ARRET N° 151.

N° RG 25/00305 – N° Portalis DBV6-V-B7J-BIVYQ

AFFAIRE :

S.A. SA AXA FRANCE IARD, S.A.R.L. SARL ENTREPRISE DU BATIMENT DUMAS DELAGE

C/

Mme [M] [N] épouse [I], M. [K] [I], S.C.I. TILOJE

DDS/LM

Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRET DU 07 MAI 2026

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Le SEPT MAI DEUX MILLE VINGT SIX la chambre civile a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

SA AXA FRANCE IARD, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, M^e Etienne DES CHAMPS DE VERNEIX, avocat au barreau de LIMOGES

S.A.R.L. SARL ENTREPRISE DU BATIMENT DUMAS DELAGE, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, M^e Etienne DES CHAMPS DE VERNEIX, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTES d’une décision rendue le 20 MARS 2025 par le TRIBUNAL JUDICIAIRE HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE LIMOGES

ET :

Madame [M] [N] épouse [I], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Valérie ASTIER de la SELARL PASTAUD – WILD PASTAUD – ASTIER, avocat au barreau de LIMOGES substituée par M^e Alexandre ESTEVE, avocat au barreau de LIMOGES

Monsieur [K] [I], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Valérie ASTIER de la SELARL PASTAUD – WILD PASTAUD – ASTIER, avocat au barreau de LIMOGES substituée par M^e Alexandre ESTEVE, avocat au barreau de LIMOGES

S.C.I. TILOJE, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Damien VERGER, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMES

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 12 Mars 2026. L’ordonnance de clôture a été rendue le 04 mars 2026.

La Cour étant composée de Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre, de Madame Géraldine VOISIN et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseillers, assistés de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier. A cette audience, Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre, a été entendu en son rapport, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Puis Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 07 Mai 2026 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

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LA COUR

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Suivant acte authentique du 30 avril 2021, la SCI Tiloje a fait l’acquisition auprès des époux [I] d’un immeuble situé aux [Adresse 5] à Saint-Junien (87 200).

Lors de la vente, des factures de travaux de consolidation du plancher, réalisés par la société Dumas-Delage en 2013, 2016 et 2017, à l’instigation des précédents propriétaires, les époux [I], ont été fournies, ainsi que des factures de la même société pour la réfection de la charpente et de la couverture.

Au moment de la vente, deux locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble étaient loués, l’un par la société Amplifon et le second par la société SJT Immobilier, laquelle a quitté les lieux le 31 décembre 2021.

Au début de l’année 2022, la société Amplifon a signalé à son bailleur, la SCI Tiloje, un affaissement du plancher et a mandaté le cabinet d’experts [Z] [Q] pour que soit réalisée une expertise. Ce dernier a établi des rapports les 8 et 21 février 2022, par lesquels il a constaté un risque d’effondrement du plancher et une urgence à faire réaliser des travaux.

Suite à ces rapports, la société Amplifon a quitté les lieux et interrompu le versement des loyers. La SCI Tiloje et la société Amplifon ont conclu une transaction le 5 décembre 2022, par laquelle elles ont convenu de mettre un terme au bail commercial et de fixer forfaitairement à 50 000 € l’indemnisation du préjudice du locataire.

La SCI Tiloje a signalé la situation aux époux [I], en leur qualité de vendeurs, et à la société Dumas Delage, laquelle a déclaré le sinistre à son assureur, la société Axa France, qui a mandaté le cabinet [O] pour expertiser les désordres.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2022, la SCI Tiloje a assigné les époux [I], la SARLEntreprise du bâtiment Dumas Delage, Axa France et la SAS Amplifon France devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Limoges afin de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 5 octobre 2022, le juge des référés a fait droit à la demande et nommé Mme [S] en qualité d’expert judiciaire, laquelle a déposé son rapport définitif le 3 avril 2023.

Par actes de commissaire de justice en date du 16 mai 2023, la SCI Tiloje a fait assigner les époux [I], la SARL Entreprise du bâtiment Dumas Delage, la société Axa France devant le tribunal judiciaire de Limoges.

Par jugement du 20 mars 2025, le tribunal judiciaire de Limoges, statuant par décision contradictoire a :

— condamné solidairement les sociétés Dumas Delage et Axa France IARD à payer à la SCI Tiloje les sommes suivantes :

33 358 € TTC, au titre de la réfection des planchers,

65 865,81 € TTC au titre des travaux de démontage de la structure de l’immeuble pour réparer les planchers,

21 678,67 € TTC, au titre du remplacement à neuf des vitrines,

19 844 €, au titre de la perte de loyers protant sur les deux locaux commerciaux,

50 000 € au titre de l’indemnisation du préjudice subi par un locataire du fait des désordres,

— condamné solidairement les sociétés Dumas Delage et Axa France IARD à payer à la SCI Tiloje la somme de 28 600 € TTC au titre de la réparation de la couverture de l’immeuble ;

— dit que la responsabilité concernant les désordres affectant la couverture de l’immeuble doit être partagée, dans les rapports entre elles, à hauteur de 90% pour la société Dumas Delage et 10% pour la SCI Tiloje ;

— déclaré opposable à la SARL Dumas Delage la franchise applicable conformément aux conditions particulières de la police d’assurance souscrite aurpès de la société Axa France IARD, soit la somme de 1 250 € ;

— condamné in solidum les sociétés Dumas Delage, Axa France IARD aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ;

— condamné in solidum les sociétés Dumas Delage, Axa France IARD à payer à la SCI Tiloje la somme de 2 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration en date du 5 mai 2025, la SA Axa France IARD et la SARL Entreprise du bâtiment Dumas Delage ont relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance du 22 octobre 2025, le conseiller de la mise en état a notamment jugé sans objet la demande aux fins de radiation de l’instance d’appel initiée par les sociétés Axa France Iard et Entreprise du bâtiment Dumas Delage, et ce suite à l’exécution par lesdites sociétés des causes du jugement rendu le 20 mars 2025 par le tribunal judiciaire de Limoges.

À l’audience de la chambre civile de la cour d’appel de Limoges tenue le 12 mars 2026, les conseils des partiesq ont développé les prétentions et moyens contenus dans leurs dernières écritures.

Prétentions des parties :

Dans le dernier état de leurs conclusions déposées le 16 février 2026, la SA Axa France IARD et la SARL Entreprise du bâtiment Dumas Delage demandent à la cour de voir infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau de voir :

à titre principal,

— rejeter l’appel incident de la SCI Tiloje ;

— débouter la SCI Tiloje et les époux [I] de toutes leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de la SARL Dumas Delage et de la société Axa France IARD en qualité d’assureur ;

— déclarer la SARL Dumas Delage et la société Axa France IARD en qualité d’assureur hors de cause ;

à titre subsidiaire,

— limiter les condamnations prononcées à l’encontre de la SARL Dumas Delage et de la société AXA France IARD en qualité d’assureur au versement des sommes suivantes :

16 679 € TTC au titre des travaux de reprise du plancher ;

14 300 € TTC au titre des travaux de reprise de la charpente ;

32 933 € TTC au titre des travaux de second 'uvre à réaliser au droit des locaux commerciaux ;

9 922 € TTC au titre du préjudice d’exploitation allégué par la SCI Tiloje ;

25 000 € au titre de l’indemnisation du locataire

10 839,34 € TTC au titre du remplacement des vitrines

— débouter la SCI Tiloje de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre des concluantes

au titre de l’indemnisation par elle versée à la société Amplifon ;

— débouter la SCI Tiloje et les époux [I] de toutes demandes plus amples ou contraires ;

— condamner la SCI Tiloje ou toute partie succombante à verser à la SARL Dumas Delageet à la société AXA France IARD en qualité d’assureur la somme de 4 000 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions, déposées le 10 février 2026, la SCI Tiloje demande à la cour d’infirmer la décision entreprise et statuant à nouveau de voir :

— Condamner solidairement les sociétés Dumas Delage, AXA France IARD et les époux [I] à payer à lui payer les sommes suivantes :

33 358 € TTC au titre de la réfection des planchers

65 865,81 € TTC au titre des travaux de démontage de la structure de l’immeuble pour réparer les planchers

21 678,67 € TTC au titre du remplacement à neuf des vitrines

78.782 €, au titre de la perte des loyers portant sur les deux locaux commerciaux

50 000 € au titre de l’indemnisation du préjudice subi par un locataire du fait des désordres

— Condamner solidairement les sociétés Dumas Delage, AXA France IARD et les époux [I] àlui payer la somme de 78 620 € TTC au titre de la réparation de la couverture de l’immeuble.

— Juger que la responsabilité de la SCI Tiloje ne peut être retenue.

Débouter les sociétés Dumas Delage, AXA France IARD et les époux [I] de leurs prétentions.

A titre subsidiaire ,

— Confirmer le jugement du 20 mars 2025 en toutes ses dispositions.

— Débouter les sociétés Dumas Delage, AXA France IARD et les époux [I] de leurs prétentions.

En tout état de cause

— Condamner solidairement les sociétés Dumas Delage, AXA France IARD et les époux [I] au paiement de la somme de 3 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner solidairement les sociétés Dumas Delage, AXA France IARD et les époux [I] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

— Rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires.

Aux termes de leurs dernières conclusions, déposées le 29 septembre 2025, Mme [M] [N] épouse [I] et M. [K] [I] demandent à la cour à titre principal de voir confirmer le jugement du 20 mars 2025 en ce qu’il n’a pas retenu la responsabilité des époux [I] et en conséquence, de débouter les autres parties de toutes demandes dirigées à leur encontre ;

A titre subsidiaire, si par impossible la Cour devait considérer les époux [I] responsables :

— Dire et juger que cette responsabilité ne pourrait être que partielle et dans les plus faibles proportions,

— Dire et juger y avoir lieu de rejeter les demandes formulées au titre du remplacement de la vitrine, de la perte des loyers et de l’indemnisation du préjudice subi par le locataire de la SCI

En toute hypothèse,

— Condamner les parties succombantes à verser aux époux [I] la somme de 5 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner les mêmes parties succombantes aux entiers dépens.

SUR QUOI,

Vu les conclusions de Mme [M] [N] épouse [I] et M. [K] [I] en date du 29 septembre 2025, les conclusions de la SCI Tiloje en date du 10 février 2026, et celles de SA Axa France IARD et de la SARL Entreprise du bâtiment Dumas Delage en date du 16 février 2026, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile ;

Sur ce, il est acquis qu’entre 2013 et 2017, la S.AR.L. Entreprise du Bâtiment Dumas-Delage a réalisé dans l’immeuble sis aux [Adresse 5], à Saint Junien, précédemment propriété de M. et Mme [I] et cédé par ces derniers à la SCI Tiloge le 30 avril 2021, des travaux portant d’une part sur les planchers en bois du rez-de-chaussée, d’autre par sur la charpente et la couverture.

Invoquant l’existence de désordres affectant lesdits travaux, la SCI Tiloge sollicite la condamnation de l’entreprise Dumas-Delage et de son assureur AXA France, sur le fondement de la responsabilité décennale et subsidiairement, quant aux désordres affectant la couverture, la responsabilité pour faute de l’entreprise au titre de la garantie des désordres dits intermédiaires, ainsi que celle de ses vendeurs, les époux [I], sur le fondement de la garantie décennale, en qualité de constructeurs vendeurs et au titre de la garantie des vices cachés s’agissant de l’état des planchers dont ils avaient connaissance.

Sur la responsabilité de la société Entreprise du Bâtiment Dumas-Delage,

S’agissant en premier lieu des planchers, le tribunal a, à juste titre, recherché si les travaux réalisés par la société Dumas-Delage constituaient bien un ouvrage, au sens donné à ce terme par l’article 1792 du code civil et il a, de manière exacte, retenu que tel est le cas, dès lors qu’il résulte des éléments soumis au débat et notamment, en l’absence de contrat ou devis préalable aux travaux, la facture émise par le professionnel et les constatations réalisées par l’expert judiciaire, que les travaux, indiqués comme visant au «renfort» du plancher, ont consisté à mettre en place des poutres IPN, au nombre de six, ainsi que des agglos en ciment pour en constituer le support, d’où il suit que ces travaux, qui n’étaient pas de modeste importance mais avaient pour objet d’assurer la solidité des planchers de locaux affectés à des activités

commerciales et recevant du public, par la mise en 'uvre de matériaux de construction, constituaient un ouvrage au sens des articles 1792 et suivants du code civil.

Sur ce, il résulte des observations, de l’analyse et des conclusions du rapport d’expertise que les travaux réalisés par l’entreprise Dumas-Delage, ayant consisté à poser des IPN et solives, grossièrement calées et étayées par des murs en aggloméré, directement posée sur un sol en terre battue, sans réalisation d’une semelle béton, sans application d’un traitement sur les solives pourtant fortement endommagées par des insectes xylophages, ni mise en place d’une ventilation pour réduire une hygrométrie excessive et dommageable, ne sont pas conformes aux règles de l’art et doivent être repris et consolidés. L’expert en conclut que les planchers des caves situées sous les locaux commerciaux sont dans un état très préoccupant et présentent un fort risque d’effondrement, et il ajoute qu’il y a lieu de procéder très rapidement à la réfection complète des planchers des deux locaux.

Ces énonciations, faites par l’expert judiciaire, dans le cadre de ses opérations d’expertise, menées dans le respect du contradictoire, apparaissent parfaitement étayées et justifiées et il convient de les retenir pour dire que l’ouvrage réalisé par la société Dumas-Delage, qui, quoiqu’elle en dise, ne démontre nullement qu’elle aurait mis en garde le maître de l’ouvrage sur le caractère provisoire des travaux qu’elle réalisait, est affecté de désordres qui en compromettent la solidité globale.

À cet égard, les moyens et prétentions de la société Dumas-Delage et de son assureur AXA France pour conclure à l’absence de désordre actuel, au motif que les malfaçons constatées n’ont pas de conséquences sur la solidité de l’ouvrage, ne peuvent qu’être écartées, alors que l’expert judiciaire conclut au contraire, de manière claire et explicite, à un risque d’effondrement, ce qui, du reste, rejoint les conclusions du rapport établi par le cabinet [W], intervenu suite à la constatation, par un locataire commercial, d’un affaissement du plancher et qui avertissait également d’un risque de rupture et d’un danger d’effondrement et de l’urgence à refaire le plancher à neuf.

Le constructeur et son assureur ne sont pas plus fondés à vouloir s’exonérer de leur responsabilité de plein droit en invoquant la connaissance de l’état des planchers par les maîtres d’ouvrage et en sollicitant à titre subsidiaire un partage de responsabilité avec les époux [I] au motif que ceux-ci se sont abstenus de faire réaliser les travaux qui étaient nécessaires au regard de la vétusté importante du plancher, préférant demander à la société Dumas Delage de simples travaux de consolidation et de renfort temporaire, alors qu’en qualité de professionnel, il appartenait à cette dernière d’attirer l’attention de ses clients sur la nécessité de réaliser des travaux plus importants afin d’assurer une solidité durable à l’ouvrage, ce dont elle ne justifie pas, de sorte que les époux [I] sont fondés à soutenir qu’ils pouvaient légitimement penser que les travaux réalisés et facturés assureraient la conformité pérenne de l’ouvrage à sa destination.

S’agissant de la toiture, les travaux réalisés par la société Dumas Delage ont consisté en une réfection complète de charpente et de la couverture, pour un prix total hors taxes de 36'460,57 €, selon facture acquittée du 6 décembre 2016.

Au terme de ses observations et investigations, l’expert judiciaire indique que certains ouvrages de charpente ne respectent pas les règles de l’art et doivent être repris et consolidés. Ses observations, accompagnées de photographies, montrent des liaisons entre éléments de charpente, qui ont été posées avec des connecteurs non adaptés pour assurer la liaison des bois de charpente, ainsi que des pannes non correctement appuyées et fixées, et des chevrons de section trop faibles et devant être doublés.

L’expert en tire pour conséquence que les ouvrages ne sont pas conformes aux règles de l’art. En revanche, quant à la couverture, il estime qu’elle ne présente pas de désordres ni d’infiltrations.

En l’état de ces observations, analyse et conclusions de l’expert judiciaire, qui apparaissent parfaitement justifiées et étayées, et qui ne font l’objet d’aucune contestation sérieuse, il est établi que l’ouvrage réalisé par la société Dumas Delage, portant sur la réfection complète de la charpente et de la couverture, n’est pas conforme aux règles de l’art, notamment quant aux appuis et aux liaisons des éléments de charpente.

Pour autant, l’expert judiciaire n’a fait le constat d’aucun dommage affectant la charpente et la couverture et, dans ses conclusions comme dans ses réponses aux dires des parties, il ne retient pas expressément une atteinte à la solidité de la charpente et de la couverture ni une impropriété de l’ouvrage à sa destination. Par ailleurs, la cour observe qu’il n’est rapporté la preuve d’aucun désordre qui serait apparu sur la charpente et la couverture, depuis la date du dépôt du rapport d’expertise, le 3 avril 2023, soit depuis trois ans à la date à laquelle les débats se tiennent devant la cour.

Aussi, c’est à juste titre que le tribunal n’a pas retenu la responsabilité de la société Dumas Delage au titre de la garantie décennale du constructeur, mais sa responsabilité pour faute, dans l’exécution des travaux de réfection de la charpente qui lui étaient confiés et qu’elle n’a pas exécutés dans les règles de l’art.

Il convient par voie de conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a, par des motifs exacts, que la cour adopte pour le surplus, déclaré que la responsabilité de la société Dumas Delage doit être retenue avec celle de son assureur, sur le fondement de l’article 1792 du code civil, en ce qui concerne les travaux réalisés sur les planchers des locaux situés en rez-de-chaussée de l’immeuble et la responsabilité pour faute de la même société au titre des malfaçons affectant les travaux afférents à la réfection de la toiture.

Sur la responsabilité de M. [K] [I] et Mme [M] [I],

S’agissant des demandes de la SCI Tiloge, dirigée contre les vendeurs de l’immeuble, les époux [I], ceux-ci ont la qualité de constructeurs de l’ouvrage, en vertu des dispositions de l’article 1792-1 du code civil, en tant que personnes ayant vendu, après achèvement, un ouvrage qu’elles avaient fait construire et ils encourent donc la responsabilité de plein droit attachée à cette qualité sur le fondement de l’article 1792 du même code.

À cet égard, le fait qu’ils n’aient pas eu connaissance de l’existence des désordres affectant l’ouvrage vendu n’est pas de nature à les exonérer de la responsabilité encourue de plein droit en vertu de la loi, d’où il suit que c’est à tort que le tribunal a écarté leur responsabilité au motif que n’étant pas des professionnels du bâtiment, ils ne pouvaient réaliser que l’état du plancher était dégradé au point d’en compromettre la solidité.

Aussi, le jugement sera infirmé sur ce point et les époux [I] seront déclarés solidairement responsables avec la société Dumas-Delage des conséquences des désordres affectant les planchers de l’immeuble cédé à la SCI Tiloge.

En revanche, ils ne seront pas déclarés solidairement responsables avec l’entreprise Dumas Delage des conséquences des désordres affectant la charpente de l’immeuble, dès lors que ceux-ci ne relèvent pas de la garantie décennale des articles 1792 et suivants du code civil et que, ainsi que le tribunal l’a, à juste titre, jugé, ils n’avaient pas connaissance des malfaçons affectant les travaux réalisés par l’entreprise Dumas Delage sur la toiture de l’immeuble et n’ont commis à cet égard aucune faute engageant leur responsabilité.

Dans les rapports entre les époux [I] et la société Dumas-Delage et son assureur, ces derniers seront, pour les motifs énoncés précédemment, tenus de relever indemne et garantir les premiers de la condamnation prononcée à leur encontre vis-à-vis de la SCI Tiloge.

Sur la responsabilité de la SCI Tiloge,

Dans son rapport, l’expert judiciaire observe que M. [F], gérant de la SCI Tiloge, a procédé lui-même à la dépose de certains bois de structure porteuse et à la mise en place, en force, d’étais sous l’entrait de la ferme porteuse. Or, selon l’expert, il a, ce faisant, surélevé l’entrait, le désolidarisant des chevrons verticaux qui en allégeaient la portée. Il a également procédé à la dépose de l’ossature porteuse, alors que cette ossature ne devait pas être démontée mais au contraire renforcée. L’expert ajoute à cet égard que M. [F] s’est substitué aux entreprises pouvant réaliser et diagnostiquer les désordres de la charpente.

À partir de ces constatations, le tribunal judiciaire a retenu une part de responsabilité à la charge de la SCI Tiloge, à hauteur de 10 % des dommages, estimant à cette hauteur sa participation à la réalisation du dommage.

Sur ce, il est suffisamment établi, en l’état des éléments de la procédure et notamment des observations et conclusions de l’expert judiciaire que l’intervention de M. [F], quoique réalisée postérieurement à celle de la société Dumas Delage, a été à la fois fautive et dommageable, ce qui justifie de retenir à son encontre une part de responsabilité, que le tribunal a, à juste titre, au regard du nombre et de la nature des travaux de reprise nécessaires afin de rendre globalement l’ouvrage conforme à sa destination, estimé à 10 % du coût de ces reprises, le jugement devant être confirmé sur ce point.

Sur la reprise des désordres,

Dans son rapport, l’expert judiciaire conclut qu’il y a lieu de faire procéder au doublage des chevrons neufs, à la révision des fixations, des pannes, de leur appui et de l’appui de la ferme principale. Sur le dire adressé par le conseil de la SCI Tiloge, il a maintenu sa position, soulignant qu’il est tout à fait possible de procéder au renforcement des points de charpente défaillants évoqués dans le rapport, d’autant que la couverture ne présente aucun désordre et se disant très étonné que les entreprises puissent prévoir une démolition complète ou partielle de la couverture afin de pouvoir renforcer des éléments de charpente. Malgré les observations techniques des parties sur ces questions, il a maintenu son estimation des travaux de reprise à la somme de 26'000 € HT soit 28'600 € TTC.

Sur la base de ces éléments et de ceux apportés par les parties, c’est à juste titre que le tribunal a écarté les demandes de la SCI Tiloge, portant sur une somme estimée a minima à 78'620 € et a retenu l’estimation de l’expert quant au coût des reprises de la charpente soit la somme de 28'600 € TTC. Dans la mesure où la responsabilité de la SCI Tiloje est retenue à hauteur de 10 %, l’indemnité mise à la charge de l’entreprise Dumas Delage et de son assureur sera fixée à la somme de 28 600 € – 2 860 € = 25'740 €, le jugement étant infirmé sur ce point.

S’agissant des planchers, l’expert judiciaire a retenu le devis d’ouvrage BTP produit par la société Tiloge, en date du 9 janvier 2023, relatif aux travaux de réfection des planchers, d’un montant de 33'358,43 €, ainsi que la nécessité des travaux de second oeuvre des locaux commerciaux du rez-de-chaussée, suivant devis produits, pour un montant de 29'342,40 € pour le local alors occupé par Amplifon et une somme de 36'523,81 € pour le local précédemment occupé par STJ Immobilier.

Sur ces bases, le tribunal a, à juste titre, fixé l’indemnité due au titre de la reprise des désordres et de la réparation des préjudices matériels qui y sont liés à la somme de 33'358 € pour la réfection des planchers et 65'865,81 € pour les travaux de second oeuvre dans les locaux commerciaux du rez-de-chaussée. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Comme dit précédemment, les vendeurs M. et Mme [I], tenus à la garantie décennale en ce qui concerne les désordres affectant les planchers, seront condamnés solidairement avec le constructeur Dumas Delage et son assureur AXA, avec condamnation de ces derniers à les relever indemnes en totalité.

La SCI Tiloge sollicite en outre une somme de 21'678,67 € TTC, au titre du remplacement des vitrines, faisant valoir qu’elles ne peuvent supporter le démontage et elle produit à cet égard un devis établi le 2 août 2023. Le tribunal a fait droit à cette demande, retenant que l’expert judiciaire n’avait pas démenti le fait que les vitrines anciennes ne supporteraient pas le démontage/remontage.

À cet égard il convient néanmoins de constater que l’expert judiciaire n’a pas retenu la nécessité du remplacement des vitrines, laquelle n’est démontrée par aucun élément produit par la SCI Tiloge, à qui incombe la charge de la preuve du préjudice allégué.

Le devis produit postérieurement à l’expertise ne permet en outre pas de s’assurer que les travaux dont il chiffre le coût correspondent à l’identique à l’existant.

Aussi, en l’état de ces éléments, la demande n’apparaît pas justifiée et doit être rejetée, le jugement étant infirmé sur ce point.

Sur l’indemnisation des préjudices allégués au titre de la perte d’exploitation et de l’indemnité versée au locataire commercial,

Le tribunal a retenu, sur la base du rapport d’expertise, une perte de loyers d’un montant mensuel de 902 € pendant 22 mois, au titre de l’impossibilité de mettre les deux locaux commerciaux en location jusqu’à la fin des travaux de remise en état des planchers et des travaux de second oeuvre dans les locaux, soit une indemnité d’un montant de 19'844 €.

La SCI Tiloge sollicite l’infirmation du jugement sur ce point, et soutient avoir subi une perte de loyers à hauteur d’une somme de 78'782 €, sur la base de loyer mensuel de 3751,53 € pendant 21 mois, faisant valoir qu’elle avait le projet de réaliser des appartements au niveau des combles.

Or, à cet égard, elle produit certes un avant-projet d’architecte pour l’aménagement des combles, établi en 2021 et un permis de construire, délivré par l’autorité administrative compétente, mais elle ne justifie pas de ce que la réalisation des travaux était commandée effectivement et qu’elle a été retardée par la découverte de désordres et du fait des délais nécessaires à leur reprise.

Aussi, en l’état des éléments soumis au débat, la preuve certaine d’une perte de loyers autre que ceux des locaux commerciaux n’apparaît pas rapportée, de sorte que sa demande doit être rejetée et le jugement confirmé en ce qu’il a retenu une indemnité de 19'844 € au titre de la perte d’exploitation des locaux commerciaux.

Le tribunal a par ailleurs fait droit à la demande de la SCI Tiloge, tendant au remboursement d’une somme de 50'000 €, versée à la Société Amplifon, en exécution d’une transaction conclue entre les parties.

Les parties adverses concluent à l’infirmation du jugement et au rejet de cette demande, faisant valoir que la transaction en question leur est inopposable et soulignant que l’expert a mentionné que la perte d’exploitation alléguée par Amplifon n’était pas validée par un document comptable.

Sur ce, il n’apparaît pas discutable que la société Amplifon, qui ne pouvait plus exercer son activité commerciale dans les lieux, du fait du risque d’effondrement du plancher, mis en évidence dès le mois de février 2022 par le rapport du cabinet [Z] [Q], était fondée à réclamer la résiliation du bail commercial et l’indemnisation de son préjudice commercial par son bailleur.

Il est produit le protocole transactionnel conclu entre la SCI Tiloje et la société Amplifon, le 5 décembre 2022 et il est en outre justifié du versement à la société Amplifon d’une somme forfaitaire de la somme de 50 000 €, en exécution de cette transaction, au titre de la réparation du préjudice d’exploitation subi par cette dernière du fait de son obligation de quitter les lieux.

En l’état des éléments soumis au débat, il est suffisamment démontré que la SCI Tiloge, qui était dans l’obligation d’indemniser son locataire commercial du préjudice subi, n’a pas agi avec une légèreté blâmable en acceptant de verser une indemnité d’un montant de 50'000 €, sur la base des éléments qui lui étaient fournis, soit un document, certes non validé par un comptable, mais attestant suffisamment d’une perte d’exploitation de 96'227 €, par comparaison avec le résultat réalisé par cette société au titre de la période courue entre février et octobre 2021.

La SCI TIloje est donc fondée à se prévaloir de ce paiement pour en solliciter le remboursement par l’entreprise Dumas Delage et son assureur ainsi que par les époux [I] au titre de leur responsabilité décennale.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la société Dumas Delage et AXA à payer à la SCI Tiloje la somme de 19'844 € au titre de la perte des loyers des deux locaux commerciaux et la somme de 50'000 € au titre de l’indemnisation du préjudice subi par un locataire, sauf à dire que les époux [I] sont solidairement tenus au paiement de ces sommes, avec condamnation de la société Dumas Delage et de son assureur à les en relever indemnes.

Sur les demandes accessoires, les frais et les dépens,

En tant que de besoin, le jugement sera confirmé pour le surplus de ses dispositions non discutées.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a condamné la société Entreprise du Bâtiment Dumas-Delage et la Compagnie d’assurance Axa France Iard aux dépens et les mêmes parties seront tenues au paiement des dépens afférents à l’instance d’appel.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il les a condamnées à payer une somme d’un montant de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à la SCI Tiloje et les a déboutés de leurs demandes sur le même fondement.

Y ajoutant, la cour condamnera la S.A. Axa France Iard et la SARL Entreprise du bâtiment Dumas Delage au paiement des dépens d’appel, et à verser à la SCI Tiloje une indemnité d’un montant de 2 000 € et aux époux [I] une indemnité du même montant, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles que ces parties ont exposés en cause d’appel.

Les prétentions plus amples ou contraires des parties seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’appel statuant en audience publique, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

CONFIRME le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Limoges le 20 mars 2025 en ce qu’il a condamné solidairement la société Entreprise du Bâtiment Dumas-Delage et la Compagnie d’assurance Axa France Iard à payer à la SCI Tiloje les sommes suivantes :

—  33 358 € TTC, au titre de la réfection des planchers,

—  65 865,81 € TTC au titre des travaux de démontage de la structure de l’immeuble pour réparer les planchers,

—  19 844 €, au titre de la perte de loyers portant sur les deux locaux commerciaux,

—  50 000 € au titre de l’indemnisation du préjudice subi par un locataire du fait des désordres,

—  2 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONFIRME le jugement en ce qu’il a :

— dit que la responsabilité concernant les désordres affectant la couverture de l’immeuble doit être partagée, dans les rapports entre elles, à hauteur de 90% pour la société Dumas Delage et 10% pour la SCI Tiloje ;

— condamné in solidum les sociétés Dumas Delage, Axa France IARD aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ;

INFIRME le jugement en ce qu’il a condamné solidairement la société Entreprise du Bâtiment Dumas-Delage et la Compagnie d’assurance Axa France Iard à payer à la SCI Tiloje :

— la somme de 28 600 € TTC au titre de la réparation de la couverture de l’immeuble ;

— la somme de 21 678,67 € TTC, au titre du remplacement des vitrines ;

Statuant à nouveau sur ces points,

CONDAMNE solidairement la société Entreprise du Bâtiment Dumas-Delage et la Compagnie d’assurance Axa France Iard à payer à la SCI Tiloje la somme de 25 740 € TTC au titre de la réparation de la couverture de l’immeuble ;

DEBOUTE la SCI Tiloje de sa demande au titre du remplacement des vitrines ;

INFIRME le jugement en ce qu’il n’a pas retenu la responsabilité des époux [I] au titre des désordres affectant les planchers de l’immeuble vendu ;

Statuant à nouveau,

DÉCLARE M. [K] [I] et Mme [M] [I] solidairement responsables avec la société Entreprise du Bâtiment Dumas-Delage des conséquences des désordres affectant les planchers de l’immeuble cédé à la SCI Tiloge ;

En conséquence,

DIT QUE M. [K] [I] et Mme [M] [I] sont solidairement tenus avec la société Entreprise du Bâtiment Dumas-Delage et son assureur Axa France Iard au paiement des sommes suivantes à la SCI Tiloje :

—  33 358 € TTC, au titre de la réfection des planchers,

—  65 865,81 € TTC au titre des travaux de démontage de la structure de l’immeuble pour réparer les planchers,

—  19 844 €, au titre de la perte de loyers portant sur les deux locaux commerciaux,

—  50 000 € au titre de l’indemnisation du préjudice subi par un locataire du fait des désordres ;

DIT QUE la société Entreprise du Bâtiment Dumas-Delage et la Compagnie d’assurance Axa France Iard doivent relever indemnes et garantir M. [K] [I] et Mme [M] [I] de leurs condamnations prononcées vis-à-vis de la SCI Tiloge ;

Y ajoutant,

CONDAMNE la société Entreprise du Bâtiment Dumas-Delage et la Compagnie d’assurance Axa France Iard à verser à la SCI Tiloje la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés par elle en cause d’appel ;

CONDAMNE la société Entreprise du Bâtiment Dumas-Delage et la Compagnie d’assurance Axa France Iard à verser à M. [K] [I] et Mme [M] [I] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés par eux en cause d’appel ;

CONFIRME le jugement pour le surplus de ses dispositions non discutées ;

DEBOUTE chaque partie de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la société Entreprise du Bâtiment Dumas-Delage et la Compagnie d’assurance Axa France Iard à payer les dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,

Line MALLEVERGNE. Didier DE SEQUEIRA.