ARRET N° 305/2025

N° RG 24/00729 – N° Portalis DBV6-V-B7I-BITUG

AFFAIRE :

Mme [X] [T]

C/

Commune [Localité 3]

GS/IM

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 05 NOVEMBRE 2025

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Le CINQ NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Madame [X] [T]

née le 05 Juin 1989 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Arnaud TOULOUSE de la SELARL AVOC’ARENES, avocat au barreau de LIMOGES substituée par M^e Audrey COUDER, avocat au barreau de LIMOGES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 87085-2024-008453 du 20/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Limoges)

APPELANTE d’une décision rendue le 19 Juillet 2024 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE LIMOGES

ET :

Commune [Localité 3],

élisant domicile au [Adresse 2]

représentée par M^e Jean VALIERE-VIALEIX de la SELARL ELIGE LIMOGES – CABINET VALIERE-VIALEIX, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMÉE

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 17 Septembre 2025. L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 août 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Madame Isabelle MOREAU, Greffier, a tenu seul l’audience au cours de laquelle il a été entendu en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 05 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

Faits et procédure

Par acte du 26 février 2014, la commune d'[Localité 3] (le bailleur) a donné à bail d’habitation à madame [X] [T] (la locataire) un logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] (87).

Le 17 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer un arriéré de loyer, cet acte visant la clause résolutoire insérée dans le bail.

Ce commandement étant resté infructueux, le bailleur a, par acte du 1er février 2024, assigné sa locataire devant le tribunal judiciaire de Limoges aux fins notamment :

— de résiliation du bail et d’expulsion de la locataire,

— de paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation pour la période postérieure à la résiliation du bail.

En défense, la locataire a demandé à bénéficier d’un délai pour quitter les lieux et contesté la régularité du bail.

Par jugement du 19 juillet 2024, le tribunal judiciaire a notamment :

— retenu la validité du bail,

— constaté la résiliation du bail au 18 janvier 2024,

— ordonné l’expulsion de la locataire et rejeté sa demande de délai,

— condamné la locataire au paiement de l’arriéré locatif ainsi qu’à une indemnité d’occupation pour la période postérieure à la résiliation du bail.

La locataire a relevé appel de ce jugement.

Moyens et prétentions

La locataire conclut, à titre principal, au rejet des demandes du bailleur en soutenant la nullité pour vice de forme du commandement de payer du 17 novembre 2023. Subsidiairement, elle soutient la nullité, pour défaut de pouvoir, de l’ensemble des actes accomplis par le maire de la commune d'[Localité 3]. Très subsidiairement, elle conclut à la prescription de la créance du bailleur au titre d’une facture d’eau de 110,02 euros en date du 27 novembre 2020. À titre infiniment subsidiaire, elle sollicite des délais pour s’acquitter de sa dette locative et pour libérer les lieux loués.

Le bailleur conclut à l’irrecevabilité des exceptions de nullité soulevées par la locataire pour la première fois en cause d’appel et, sur le fond, il sollicite la confirmation du jugement.

Motifs

Sur la demande d’annulation des actes accomplis par le maire de la commune d'[Localité 3].

La locataire soutient que le maire ne pouvait agir en justice à son encontre sans y avoir été autorisé par le conseil municipal.

Ce moyen constitue une exception de procédure en ce qu’il tend à faire déclarer irrégulière la procédure engagée à l’encontre de la locataire. Pour être recevable, cette exception doit avoir été soulevée avant toute défense au fond (article 74 du code de procédure civile). Tel n’est pas le cas en l’espèce puisque la locataire, qui s’est bornée en première instance à solliciter des délais pour quitter les lieux et à plaider l’irrégularité de son bail, a soulevé cette exception pour la première fois en cause d’appel. Cette exception de procédure sera déclarée irrecevable.

Sur la demande d’annulation du commandement de payer du 17 novembre 2023.

Ce moyen, qui tend à la remise en cause de la validité d’un acte sur lequel se fonde le bailleur, s’analyse en une défense au fond qui peut être proposée en tout état de cause.

Pour soutenir la nullité du commandement du 17 novembre 2023, la locataire fait valoir que cet acte :

— ne mentionne pas la possibilité de saisir la juridiction compétente pour demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil,

— est imprécis sur les sommes restant dues.

Cependant, et contrairement aux allégations de la locataire, le commandement litigieux mentionne expressément (p. 4) la possibilité qui est la sienne de saisir le juge aux fins d’obtenir des délais. D’ailleurs, en première instance, la locataire a expressément sollicité un délai pour quitter les lieux. Il s’ensuit que le moyen manque en fait.

Ensuite, le décompte des sommes dues figurant dans le commandement de payer, qui mentionne l’arriéré locatif sur la période de novembre 2021 à octobre 2023 selon un relevé joint en annexe et détaille les factures restant dues, apparaît suffisamment précis pour sa bonne compréhension par la locataire.

Il s’ensuit que la demande d’annulation du commandement de payer sera rejetée.

Sur la résiliation du bail.

Le commandement de payer du 17 novembre 2023, délivré à la locataire pour obtenir paiement de la somme totale de 7 809,95 euros dont 6 366,18 euros d’arriéré de loyers, vise la clause résolutoire figurant dans le bail du 26 février 2014.

La locataire ne justifie pas du règlement des sommes réclamées dans ce commandement dans les deux mois de cet acte, celle-ci se bornant à contester la révision de son loyer, sans dénier la réalité de son arriéré locatif. C’est au terme d’une exacte appréciation des éléments de fait et de droit du litige que le premier juge a constaté la résiliation du bail au 18 janvier 2024 et ordonné l’expulsion de la locataire.

Sur la prescription de la demande en paiement de la facture d’eau de 110,02 euros en date du 27 novembre 2020.

Il s’agit d’une fin de non-recevoir qui peut être opposée en tout état de cause.

La locataire se prévaut de l’article 7-1 de la loi n° 89-482 du 6 juillet 1989 qui dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’occurrence, le point de départ de cette prescription doit être fixé à la date de la facture litigieuse du 27 novembre 2020, laquelle émane du Trésor public.

Le commandement de payer du 17 novembre 2023, qui n’engage aucune mesure d’exécution, n’est pas interruptif de la prescription. Quant aux mesures de recouvrement initiées par le Trésor public, elles ne peuvent interrompre la prescription au profit du bailleur. Ce dernier n’ayant assigné sa locataire que le 1er février 2024, sa demande en paiement de la facture du 27 novembre 2020 est irrecevable comme prescrite.

Sur le montant de l’arriéré locatif.

La locataire conteste la révision de son loyer.

Selon le bail du 26 février 2014, le loyer « sera révisable chaque premier juillet, en fonction des variations de l’indice du coût de la construction (ainsi décidé par la conseil municipal en sa délibération du 27 août 1993) ».

Le bailleur admet dans ses écritures que la révision annuelle du loyer a été calculée selon l’indice de référence des loyers, et non l’indice du coût de la construction.

Cependant, cette modalité de révision résulte de délibérations prises par le conseil municipal d'[Localité 3] qui n’ont fait l’objet d’aucune contestation de la part de la locataire, qui par ailleurs ne démontre pas que l’indice appliqué lui aurait été défavorable.

Il s’ensuit que le jugement sera confirmé en ce qu’il condamne la locataire à payer au bailleur un arriéré de loyers et charges arrêté au 24 janvier 2024, sauf à rectifier le montant de la dette pour la ramener au montant de 8 602,63 euros, afin de tenir compte de la prescription de la facture d’eau du 27 novembre 2020, somme qui produira intérêts au taux légal à compter de l’arrêté de compte.

Sur l’indemnité d’occupation.

Cette indemnité, due à compter de la résiliation du bail, a été justement appréciée par le premier juge au montant mensuel de 364,03 euros et sera confirmée.

Sur la demande de délais.

Cette demande a été rejetée à juste titre par le premier juge au terme d’une motivation que la cour d’appel adopte.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’appel statuant publiquement, par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

DÉCLARE irrecevable la demande de madame [X] [T] tendant à l’annulation des actes accomplis par le maire de la commune d'[Localité 3] ;

REJETTE la demande de madame [X] [T] tendant à l’annulation du commandement de payer du 17 novembre 2023 ;

DÉCLARE irrecevable comme prescrite la demande de la commune d'[Localité 3] en paiement de la facture d’eau du 27 novembre 2020 ;

CONFIRME le jugement rendu le 19 juillet 2024 par le tribunal judiciaire de Limoges, sauf à ramener au montant de 8 602,63 euros (au lieu de 8 712,65 euros) la dette locative de madame [X] [T] envers la commune d'[Localité 3] à la date du 24 juillet 2024 et à dire que cette dette produira intérêts au taux légal à compter de cette date ;

Vu l’équité,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

CONDAMNE madame [X] [T] aux dépens.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Isabelle MOREAU. Corinne BALIAN.