N° RG 21/07196 -N°Portalis DBVX-V-B7F-N3OM

Décision du Juge des contentieux de la protection de Lyon au fond du 25 juin 2021

RG : 21/001116

[F]

C/

[I]

Etablissement L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DÉNOMMÉ GRAND [Localité 3] HA BITAT, ANCIENNEMENT DÉNOMMÉ OPAC DU GRAND [Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRET DU 11 Septembre 2024

APPELANT :

M. [H] [F]

né le 16 Août 1964 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 5]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle totale numéro 2021/024821 du 09/09/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Lyon)

Représenté par M^e Céline GARCIA, avocat au barreau de LYON, toque : 2210

INTIMÉS :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DÉNOMMÉ GRAND [Localité 3] HABITAT, ANCIENNEMENT DÉNOMMÉ OPAC DU GRAND [Localité 3], Etablissement Public Industriel et Commercial, immatriculé au RCS de LYON sous le n° 399 898 345, dont le siège social est [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

Représenté par M^e Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON, toque : T 713

Mme [X] [I] épouse [F]

née le 01 Novembre 1979 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Signification de la déclaration d’appel le 10 novembre 2021 à personne

Défaillante

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 12 Décembre 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Juin 2024

Date de mise à disposition : 11 Septembre 2024

Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

— Véronique DRAHI, conseiller

Arrêt Réputé contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat de location du 27 août 2018, l’Office Public de l’Habitat dénommé Grand [Localité 3] Habitat a donné à bail à M. [H] [F] et à Mme [X] [I] son épouse un appartement sis [Adresse 1] à [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 361,32 €. Ce contrat comportait une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas d’impayé de loyer non-régularisé dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de payer.

Le 11 décembre 2020, Grand [Localité 3] Habitat a fait délivrer à M. [H] [F] et à Mme [X] [I] son épouse un commandement visant la clause résolutoire pour le paiement de la somme de 1'021,58 € en principal.

Prétendant que les loyers demeuraient impayés, Grand [Localité 3] Habitat a, par exploit du 26 février 2021, fait assigner M. [H] [F] et Mme [X] [I] son épouse devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon, lequel a, par jugement réputé contradictoire du 25 juin 2021, statué ainsi :

Condamne solidairement M. [F] [H] et Mme [F] [X] née [I] à payer à l’OPH Grand [Localité 3] Habitat la somme de 2'355,84 € (deux mille trois cents cinquante-cinq € et quatre vingt quatre centimes) correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au mois d’avril 2021 selon état de créance du 03 mai 2021,

Constate que le bail consenti par l’OPH Grand [Localité 3] Habitat à M. [F] [H] et Mme [F] [X] née [I] sur les locaux à usage d’habitation et la cave n°29 sis [Adresse 1] est résilié depuis le 12 février 2021,

Dit que M. [F] [H] et Mme [F] [X] née [I] doivent quitter les lieux et qu’à défaut de libération volontaire des locaux deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur est autorisé à faire procéder à leur expulsion, tant de leur personne que de leurs biens, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

Condamne solidairement M. [F] [H] et Mme [F] [X] née [I] à payer à l’OPH Grand [Localité 3] Habitat : Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de cessation du bail, à compter du 01 mai 2021 jusqu’à la libération effective et totale des lieux,

Rejette le surplus des demandes de l’OPH Grand [Localité 3] Habitat,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

Condamne in solidum M. [F] [H] et Mme [F] [X] née [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 décembre 2020.

Par déclaration du 27 septembre 2021, M. [H] [F] a interjeté appel sur l’ensemble des chefs de jugement.

***

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe par voie électronique le 22 juin 2022 (conclusions 2), M. [H] [F] demande à la cour :

Vu l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Infirmer le jugement rendu le 25 juin 2021 par le juge des contentieux de la protection de Lyon, en toutes ses dispositions,

Accorder à M. [H] [F] et son épouse, les plus larges délais possibles, soit un maximum de 36 mois, pour s’acquitter de leur dette locative,

Suspendre les effets de la clause résolutoire du contrat de bail,

Suspendre toute mesure d’expulsion prononcée à l’encontre de [H] [F], de son épouse, et de leur fille et de tout occupant de leur chef,

Rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires des intimés y compris les demandes du bailleur relatives à une résiliation de bail et expulsion sur le fondement d’une faute grave du locataire,

Statuer ce que de droit sur les dépens de première instance et d’appel.

Il expose qu’il est employé et qu’il a connu une période difficile à cause de la crise sanitaire, ayant été dans l’impossibilité de travailler régulièrement et ayant subi une baisse de ses revenus. Il détaille l’ensemble des ressources et charges de son foyer (son épouse percevant des salaires comme agent d’entretien, ainsi qu’une aide au retour à l’emploi et le couple ayant à sa charge une enfant âgée de 5ans) pour considérer qu’il serait en mesure de respecter un échéancier. Il ajoute qu’il a souscrit un emprunt de 2'000 € ce qui lui a permis de réduire sa dette de loyer qui devrait s’élever à 436,34 € en août 2021.

Subsidiairement, il fait valoir les difficultés financières que son ménage rencontre ne sauraient être analysées en une faute grave.

***

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe par voie électronique le 22 mars 2022 (conclusions d’intimé), Grand [Localité 3] Habitat demande à la cour :

Vu les articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989,

A titre principal':

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 25 juin 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon,

En actualisant la créance :

Condamner solidairement M. [H] [F] et Mme [X] [F] à payer à Grand [Localité 3] Habitat la somme de 3'513,63 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 22 mars 2022, mois de février 2022 inclus, somme à parfaire au jour de l’audience,

A titre subsidiaire':

Juger que M. [H] [F] et Mme [X] [F] ont commis des fautes graves en ne procédant pas au règlement du loyer,

Prononcer, en conséquence, la résiliation du local d’habitation situé [Adresse 1],

Ordonner l’expulsion de M. [H] [F] et Mme [X] [F] de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique,

Condamner solidairement M. [H] [F] et Mme [X] [F] à payer à Grand [Localité 3] Habitat la somme de 3'513,63 € pour les causes énoncées outre les loyers échus ou à échoir jusqu’au 28 février 2022,

Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges mensuels et ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux de tous occupants de leur chef,

En toutes hypothèses':

Débouter M. [H] [F] et Mme [X] [F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Condamner in solidum M. [H] [F] et Mme [X] [F] à payer à Grand [Localité 3] Habitat la somme de 1'500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner in solidum M. [H] [F] et Mme [X] [F] aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés selon les modalités de l’article 699 du Code de procédure civile, par Maître Catherine Gauthier, Avocat, qui en a fait la demande.

Le bailleur souligne que l’appelant, qui invoque une baisse de revenus liée à la crise sanitaire pour expliquer les impayés de loyer, est en réalité à l’origine d’incidents de paiement dès l’origine du bail. Il relève encore que la dette a diminué en raison de plusieurs rappels d’APL et non pas en raison d’efforts financiers consentis par les locataires. Il considère que les paiements effectués par M. [F] sont trop irréguliers pour permettre d’envisager des délais de paiement et il relève le risque de surendettement. Il actualise sa créance à 3'513,63 € arrêtée au 22 mars 2022.

***

Mme [X] [I] épouse [F], qui s’est vu signifier la déclaration d’appel par exploit du 10 novembre 2021, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS,

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à voir la cour «'juger'» lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du C ode de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

En vertu de l’article 14 du Code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

Les demandes de Grand [Localité 3] Habitat, pour celles dirigées contre Mme [X] [I] épouse [F] qui n’a pas constitué avocat, ne peuvent pas être examinées puisque le bailleur ne justifie pas avoir fait signifier ses écritures à l’intéressée.

Sur la demande d’actualisation de la créance locative':

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail et un relevé de compte locataire retraçant l’historique des sommes quittancées et encaissées jusqu’au 22 mars 2022. L’avis d’échéance de septembre 2021 produit par l’appelant montre que la somme quittancée inclut des frais de procédure pour un montant total de 433,42 €. Sous déduction de cette somme qui ne représente ni des loyers, ni des charges, le bailleur rapporte la preuve du principe et du montant de sa créance actualisée à la somme de 3'080,21 € selon décompte arrêté à l’échéance du mois de février 2022.

Le jugement attaqué, en ce qu’il a condamné solidairement les locataires à payer l’arriéré locatif, sera confirmé et, actualisant la créance, la cour porte le montant de la condamnation de M. [H] [F] seul à la somme de 3'080,21 € représentant les loyers et charges échus jusqu’à l’échéance de février 2022 incluse.

Sur le constat de la clause résolutoire':

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2013, prévoit que «'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux'».

L’article 24, V, ajoute que «'le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (') Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet'».

En l’espèce, il est constant que le contrat de bail signé le 27 août 2018 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 décembre 2020 pour la somme en principal de 1'021,58 €. Le décompte produit démontre que les locataires ne se sont pas acquittés de cette somme dans les deux mois du commandement, n’ayant effectué aucun paiement avant août 2021. Par conséquent, il est acquis aux débats que les conditions de la résiliation de plein droit du bail sont réunies depuis le 12 février 2021.

Au soutien de sa demande de délai de paiement, M. [H] [F] produit les justificatifs des ressources et charges de son ménage, rapportant ainsi la preuve du caractère serré du budget familial. Par ailleurs, l’appelant justifie avoir souscrit un prêt de 2'000 € en août 2021 qu’il a utilisé pour l’apurement partiel de sa dette de loyer qui s’élevait alors à 3'000 €.

Ces éléments sont toutefois insuffisants à établir que le locataire serait en mesure de respecter un échéancier puisque, comme le démontre l’augmentation de la dette locative, l’appelant n’a pas repris le paiement régulier du loyer courant. Effectivement, les deux seuls paiements portés au décompte produit par le bailleur sont celui de 2'000 € effectué en août 2021 correspondant au prêt souscrit par le locataire et un paiement de 400 € effectué en septembre 2021. En revanche, aucun paiement n’a été effectué au titre des échéances mensuelles d’octobre 2021 à février 2022.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’accorder à M. [F] des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire pour s’acquitter d’une dette locative qui, en l’absence de paiement des échéances courantes, se reconstituerait aussitôt.

L’appelant sera débouté de sa demande de ce chef et le jugement attaqué, en ce qu’il a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion des locataires et condamné ceux-ci au paiement d’une indemnité d’occupation, sera confirmé.

Sur les autres demandes':

M. [H] [F] succombant, la cour confirme la décision attaquée en ce qu’elle l’a condamné aux dépens de première instance.

La cour condamne, à hauteur d’appel, M. [H] [F] aux dépens et à payer à Grand [Localité 3] Habitat la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Dit que les demandes de l’Office Public de l’Habitat dénommé Grand [Localité 3] Habitat, pour celles dirigées à hauteur d’appel à l’encontre de Mme [X] [I] épouse [F], ne peuvent pas être examinées,

Confirme le jugement rendu le 25 juin 2021 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon en toutes ses dispositions, sauf à actualiser la condamnation de M. [H] [F] en portant le quantum de cette condamnation de 2'355,84 € à 3'080,21 € selon décompte du 22 mars 2022 arrêté à l’échéance du mois de février 2022,

Y ajoutant,

Condamne M. [H] [F] aux dépens de l’instance de l’appel qui seront recouvrés conformément aux textes sur l’aide juridictionnelle,

Condamne M. [H] [F] à payer à l’Office Public de l’Habitat dénommé Grand [Localité 3] Habitat la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT