Cour d'appel de Lyon, 8e chambre, 10 décembre 2025, n° 24/06535

CA Lyon
Confirmation 10 décembre 2025

Arguments

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Rejeté
Résiliation amiable du bail
La cour a estimé que l'argumentation de la société ne présentait pas le caractère sérieux requis pour faire échec à la demande en paiement d'une provision.
Rejeté
Manquement à l'obligation de garantie du bailleur
La cour a jugé que les négociations pour récupérer les locaux n'étaient pas abusives et que la société ne justifiait pas d'une réclamation pour obtenir le paiement de l'indemnité d'éviction.
Accepté
Créance d'arriéré de loyers
La cour a confirmé que la créance d'arriéré de loyers n'était pas sérieusement contestable, et a maintenu la condamnation au paiement.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la société Action Froid et Climatisation (AFC) conteste une ordonnance de référé du Tribunal Judiciaire de Lyon qui a constaté l'acquisition de la clause résolutoire de son bail commercial et l'a condamnée à payer des arriérés de loyers. La cour d'appel devait examiner si la résiliation amiable du bail et un manquement à l'obligation de garantie par le bailleur constituaient des contestations sérieuses. Le tribunal de première instance avait jugé que la créance d'arriérés n'était pas sérieusement contestable. La cour d'appel a confirmé cette décision, considérant que les arguments de l'AFC sur la résiliation amiable et le manquement du bailleur n'étaient pas suffisamment fondés. Ainsi, l'ordonnance de référé a été confirmée dans son intégralité.

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Sur la décision

Référence :	CA Lyon, 8e ch., 10 déc. 2025, n° 24/06535
Juridiction :	Cour d'appel de Lyon
Numéro(s) :	24/06535
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	19 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas DEMARDVincent DE FOURCROYHugues DUCROT
Cabinet(s) :	SELARL DE FOURCROY AVOCATS ASSOCIESDUCROT ASSOCIES - D.P.A.
Parties :	La société ACTION FROID ET CLIMATISATION immatriculée au RCS de [ Localité 9 ] sous le numéro 411, S.A.S.U. ACTION FROID ET CLIMATISATION ( AFC ) c/ Elisant domicile chez la SA ROLIN-BAINSON

Texte intégral

N° RG 24/06535 – N° Portalis DBVX-V-B7I-P3BB

Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9]

en référé du 26 février 2024

RG : 23/02346

S.A.S.U. ACTION FROID ET CLIMATISATION (AFC)

[O]

[P]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 10 Décembre 2025

APPELANTE :

La société ACTION FROID ET CLIMATISATION immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 411 195 431 ayant son siège social [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié à cet effet audit siège

Représentée par M^e Vincent DE FOURCROY de la SELARL DE FOURCROY AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1102

Ayant pour avocat plaidant M^e Nicolas DEMARD, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES :

1/ Mme [S] [O]

Demeurant [Adresse 5])

Elisant domicile chez la SA ROLIN-BAINSON, dont le siège social est sis [Adresse 1], en qualité de mandataire

2/ Mme [L] [P]

Demeurant [Adresse 3] à [Localité 11]

Elisant domicile chez la SA ROLIN-BAINSON, dont le siège social est sis [Adresse 1], en qualité de mandataire

3/ Mme [I] [P]

Demeurant [Adresse 6] à [Localité 10]

Elisant domicile chez la SA ROLIN-BAINSON, dont le siège social est sis [Adresse 1], en qualité de mandataire

Représentées par M^e Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES – DPA, avocat au barreau de LYON, toque : 709

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 21 Octobre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 21 Octobre 2025

Date de mise à disposition : 10 Décembre 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 mars 2009 à effet au 1er avril 2009, l’indivision [E], représentée par son mandataire, la SA Rolin-Bainson, a consenti à la SARL Action Froid et Climatisation (ci-après «'société AFC'») un bail commercial portant sur un local sur deux niveaux de plus de 400 mètres chacun situé [Adresse 2]) moyennant le paiement d’un loyer annuel de 20'000 € HT payable par trimestre d’avance. Ce contrat comportait une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas d’impayé de loyer non-régularisé dans le mois de la délivrance d’un commandement de payer.

Suite à un congé avec offre de renouvellement qui lui a été signifié par l’indivision [E] par exploit du 26 octobre 2017, la société AFC a signé un acte de renouvellement du bail à effet au 1er juillet 2018 moyennant le paiement d’un loyer porté à 21'500 €.

Le 28 juillet 2023, l’indivision [E] a fait signifier à la société AFC un commandement de payer visant la clause résolutoire pour le paiement de la somme de 35'416,90 € en principal.

En l’absence de paiement, Mmes [I] [P], [L] [P] et [S] [O] ont, par exploit du 29 décembre 2023, fait attraire la société AFC devant le juge des référés en paiement.

La partie défenderesse n’a pas comparu et, par ordonnance de référé du 26 février 2024, le président du Tribunal Judiciaire de Lyon a statué ainsi':

Constatons qu’à la suite du commandement en date du 28 juillet 2023 le jeu de la clause résolutoire est acquis au bénéfice de l’indivision [E] à compter du 28 août 2023,

Disons que la société Action Froid et Climatisation et tous occupants de son chef devra avoir quitté les lieux qu’elle occupe sis [Adresse 7] dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente et que passé cette date elle pourra être expulsée avec le concours de la force publique,

Condamnons la société Action Froid et Climatisation au payer de la somme provisionnelle de 49'583,66 € au titre des loyers et des charges impayées au 1er janvier 2024, 1er trimestre inclus, outre intérêts à compter du commandement,

Nous déclarons incompétent pour connaître de la demande au titre de la clause pénale contractuelle,

Constatons que l’indivision [Y] n’a pas sollicité de fixation d’indemnité d’occupation,

Condamnons la société Action Froid et Climatisation à verser à l’indivision [Y] la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamnons la société Action Froid et Climatisation aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Par déclaration en date du 7 août 2024, la société AFC a relevé appel de cette décision en tous ses chefs et, par avis de fixation du 29 août 2024 pris en vertu des articles 905 et suivants du code de procédure civile, l’affaire a été fixée à bref délai.

Saisi d’une requête du 22 mai 2024 présentée par l’indivision [E], le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Lyon a, par ordonnance de référé rectificative du 8 juillet 2024, ordonné la suppression des deux premiers chefs du dispositif de l’ordonnance du 26 février 2024.

Par déclaration en date du 23 septembre 2024, la société AFC a relevé appel de cette seconde décision en tous ses chefs et par ordonnance du 23 octobre 2024, la jonction des affaires a été ordonnée.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 20 octobre 2025 (conclusions d’appelant n°2), la SARL Action Froid et Climatisation demande à la cour':

Constater l’existence d’une contestation sérieuse tirée de la résiliation amiable du bail commercial au 20 septembre 2022,

A défaut, constater l’existence d’une contestation sérieuse tirée du manquement par le bailleur à son obligation de garantie,

En conséquence, infirmer l’ordonnance de référé telle que rectifiée en ce qu’elle a :

Condamné la société Action Froid et Climatisation au paiement de la somme provisionnelle de 49'583,66 € au titre des loyers et charges impayés au 1er janvier 2024, 1er trimestre inclus, outre intérêts à compter du commandement,

Condamné la société Action Froid et Climatisation à verser à l’indivision [E] la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la société Action Froid et Climatisation aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer,

A défaut, infirmer :

l’ordonnance de référé en ce qu’elle a :

Constaté qu’à la suite du commandement en date du 28 juillet 2023, le jeu de la clause résolutoire est acquis au bénéfice de l’indivision [E] à compter du 28 août 2023,

Dit que la société Action Froid et Climatisation et tous occupants de son chef devra avoir quitté les lieux qu’elle occupe sis [Adresse 8], dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente et que passé cette date elle pourra être expulsée avec le concours de la force publique,

Condamné la société Action Froid et Climatisation au paiement de la somme provisionnelle de 49 583,66 € au titre des loyers et charges impayés au 1er janvier 2024, 1er trimestre inclus, outre intérêts à compter du commandement,

Condamné la société Action Froid et Climatisation à verser à l’indivision [E] la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la société Action Froid et Climatisation aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer,

l’ordonnance rectificative en ce qu’elle a ordonné la rectification de l’ordonnance de référé du 26 février 2024, sous le numéro RG 23/02346 en ce qu’il sera supprimé du dispositif les mentions suivantes :

« Constatons qu’à la suite du commandement en date du 28 juillet 2023, le jeu de la clause résolutoire est acquis au bénéfice de l’indivision [E] à compter du 28 août 202 »,

« Disons que la société Action Froid et Climatisation et tous occupants de son chef devra avoir quitté les lieux qu’elle occupe sis [Adresse 8], dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente et que passé cette date elle pourra être expulsée avec le concours de la force publique »,

En tout état de cause,

Dire n’y avoir lieu à référé,

Débouter Mme [I] [P], Mme [L] [P] et [S] [O] de l’ensemble de leurs demandes,

Condamner Mme [I] [P], Mme [L] [P] et [S] [O] à payer à la société Action Froid et Climatisation la somme de 15'000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [I] [P], Mme [L] [P] et Mme [S] [O] aux entiers dépens de la première instance et d’appel.

***

Aux termes de leurs écritures remises au greffe par voie électronique le 22 octobre 2024 (conclusions d’intimées), Mmes [I] [P], [L] [P] et [S] [O] demandent à la cour':

Confirmer l’ordonnance de référé rendue le 26 février 2024, telle que rectifiée le 8 juillet 2024,

Débouter la SAS Action Froid et Climatisation de l’intégralité de ses demandes,

Condamner la société Action Froid et Climatisation à payer à Mme [I] [P], Mme [L] [P] et Mme [S] [O] la somme de 3'000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

***

A la demande de la cour et par note en délibéré reçue au greffe par voie électronique le 23 octobre 2025, Mmes [I] [P], [L] [P] et [S] [O] ont produit l’assignation du 29 décembre 2023.

Par note en délibéré reçue au greffe par voie électronique le 5 novembre 2025, la société AFC a fait observer, d’une part, que la pièce communiquée confirme que la signification n’a eu lieu qu’au local loué que l’indivision savait abandonné et, d’autre part, que l’assignation passe totalement sous silence le litige entre les parties et plus généralement tout ce qui aurait pu conduire le juge des référés à constater être en présence de contestations sérieuses.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS,

Sur la demande en paiement provisionnelle d’un arriéré de loyer':

Le juge de première instance a retenu que la créance d’arriéré de loyers et charges due au jour de l’audience n’était pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 49'583,66 € selon décompte au 1er janvier 2024, 1er trimestre inclus.

La société AFC demande l’infirmation de la décision de ce chef, opposant d’abord une contestation sérieuse tirée de la résiliation amiable du bail intervenue le 20 septembre 2022. Elle affirme en effet qu’en mars 2022, l’indivision [E] a été à l’initiative d’une résiliation du bail et que, après négociation, elle accepté en septembre 2022 le versement d’une indemnité d’éviction de 150'000 €. Elle expose avoir en conséquence de cet accord quitté les lieux et elle conteste dès lors devoir des loyers postérieurement au 20 septembre 2022. Elle précise que le protocole d’accord soumis à sa signature ultérieurement, si elle a refusé de le signer dans la mesure où il ne correspondait pas à l’accord passé, établit néanmoins l’accord des parties concernant le montant de l’indemnité d’éviction. Elle renvoie au courriel de Mme [P] qui établit quant à lui l’accord pour la résiliation amiable intervenue. Elle ajoute qu’elle est en droit d’obtenir une compensation pour les loyers échus entre le 1er juillet et le 20 septembre 2022 avec l’indemnité d’éviction.

Elle oppose ensuite une contestation sérieuse tirée du manquement du bailleur à son obligation de garantie. Elle considère que la demande de résiliation amiable du bail, formalisée au terme d’un projet ne correspondant à leur accord, suivie de la poursuite de la réclamation de loyers constitue un manquement grave des bailleresses à leur obligation de garantie au sens de l’article 1719 du code civil. Elle précise que les clés ont été et sont toujours à la disposition des bailleresses et elle dénonce un abus de confidentialité dès lors que l’indivision ne peut pas tirer profit de la confidentialité pour se prévaloir de faits contraires à la réalité. Elle ajoute que, dans un tel contexte, les réclamations portant sur le paiement de l’indemnité d’éviction et le paiement des loyers relèvent de l’appréciation du juge du fond.

Mmes [I] [P], [L] [P] et [S] [O] affirment que la société AFC ne s’acquitte plus des loyers depuis le 1er juillet 2022 et elles contestent la résiliation amiable du bail pour laquelle la société appelante ne justifie que de pourparlers. Elles exposent qu’elles n’ont découvert qu’à la faveur de la procédure d’appel que la société appelante avait libéré les lieux, précisant que celle-ci n’a en effet pas restitué les clés. Elles considèrent dans ces conditions que le loyer reste dû, outre que l’indemnité d’éviction n’a en réalité pas été réclamée, preuve de la mauvaise foi de la société AFC. Elles se défendent de toute entrave à la jouissance du preneur puisqu’il dispose des clés sans payer le loyer.

Sur ce,

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, il peut être alloué en référé, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision au créancier.

En l’espèce, l’indivision [E] verse régulièrement aux débats le contrat de bail commercial du 23 mars 2009 et l’acte de renouvellement à effet au 1er juillet 2018, ainsi que des relevés de comptes locataires dont il résulte que les échéances trimestrielles de loyers ne sont plus payées depuis celle du troisième trimestre de l’année 2022.

De son côté, la société AFC justifie que l’indivision [E] avait fait établir, dès novembre 2021, un «'rapport d’expertise indemnité d’éviction'» mentionnant en préambule son projet de cession à un promoteur immobilier des locaux donnés à bail. La société appelante justifie en outre que, dans les suites d’un rendez-vous du 20 septembre 2022 avec Mme [I] [P] et le conseil de celle-ci, un protocole d’accord a été soumis à sa signature, lequel lui a été transmis au terme d’un courriel mentionnant en objet «'promesse de résiliation unilatérale'». Ce protocole fixait l’indemnité d’éviction à 150'000 € en cas de levée d’option par l’indivision [E]. Il est enfin justifié que, par un courriel du 6 octobre 2022, la société AFC a refusé de signer ce protocole, sans expliciter clairement les raisons de son refus, et par un courriel en réponse du 8 octobre 2022, Mme [I] [P] lui a écrit': «'Je vous confirme qu’il n’y a bien entendu aucun changement sur le fond et l’accord intervenu entre nous.'».

La circonstance qu’aux termes de ce même courriel, Mme [I] [P] désigne le protocole d’accord sous le vocable «'convention d’indemnisation suite à la résiliation amiable du bail'» ne suffit pas à démontrer que la résiliation du bail serait déjà intervenue en vertu d’un accord informel des parties dès lors qu’en réalité, la convention concernée traite notamment des modalités d’une telle résiliation, et en particulier de sa date d’effet, soit des éléments qui sont tout aussi déterminants que le montant de l’indemnité d’éviction due au preneur. Ainsi, l’argumentation développée par la société AFC se rapportant à une résiliation effective du bail en vertu d’un accord amiable ne présente pas le caractère sérieux requis pour faire échec à la demande en paiement d’une provision.

Par ailleurs, les négociations engagées par l’indivision bailleresse pour récupérer les locaux donnés à bail et pour pouvoir les revendre à un promoteur ne sont en rien abusives, ni constitutives d’un manquement de sa part à son obligation de garantir la jouissance paisible au preneur puisque les discussions ont régulièrement porté sur le montant de l’indemnité d’éviction due à la société AFC en contrepartie. Même en retenant que le protocole d’accord soumis à la signature de la société appelante ne correspondrait pas à l’accord des parties, reste que la société AFC, qui annonçait prendre attache avec un conseil, ne justifie pas des suites qu’elle a données. Elle ne peut pas, dans ces conditions, considérer que c’est l’indivision qui n’a donné aucune suite. D’ailleurs, à supposer que la société AFC ait réellement tenue pour acquis la résiliation amiable immédiate du bail et le paiement de l’indemnité d’éviction, elle ne justifie d’aucune réclamation pour obtenir ce paiement depuis septembre 2022, date à laquelle elle explique avoir quitté les lieux. Dès lors, son argumentation se rapportant à un manquement du bailleur à son obligation de lui garantir la jouissance paisible des lieux ne résiste pas à l’analyse et n’est pas susceptible de faire échec à la demande de paiement d’une provision.

Certes, il est curieux que l’indivision [E] n’ait pas, aux termes de son assignation, sollicité le constat de la résiliation de plein droit du bail et l’expulsion de la société AFC, ce qui interroge sur sa connaissance du fait que les lieux étaient en réalité déjà libérés.

Pour autant, dès lors qu’il n’est pas discuté que les clés n’ont pas été restituées à l’indivision qui n’a ainsi pas repris possession de son bien immobilier, cette situation est évidemment de nature à fonder une action en paiement d’une somme au titre, soit de loyers, soit d’indemnités d’occupation.

Enfin, s’il peut être déploré un manque de transparence de la part de l’indivision [E], qui n’a pas jugé utile de mentionner, dans son assignation, le contexte dans lequel la société AFC a cessé de payer les loyers, à savoir l’existence de négociations concernant l’évaluation d’une éventuelle indemnité d’éviction, le débat contradictoire désormais tenu à ce sujet à la faveur des éléments nouveaux communiqués par la société appelante, n’a pas conduit à caractériser l’existence d’une contestation sérieuse puisque, notamment, ces négociations n’ont pas été finalisées. En particulier, l’exigibilité de l’indemnité d’éviction qui a effectivement été négociée entre les parties est trop incertaine pour que l’exception de compensation puisse être retenue par le juge des référés comme constituant une contestation suffisamment sérieuse.

Dès lors que la créance de l’indivision [Y] ne se heurte en réalité à aucune contestation présentant le caractère sérieux requis pour tenir en échec la demande en paiement par provision, l’ordonnance attaquée du 26 février 2024, telle que rectifiée par ordonnance du 8 juillet 2024, est confirmée en ce qu’elle a condamné la société AFC à payer la somme provisionnelle de 49'583,66 €.

La demande subsidiaire portant sur l’infirmation des ordonnances de référé des 26 février 2024 et 8 juillet 2024 prises distinctement ne peut qu’être rejetée, ces ordonnances étant indivisibles et l’ordonnance, en sa version rectifiée, ayant été ci-avant confirmée.

Sur les demandes accessoires':

La cour confirme la décision attaquée qui a condamné la société AFC, partie perdante, aux dépens de première instance et à payer à l’indivision [Y] la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, montant justifié en équité.

La société AFC, partie perdante, est condamnée aux dépens à hauteur d’appel et elle est déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La cour condamne en outre à hauteur d’appel la société AFC à payer à l’indivision [Y] la somme de 1'500 € à valoir sur l’indemnisation de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance de référé du 26 février 2024, rectifiée par ordonnance du 8 juillet 2024, rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de Lyon, en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SARL Action Froid et Climatisation, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens de l’instance d’appel,

Rejette la demande de la SARL Action Froid et Climatisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Action Froid et Climatisation, prise en la personne de son représentant légal, à payer à Mmes [I] [P], [L] [P] et [S] [O] la somme de 1'500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT