N° RG 23/03698 – N° Portalis DBVX-V-B7H-O6RJ

Décision du Juge des contentieux de la protection de SAINT-ETIENNE au fond du 03 avril 2023

RG : 21/00825

[N]

C/

[K]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 02 Juillet 2025

APPELANTE :

Mme [T] [N]

née le 6 mars 1967 à [Localité 4] (92)

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Guy NAGEL de la SCP GUILLERMET – NAGEL, avocat au barreau de LYON, toque : 1788

INTIMÉE :

Mme [C] [K] épouse [F]

née le 10 mai 1932 à [Localité 6] (42)

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Stéphanie ARIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1329

Avocat plaidant M^e Stéphanie DELOCHE membre de la SCPI BOUTHIER-PERRIER QELOCHE NINOTTA, avocat aux barreaux de l’ARDECHE et de Ia DROME

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 10 Mars 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Mai 2025

Date de mise à disposition : 02 Juillet 2025

Audience présidée par Nathalie LAURENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2013 à effet au 1er janvier 2011, Mme [C] [K], épouse [F] a consenti à Mme [T] [N] le bail d’une maison comprenant une grange et un garage pour dépôt, situé lieudit Mizérieux à Colombier (42220), pour une durée de trois ans, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 614 € outre une provision sur charges de 57 €.

Par courrier recommandé du 16 juin 2015, Mme [C] [F] a notifié à Mme [T] [N] son congé pour reprise pour le 31 décembre 2015.

Par acte du 26 juillet 2016, Mme [C] [F] a mis en demeure Mme [T] [N] d’avoir à quitter les lieux, de procéder aux réparations locatives, de s’acquitter des loyers et charges impôts afférents au logement et d’en justifier et plus largement d’avoir à satisfaire à l’ensemble des obligations incombant au locataire.

Par exploit du 14 septembre 2016, Mme [C] [F] a fait assigner Mme [T] [N] devant tribunal d’instance de Saint-Etienne aux fins d’expulsion et de paiement d’un arriéré locatif et d’occupation.

Par jugement du 11 septembre 2017, une mesure d’expertise du logement portant sur sa décence et les travaux à réaliser a été ordonnée et Mme [T] [N] a été autorisée à consigner le montant du loyer mensuel dû sur un compte Carpa.

Suivant jugement du 11 décembre 2018, la disjonction des procédures a été ordonnée s’agissant d’une part, des demandes en paiement de loyers et charges, éventuels dommages et intérêts compte tenu de l’expertise en cours et d’autre part, des demandes aux fins de validation du congé pour reprise, expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation.

Par jugement du 24 juin 2019, confirmé partiellement par un arrêt du 2 février 2021 de la cour d’appel de Lyon, le tribunal d’instance de Saint-Etienne a notamment constaté la validité du congé pour reprise notifié le 19 juin 2015, ordonné l’expulsion de Mme [T] [N], condamné cette dernière à une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter de la date de résiliation du bail soit le 1er janvier 2016.

Par jugement contradictoire du 3 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Etienne a :

Condamné Mme [T] [N] au paiement de la somme de 44.659,47 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er juin 2021 ;

Dit que les sommes consignées sur le compte Carpa du conseil de Mme [T] [N] à hauteur de 2.409,84 € seront versées à Mme [C] [F] et déduites du montant global des sommes dues au titre de l’arriéré locatif ;

Rappelé que Mme [T] [N] a été occupante sans droit ni titre à compter du 1er janvier 2016 ;

Dit que Mme [C] [F] a manqué à son obligation contractuelle de délivrer un logement décent ;

Condamné Mme [C] [F] à payer à Mme [T] [N] la somme de 7.200 € à titre de dommages-intérêts pour son préjudice de jouissance ;

Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Partagé les dépens de l’instance par moitié entre les parties, hormis les frais d’expertise judiciaire qui seront à la charge de Mme [C] [F] ;

Rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le premier juge a retenu que Mme [N] avait quitté les lieux en juin 2021.

Par déclaration enregistrée au greffe le 3 mai 2023, Mme [T] [N] a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 3 août 2023, Mme [T] [N] demande à la cour :

— Infirmer la décision querellée en ce qu’elle a :

Condamné Mme [T] [N] à payer à Mme [C] [F] la somme de 44.659,47 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er juin 2021 ;

Ordonné que les sommes consignées sur le compte Carpa du conseil de l’époque de Mme [T] [N] soient versées à hauteur de 2.409,84 € à Mme [C] [F] et déduites du montant globale des sommes dues au titre de l’arriéré locatif ;

Débouté partiellement Mme [T] [N] de sa demande de condamnation de Mme [C] [F] au paiement d’une somme de 44.659,47 € à titre de dommages-intérêts en indemnisation de son préjudice de jouissance ;

Débouté Mme [T] [N] de sa demande de restitution de la somme de 2.409,84 € consignée sur le compte Carpa de son avocat de l’époque ;

Débouté Mme [T] [N] de sa demande de condamnation de Mme [C] [F] au paiement de la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Mme [T] [N] au paiement de la moitié des dépens de première instance ;

Débouté Mme [T] [N] de sa demande de condamnation de Mme [C] [F] au titre des dépens de première instance ;

Par conséquent, jugeant à nouveau,

Débouter Mme [C] [F] de sa demande de condamnation de Mme [T] [N] au paiement de la somme de 44.659,47 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er juin 2021 ;

Débouter Mme [C] [F] de sa demande tendant à ce que les sommes consignées sur le compte Carpa du conseil de l’époque de Mme [T] [N] lui soient versées à hauteur de 2.409,84 € ;

Condamner Mme [C] [F] au paiement d’une somme de 44.659,47 € au bénéfice de Mme [T] [N] et à titre de dommages-intérêts en indemnisation de son préjudice de jouissance ;

Ordonner que la somme de 2.409,84 € consignée sur le compte Carpa de l’avocat de l’époque de Mme [T] [N] soit restituée à cette dernière ;

Condamner Mme [C] [F] au paiement de la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, s’agissant de la première instance ;

Condamner Mme [C] [F] au paiement des entiers dépens de première instance, distraits au bénéfice de la Scp Guillermet-Nagel sur sa simple affirmation de droit ;

Y ajoutant,

Condamner Mme [C] [F] au paiement des entiers dépens d’appel, distraits au bénéfice de la Scp Guillermet-Nagel sur sa simple affirmation de droit.

Mme [N] invoque l’insalubrité de la maison telle qu’elle résulte du diagnostic de non-décence établi par la CAF le 28 octobre 2013, de l’arrêté de péril émanant de la préfecture de la Loire du 12 décembre 2014 s’agissant de la grange en raison du risque d’effondrement et du rapport d’expertise judiciaire du 30 mars 2022 dont il résulte la non-décence des lieux en raison des désordres suivants :

la couverture n’assure pas l’étanchéité de la maison,

trois fenêtres et la porte d’entrée ne sont pas étanches à l’air,

une porte n’est pas étanche à l’eau,

les installations électriques ne sont pas conformes aux normes de sécurité,

la chaudière au fuel est vétuste et hors d’usage,

la ventilation du local de stockage du fuel et du local chaudière est insuffisante,

les portes séparant l’habitation des locaux de chauffage ne sont pas réglementaires,

le ballon d’eau chaude est hors d’usage.

Elle estime qu’au regard de la gravité des manquements, à défaut pour la bailleresse d’avoir fait les travaux nécessaires, il est manifeste qu’elle n’a pu avoir la moindre jouissance du bien loué, pendant toute la période où elle a été contrainte de résider dans ce logement. Elle s’oppose aux conclusions de l’expert selon lesquelles le logement était partiellement habitable en période hivernale et parfaitement habitable du 1er avril au 30 septembre alors qu’il s’agit d’une maison dépourvue de chauffage située dans le Pilat et compte tenu des désordres ci-dessus relevés par l’expert.

Elle soutient avoir du survivre dans un taudis pendant des années, ce qui a gravement altéré sa santé, en sorte qu’elle justifie d’un préjudice égal au montant du loyer de 500 € retenu par l’expert et qu’elle n’est redevable d’aucun loyer.

Elle sollicite en outre l’indemnisation de son préjudice de jouissance alors que ce n’est que rétroactivement que le congé délivré pour le 1er janvier 2016 a été définitivement validé le 2 février 2021, la décision d’expulsion n’ayant été prise que le 24 juin 2019.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 30 octobre 2023, Mme [C] [F] demande à la cour :

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du juge du contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Saint-Etienne en date du 3 avril 2023 ;

Le confirmer en ce qu’il a condamné Mme [T] [N] à verser à Mme [C] [F] la somme de 44.659,47 € au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation ;

Le confirmer en ce qu’il a condamné Mme [C] [F] à la somme de 7.200 € au titre des dommages et intérêts à verser à Mme [T] [N] au titre de son trouble de jouissance ;

Le confirmer en ce qu’il a ordonné le versement au profit de Mme [C] [F] de la somme de 2.409,84 € (ou de toute autre somme) versée par Mme [T] [N] sur le compte Carpa de son avocat au titre de la consignation des loyers.

Mme [F] rappelle que l’obligation pour le locataire de payer les loyers demeure même si le bailleur n’exécute pas ses propres obligations, l’exception d’inexécution supposant que le logement soit inhabitable ou totalement insalubre, ce qui n’est pas le cas de sa maison où Mme [N] s’est maintenue plus de 5 ans après la fin du bail, alors qu’elle avait totalement cessé de payer les loyers depuis décembre 2014, date à laquelle les allocations lui ont été versées directement, raison pour laquelle les versements CAF ont été suspendus à compter de mai 2015.

Elle se prévaut du rapport d’expertise qui chiffre le loyer à 500 € hors charges, montant que Mme [F] pratique depuis 2014 du fait de l’arrêté de péril de la grange et de l’abri bois, Mme [N] ne rapportant aucun élément permettant d’apprécier la valeur locative du logement. Elle estime que sa dette est ainsi de 44.659,47 € couvrant la période de mai 2014 au 1er juin 2016, date à laquelle Mme [N] a remis les clés à la Mairie, somme tenant compte des virements opérés par la CAF ou par la locataire.

S’agissant de l’insalubrité des lieux qu’elle conteste, Mme [F] rappelle que l’arrêté de péril ne concerne que la grange et non la maison elle-même et fait valoir qu’elle a réalisé des travaux contrairement aux dires de Mme [N], s’agissant notamment des infiltrations d’eau sous le toit en 2015, comme relevé par l’expert et qu’en raison des impayés de loyer, elle n’a plus été en mesure d’engager d’autres travaux, étant rappelé que Mme [N] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2016 et que les difficultés concernant la chaudière et le ballon d’eau chaude sont survenues après cette date. Elle ne conteste pas les désordres retenus par l’expert comme nuisant à la qualité du logement sans le rendre pour autant insalubre et inhabitable.

Elle sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il évalue le préjudice de jouissance de M. et Mme [N] à 7.200 €, correspondant à 40 % du loyer pendant 36 mois, le caractère partiellement habitable du logement en période hivernale tel que retenu par l’expert résultant de la présence d’un poële à bois au rez-de-chaussée, l’appelante n’étant pas fondée à solliciter l’indemnisation d’un trouble de jouissance pour la période postérieure au 1er janvier 2016, date de la cessation du bail.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable Iors de la signature du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable Iors de la signature du bail, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, les caractéristiques correspondantes étant définies par décret en Conseil d’Etat.

Le bailleur est notamment obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir a l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il est de principe que le locataire ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution de l’article 1219 du code civil pour suspendre le paiement des loyers que si le logement est inhabitable ou totalement insalubre.

L’expert a constaté plusieurs non-conformités aux critères de décence au sens de l’article 6 tels que rappelés par Mme [N] dans ses écritures et retenu que le logement était partiellement habitable en période hivernale (d’octobre à mars) du fait de la chaudière hors service et de la présence d’un poële à bois au rez-de-chaussée, en sorte que la maison n’était pas inhabitable et que les désordres retenus ne la rendent pas davantage totalement insalubre. Mme [N] ne justifie nullement de l’inhabitabilité des lieux dans lesquels elle s’est maintenue plus de 5 ans alors qu’elle n’était plus titrée du fait du congé qui lui avait été délivré.

L’expert chiffre le loyer à 500 € compte tenu de l’ensemble des désordres relevés et du marché locatif, étant observé que cela correspond au montant du loyer arrêté par la bailleresse à partir de 2014 pour tenir compte du caractère inutilisable de la grange. Mme [N] ne verse aux débats aucun élément de nature à modifier cette évaluation du loyer.

Mme [N] a été définitivement condamnée au paiement d’un indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 1er janvier 2016.

Si elle considère ne devoir aucune somme au titre de l’arriéré locatif et d’occupation en raison de l’état du bien, elle ne conteste pas, à hauteur d’appel, le décompte établi par Mme [F] et par l’expert, tenant compte de la suspension, à partir de décembre 2014, du versement de l’allocation logement par la CAF à la bailleresse du fait de la procédure de non décence ainsi que de son départ des lieux par remise des clés à la mairie le 1er juin 2021, en sorte qu’il y a lieu de confirmer le jugement de première instance l’ayant condamnée à payer la somme de 44.659,47 € et dit que les sommes consignées seront versées à Mme [F] et déduites du montant de sa créance.

Par ailleurs, la cour retient comme le juge de première instance que Mme [N] s’étant maintenue dans les lieux sans droit, ni titre depuis le 1er janvier 2016, elle ne saurait se prévaloir d’un préjudice de jouissance sur la période à compter de laquelle elle devait quitter la maison qu’elle estimait elle-même inhabitable, et encore moins d’un préjudice équivalent au montant du loyer et des indemnités d’occupation dont elle ne s’est pas acquittée, peu important que le congé n’ait été validé par le tribunal et la cour que postérieurement à sa date de prise d’effet et ce, à la demande de la bailleresse.

Le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et le préjudice de jouissance subi par la locataire n’est pas contesté par la première mais il ne saurait être sérieusement soutenu par l’appelante qu’elle a vécu pendant des années dans un taudis au point que sa santé en a été altérée alors que l’expert retient seulement plusieurs éléments de non-décence dont certains (ballon d’eau chaude hors d’usage) sont postérieurs au 1er janvier 2016.

Si ces désordres et notamment le défaut d’étanchéité de la toiture signalé par Mme [N] dès mai 2013 et le caractère hors d’usage de la chaudière dont la date de survenance n’est pas établie, sont importants et relèvent de la non-décence, le préjudice subi par l’appelante a été justement apprécié par le premier juge à hauteur de 40% du loyer pendant 3 années. La cour retient également que Mme [N] ne justifie pas de ce que le trouble de jouissance a altéré sa santé, alors qu’elle a fait le choix de se maintenir dans les lieux sans droit, ni titre.

Le jugement est également confirmé à ce titre et Mme [N] est déboutée de sa demande en paiement de la somme de 44.659,47 €.

Sur les mesures accessoires

La décision déférée est confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance.

Succombant, Mme [N] supportera les dépens d’appel.

L’équité commande en outre de la condamner à payer à Mme [F] la somme de 1.500 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur d’appel et de la débouter de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme la décision attaquée en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Déboute Mme [T] [N] de sa demande en paiement de la somme de 44.659,47 € ;

Condamne Mme [T] [N] aux dépens d’appel ;

Condamne Mme [T] [N] à payer à Mme [C] [K], épouse [F] la somme de 1.500 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur d’appel ;

Déboute Mme [T] [N] de sa demande sur ce fondement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT