [T] et madame [S] [T] de l’ensemble de leurs demandes.

CONDAMNE monsieur [C] [H] et madame [S] [T] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Isabelle MOREAU. Corinne BALIAN.