COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 18/11/2025

la SCP LAVISSE BOUAMRIRENE GROUP

ARRÊT du : 18 Novembre 2025

N° : – 25

N° RG 23/01883 – N° Portalis DBVN-V-B7H-G2XT

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9] en date du 06 Juillet 2023

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265294803935602

Monsieur [B] [I]

né le 11 Mai 1954 à [Localité 15]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par M^e Pascal LAVISSE de la SCP LAVISSE BOUAMRIRENE GROUP, avocat au barreau d’ORLEANS

S.C.I. LOON PLAGE prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social,

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Pascal LAVISSE de la SCP LAVISSE BOUAMRIRENE GROUP, avocat au barreau d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉS :

Monsieur [G] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Non représenté, n’ayant pas constitué avocat

S.A.R.L. [G] [Z] prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social,

[Adresse 20]

[Localité 5]

Non représentée, n’ayant pas constitué avocat

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 21 Juillet 2023.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 15 juillet 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 16 Septembre 2025 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant Monsieur Xavier GIRIEU, conseiller, en charge du rapport, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel Monsieur Xavier GIRIEU, conseiller, a rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de :

Madame Nathalie LAUER, Présidente de chambre,

Monsieur Xavier GIRIEU, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 18 novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Le 14 octobre 2022, M. [B] [I] et la société Loon Plage ont fait assigner M. [G] [Z] et la société [G] [Z] devant le tribunal judiciaire de Blois aux fins de voir déclarer parfaite la vente d’un bien immobilier situé [Adresse 21]» à Neung-sur-Beuvron (41210).

Par jugement du 6 juillet 2023, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Blois a':

— rejeté l’ensemble des demandes formulées par la société Loon Plage et M. [B] [I]';

— rejeté la demande formée par la société Loon Plage et M. [B] [I] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamné in solidum la société Loon Plage et M. [B] [I] aux entiers dépens.

Le premier juge a motivé sa décision en indiquant notamment qu’aucun des éléments ne permettait de démontrer que les acheteurs et les vendeurs se sont mis d’accord sur la chose et le prix de la vente, et sur la rétrocession du bien immobilier au profit de M. [B] [I].

Le 21 juillet 2023, la société Loon Plage et M. [B] [I] ont interjeté appel de l’intégralité des chefs du jugement expressément rappelés dans la déclaration d’appel.

La déclaration d’appel a été signifiée à personne le 23 octobre 2023.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 9 octobre 2024, la société Loon Plage et Monsieur [B] [I] demandent à la cour de':

— annuler, à tout le moins infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

— vu l’accord sur la chose et le prix, déclarer parfaite la vente, par la SARL [G] [Z], au profit de la SCI Loon Plage (substituée à Monsieur [B] [I]), moyennant le prix de 140 700 euros, concernant le bien immobilier ainsi identifié':

A [Localité 19] (Loir et Cher) ([Adresse 4]) [Adresse 22], un bâtiment à usage mixte édifié sur un terrain de la zone d’activité de «'La Croute'» comprenant un local commercial composé d’un garage, d’un dépôt, d’un grenier, d’un bureau, et une partie habitation avec, au rez-de-chaussée': entrée, wc, salle d’eau, séjour, et à l’étage': palier, salle d’eau, trois chambres, le tout cadastré section G n°[Cadastre 8] [Adresse 12] pour 00ha 17a 70ca, acquis par la SARL [G] [Z] de Monsieur [C] [M] suivant acte reçu par Maître [H] [L], notaire associé à [Localité 14]';

— ordonner que le jugement à intervenir vaudra vente';

— ordonner sa publication aux hypothèques et registre foncier le coût étant compris dans les dépens';

— vu la résistance abusive opposée par la société [G] [Z] et Monsieur [G] [Z], les condamner in solidum à payer à la SCI Loon Plage, au titre de ses préjudices de jouissance et financier, une somme égale au montant du loyer que la société [G] [Z] versait, avant son acquisition, à leurs anciens bailleurs, M. et Mme [C] [M], soit selon évaluation 1 500 euros par mois et ce à compter de l’engagement de vente et jusqu’à la délivrance du bien à la SCI Loon Plage matérialisée par l’arrêt à intervenir et pour le passé 99 000 euros';

— le cas échéant en cas de constitution, enjoindre, avant dire droit, à la société [G] [Z], de produire, sous astreinte, le bail qui la liait, antérieurement à l’acquisition par elle de l’immeuble en cause, aux anciens propriétaires, M. et Mme [C] [M], et surseoir à statuer de ce chef dans l’attente';

— condamner la société [G] [Z] à payer à M. [B] [I] et la SCI Loon Plage, ensemble, la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant notamment tous frais de publication, et accorder à la SCI Lavisse Bouamrirene Gaftoniuc le droit prévu à l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

La société [G] [Z] et Monsieur [G] [Z] n’ont pas constitué avocat.

La clôture de la procédure est intervenue le 15 juillet 2025.

MOTIFS

Bien que régulièrement assignés, la déclaration d’appel ayant été signifiée à personne, les intimés n’ont pas constitué avocat et il sera statué par arrêt rendu par défaut en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

I- Sur la nullité du jugement':

Moyens des parties

Les appelants soutiennent que le tribunal a rejeté d’office leurs demandes au motif de l’absence de pièces et cela par une motivation sibylline. Ils font remarquer que ce motif est inexact car tous les éléments utiles ont été produits et qu’en tout état de cause le tribunal se devait au préalable de rouvrir les débats et demander la production des éléments considérés comme manquants avec les explications à l’appui.

Réponse de la cour

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé.

Il énonce la décision sous forme de dispositif.

Il résulte de l’article 458 du même code que ce qui est prescrit par les articles 447, 451, 454, en ce qui concerne la mention du nom des juges,'455'(alinéa 1) et'456'(alinéas 1 et 2) doit être observé à peine de nullité.

Toutefois, aucune nullité ne pourra être ultérieurement soulevée ou relevée d’office pour inobservation des formes prescrites aux articles 451 et'452'si elle n’a pas été invoquée au moment du prononcé du jugement par simples observations, dont il est fait mention au registre d’audience.

En l’espèce, le premier juge énumère dans sa décision les pièces sur lesquelles les demandeurs se fondent pour que la vente soit reconnue comme parfaite.

Il procède à l’analyse sommaire mais spécifique des pièces 1, 7 et 8.

Rappelant ensuite que la société Loon Plage et M. [I] estiment que les parties se sont mises d’accord sur la chose et le prix, il retient que les éléments produits ne permettent pas de démontrer cet accord sur la chose et le prix entre les acheteurs et les vendeurs, ni sur la rétrocession du bien immobilier au profit de Monsieur [B] [I].

Cette motivation du jugement est suffisante au vu des éléments rappelés ci-dessus et il ne peut être retenu un défaut de motivation.

Il ne peut pas non plus être argué de son caractère inexact au motif que tous les élément utiles auraient été produits, un tel grief revenant en réalité à reprocher à la motivation de contenir une mauvaise analyse des éléments probatoires et n’étant donc pas assimilable à un défaut de motif.

Quant à la réouverture des débats, il est constaté que le premier juge n’a relevé aucun moyen d’office et n’a fait qu’apprécier la valeur probante des pièces qui lui étaient soumises, de sorte qu’elle ne s’imposait pas.

En statuant ainsi, le premier juge a satisfait aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile et il y aura donc lieu de rejeter la demande de nullité du jugement critiqué.

II. Sur la demande de reconnaissance de la vente':

Moyens des parties

La société Loon Plage et M. [B] [I], visant les articles 1103, 1104 et 1583 du code civil, font valoir que nul ne conteste le principe de la vente, le vendeur ne s’y étant pas procéduralement opposé et le notaire du vendeur ayant toujours reconnu devoir recevoir la vente mais ne pas avoir de réponse suffisante de M. [G] [Z].

Ils ajoutent que vendeur et acheteur ont convenu de la chose et que le prix a été payé par la remise des fonds effectuée par M. [I], les pièces produites étant claires en la matière.

Ils indiquent que la résistance abusive de la société [G] [Z], qui n’a pas régularisé la vente du bien immobilier, engendre inévitablement des préjudices de jouissance et financiers pour la société Loon Plage, puisque celle-ci a été privée de la perception des fruits consistant en un loyer ou une indemnité au titre de l’occupation des lieux commerciaux par la société [G] [Z] et en un loyer ou une indemnité due par M. [G] [Z] lui-même au titre de son occupation personnelle du local d’habitation inclus dans le bien immobilier.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1582 du code civil, la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer.

Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé.

Selon l’article 1583 du même code, elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En l’espèce, la société Loon Plage et M. [I] produisent un acte du 13 février 2018, par lequel M. [C] [M] et Mme [J] [M] ont fait signifier à la société [G] [Z] une sommation de produire des documents et de comparaître devant notaire afin de signer un acte de vente d’un bien immobilier situé à [Localité 19] (41), lieudit [Adresse 12], section G n°[Cadastre 8], moyennant un prix de 130 000 euros hors frais (140 700 euros frais inclus). Il est également demandé à la société de remettre au préalable notamment une copie de ses statuts, les justificatifs écrits des pouvoirs de M. [G] [Z] pour signer l’acte de vente et le justificatif écrit de l’origine des fonds versés pour l’achat immobilier.

Cette sommation est accompagnée d’un projet d’acte de vente de cet ensemble immobilier, les vendeurs étant M. et Mme [M] et l’acquéreur la société [G] [Z].

Ensuite, les demandeurs versent aux débats la copie de trois courriels datés de février 2018 relatifs à cette opération de vente, la copie d’un ordre de virement d’une somme de 140 700 euros provenant de la société [G] [Z] accompagnant ces messages, le motif du virement étant le suivant': «'achat [M]/SARL [Z] [G]'».

Puis, sont produits deux courriels du 5 février 2019, dont l’un adressé par un notaire à Monsieur [G] [Z] et mentionnant qu’il est procédé à l’instruction de son dossier de vente portant sur le même ensemble immobilier et qu’il lui revient, pour constituer le dossier et signer la promesse de vente, que soient adressées des informations et pièces manquantes.

Par ailleurs, il apparaît que, par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 21 juin 2019, M. [B] [I] et la société Loon Plage, par l’intermédiaire de leur conseil, font valoir auprès de la société [G] [Z] qu’ils ont dû financer à hauteur de 130 000 euros l’acquisition en début d’année 2018 d’un immeuble pour lequel il était alors convenu que l’opération devait donner lieu immédiatement à une rétrocession au profit de M. [I] avec faculté de substitution au bénéfice de toute structure et notamment de la société Loon Plage. Dans ce courrier, la société [G] [Z] est mise en demeure de réaliser au plus vite la vente en contrepartie du paiement déjà effectué.

Un courrier adressé en juin 2019 par M. [B] [I] et la société Loon Plage au notaire désigné pour cette seconde vente est également versé aux débats. La preuve de l’envoi du courrier n’est pas apportée. Toutefois, dans une pièce distincte (pièce 6), il apparaît que le notaire en charge de la vente indique par courriel du 18 juin 2019, avoir relancé M. [G] [Z] pour obtenir les pièces nécessaires à l’instruction de la vente. Il y est notamment écrit : «'à titre d’information, nous n’avions jusqu’à votre envoi de vendredi même pas connaissance du nom de la structure de M. [B] [I], qui se portait acquéreur de l’immeuble. Les pièces déposées par ses soins à M. [G] [Z] ne m’ont pas été communiquées depuis avril. [G] [Z] s’est engagé à me les adresser prochainement et m’a indiqué ne pas être en possession du titre de propriété, il m’a demandé de solliciter l’étude qui a instruit et reçu l’acquisition par la SARL afin de l’obtenir'».

En complément de ces pièces, est remis un avis de virement d’une somme de 1 144 euros exécuté le 14 février 2018, réalisé par M. [I] à la SCP Dupuis Semont, avec le motif suivant': «'chambre froide'». Cette pièce est complétée d’un bordereau acquéreur relatif à une chambre froide, correspondant à ce montant au profit de la société [G] [Z] située à [Adresse 13] à [Localité 18].

Enfin, à ces pièces, s’ajoutent un écrit manuscrit, non daté et signé, avec tampon à l’entête de la société [G] [Z], dans lequel ce dernier, gérant de la société, indique autoriser «'la vente du bâtiment dit atelier au prix de 140 700 € à la SCI [Adresse 17]…'» (pièce 9), ainsi qu’un ordre de virement daté du 15 février 2018 par lequel un compte bancaire intitulé «'cours des Halle Fauche'» est débité au profit de M. [I] pour un montant de 140 000 euros et pour le motif suivant': «'remboursement compte courant associés'». Il est ajouté de manière manuscrite sur ce document': «'ordre de virement sur le compte de la SARL [G] [Z]'».

Les pièces rappelées ci-dessus constituent l’intégralité de celles fournies par les demandeurs au soutien de leur demande de reconnaissance de la vente du bien immobilier litigieux entre la société [G] [Z] et la société Loon Plage se substituant à M. [B] [I].

Or, si les premiers documents permettent de retenir que la société [G] [Z] a pu acquérir en février 2018 le bien immobilier situé à [Localité 18] (41), [Adresse 16] [Localité 11] [Adresse 10], section G n°[Cadastre 8], moyennant un prix de 130 000 euros hors frais (140 700 euros avec la provision sur frais), ils ne permettent pas de retenir que la société [G] [Z] a convenu dans le même temps ou ultérieurement avec M. [B] [I] ou la société Loon Plage d’une revente de ce même bien immobilier au même prix.

L’existence d’un versement d’une somme de 140 000 euros le 15 février 2018, à l’époque de la première acquisition, au profit de M. [I] et au motif d’un 'remboursement compte courant associés', n’apporte pas la preuve d’un accord entre les parties pour procéder à une seconde vente du bien, le motif de ce virement étant totalement étranger à la vente alléguée.

Les courriels datés de l’année 2019 rédigés par un notaire et mentionnant l’instruction d’une vente par M. [G] [Z] ou la société [G] [Z] de ce bien immobilier au profit de M. [I] ou de la société Loon Plage constituent des éléments indirects et insuffisants pour s’assurer qu’il aurait été convenu de la chose et du prix entre les parties et que la vente du bien serait parfaite. En effet, l’existence d’une instruction d’une vente n’est pas de nature à caractériser l’existence d’un accord sur la chose et sur le prix.

Quant à l’autorisation manuscrite de vente au nom de M. [G] [Z], en pièce n°9, il apparaît qu’elle n’est pas datée et elle ne mentionne pas précisément le bien qu’elle vise.

Le jugement critiqué sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de déclaration de la vente parfaite par la société [G] [Z] à la société Loon Plage du bien immobilier situé [Adresse 23]).

En conséquence, la demande de publication de la vente aux hypothèques et registre foncier est sans objet.

Il en résulte également que le premier juge a, à bon droit, rejeté la demande d’indemnisation des préjudices de jouissance et financier, fondée sur la résistance abusive de la société [G] [Z], la société Loon Plage ne pouvant être considérée comme privée de la perception de fruits dont il n’est pas établi qu’ils lui étaient dus.

Il s’ensuit que la demande d’injonction de produire des pièces est tout aussi privée d’objet.

III- Sur les frais de procédure :

Le jugement sera confirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles.

Au vu du sens de la présente décision, qui confirme le jugement rendu le 6 juillet 2023 en toutes ses dispositions, M. [B] [I] et la société Loon Plage seront condamnés aux dépens d’appel et il y aura lieu de les débouter de leur demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort,

DEBOUTE M. [B] [I] et la société Loon Plage de leur demande de nullité du jugement rendu le 6 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de Blois ;

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions';

Y AJOUTANT':

CONDAMNE M. [B] [I] et la société Loon Plage aux entiers dépens d’appel ;

DEBOUTE M. [B] [I] et la société Loon Plage de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles d’appel.

Arrêt signé par M^me Nathalie LAUER, Présidente de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT