ARRET N° 54

N° RG 23/00923 – N° Portalis DBV6-V-B7H-BIQWN

AFFAIRE :

M. [M] [U]

C/

M. [D] [O]

GS/EH

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 05 MARS 2025

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Le CINQ MARS DEUX MILLE VINGT CINQ la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Monsieur [M] [U]

né le 01 Novembre 1965 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne, assisté de M^e Aurélie PINARDON de la SELARL ACCENSE PROCEDURES, avocat au barreau de BRIVE substituée par M^e Amandine DOUNIES de la SELARL AMANDINE DOUNIES, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANT d’une décision rendue le 04 DECEMBRE 2023 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE TULLE

ET :

Monsieur [D] [O]

né le 11 Mai 1940 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Mélanie COUSIN de la SELAS GOUT DIAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TULLE substituée par M^e Eric DIAS de la SELAS GOUT DIAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de BRIVE

INTIMÉ

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 15 Janvier 2025. L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 décembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, magistrat rapporteur, assisté de Madame Emel HASSAN, Greffier, a tenu seul l’audience au cours de laquelle il a été entendu en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 05 Mars 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

FAITS et PROCÉDURE

Le 30 mai 2020, M. [D] [O] (le bailleur) a donné à bail à M. [M] [U] (le locataire) une maison d’habitation située à [Localité 4] (19) moyennant un loyer mensuel de 470 euros.

Le locataire a donné congé le 15 septembre 2022 et un état des lieux de sortie a été établi le 19 octobre 2022.

Le 7 juin 2022, le bailleur a assigné son locataire devant le tribunal judiciaire de Tulle en paiement des sommes suivantes :

—  286 euros au titre du loyer du 1er au 19 octobre 2022 ;

—  6 461,55 euros au titre de la remise en état du logement, sous déduction du dépôt de garantie ;

—  3 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Par jugement réputé contradictoire du 4 décembre 2023, le tribunal judiciaire a accueilli les demandes du bailleur, à l’exception de sa demande de dommages-intérêts.

Le locataire a relevé appel du jugement.

MOYENS et PRÉTENTIONS

Le locataire, qui admet devoir à son bailleur la somme de 286 euros au titre du loyer du 1er au 19 octobre 2022, sous déduction du dépôt de garantie, conclut au rejet des demandes au titre de la remise en état des lieux loués, ces demandes ne tenant pas compte de la vétusté et des dégradations qui préexistaient à la location. Il soutient avoir satisfait à son obligation d’entretien des lieux. Répondant à l’appel incident de son bailleur, il s’oppose à la demande de dommages-intérêts de celui-ci, qui est à l’origine du litige puisqu’il a délivré un logement en mauvais état locatif.

Le bailleur conclut à la confirmation du jugement, sauf à lui allouer 3 000 euros de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral (stress, inquiétude, tracasseries).

MOTIFS

Sur l’arriéré de loyer sur la période du 1er au 19 octobre 2022.

Le locataire admet expressément que la somme de 286 euros mise à sa charge au titre du loyer du 1er au 19 octobre 2022 est due au bailleur. Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la remise en état des lieux loués.

Le bail a été signé entre les parties le 30 mai 2020, soit après la fin du confinement imposé pour lutter contre la pandémie COVID 19. L’état des lieux dressé le jour même a été 'certifié exact’ et signé par le locataire qui n’apporte aucun élément de nature à contredire son contenu, étant ici observé qu’il ne justifie pas avoir formulé la moindre plainte auprès de son bailleur au sujet de l’état du bien loué.

Il résulte de l’état des lieux d’entrée, qui ne concerne que l’habitation à l’exclusion du jardin, que l’état général des locaux est qualifié de 'moyen'.

L’état de lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 19 octobre 2022 et certifié exact et signé par les deux parties. À la différence de l’état des lieux d’entrée, il comporte des photos en annexe, notamment du jardin. Si l’état général des locaux reste qualifié de 'moyen', cet état des lieux de sortie fait état de très nombreux désordres et dégradations dans une dizaine de pièces (en particulier, l’entrée, le séjour, la cuisine, la salle de bains, la chambre n° 2, le couloir, les WC). Il conclut expressément à la nécessité de travaux 'de rafraîchissement', de nettoyage et de réparation.

C’est au terme d’une exacte appréciation des éléments de fait du litige faisant suite à la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie que le tribunal judiciaire a constaté l’existence de dégradations imputables au locataire tenant notamment à des travaux de peinture inachevés et à des salissures diverses, outre le bris de certains éléments mobiliers, pour allouer une juste réparation de ces désordres au bailleur en se fondant sur les devis et factures produits par ce dernier, soit 474,75 euros TTC pour le remplacement de la vitre brisée de la porte d’entrée et 3 586,80 euros TTC pour la reprise des peintures.

S’agissant du jardin, si le locataire justifie par des témoignages avoir effectué des travaux d’entretien en cours de bail, il n’en demeure pas moins que ce jardin a cessé d’être entretenu puisque l’état des lieux de sortie décrit, photos annexées à l’appui, un état d’abandon, l’herbe n’étant pas tondue, une partie de la clôture ayant disparu et des encombrants de toutes natures jonchant les lieux. La remise en état des lieux représente un coût de 2 400 euros TTC selon devis de l’entreprise Raphael Branthome paysage du 5 décembre 2022.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il condamne le locataire à payer à son bailleur une somme totale de 6 461,55 euros TTC ( 474,75 euros TTC + 3 586,80 euros TTC + 2 400 euros TTC) au titre de la remise en état des lieux loués, sous déduction du dépôt de garantie de 450 euros.

Sur la demande du bailleur en paiement de dommages-intérêts.

Le préjudice moral allégué par le bailleur n’est pas caractérisé. Le jugement sera confirmé en ce qu’il rejette ce chef de demande.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’appel statuant publiquement, par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

CONFIRME le jugement rendu le 4 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Tulle;

Vu l’équité, DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel;

CONDAMNE M. [M] [U] aux entiers dépens.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Emel HASSAN. Corinne BALIAN.