COUR D’APPEL DE CAYENNE

[Adresse 1] – [Localité 4]

Chambre Civile

ARRÊT N° 141

N° RG 22/00544 – N° Portalis 4ZAM-V-B7G-BDXA

PG/HP

S.A.R.L. CREOLIA PROMOTION représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

C/

[Y]-[N] [V]

[F] [S]

ARRÊT DU 25 NOVEMBRE 2024

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CAYENNE, décision attaquée en date du 16 Novembre 2022, enregistrée sous le n° 21/00281

APPELANTE :

S.A.R.L. CREOLIA PROMOTION représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Julie PAGE, avocat au barreau de GUYANE

INTIMES :

Monsieur [Y]-[N] [V]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [F] [S]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentés par M^e Jean-yves MARCAULT-DEROUARD, avocat au barreau de GUYANE substitué par M^e Corinne FRANCOIS-ENDELMOND-PARFAIT, avocat au barreau de GUYANE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

En application des dispositions des articles 907 et 805 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 mars 2024 en audience publique et mise en délibéré au 17 juin 2024 prorogé au 25 novembre 2024, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

M^me Aurore BLUM, Présidente de chambre

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

M^me Aurore BLUM,

M^me Patricia GOILLOT, Conseillère

M. Laurent SOCHAS, Conseiller

qui en ont délibéré.

GREFFIER :

M^me Lysiane DESGREZ, Directrice de greffe, présente lors des débats

Mme [X] [L], Greffière stagiaire, présente lors du prononcé

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 al 2 du Code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon contrat de vente en état futur d’achèvement en date du 27 novembre 2018, M. [Y] [N] [V] et Mme [F] [S] ont acquis auprès de la société Créolia Promotion un bien immobilier sis [Adresse 8] [Localité 6], moyennant un prix de 235 900€.

Le contrat prévoyait une livraison du bien au plus tard le 31 décembre 2019.

Le bien a fait l’objet d’un procès-verbal de réception avec réserves le 22 avril 2020.

Par courrier en date 4 août 2020, M. [Y] [N] [V] et Mme [F] [S] ont mis en demeure la société Créolia Promotion de leur payer la somme de 23452,18€ en réparation de leur préjudice.

Par acte d’huissier en date du 24 février 2021, M. [V] et Mme [S] ont assigné la société Créolia Promotion devant le tribunal judiciaire de Cayenne afin d’obtenir réparation de leurs préjudices.

Par jugement contradictoire du 16 novembre 2022, le juge du tribunal judiciaire de Cayenne a:

— condamné Créolia Promotion inscrite au RCS de Cayenne sous le N° 810 379 008 à payer à M. [Y] [N] [V] et [F] [S] la somme de 8.885,56 au titre des indemnités de retard,

— condamné Créolia Promotion inscrite au RCS de Cayenne sous le N° 810 379 008 à payer à M. [Y] [N] [V] et [F] [S] la somme de 500€ au titre du préjudice moral,

— débouté [Y] [N] [V] et [F] [S] du surplus de leurs demandes indemnitaires,

— rejeté la demande de capitalisation des intérêts,

— condamné Créolia Promotion inscrite au RCS de Cayenne sous le N° 810 379 008 à payer à M. [Y] [N] [V] et [F] [S] la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Créolia Promotion inscrite au RCS de Cayenne sous le N° 810 379 008 aux entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 1er décembre 2022, la SARL Créolia Promotion a relevé appel de l’ensemble des chefs de ce jugement, sauf en ce que ce dernier a ordonné l’exécution provisoire.

Par avis en date du 5 décembre 2022, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi devant le conseiller de la mise en état de la chambre civile de la cour d’appel.

La société Créolia Promotion a déposé ses premières conclusions d’appelante le 23 février 2023, lesquelles ont été signifiées le 6 mars 2023.

Les intimés ont constitué avocat le 22 mars 2023, et déposé leurs premières conclusions le 2 juin 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions responsives et récapitulatives en date du 28 décembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, la société Créolia promotion sollicite que la cour :

— infirme le jugement entrepris en en ce qu’il a condamné la société Créolia Promotion à payer aux consorts [V]-[S] la somme de 8885,56€ au titre des indemnités de retard ainsi que celles de 500€ en réparation de leur préjudice moral et 1 500€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’à supporter les entiers dépens,

Et statuant à nouveau:

— déboute M. [V] et Mme [S] de leur demande au titre des pénalités de retard,

— déboute M. [V] et Mme [S] de leur demande indemnitaire au titre du préjudice moral,

— déboute M. [V] et Mme [S] de leur demande au titre des frais irrépétibles de première instance,

— confirme le jugement en ce qu’il a débouté les consorts [V]-[S] du surplus de leurs demandes,

— déboute M. [V] et Mme [S] de leur demande indemnitaire au titre des loyers,

— déboute M. [V] et Mme [S] de leur demande indemnitaire au titre des intérêts intercalaires,

— condamne solidairement M. [V] et Mme [S] à payer la somme de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance ainsi qu’à supporter les dépens de première instance,

— condamne solidairement M. [V] et Mme [S] à payer la somme de 5000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre du présent appel ainsi qu’à supporter les entiers dépens d’appel.

Au soutien de ses prétentions, la société Créolia Promotion soutient que le contrat de vente en l’état futur d’achèvement peut prévoir une clause de report du délai de livraison résultant d’une 'cause légitime de suspension’ du délai. Elle considère que la date de livraison correspond à la date de signature du procès-verbal de réception intervenue le 22 avril 2020.

La société appelante fait valoir qu’elle a été contrainte de reporter la livraison du bien suite à plusieurs évènements de force majeure, extérieurs et imprévisibles. Elle met ainsi en avant successivement plusieurs causes, légitimes selon elle, du report de la date de la livraison :

— des périodes d’intempéries (75 jours au total, 31 jours en 2019 et 44 jours en 2020) , qui selon le contrat valent cause justificative de prorogation du délai d’achèvement et sont attestées par la société IPCO qui a bien selon elle la qualité d’architecte. La société Créolia indique produire les relevés météorologiques, rappelle que la mise hors d’eau du chantier a été retardée par le vol des menuiseries, et que l’invocation de l’article L5424-8 du code du travail qui fixe les conditions d’indemnisation des salariés privés provisoirement d’emplois pour cause d’intempérie est inopérante;

— la suspension pour cause de pandémie mondiale et l’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 ayant suspendu l’application des pénalités de retard de livraison de chantiers entre le 12 mars et le 23 juin 2020, qui doit s’appliquer selon elle entre le 12 mars et le 22 avril 2020,et ce peu importe que certains chantiers aient continué durant cette période;

— le report imputable à EDF, qui n’a établi un devis pour effectuer les travaux de raccordement que le 18 décembre 2019 malgré ses multiples relances, et qui a ensuite tardé à réaliser les travaux de raccordement;

— le fait qu’elle ait été victime d’un vol des éléments de menuiserie sur le chantier et qu’elle ait été contrainte de commander de nouveaux ouvrages.

La société Créolia Promotion affirme par ailleurs avoir informé ses clients du retard de chantier. Elle estime que ces derniers ne démontrent pas d’un préjudice distinct des pénalités de retard, et qu’ils ne produisent aucun élément de preuve justifiant qu’ils ont du régler 6 mois de loyers jusqu’à juillet 2020.

Aux termes de leurs dernières conclusions d’intimés N°2 transmises le 31 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, M. [Y] [N] [V] et Mme [F] [S] sollicitent que la cour :

— confirme la décision en ce qu’elle a constaté le retard dans la livraison du bien qui n’a été livré habitable que le 22 juillet 2020, et en ce qu’elle a jugé qu’aucun motif légitime de retard ne saurait leur être opposé,

— condamne la société Créolia Promotion à payer à M. [V] et Mme [S] la somme de 15 569,94€ correspondants aux indemnités de retard dans la livraison du bien assortie des intérêts de retard à compter du 4 août 2020,

— infirme la décision en ce qu’elle les a déboutés de leurs demandes financières et limité leur demande à la somme de 500€ pour le préjudice moral,

Statuant à nouveau,

— condamne la société Créolia Promotion à verser à M. [V] et Mme [S] la somme de 4492,98€ à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier pour les loyers versés en raison des retards imputables à la société Créolia Promotion,

— condamne la société Créolia Promotion à verser à M. [V] et Mme [S] la somme de 1889,60€ à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier pour les intérêts intercalaires triùestriels,

— condamne la société Créolia Promotion à verser à M. [V] et Mme [S] la somme de 1 500€ en réparation de leur préjudice moral,

lesdites sommes avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— ordonne la capitalisation des intérêts,

— condamne la société Créolia Promotion à verser à M. [V] et Mme [S] la somme de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, M. [V] et Mme [S] exposent n’avoir pu prendre possession de leur bien que le 22 juillet 2020 du fait que ce dernier n’était pas alimenté en électricité, soit un retard de livraison du bien de 6 mois et 22 jours, soit 198 jours.

Les intimés estiment que la société Créolia ne justifie pas de jours d’intempéries et de ce que le chantier était impraticable pour tous les corps de métiers. Ils soutiennent que l’attestation de la société IPCO, qui n’est pas un architecte contrairement à ce que prévoit le contrat VEFA, ne leur est pas opposable, et ne permet pas de démontrer que les travaux ne pouvaient pas être poursuivis. Ils affirment que le prétendu retard de raccordement n’est pas imputable à EDF, et soulignent que la société Créolia a manqué à son devoir d’information à leur égard. Ils estiment que la plainte communiquée concernant le vol dont la société aurait été victime date du 27 novembre 2019 n’est pas un évènement imprévisible. Ils ajoutent que le secteur du BTP a poursuivi ses activités durant la crise sanitaire.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 8 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande indemnitaire au titre du retard dans la livraison du bien

Aux termes de l’article1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il est constant que le bien objet du contrat VEFA a fait l’objet d’une livraison avec réserves à M [V] et Mme [S] le 22 avril 2020, alors que le contrat prévoyait une date de livraison au plus tard le 31 décembre 2019.

Le procès-verbal de réception de fin de chantier (pièce N°2 appelante) fait apparaître une réception prononcée à la date du 22 avril 2020, avec les réserves suivantes :

'Revoir fenêtre chambre 1 (ferme mal)

Revoir fenêtre chambre 2 (ferme mal + joint)

Peinture mur cellier

Micro fissure chambre 3"

Il ne peut qu’être consaté que ce procès-verbal de réception ne fait mention d’aucune réserve relative à l’absence d’électricité ou de nature à justifier l’impossibilité pour les acquéreurs d’occuper le logement en l’état.

En outre, il ressort d’un mail en date du 23 avril 2024 (pièce N° 4) que les acquéreurs ont adressé à la société Créolia une réclamation selon les termes suivants :

' Suite à notre visite à la remise des clés, plusieurs anomalies ont été constatées en votre présence, vous nous avez apporté les éléments pour que cela soit reperé au plus vite. Mais dans la salle de bain parentale nous avons ensemble constaté que le carreleur s’est trompé dans la pose. Nous avons été compréhensif pour gardercette façade.

On aimerait avoir un petit geste de votre part. Pouvez- vous faire le carrelage du garage en compensation.

Nous comptons sur vous pour une réponse favorable du à notre entente cordiale depuis le début de la construction',

Ce mail envoyé après la réception du bien ne fait pas état non plus d’un problème d’électricité ou de l''impossibilité pour les acquéreurs d’occuper le logement.

Dans ces conditions, la date de prise de possession du bien à retenir est la date de sa réception, soit le 22 avril 2020, avec par conséquent un retard de 113 jours au regard de la date de livraison prévue initialement.

Le contrat de vente en état futur d’achèvement en date du 27 novembre 2018 (pièce N°1 appelante) prévoit en page 15 un paragraphe 'Délai d’achèvement’ ainsi rédigé :

'Le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard le 31 décembre 2019 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

Ce délai d’achèvement est convenu sous réserve de survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension de délai.

Pour l’application de cette disposition, seraient considérées comme causes légitimes de suspension dudit délai : les grèves (qu’elles soient générales, particulières au bâtiment et à ses industries annexes ou à ses fournisseurs ou spéciales aux entreprises travaillant sur le chantier), les intempéries, le redressement ou la liquidation judiciaire des ou de l’une des entreprises effectuant des travaux ou encore de leurs fournisseurs, les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux ( à moins que celles-ci ne soient fondées sur des fautes ou négligences imputables au vendeur), les troubles résulatant d’hostilité, révolutions, cataclysmes ou accidents de chantier, les retards imputables aux compagnies concessionnaires (notamment Electricité de France, compagnie des eaux).

S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’évènement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux.

Pour l’appréciation des évènements ci-dessus évoqués, les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par l’architecte ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité.

Sauf survenance d’un des cas légitimes de suspension sus-relatés, en cas de retard du vendeur à mettre les locaux à disposition de l’acquéreur, ce dernier aura droit à une indemnité fixée fofaitairement, à titre de clause pénale, à la somme d'1/3000ème du prix de vente par jour de retard.'

S’agissant des intempéries alléguées, l’appelante produit deux attestations de la SASU IPCO (pièces n° 3 et 4). La fiche identité de ladite entreprise (pièce N°6) fait apparaître que cette société est spécialisée dans l’ingénieurie pour la construction. En l’absence de toute référence à un architecte qui interviendrait pour le compte de cette société, il convient de relever que la société IPCO n’est pas architecte, et ne répond par conséquent pas aux conditions exigées contractuellement pour établir un certificat permettant d’apprécier les causes légitimes de suspension du délai.

A titre surabondant, Les attestations établies par a société IPCO font état pour l’année 2019 de 31 jours calendaires de pluie dépassant le seuil de 20mm/jour sur 24H, et de 44 jours calendaires de pluie dépassant le seuil de 20mm /jour sur 24H pour l’année 2020, et précisent avoir constaté ces chiffres 'suivant les relevés de Météo France'. Il ne s’agit dès lors pas d’un certificat constatant les arrêts effectifs du chantier en relevant les jours et dates précises durant lesquelles ce dernier ne pouvait se poursuivre en raison de la météo, et tenant compte des couvertures ou fermetures déjà réalisées ou de la possibilité de continuer certaines tâches du chantier.

Au vu de ces éléments, les jours d’intempéries tels qu’allégués par la SARL Créolia Promotion ne peuvent être considérées comme une cause légitime de suspension au regard de la période retenue.

Concernant le vol du matériel de chantier et la défaillance d’une entreprise, l’appelante produit une attestation qui provient de la même société IPCO qui n’est pas architecte et ne répond pas aux conditions contractuelles susvisées. De surcroit, ces deux évènements ne sauraient être considérés comme des causes légitimes de suspension des délais de travaux, leur survenance étant en réalité prévisible, voir même et relativement courante lors de la réalisation d’un chantier.

S’agissant du retard de raccordement qui serait imputé à EDF, la société Créolia justifie avoir effectué des démarches auprès d’EDF pour le raccordement du projet de lotissement 'Les jardins d’Angélina’ dès le début de l’année 2017, et produit des échanges de courriers sollicitant notamment un devis (pièce N°14) , et formalisant la demande de raccordement en date du 5 août 2019 (pièce N°15) .

Le groupe EDF a finalement transmis un devis à la société Créolia en date du 18 décembre 2019 (pièce N°20 et 21) , et notamment précisé que le délai d’exécution était estimé à 21 semaines, et que la mise en service des ouvrages ne pouvait être réalisée qu’après le versement de la totalité du montant.

Si les échanges de courriers établissent la réalité de l’intervention tardive du groupe EDF dans le raccordement du lotissement, il convient cependant de constater que ce retard n’est pas attesté par un certificat établi par un architecte ayant la direction des travaux contrairement aux dispositions contractuellement prévues. Au surplus, la société Créolia ne démontre pas non plus dans quelle mesure et selon quelles modalités le chantier aurait été retardé par l’intervention tardive du raccordement collectif, étant observé que les acquéreurs affirment avoir pris possession deleur immeuble alors que ce dernier ne disposait pas de l’électricité.

Enfin, concernant la suspension des pénalités de retard pour cause de pandémie, l’ordonnance n°2020-306 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire prévoit en son article 4 que 'les clauses qui ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l’article 1er'.

L’article 1er du I de cette même loi prévoit que 'les dispositions du présent titre sont applicables aux délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus'.

Force est de constater qu’en l’espèce, le délai initial prévu contractuellement était fixé au 31 décembre 2019, et n’est donc pas visé par l’ordonnance précitée.

Dans ces conditions, et au vu de l’ensemble de ces éléments, il sera constaté que la SARL Créolia Promotion est tenue envers les acquéreurs d’une indemnité au titre de la clause pénale de 113 jours de retard entre la date initialement prévue pour la livraison au 31 decembre 2029 et la date de livraison effective intervenue au 22 avril 2020.

La société Créolia Promotion sera par conséquent condamnée à payer à M. [V] et Mme [S] la somme de 8885,56€, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, le jugement déféré étant confirmé sur ce point.

Sur les autres demande indemnitaires

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, il est admis que le cumul d’une clause pénale avec des dommages-intérêts supplémentaires est possible dès lors que ces derniers sont destinés à réparer un préjudice distinct de celui visé par la clause pénale.

— sur le préjudice résultant des loyers versés

M. [V] et Mme [S] sollicitent une indemnité au titre du remboursement du paiement du loyer de 748,83€ par mois qu’ils ont été contraints de régler en se maintenant dans leur logement jusqu’en juillet 2020. Ils produisent au soutien de leur demande un extrait de leur compte locataire auprès de la SIMKO, et un extrait de leur compte bancaire (pièce n°6 intimés).

Justifiant ainsi de ce qu’ils ont réglé un loyer entre janvier et avril 2020 de 748,83€ par mois en sus du remboursement de leur prêt immobilier, il seront indemnisés à hauteur de 2995,32 € (748,83 x4) au titre de leur préjudice résultant des loyers payés du fait du retard dans la livraison du bien, le jugement étant infirmé en ce sens.

— sur le préjudice résultant des intérêts intercalaires

M. [V] et Mme [S] sollicitent une indemnité au titre des intérêts intercalaires de leur prêt immobilier qu’ils ont été contraints de payer à hauteur de 951,36€ pour le 1er trimestre 2020 et 938,44 pour le second trimestre 2020.

En l’absence d’éléments justifiant le préjudice allégué, M. [V] et Mme [S] seront déboutés de leur demande à ce titre, le jugement déféré étant confirmé sur ce point.

— sur le préjudice moral

M. [V] et Mme [S] sollicitent des dommages et intérêts au titre du préjudice moral résultant du fait qu’ils ont été contraints de se séparer pour pouvoir être hébergés avec leurs enfants. Ils indiquent que Mme et les enfants ont été hébergés au domicile de la mère de Mme jusqu’au 22 juillet 2020 à [Localité 7], tandis que M. était contraint d’occuper un studio pour un loyer de 300€.

Toutefois, ils ne produisent aucun éléments permettant de justifier de cette séparation, étant relevé au surcroît qu’ils ont sollicité le paiement du loyer de leur logement.

En l’absence d’autres élements, ils seront par conséquent déboutés de leurs demandes au titre de leur préjudice moral, le jugement déféré étant ainsi infirmé.

Sur les demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Au vu de la solution du litige, la SARL Créolia Promotion sera condamnée à payer à M. [Y] [N] [V] et Mme [F] [S] la somme de 3000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel, et sera déboutée de ses demandes formées sur ce fondement.

La SARL Créolia Promotion sera condamnée aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Cayenne en date du 16 novembre 2022 hormis en ce qu’il a débouté M. [V] et Mme [S] de leur demande indemnitaire au titre des loyers, et en ce qu’il a condamné la Société Créolia Promotion à leur payer la somme de 500€ au titre de préjudice moral,

Et statuant de nouveau des seuls chefs infirmés,

CONDAMNE la société CREOLIA PROMOTION à payer à M. [Y] [N] [V] et Mme [F] [S] une indemnité de 2.995,32€ au titre des loyers payés de janvier à avril 2020, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

DEBOUTE M. [Y] [N] [V] et Mme [F] [S] de leur demande au titre de préjudice moral,

Et y ajoutant,

CONDAMNE la société CREOLIA PROMOTION à payer à M. [Y] [N] [V] et Mme [F] [S] la somme de 3000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel,

DEBOUTE la société CREOLIA PROMOTION ses demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance et en appel,

CONDAMNE la société CREOLIA PROMOTION aux entiers dépens d’appel.

En foi de quoi le présent arrêt a été signé par la Présidente de chambre et la Greffière.

La Greffière La Présidente de chambre

[X] [L] Aurore BLUM