ARRET N° 100.

N° RG 24/00284 – N° Portalis DBV6-V-B7I-BIRZQ

AFFAIRE :

M. [U] [L]

C/

M. [F] [M], Mme [C] [X] épouse [M], M. [T] [M], M. [J] [M]

GS/LM

Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

— --==oOo==---

ARRET DU 10 AVRIL 2025

— --===oOo===---

Le DIX AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ la chambre civile a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Monsieur [U] [L]

né le 24 Février 1970 à [Localité 6] (51), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Philippe CHABAUD de la SELARL CHAGNAUD CHABAUD & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANT d’une décision rendue le 28 MARS 2024 par le TRIBUNAL JUDICIAIRE HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE LIMOGES

ET :

Monsieur [F] [M]

né le 22 Avril 1939 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Mathieu BOYER, avocat au barreau de LIMOGES

Madame [C] [X] épouse [M]

née le 01 Juin 1944 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Mathieu BOYER, avocat au barreau de LIMOGES

Monsieur [T] [M]

né le 13 Février 1964 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Mathieu BOYER, avocat au barreau de LIMOGES

Monsieur [J] [M]

né le 18 Février 1967 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Mathieu BOYER, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMES

— --==oO§Oo==---

Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 13 Février 2025. L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 janvier 2025.

La Cour étant composée de M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseillers, assistés de Madame Emel HASSAN, Greffier. A cette audience, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a été entendu en son rapport, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Puis M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 10 Avril 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

— --==oO§Oo==---

LA COUR

FAITS et PROCÉDURE

Le 10 mai 2021, M. [U] [L] a acquis un bien immobilier situé [Localité 5] (87) appartenant à M. [F] [M], Mme [C] [M], M. [T] [M] et M. [J] [M] (les consorts [M]) pour un prix de 585 000 euros, ce prix incluant du mobilier vendu pour 54 250 euros.

Se plaignant de désordres, M. [L] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Limoges qui le 25 mai 2022 ordonné une expertise confiée à M. [E] [N],lequel a déposé son rapport le 2 décembre 2022.

Le 8 mars 2023, M. [L] a assigné les consorts [M] devant le tribunal judiciaire de Limoges aux fins d’annulation de la vente et réparation de son préjudice sur le fondement, à titre principal, de la garantie des vices cachés et, subsidiairement, de la garantie décennale.

Par jugement du 28 mars 2024, le tribunal judiciaire a débouté M. [L] de son action, après avoir retenu que celui-ci ne rapportait pas la preuve de la connaissance par les consorts [M] de la cause des désordre s, d’autre part, que le délai de la garantie décennale était expiré.

M. [L] a relevé appel de ce jugement.

MOYENS et PRÉTENTIONS

M. [L] demande l’annulation de la vente immobilière sur le fondement de la garantie des vices cachés, avec les restitutions réciproques. Subsidiairement, pour le cas où les vices invoqués seraient considérés comme apparents à la date de la vente, il fonde son action sur la garantie décennale due par le constructeur de l’ouvrage. Il se prévaut, très subsidiairement, de l’action estimatoire fondée sur la garanties des vices cachés pour le cas où les désordres constatés ne seraient pas suffisamment graves pour justifier l’annulation de la vente. En tout état de cause, il demande le paiement de dommages-intérêts en réparation de son préjudice consécutif à la dépréciation de son bien immobilier.

Les consorts [M] concluent à la confirmation du jugement.

MOTIFS

Sur la demande principale en garantie

L’expert judiciaire, M. [N], a procédé à la visite du bien immobilier vendu et relevé divers désordres qui sont listés en p. 7 de son rapport (paragraphe 4.2 Constats) et qui peuvent être regroupés en deux rubriques:

— la présence d’humidité ou de traces d’humidité dans différents espaces (plafonds du couloir, de la salle de cinéma, plafonds, sol et doublage de la salle de sport, traces sur les plages de la piscine intérieure et sur les entourages de fenêtres),

— la présence d’une coulure d’eau au droit d’un spot encastré dans la cuisine, qui trouve son origine dans un infiltration au niveau de la couverture.

L’expert a, ensuite, classé ces désordres selon leurs zones (rapport p. 7 paragraphe 4.3.1 Préambule) selon la répartition suivante:

— les fenêtres de toit,

— les plages de la piscine intérieure,

— les murs contre terrier, sujets à des infiltrations dans la salle de sport,

— la couverture à l’origine d’une infiltration en cuisine.

L’expert a retenu que les désordres affectant les fenêtres, les plages de la piscine et les murs de la salle de sport étaient apparents à la date des visites qui ont précédé la vente. Cet avis de l’expert se trouve confirmé par les photographies annexées au procès-verbal de constat dressé le 21 décembre 2021 par la SELARL [O], huissier de justice, qui révèlent l’importance et l’ancienneté des traces d’infiltration d’eau, avec apparition de rouille, qui sont visibles à l’oeil nu dans le couloir, la salle de cinéma et la salle de sport de l’habitation, ainsi qu’aux encadrements de fenêtre. Le carrelage des plages de la piscine présente les stigmates bien visibles d’une absence d’évacuation suffisante de l’eau (procès-verbal p. 12).

Les divers témoignages produits par les consorts [M] -qui émanent tous de personnes ayant occupé la maison sur une période très brève (deux à trois jours)- ne sont pas de nature à remettre en cause la réalité des désordres précédemment décrits, dont la matérialité et le caractère apparent ressortent tant des constatations claires, précises et détaillées de l’expert judiciaire que des photographies annexées au procès-verbal de constat dressé par huissier de justice le 21 décembre 2021.

Tous ces désordres ne pouvaient échapper à M. [L], d’autant que ce dernier était accompagné, lors de sa visite du 2 avril 2021, de plusieurs artisans chargés d’établir des devis des travaux de reprise, ainsi qu’en atteste l’agence immobilière Sopar, par l’entremise de laquelle la vente du bien a été réalisée, dans son courrier du 19 mars 2022.

Ce caractère apparent des désordres s’étend y compris à la non-conformité de la jonction menuiserie/couverture aux encadrements des fenêtres, cette non- conformité n’ayant pu échapper aux professionnels accompagnant M. [L] lors de sa visite du 2 avril 2021, lesquels ont pu procéder à une inspection visuelle du pourtour des fenêtres pour déceler la cause des traces d’infiltrations.

L’agence immobilière Sopar précise dans son courrier du 19 mars 2022 que ces désordres ont été pris en compte dans la négociation pour faire baisser le prix de vente de l’immeuble, qui était à l’origine de 800 000 euros dans le mandat de vente (hors frais d’agence) et qui a finalement été négocié au prix de 530 750 euros pour le seul immeuble (hors mobilier), soit une baisse de près de 170 000 euros essentiellement destinée à compenser le coût de reprise des désordres constatés.

En l’état du caractère apparent des désordres précédemment décrits, l’action de M. [L] ne peut prospérer sur le fondement de la garantie des vices cachés. Elle ne peut pas davantage aboutir sur le fondement de la garantie décennale ,puisque M. [L] ne saurait prétendre à une indemnisation au titre de désordres dont il s’est prévalu pour obtenir une baisse du prix de vente de l’immeuble pour compenser le coût de leur reprise.

Subsiste le désordre constitué par l’infiltration d’eau au niveau d’un spot électrique encastré en plafond de la cuisine dont l’expert indique (rapport p. 7) qu’il n’était pas visible lors des visites qui ont précédé la vente. L’expert a constaté que ce désordre trouve son origine dans les nombreuses non- conformités affectant la toiture, précisant (p. 13) à cet égard que cet ouvrage a été réalisé en 2010 par l’ouvrier de M. [J] [M] au moyen de matériaux achetés auprès des sociétés Paul et Paniers (rapport p. 13). Ces défauts de pose imputables à M. [J] [M] (absence de bavettes ou bavettes inadaptées, absence de relevé du pare-pluie, absence de pente suffisante, absence de contre-lattage, absence de chevauchement régulier des tuiles avec risque de leur chute) génèrent des fuites et des infiltrations d’eau, qui rendent la couverture impropre à sa destination.

Le coût de reprise de ce désordre, qui existait lors de la vente et peut à ce titre recevoir la qualification de vice caché, a été chiffré par l’expert au montant de 48 000 euros TTC (rapport p. 17).

Cependant, l’acte notarié de vente du 10 mai 2021 comporte en p. 25 une clause d’exclusion de la garantie des vendeurs libellée comme suit: 'L’acquéreur prendra le bien vendu dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans pouvoir exercer aucun recours ni répétition contre le vendeur pour quelque cause que ce soit… De même le vendeur ne sera tenu à aucune garantie, sauf l’effet de la garantie due par le constructeur en ce qui concerne, soit le défaut d’alignement, soit l’état des biens et les vices de toute nature, apparents ou cachés, insectes, parasites ou végétaux parasitaires dont ils peuvent être affectés'.

Cette exclusion de garantie ne cède qu’à charge pour M. [L] de rapporter la preuve de la connaissance par les vendeurs du vice affectant l’immeuble à la date de sa vente.

Or, cette preuve n’est pas rapportée en l’espèce, pas même à l’égard de M. [J] [M], qui même s’il a réalisé la couverture litigieuse, n’a pas la qualité de couvreur professionnel, et a pu ne pas avoir conscience des malfaçons et non- conformités commises par lui dans la réalisation de cet ouvrage.

Cependant, M. [J] [M] n’en est pas moins réputé constructeur en vertu de l’article 1792-1, 2°, du code civil et tenu, à ce titre, à la garantie décennale d’ordre public prévue aux articles 1792 et suivants du même code à raison du défaut d’étanchéité de la toiture qui la rend impropre à sa destination de couverture, sans qu’y puissent faire obstacle les stipulations de l’acte de vente.

Contrairement à ce qu’a jugé le tribunal judiciaire, le délai décennal de garantie n’était pas expiré à la date à laquelle M. [L] a engagé son action.

En effet, le point de départ de ce délai est la date de la réception de l’ouvrage que les parties ont convenu, dans l’acte notarié de vente (p. 14), de fixer au 30 avril 2012.

M. [L] a saisi le juge des référés aux fins d’expertise le 20 février 2022, donc avant l’expiration du délai décennal. Cette saisine a interrompu ce délai qui a recommencé à courir pour dix nouvelles années à compter de l’ordonnance de référé du 25 mai 2022 ordonnant l’expertise.

L’assignation au fond de M. [L], en date du 8 mars 2023, est donc intervenue avant l’expiration du délai légal de garantie de dix ans.

Le défaut d’étanchéité affectant la couverture de l’habitation, qui rend l’ouvrage impropre à sa destination puisque le couvert n’est pas assuré, présente un caractère décennal. M. [L] est donc fondé à se prévaloir de la garantie de M. [J] [M], seul constructeur, qui sera condamné à lui payer la somme de 48 000 euros TTC correspondant au coût de reprise.

Sur la demande complémentaire en paiement de dommages-intérêts

M. [L] a acquis l’immeuble en parfaite connaissance de la plupart des infiltrations d’eau dont il a pu se convaincre par lui- même et dont il s’est prévalu dans le cadre de la négociation du prix de vente. La réfection de la couverture de l’immeuble vendu n’est pas de nature à entraîner une baisse de la valeur de ce bien. Il ne subi donc pas de préjudice et sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Chaque partie succombant au moins partiellement en ses prétentions, les dépens seront partagés par moitié entre M. [L] et M. [J] [M] et il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’ appel statuant publiquement, par décision Contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

INFIRME le jugement rendu le 28 mars 2024 par le tribunal judiciaire de Limoges ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNE M. [J] [M] à payer à M. [U] [L] la somme de 48 000 euros TTC au titre de la reprise de la couverture de l’immeuble;

REJETTE toutes les autres demandes de M. [U] [L];

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile;

FAIT masse des dépens de première instance et d’appel qui seront supportés par moitié par M. [U] [L] d’une part et par M. [J] [M] d’autre part.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Line MALLEVERGNE. Corinne BALIAN.