N° RG 24/02307 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JWIO

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 11 SEPTEMBRE 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

23/00940

Jugement du Juge des contentieux de la protection du Havre du 22 avril 2024

APPELANTE :

Madame [T] [B] divorcée [R]

née le 06 Octobre 1983 à [Localité 7] (94)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée et assistée par M^e Richard FIQUET, avocat au barreau du HAVRE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024-005898 du 16/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

INTIMEE :

Etablissement Public ALCEANE OHP DE LA COMMUNAUTE URBAINE [Localité 5] SEINE METROPOLE

immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés du Havre sous le n° 488 875 345

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Marie LESIEUR-GUINAULT de la SCP SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR, avocat au barreau du HAVRE substituée par M^e Stéphane HENRY, avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 15 mai 2025 sans opposition des avocats devant Madame ALVARADE, Présidente, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Madame ALVARADE, Présidente

Monsieur TAMION, Président

Madame TILLIEZ, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffier

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 11 septembre 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame ALVARADE, Présidente et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 novembre 2019, l’établissement public industriel et commercial (EPIC) Alcéane OPH de la communauté d’agglomération havraise a consenti à Mme [T] [B], divorcée [R] un bail portant sur un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 260,28 euros, outre un dépôt de garantie de 260 euros et une provision sur charges de 130,35 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2023, l’EPIC Alcéane a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 7233,78 euros, au titre des loyers et charges impayés au 7 juin 2023,

Sur assignation délivrée le 26 septembre 2023 par l’EPIC Alcéane à Mme [B] aux fins de constater la résiliation du bail, voir ordonner l’expulsion et de condamner la locataire au paiement notamment d’une somme de 8501,86 euros à titre d’arriéré locatif, suivant jugement contradictoire du 22 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre a:

— constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 juin 2023 n’a pas été réglée dans le délai de 2 mois,

— constaté, en conséquence, que le contrat conclu le 29 novembre 2019 entre l’établissement EPIC Alcéane – OPH de la communauté urbaine [Localité 5] Seine Métropole, d’une part, et Mme [T] [B], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] est résilié depuis le 21 août 2023,

— condamné Mme [B], divorcée [R] à payer à Alcéane la somme de 10.286,06 euros, arrêtée au 8 février 2024,

— autorisé Mme [B], divorcée [R], à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, et ce dans I’attente des modalités de remboursement prévues par la commission de surendettement,

— dit que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signi’cation de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

— ordonné à Mme [B], divorcée [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

— dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

— condamné Mme [B], divorcée [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

— dit que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 23 octobre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit,

— condamné Mme [B], divorcée [R] à payer à rétablissement EPIC Alcéane – OPH la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [B], divorcée [R] aux entiers dépens.

Parallèlement, Mme [B] a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 26 septembre 2023, soit postérieurement à la date d’acquisition de la clause résolutoire.

Par déclaration électronique du 28 juin 2024, Mme [B], divorcée [R] a interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 avril 2025.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses conclusions communiquées le 27 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [B], divorcée [R] demande à la cour de :

— voir infirmer partiellement le jugement rendu par le tribunal judiciaire du Havre le 22 avril 2024,

Statuant à nouveau,

— ordonner la suspension de la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail conclu entre les parties,

— débouter la société EPIC ALCEANE – OPH de la Communauté Urbaine [Localité 5] Seine Métropole de sa demande d’expulsion.

Mme [B], divorcée [R] ne conteste pas que les conditions de la clause résolutoire sont réunies depuis le 21 août 2023.

Elle ajoute que le premier juge a tenu compte de sa situation financière et du fait qu’elle était en capacité de reprendre le paiement intégral du loyer courant et des charges ainsi que l’arriéré locatif, lui accordant des délais de paiement sur une durée de 24 mois dans l’attente des modalités de remboursement prévues par la commission de surendettement.

Elle demande la suspension de la clause résolutoire pendant le cours des délais qui lui ont été ainsi accordés et par conséquent le rejet de la demande d’expulsion formulée par l’EPIC Alcéane.

Dans ses conclusions communiquées le 7 novembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, l’OPH Alcéane demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— ordonné à Mme [B] de libérer de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les lieux,

— dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

— condamné Mme [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuites du bail,

— dit que cette indemnité d’occupation, qui se subsiste au loyer dès le 23 octobre 2023 est payable dans les mêmes conditions que l’était le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

— condamné Mme [B] au paiement de la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Recevant son appel incident,

— réformer le jugement en ce qu’il a autorisé Mme [B] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal intérêts et frais et ce dans l’attente des modalités de remboursements prévus par la Commission de surendettement,

Statuant de nouveau,

— débouter Mme [B] de toute demande de délai de paiement,

la condamner au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700,

— la condamner aux entiers dépens.

Il conclut au rejet des demandes de la locataire faisant valoir qu’elle n’a jamais respecté les délais accordés par le juge ou encore les mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers, que ce soit dans le cadre du dossier de surendettement du 26 octobre 2022, que du dossier du 26 septembre 2023, ce dernier dossier ayant été dénoncé le 10 octobre 2024 pour non respect du plan de surendettement, qu’elle n’effectue en outre les règlements de son loyer courant que de façon irrégulière et pour un montant inférieur à celui quittancé, qu’elle a par ailleurs été condamnée au paiement d’une somme de 10.286,06 euros arrêtée au 8 février 2024 et se trouve redevable au 17 octobre 2024 d’une somme de 13.135,41 euros.

Il s’oppose à la demande de suspension de la clause résolutoire et s’estime fondé à solliciter la réformation du jugement qui a octroyé des délais de paiement à l’intimée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur du 1er septembre 2019 au 29 juillet 2023 dispose :

I -Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (…).

V -Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VI -Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

(…)

VII.-Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il résulte des pièces produites que les loyers n’ayant plus été réglés, l’OPH Alcéane a fait délivrer à Mme [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 juin 2023 pour la somme en principal de 7233,78 euros représentant l’arriéré locatif, à l’exclusion des frais d’acte, au 7 juin 2023, terme du mois de juin inclus.

Il n’est donc pas contesté que dans les deux mois de cet acte, les causes du commandement n’ont pas été régularisées dans le délai légal, de sorte que la clause résolutoire était acquise à la date du 21 août 2023.

La décision de la commission de surendettement des particuliers de l’Oise, qui a déclaré la demande de traitement de la situation de surendettement recevable le 26 septembre 2023, entraîne pour la débitrice, en contrepartie de la suspension des voies d’exécution, l’interdiction de payer les créances antérieures et a pour conséquence de priver de caractère fautif le défaut de paiement, à compter de la décision de recevabilité, des loyers échus antérieurement, en application de l’article L. 722-2 du code de la consommation. Le bailleur ne peut donc plus, à partir de cette décision de recevabilité, intenter ou poursuivre une action en constatation de la résolution du bail fondée sur un défaut de paiement à compter de la décision.

Toutefois, au cas présent, la décision de recevabilité est intervenue postérieurement à la date d’acquisition de la clause résolutoire qu’elle ne peut donc paralyser. C’est donc justement que le premier juge a constaté la résiliation du bail d’habitation par suite de l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail à compter du 21 août 2023.

2 – Sur les demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En l’espèce, il ressort les pièces du dossier que la commission de surendettement des particuliers a validé des mesures imposées suivant décision du 1er août 2024, Mme [B], divorcée [R] devant notamment s’acquitter de sa dette locative en 11 mensualités de 11,94 euros et 49 mensualités de 222,17 euros. Il apparaît toutefois à l’analyse du décompte produit par l’EPIC Alcéane, alors que le dernier plan entré en vigueur le 1er août 2024, que le loyer appelé au titre du mois de septembre n’a pas été honoré, aucun versement n’ayant été effectué au titre de l’arriéré tel que prévue au plan, l’EPIC Alcéane ayant procédé à la dénonce dudit plan suivant courrier recommandé du 10 octobre 2024.

Dans ces circonstances, il ne peut être fait droit à la demande de délai présentée par Mme [B], divorcée [R], le jugement étant infirmé de ce chef, et a fortiori, la demande de suspension de la clause résolutoire ne peut être accueillie.

Sur la demande d’expulsion

Devenue occupante sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, le jugement qui a ordonné son expulsion à défaut de départ volontaire doit être confirmé.

Sur les frais du procès

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Au regard des circonstances de la cause et de la qualité de débitrice de Mme [B], divorcée [R], elle sera condamnée aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle, la contribution de l’état étant fixée à 25%.

Il est inéquitable de laisser à la charge de l’OPH Alcéane les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 500 euros.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il a autorisé Mme [T] [B] divorcée [R] à se libérer de sa dette en réglant une somme mensuelle minimale de 200 euros pendant 24 mois en plus du loyer courant, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal intérêts et frais,

Statuant à nouveau et vu l’évolution du litige,

Rejette la demande de délais formulée par Mme [B], divorcée [R],

Y ajoutant,

Rejette la demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

Condamne Mme [T] [B], divorcée [R] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle, la contribution de l’état étant fixée à 25%,

Condamne Mme [T] [B], divorcée [R] à payer à l’EPIC Alcéane OPH de la communauté d’agglomération havraise la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président