N° RG 22/02332 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OGSM

Décision du Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond du 17 mars 2022

(chambre 10 cab 10 J)

RG : 15/14264

[E]

C/

[U]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 27 Novembre 2025

APPELANT :

M. [J] [E]

né le 26 Mars 1951 à (38)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par la SCP YVES HARTEMANN JOSEPH PALAZZOLO, avocat au barreau de LYON, toque : 480

INTIMEE :

Mme [X] [U],

en sa qualité de propriétaire, suite au décès de Madame [B] [I], usufruitière du bien

née le 17 Août 1948 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par la SELARL LEGI AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 664

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 10 Janvier 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 Novembre 2024

Date de mise à disposition : 27 Novembre 2025

Audience tenue par Anne WYON, président, et Julien SEITZ, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier

A l’audience, un des membres de la cour a fait le rapport.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Anne WYON, président

— Julien SEITZ, conseiller

— Thierry GAUTHIER, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Julien SEITZ, conseiller pour le président empêché, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Un bail commercial a été conclu le 19 mai 1987 entre les époux [I], bailleurs aux droits desquels se trouve aujourd’hui Mme [U], et M. [E], preneur. Ce bail porte sur un bâtiment à usage d’hôtel et café-restaurant, une remise, des dépendances, une cour et un jardin. Le loyer initial était fixé à 40.000 francs soit 6.097,96 euros.

Le 27 octobre 2012, les bailleurs ont fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire au motif d’un arriéré de loyers, et un second commandement réclamant la réparation de la couverture du hangar et la justification de l’assurance et du paiement des primes.

L’arriéré de loyer n’ayant pas été réglé, par ordonnance du 22 juillet 2013, le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon a essentiellement constaté le jeu de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef, le condamnant au paiement d’une indemnité d’occupation.

Suivant arrêt du 18 février 2014, cette cour d’appel a confirmé la décision en ce qu’elle a constaté le jeu de la clause résolutoire mais a ordonné la suspension des effets de celle-ci en raison des paiements effectués, et dit n’y avoir lieu à expulsion et à fixation d’une indemnité d’occupation.

Le pourvoi des bailleurs a été rejeté par la Cour de cassation le 16 septembre 2015.

Mme [I] et Mme [U] ont saisi le tribunal de grande instance de Lyon le 23 novembre 2015 en demandant que soit prononcée la résiliation du bail et ordonnée l’expulsion du preneur.

Par jugement du 17 mars 2022, le tribunal judiciaire a:

— prononcé la résiliation du bail commercial liant les parties au torts exclusifs de M. [E] à la date du 17 mars 2022 ;

— ordonné l’expulsion de M. [E] et de tout occupant de son chef ;

— fixé à 925 € par mois l’indemnité d’occupation due par M. [E] à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux ;

— condamné M. [E] à démolir l’ensemble des aménagements d’habitation réalisés au sein de la salle de restaurant du premier étage, le garage construit dans la cour, le muret et la cuve de gaz, et à remettre ces lieux en état dans un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement ;

— dit que faute pour lui de ce faire, il sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte provisoire pendant 3 mois dont le montant est fixé à 50 € par jour de retard ;

— débouté Mme [U] de sa demande de condamnation de M. [E] à lui payer 38'640€ TTC au titre de la remise en état des lieux ;

— débouté Mme [U] de sa demande de condamnation de M. [E] à lui payer la somme de 39'300 € ;

— débouté M. [E] de sa demande de condamnation de Mme [U] à réaliser les travaux de réfection de l’intégralité des façades et de la toiture ;

— débouté M. [E] de sa demande de condamnation de Mme [U] à lui payer la somme de 20'000 € à titre de dommages et intérêts ;

— condamné M. [E] aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de la société Legi Consultants – M^e César,

— débouté Mme [U] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration du 25 mars 2022, M. [E] a relevé appel de cette décision.

Par ordonnance du 9 mai 2022, la juridiction du premier président a rejeté la demande d’arrêt de l’exécution provisoire présentée par M. [E].

Mme [U] a mis en oeuvre la procédure d’expulsion et M. [E] a restitué les lieux le 13 juin 2022.

Par conclusions déposées au greffe le 25 novembre 2022, M. [E] demande à la cour de :

Recevoir comme régulier en la forme et bien fondé son appel ;

Réformer la décision critiquée dans toutes ses dispositions, et statuant à nouveau:

Constater que les violations des obligations du bail ne sont aucunement établies,

Constater que Mme [U] n’est pas recevable à solliciter la résiliation du bail à ses torts exclusifs pour les travaux d’aménagement des dépendances en garage et muret, réalisés il y a plus de 25 ans, son action étant prescrite.

Débouter Mme [U] de l’intégralité de ses prétentions, allégations et demandes,

Condamner Mme [U] à lui payer la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts pour exécution déloyale du contrat de bail,

Condamner Mme [U] à lui payer la somme de 200 000 € à titre de dommages et intérêts du fait d’avoir, à ses risques, expulsé M. [E] et tout occupant de son chef, lui faisant perdre ainsi la valeur de son fonds de commerce et le bénéfice du contrat de location gérance,

A titre subsidiaire,

Confirmer la prise d’effet de la résiliation au 17 mars 2022, dans la mesure où le commandement du 27 octobre 2012 a été anéanti par l’arrêt de la cour d’appel de Lyon en 2014 confirmé par la Cour de cassation.

Par voie de conséquence, débouter Mme [U] de sa demande d’indemnité d’occupation à compter du mois de novembre 2012,

Dans tous les cas,

Débouter Mme [U] de sa demande d’indemnité d’occupation à compter du 13 juin 2022, date de remise des clefs, au motif que les lieux ne seraient pas exploitables,

Débouter encore Mme [U] de l’intégralité de ses demandes relatives à la remise en état des lieux à hauteur de 50 000 €, voire 38 640 €,

Condamner Mme [U] à lui payer la somme de 6.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [U] aux entiers dépens de première instance et d’appel, distraits au profit de la Scp Hartemann -Palazzolo, avocat sur son affirmation de droit.

M. [E] fait essentiellement valoir que les lieux lui ont été loués en mauvais état, que les propriétaires ont refusé d’effectuer un minimum de travaux, de sorte que les chambres du second étage n’ont jamais pu être louées. Il conteste tous les manquements qui lui sont reprochés.

Il fait notamment observer que la somme réclamée dans le commandement n’était pas justifiée et soutient que la toiture du hangar s’est effondrée en raison de sa vétusté, d’une réparation inadaptée et la chute des enduits de façade de l’immeuble.

Il affirme que Mme [U] [U] avait pour unique but de se débarrasser de son preneur à moindre coût.

Par conclusions déposées au greffe le 20 septembre 2022, Mme [U] demande à la cour de :

Confirmer les dispositions du jugement précité en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs du preneur au 17 mars 2022, ordonné son expluslion et celle de tous occupants de son chef, fixé l’indemnité d’occupation à compter du 17 mars 2022 à 925 € par mois, condamné M. [E] à effectuer des démolitions dans les deux mois de la signification du jugement à peine d’astreinte provisoire de 50 € par jour de retard pendant trois mois, débouté M. [E] de sa demande de la bailleresse à réaliser des travaux de réfection de l’intégralité des façades de la toiture, débouté M. [E] de sa demande de condamnation de Mme [U] à lui payer 20'000 € à titre de dommages intérêts, condamné M. [E] aux dépens, rejeté la demande de M. [E] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et ordonné l’exécution provisoire,

et statuant à nouveau :

Constater que Mme [U] vient aux droits de Mme [I] par l’effet de la dévolution successorale,

Juger que M. [E] :

— contrevient gravement à son obligation d’entretien et de réparation des locaux pris à bail,

— a commis une faute contractuelle grave en changeant la destination des lieux, par l’aménagement d’un appartement à usage d’habitation au sein même des locaux pris à bail, au préjudice du bailleur et sans l’autorisation de celui-ci,

— a ainsi occupé un appartement de 70 m² construit à l’intérieur des locaux, sans bourse délier,

— contrevient gravement à son obligation d’exploiter personnellement les lieux suivant leur destination stipulée au bail et en conformité avec la règlementation applicable,

— contrevient gravement à son obligation d’exploiter les lieux de façon continue, en n’exploitant pas l’activité d’hôtellerie,

— contrevient à son obligation de garantie du paiement des loyers,

— a contrevenu à son obligation d’assurer constamment les locaux l’activité professionnelle exercée au sein des locaux pris à bail, pour avoir une fois encore au début de l’année 2019 laissé le fonds sans le faire assurer en contravention flagrante avec les dispositions impératives du bail.

— a ajouté une activité de PMU sans solliciter la moindre autorisation des bailleresses,

En conséquence :

Prononcer la résiliation du bail aux torts exclusif de M. [E], à compter du mois de novembre 2012, soit un mois après le commandement demeuré infructueux,

Confirmer l’expulsion, ainsi que de tout occupant de son chef,

Juger que depuis la résiliation du bail, soit novembre 2012, jusqu’à son départ et à la libération effective des lieux, M. [E] est redevable, à titre d’indemnité d’occupation du local commercial, d’une somme mensuelle égale à 4 000 € HT,

Condamner ainsi M. [E] à payer la somme de 109.675 €, somme à parfaire à la date de l’expulsion,

Condamner M. [E] à payer la somme de 39.300 € au titre de son occupation d’un appartement de 70 m²,

Condamner Mr [E] d’avoir à indemniser Mme [U] des loyers perdus entre la date de libération des locaux et la date à laquelle l’arrêt statuera définitivement sur la prise en charge des travaux à réaliser, soit la somme de 4 000 € HT à titre d’indemnité d’occupation ;

Condamner M. [E] au titre du changement illicite de destination des lieux et du chiffrage de la remise en état, d’avoir à leur payer la somme de 38.640 TTC €, et une somme de 50.000 euros sauf à parfaire en raison de l’état de dégradation avancée découvert lors de la libération des lieux, outre intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation,

Condamner M. [E] d’avoir à payer une indemnité égale à 2.000 € par mois au titre du préjudice de jouissance éprouvé par Mme [U] en raison de l’état de dégradation des locaux et de l’absence d’exécution des travaux, pourtant ordonnés par le premier juge, jusqu’à l’arrêt à intervenir,

Débouter M. [E] de ses demandes reconventionnelles parfaitement infondées et injustifiées tendant à voir Condamner la bailleresse au paiement de dommages-intérêts ainsi qu’à la réalisation de travaux de réfection des façades de la toiture.

Condamner M. [E] d’avoir à lui payer la somme de 8.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de la société Legi Consultants – Maître César sur son affirmation de droit.

Mme [U] soutient essentiellement que les manquements qu’elle reproche au preneur sont établis.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 janvier 2023.

MOTIVATION

— sur le manquement à l’obligation d’entretien des chambres

M. [E] fait valoir que lorsqu’il a pris les locaux à bail en 1973, les chambres du second étage n’étaient pas en état d’être louées, ce dont atteste son épouse, et rappelle que dans son arrêt du 18 février 2014, la cour a indiqué que le preneur pouvait sérieusement soutenir cet état de fait et que la bailleresse ne pouvait s’en plaindre. Il soutient que le constat de 2012 illustre l’absence de travaux effectués par la bailleresse pour mettre ces chambres en état d’être louées et se prévaut d’avoir réalisé de nombreux travaux d’amélioration, comme l’a également souligné la cour en 2014. Il indique que les travaux de réfection du deuxième étage sont en cours ainsi qu’en atteste son épouse. Il en déduit que le défaut d’entretien de ces chambres ne peut lui être reproché.

Mme [U] répond qu’aux termes du bail de 1987, M. [E] a indiqué prendre les locaux en leur état actuel et bien les connaître, qu’il n’a pas demandé au bailleur de réaliser des travaux dans ces chambres, qu’il ne justifie pas des travaux qu’il affirme avoir entrepris, les témoignages de son épouse et de son gendre n’ayant aucune valeur probante. Elle fait observer que la trésorerie de M. [E] depuis 2011 ne lui permettait pas de financer des travaux et que sa comptabilité ne témoigne pas d’investissements à ce titre.

Sur ce,

Il résulte du bail conclu entre les parties le 19 mai 1987, qui régit les relations des parties depuis cette date, qu’il porte sur un immeuble comprenant notamment cinq chambres au deuxième étage (p.1) et que le preneur a pris des locaux loués en leur état actuel et déclaré bien le connaître et ne rien ignorer des avantages et défauts de l’immeuble (p.3). Par cet acte, M. [E] s’est engagé à maintenir les locaux en bon état d’entretien et à assurer toutes réparations locatives, même celles résultant de l’usure ou de la vétusté, et tous aménagements intéressant même le gros 'uvre pour être en conformité avec les règles de sécurité afférentes à la nature de son commerce et de son industrie, ces réparations ou aménagements devant être effectués par le preneur au fur et à mesure de leur utilité (p.3).

M. [E] ne justifie pas et n’allègue même pas, alors qu’il a pris les lieux à bail en 1973 et qu’il a conclu un nouveau bail en 1987, qu’il a sollicité le bailleur afin qu’il exécute son obligation de délivrance. Au contraire, il a expressément admis l’état des locaux lors du renouvellement du bail de 1987.

Dans ces conditions, après 42 ans de location du bien moyennant un loyer très raisonnable au regard de la taille de l’établissement, l’état des chambres ne saurait être imputé au bailleur alors que M. [E] n’a jamais formé la moindre réclamation sur ce point, ni même prévu d’engager les travaux en demandant, le cas échéant, une participation au bailleur, le preneur ne démontrant pas, au surplus, que le devis de 2013 qu’il verse aux débats a été suivi par l’exécution des travaux.

C’est à juste titre que le tribunal a retenu en conséquence un manquement du bailleur à son obligation contractuelle d’entretenir les lieux loués s’agissant des chambres, que la cour qualifie de grave.

— sur l’absence d’exploitation des chambres

Le bail prévoyant que le commerce, en l’espèce un café-restaurant-hôtel devait être exploité sans interruption (p.4), l’absence d’exploitation des chambres et donc de l’hôtel, qui est imputable au preneur conformément à ce qui précède, constitue également un grave manquement à ses obligations contractuelles comme l’a pertinemment considéré le tribunal.

— sur la garantie de paiement des loyers

M. [E] soutient que le mobilier garnissant les lieux loués constituait une garantie du paiement des loyers. Mme [U] répond que l’importance des dettes notamment à l’égard du fisc et de l’Urssaf telles qu’elles figurent aux bilans démontre que le mobilier était dépourvu d’une valeur suffisante.

Par des motifs pertinents que la cour adopte, le tribunal a considéré que les photographies produites par le preneur justifiaient de meubles d’une valeur suffisante pour garantir le paiement des loyers, et que le manquement allégué n’était pas constitué.

— sur les travaux de couverture du hangar

M. [E] fait valoir que la clause qui met à sa charge le maintien en bon état d’entretien et de toutes réparations locatives même résultant de l’usure ou de la vétusté ne lui transfère pas la charge des réparations concernant l’immeuble et ne précise pas que la réfection des toitures lui incombe, ainsi que l’a retenu le juge des référés dans sa décision du 22 juillet 2013.

Il indique que le toit du hangar a été détérioré par de violents orages puis par la chute de crépi de la façade en surplomb et que sa réfection totale est indispensable.

Mme [U] indique que M. [E] n’a jamais interpellé le bailleur ou son mandataire à ce sujet, et soutient que les infiltrations qui ont causé la chute du crépi résultent du défaut de suivi de la toiture qui incombe au preneur.

De la rédaction du 3° du paragraphe intitulé 'conditions diverses’du bail, il ressort que le preneur est tenu de toutes les réparations, y compris celles qui résultent de la vétusté 'pour être en conformité avec les règles de sécurité afférente à la nature de son commerce dans son industrie '. C’est pourquoi il ne peut être considéré que le preneur est tenu des réparations résultant de la vétusté ou correspondant aux travaux énoncés par l’article 606 du code civil, seuls les travaux de mise en conformité avec les normes applicables à son exercice professionnel lui incombant, et non la réfection des crépis, toitures etc.

En effet, si le preneur avait été tenu de remédier à la vétusté ou à effectuer les travaux prévus par l’article 606 du code civil, cette stipulation aurait été formulée en deux phrases, l’une relative aux réparations, et l’autre aux aménagements, ou tout au moins elle aurait été plus précise.

Dans ces conditions, la cour retient comme le tribunal qu’aux termes du contrat, aucun manquement de ce chef n’est établi à la charge de M. [E].

— sur la modification de la disposition des lieux

Mme [U] reproche à M. [E] d’avoir aménagé un appartement dans la salle de restaurant du premier étage en installant des cloisons et en créant une salle de bains, le tout sans autorisation préalable du bailleur. Elle lui reproche encore d’avoir réalisé sans autorisation un garage dans la cour, et d’avoir installé une rampe, un muret et une cuve de gaz.

M. [E] répond que selon le contrat de bail, la salle de restaurant du premier étage peut servir à l’habitation du locataire. Il en déduit qu’il avait l’autorisation de transformer cette pièce pour la rendre habitable et donc de créer une salle de bains à cet étage, qui en était dépourvu.

Il ajoute avoir aménagé dès le début [du bail initial, donc dès 1973] les dépendances alors que les fourneaux de cuisine fonctionnaient au charbon et oppose à Mme [U] le délai de prescription. Mme [U] ne répond pas sur ce dernier moyen.

Par des motifs pertinents qui répondent aux moyens soulevés en cause d’appel et que la cour adopte, le premier juge a justement considéré que le 6ème paragraphe des conditions diverses du contrat interdisait au preneur de changer la distribution ou de modifier des lieux loués sans le consentement exprès du bailleur. La cour ajoute que M. [E] n’a pas justifié de la date à laquelle il avait procédé aux autres aménagements, à savoir la construction du garage, de la rampe, du muret et l’installation d’une cuve à gaz, et pas non plus que le bailleur avait été informé de ces travaux, de sorte qu’il ne peut valablement opposer la prescription à Mme [U].

Il en résulte que les manquements reprochés sont parfaitement établis, et sont d’une gravité certaine.

— sur l’assurance

Mme [U] fait valoir qu’à la date du commandement du 27 octobre 2012, le commerce n’était pas couvert par une assurance et que l’attestation MMA Pro produite ensuite par le preneur n’est valable qu’à compter du 1er janvier 2013. Elle indique que le bilan annuel de l’assureur produit par M. [E] ne vaut pas attestation d’assurance et précise que lorsqu’elle a demandé à M. [E] la justification d’une assurance pour l’année 2019 par courrier du 13 mai 2019, elle a obtenu une attestation valable du 1er mai au 31 décembre 2019 dont il résulte que la police a été conclue le 24 mai. Elle en déduit que le commerce n’était pas assuré à ces deux périodes.

M. [E] répond que depuis le 1er janvier 2013, il est titulaire d’un contrat d’assurance couvrant sa responsabilité civile en raison des dommages matériels causés aux bâtiments pris en location et qu’il a versé aux débats une attestation d’assurance certifiant que le commerce est couvert par une assurance depuis le 16 janvier 2003.

L’attestation indique que M. [E] a souscrit auprès de l’agence MMA de Vienne le 16 janvier 2003 un contrat d’assurance pour les activités hôtel bar restaurant PMU toujours en cours à la date de l’attestation soit le 6 janvier 2016. Cette attestation n’indique nullement que l’intégralité des primes a été payée et que le commerce a bénéficié d’une couverture à titre professionnel pour toute la période courant du 16 janvier 2003 au 6 janvier 2016.

Au surplus, l’attestation du même assureur en date du 30 octobre 2013 précise que le contrat, qui a la même référence que le contrat visé par l’attestation du 6 janvier 2016 (n°112860760T) correspond à un contrat d’habitation souscrit par le locataire de l’immeuble, plus aucune référence à un commerce de bar hôtel restaurant n’apparaissant. Or, un même numéro de contrat ne peut correspondre à deux conventions, l’une couvrant l’habitation, l’autre pour l’usage professionnel, dont les objets sont différents.

Il en résulte suffisamment que les lieux loués n’ont pas été couverts par une assurance correspondant à l’activité professionnelle de M. [E] pendant l’intégralité de la période considérée, et notamment en 2013, et que le manquement reproché au preneur est établi, contrairement à ce qu’a considéré le premier juge.

— sur la location-gérance

Mme [U] reproche à M. [E] d’avoir sous-loué les lieux en contravention au huitième paragraphe des conditions diverses qui interdit au preneur de céder son droit au bail et de sous-louer les locaux.

M. [E] répond qu’aucune autorisation n’est nécessaire pour régulariser un contrat de location-gérance comme il l’a fait.

Par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge a retenu à bon droit que la location gérance n’était pas prohibée par le bail. Ce manquement n’est donc pas constitué.

— sur la transformation du jeu de boules en parking

Mme [U] qui déplorait la transformation du jeu de boules en parking en première instance et s’est vu répondre qu’elle ne justifiait pas de l’existence du jeu de boules, fait valoir en cause d’appel qu’aux termes du bail, les cours et allées de l’immeuble ne devront en aucun cas servir au garage et au stationnement d’aucune sorte de véhicules.

Mme [U] qui ne fait état d’aucune pièce à l’appui de son affirmation, contrairement aux exigences de l’article 954 alinéa 1er du code de procédure civile, ne justifie pas non plus que les allées et les cours de l’immeuble aient été transformées en parking.

La cour rappelle que le juge n’est pas tenu de répondre à un moyen dénué d’offre de preuve (Civ. 1ère, 07 octobre 2020, n°19-16.924, 18-19.983, Civ. 2è 19 septembre 2019 n°18-12.179, Civ. 3è 17 mai 2018, n°16-25.195).

— sur l’adjonction d’une activité sans autorisation

Par des motifs pertinents qui répondent aux moyens soulevés en cause d’appel et que la cour adopte, l’adjonction de l’activité de PMU à celle du commerce exploité dans les lieux loués a été considérée comme insuffisamment établie par le premier juge et ne sera donc pas considérée comme un manquement aux stipulations contractuelles.

En conséquence des manquements graves et nombreux établis à la charge de M. [E], la cour confirme le jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail commercial liant les parties à la date du 17 mars 2022, en précisant que la résiliation est prononcée à la date du jugement querellé, aucune date antérieure ne pouvant être retenue dans la mesure où seule la constatation par la juridiction de la gravité des manquements imputés au preneur justifie la rupture du lien contractuel.

Par suite, la condamnation de M. [E] à démolir l’ensemble des aménagements d’habitation réalisés sans le consentement du bailleur au sein de la salle de restaurant du premier étage, ainsi que le garage construit dans la cour, le muret et la cuve de gaz et à remettre les lieux en état dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard pendant trois mois sera confirmée comme le demande Mme [U], étant précisé que M. [E] n’a pas conclu sur ce point.

— sur les demandes additionnelles de Mme [U]

La cour rappelle que Mme [U] sollicite en premier lieu dans le dispositif de ses écritures la confirmation du jugement en ce qu’il a fixé à 925 par mois l’indemnité d’occupation due par M. [E] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux (p.19). Il y a donc pas lieu de répondre à sa demande ultérieure du même dispositif tendant à ce que cette indemnité d’occupation soit fixée à 4000 € par mois (p.20).

Mme [U] réclame la condamnation de M. [E] à lui verser la somme de 4000 € par mois au titre des loyers perdus entre la date de libération des locaux par le preneur, soit le 13 juin 2022, et la date du présent arrêt, ainsi qu’une somme de 88'640 € (38.640 + 50.000€) correspondant au coût de la remise en état de l’immeuble afin de permettre une prise à bail dans des conditions normales.

M. [E] répond que Mme [U] ne verse aucune pièce démontrant que le commerce était inexploitable et ne pouvait être loué et conclut au rejet de la demande.

A l’appui de sa réclamation, Mme [U] produit un constat d’huissier du 7 décembre 2012 et un autre du 13 juillet 2022. De ce dernier constat, il ressort que les lieux sont en mauvais état et insusceptibles d’être occupés avant une complète rénovation, et qu’ils n’ont pas fait l’objet de travaux, y compris les embellissements, depuis plusieurs dizaines d’années. En témoigne l’état des huisseries, de l’électricité, des sols dont certains sont encore recouverts de linoléum, des sanitaires et des luminaires, ainsi que celui du carrelage des murs de la cuisine, le tout datant selon toute vraisemblance des années 1970, et n’ayant pas fait l’objet d’un entretien normal.

Le jugement dont appel était assorti de l’exécution provisoire et la demande d’arrêt formée par M. [E] a été rejetée par le délégué du premier président. Mme [U], qui a fait procéder à l’exécution du jugement en ce qui concerne l’expulsion du preneur disposait dès lors de la possibilité de mettre en demeure M. [E] de réaliser les travaux et de faire liquider l’astreinte, puis de solliciter le prononcé d’une astreinte définitive, ou de faire aussitôt réaliser les travaux nécessaires, ou de conclure immédiatement un nouveau bail, à charge pour le nouveau preneur de prendre à sa charge la rénovation de l’immeuble en contrepartie d’un loyer réduit, ou encore de vendre l’immeuble en l’état.

Elle ne justifie nullement avoir mis en demeure M. [E] de réaliser les travaux conformément à la condamnation prononcée, ne produit pas de devis de rénovation, et ne démontre pas avoir recherché un preneur ou un acquéreur.

Elle ne peut dans ces conditions réclamer à M. [E] le paiement d’une indemnité correspondant à la perte de loyers pour la période postérieure à l’expulsion, le préjudice dont elle se plaint résultant de son propre choix.

Mme [U] produit un devis (sa pièce 35) de 38.640 € et sollicite la condamnation de M. [E] à lui payer cette somme outre celle de 50.000 € au titre des travaux de rénovation. Toutefois, ce devis de 38.640 euros, ainsi que l’avait déjà fait observer le premier juge, correspond au coût de la démolition des aménagements effectués par M. [E] sans autorisation du bailleur. Le preneur étant condamné à effectuer ces travaux, la demande en paiement de leur prix ne peut qu’être rejetée et le jugement confirmé sur ce point. La somme supplémentaire de 50'000 € qui est réclamée en appel n’est pas illustrée par un devis, mais l’état du bâtiment tel qu’il est visible sur le constat video versé aux débats justifie l’octroi d’une somme de 35.000 euros.

— sur les demandes de dommages et intérêts formées par M. [E]

La cour confirmant la décision de résiliation du bail, les demandes de dommages et intérêts formées par M. [E] au titre de l’exécution déloyale du bail, ainsi que de la perte de la valeur du fonds et du bénéfice du contrat de location gérance qui toutes supposent que le jugement soit infirmé deviennent dépourvues d’objet et seront rejetées.

M. [E], qui succombe en son appel supportera les dépens, dont distraction au profit de la société Legi Consultants-M^e César, et sera condamné à payer à Mme [U] une somme de 8000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, sa propre demande sur ce point étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et par arrêt contradictoire :

Confirme le jugement rendu le 17 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Lyon en ce qu’il a:

— prononcé au 17 mars 2022 la résiliation du bail commercial liant les parties, aux torts exclusifs de M. [E] ;

— ordonné l’expulsion de M. [E] et de tout occupant de son chef ;

— fixé à 925 € par mois l’indemnité d’occupation due par M. [E] à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux ;

— condamné M. [E] à démolir l’ensemble des aménagements d’habitation réalisés au sein de la salle de restaurant du premier étage, le garage construit dans la cour, le muret et la cuve de gaz, et à remettre ces lieux en état dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la décision ;

— dit que faute pour lui de ce faire, il sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte provisoire pendant 3 mois dont le montant est fixé à 50 € par jour de retard ;

— débouté Mme [U] de sa demande de condamnation de M. [E] à lui payer 38'640€ TTC au titre de la remise en état des lieux ;

— débouté Mme [U] de sa demande de condamnation de M. [E] à lui payer la somme de 39'300 € ;

— débouté M. [E] de sa demande de condamnation de Mme [U] à lui payer la somme de 20'000 € à titre de dommages et intérêts ;

— condamné M. [E] aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de la société Legi Consultants-M^e César,

— débouté Mme [U] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Infirmant sur le surplus, statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne M. [E] à payer à Mme [U] la somme de 35.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Déboute M. [E] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts;

Condamne M. [E] aux dépens d’appel, dont distraction au profit de la société Legi Consultants-M^e César, et au paiement à Mme [U] d’une somme de 8000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, sa propre demande sur ce point étant rejetée.

LE GREFFIER LE CONSEILLER POUR LE PRESIDENT EMPÊCHÉ