N° RG 22/08325 -N°Portalis DBVX-V-B7G-OVI4

Décision du Juge des contentieux de la protection de Lyon au fond du 29 novembre 2022

RG : 1122000163

[X]

C/

[K]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 07 Mai 2025

APPELANT :

Monsieur [W] [X], représenté par son mandataire de gestion locative, la SAS ANJALYS GESTION IMMOBILIERE, société par actions simplifiée, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de LYON sous le n°788 612 927, ayant son siège social sis [Adresse 3], prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par M^e Ghislaine BETTON de la SARL PIVOINE SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 619

INTIMÉ :

M. [O] [K]

né le 28 Janvier 1975 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Philippe BUSSILLET de la SELARL BUSSILLET POYARD, avocat au barreau de LYON, toque : 1776

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 10 Février 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Mars 2025

Date de mise à disposition : 07 Mai 2025

Audience présidée par Véronique DRAHI, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 20 juin 2020, M. [W] [X], représenté par son mandataire, la société Anjalys Gestion Immobilière, a consenti à M. [O] [K] un bail portant sur un appartement au 1er étage de la résidence «'[Adresse 5]'» située [Adresse 1] à [Localité 7], ainsi que la place de parking n°78 située au 2ème sous-sol de la résidence, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 610 euros et d’une provision mensuelle sur charges de 60 euros.

Prétendant que depuis son entrée dans les lieux, le 2ème sous-sol était inondé, rendant l’accès au parking impossible, M. [K] a, par courrier de son conseil du 18 juin 2021, mis en demeure la société Anjalys Gestion Immobilière de lui fournir un emplacement de parking de remplacement à proximité de son logement.

En l’absence d’accord des parties, M. [K] a, par acte du 29 décembre 2021, fait assigner le mandataire du bailleur en indemnisation de ses préjudices devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon, lequel a, par jugement contradictoire du 29 novembre 2022, statué ainsi :

Condamne M. [W] [X] à payer M. [O] [K]':

La somme de 2'025,00 euros en réparation du préjudice subi du fait de la privation de jouissance de son parking jusqu’au mois de septembre 2022,

La somme mensuelle de 75,00 euros à compter du mois d’octobre 2022, et jusqu’à résolution des désordres d’inondation de son parking,

La somme de 500,00 euros en réparation de son préjudice d’agrément,

Déboute M. [O] [K]'de sa demande de consignation des loyers et du surplus de ses demandes indemnitaires,

Condamne M. [W] [X] à payer à M. [O] [K]'la somme de 850,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne M. [W] [X] aux entiers dépens.

Le tribunal a retenu en substance :

Sur la responsabilité du bailleur':

Qu’il n’est pas contesté que le niveau -2 des sous-sols est sujet à un phénomène d’inondation à répétition lié à une défectuosité du dallage et à des remontées d’eau des nappes phréatiques et que la responsabilité du syndic de copropriété dans les dommages causés aux copropriétaires n’exonère pas le bailleur de son obligation d’assurer à son locataire la jouissance paisible du logement ;

Que M. [X] échoue à contester l’ampleur du désordre subi par le locataire en l’état des pièces produites par ce dernier et dès lors que les mesures de pompage mises en place n’ont manifestement eu aucun effet sur la persistance du désordre';

Sur la réparation des préjudices subis':

Que les manquements du bailleur à son obligation de délivrance conforme aux stipulations contractuelles justifient l’indemnisation de M. [K] de la privation de jouissance subie à concurrence de 75 euros par mois, ainsi que d’un préjudice d’agrément puisque M. [K] est contraint de chercher un stationnement sur la voie publique, subissant les désagréments liés au stationnement en ville';

Que la demande de fourniture d’un autre parking sous astreinte est rejetée puisque le bailleur ne dispose pas d’autre emplacement de stationnement'; qu’à défaut de lien incontestable entre les dégradations subies par le véhicule et le stationnement sur la voie publique, la demande de remboursement des franchises ne peut prospérer.

Par déclaration en date du 14 décembre 2022, M. [W] [X], représenté par son mandataire de gestion la SAS Anjalys Gestion Immobilier, a formé appel de ce jugement en tous ses chefs.

En cours de procédure, M. [W] [X] a fait signifier à M. [O] [K] un congé aux fins de reprise à effet au 19 juin 2023 et, sans attendre cette échéance, le locataire a quitté les lieux le 20 mars 2023, date à laquelle un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été établi contradictoirement.

***

Aux termes de ses dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 6 octobre 2023 (conclusions d’appelant n°2), M. [W] [X], représenté par son mandataire de gestion la SAS Anjalys Gestion Immobilier, demande à la cour :

Déclarer recevable et bien-fondé M. [W] [X] en son appel du jugement rendu le 29 novembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon,

Y faisant droit,

Infirmer le jugement critiqué en ce qu’il a :

Condamné M. [W] [X] à payer M. [O] [K]':

La somme de 2.025,00 euros en réparation du préjudice subi du fait de la privation de jouissance de son parking jusqu’au mois de septembre 2022,

La somme mensuelle de 75,00 euros à compter du mois d’octobre 2022, et jusqu’à résolution des désordres d’inondation de son parking,

La somme de 500,00 euros en réparation de son préjudice d’agrément,

Condamné M. [W] [X] à payer à M. [O] [K]'la somme de 850,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

Condamné M. [W] [X] aux entiers dépens,

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

Débouter M. [O] [K] de toutes ses demandes, fins et prétentions, dès lors que ce dernier utilise sa place de parking,

A titre subsidiaire, Si par extraordinaire, la cour venait à retenir la responsabilité de M. [W] [X],

Limiter à la somme mensuelle de 60 euros et à une durée de 24 mois la réparation du préjudice de jouissance, conformément aux termes du rapport de la société Erget,

Juger que l’indisponibilité du parking durant cette période de 24 mois n’est pas totale, ayant été démontrée l’utilisation effective de celui-ci par M. [K],

En conséquence,

Fixer le préjudice de jouissance à de plus justes proportions,

En tout état de cause,

Condamner M. [O] [K]'à payer à M. [W] [X] la somme de 3'000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

Condamner le même aux entiers dépens de première instance et d’appel.

***

Aux termes de ses dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 12 juin 2023 (conclusions d’intimé), M. [O] [K] demande à la cour :

Confirmer le jugement en ce qu’il a :

Condamné M. [W] [X] à verser à M. [O] [K] la somme de :

2'025,00 euros en réparation du préjudice subi du fait de la privation du parking,

75,00 euros à compter du mois d’octobre 2022 et jusqu’à résolution des désordres d’inondation des parkings, cette somme devant être arrêtée à 450 euros, compte tenu du congé délivré par le bailleur,

Jugé que M. [K]'subissait un préjudice d’agrément,

Réformer le jugement en ce qu’il a :

Limité l’indemnisation du préjudice d’agrément subi par M. [K] à la somme de 500 euros,

Débouté M. [K] du surplus de ses demandes indemnitaires,

Et statuant à nouveau :

Condamner M. [X] à verser à M. [K] la somme de 2'500 euros au titre du préjudice d’agrément,

Condamner M. [X] à verser à M. [K]'la somme de 300 euros au titre du remboursement de la franchise d’assurance,

En tout état de cause,

Condamner M. [W] [X] représenté par Anjalys Gestion Immobilière à verser à M. [K]'la somme de 1'500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [W] [X] représenté par Anjalys Gestion Immobilière aux dépens de l’instance.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS

Sur la demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance':

M. [K] demande la confirmation du jugement concernant l’indemnisation de son préjudice de jouissance, rappelant qu’à raison de désordres constructifs affectant l’immeuble, le 2ème sous-sol est totalement inondé ce qui rend son utilisation impossible. Il souligne l’incohérence de la position du bailleur qui demande le rejet de ses demandes indemnitaires, tout en reconnaissant les inondations permanentes des parkings et le fait que le pompage réalisé s’est avéré inefficace et coûteux au point que la copropriété a cessé d’y recourir. Il considère que cette décision, pas plus que l’engagement d’une procédure contre l’assureur et le promoteur, ne délient pas M. [X] de ses obligations, en particulier de son obligation de délivrance concernant l’emplacement de stationnement.

Il souligne que la cause des inondations est la montée de la nappe phréatique ce qui confère au désordre d’inondation un caractère permanent, simplement aggravé en cas d’averses. Il renvoie au courriel du mandataire du bailleur faisant état d’un pompage hebdomadaire qui aurait été inutile si le désordre avait été ponctuel ou lié aux périodes de pluie. Il conteste que le procès-verbal versé aux débats par le bailleur à hauteur d’appel démontrerait l’absence de privation de jouissance puisque, au contraire, l’huissier de justice a constaté l’inondation permanente du parking. Il précise qu’il ne reproche pas au bailleur de ne pas avoir pu remédier aux inondations mais de ne pas lui avoir proposé un emplacement de stationnement de remplacement. Il juge inacceptable la proposition amiable d’une indemnisation forfaitaire de 50 euros et il conteste l’évaluation de la valeur locative à 60 euros invoquée à titre subsidiaire par M. [X] en l’absence de toute mention de date dans le tableau produit. Il justifie au contraire d’une valeur locative de l’ordre de 75 euros par mois. A raison de son départ des lieux, il précise que l’indemnisation peut être fixée par la cour à hauteur de 2'025 euros, outre 450 euros jusqu’en mars 2023.

M. [W] [X] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamné à indemniser le locataire à hauteur de 75 euros par mois en contestant la réalité du préjudice allégué en l’absence de privation de jouissance de l’emplacement de parking. Il affirme en effet que les inondations du 2ème sous-sol n’empêchent l’usage du parking qu’en cas de fortes pluies, soit en moyenne 50 jours par an à [Localité 6]. Il en conclut que la jouissance du parking est parfaitement normale pendant 310 jours de l’année et que, même lorsqu’il pleut, le parking n’est pas inutilisable dès lors que M. [K] ne rapporte la preuve que de la présence de quelques centimètres d’eau. Il affirme que ces inondations ne sont ainsi nullement de nature à empêcher le stationnement de véhicule, comme le confirme la présence de voitures sur les photographies produites, dont la voiture du locataire comme constaté par procès-verbal de constat les 28 février, 2 et 7 mars 2023.

Il considère que le premier juge, en allouant une réparation mensuelle de 75 euros, calquée sur le prix d’un emplacement de stationnement fermé dans le quartier, s’est mépris, d’abord parce que M. [K] n’est pas privé de l’usage du parking, ensuite parce que les places de stationnement de référence ont en réalité un prix unitaire plus important qu’un emplacement de stationnement accessoire à un contrat de bail avec une durée de 3 ans. Il fait à cet égard valoir que le loyer du bail est plafonné en raison du dispositif de défiscalisation PINEL attaché à l’appartement et il juge excessif d’amputer ainsi le loyer, déjà plafonné sans prise en compte des accessoires, à hauteur de 12 %.

Il fait valoir les diligences mises en 'uvre par le syndic puisque les parkings sont situés dans les parties communes et il détaille ces diligences consistant en une déclaration de sinistre auprès de l’assureur DO, la mise en 'uvre de mesures conservatoires consistant en un pompage régulier, l’intervention d’un expert qui a rendu son rapport le 18 juin 2021 et qui a préconisé des travaux de reprises et pour finir, le vote en assemblée générale d’une autorisation donnée au syndic d’engager une procédure judiciaire contre l’assureur DO et contre le promoteur de l’opération. Il rappelle qu’en sa qualité de copropriétaire, il est partie prenante de toutes ces diligences, sans pouvoir les entreprendre seul s’agissant de désordres affectant les parties communes.

A titre subsidiaire, il discute le quantum de l’indemnisation allouée par le premier juge dès lors que la privation de jouissance n’est pas continue et que le prix d’un emplacement de stationnement est plus justement évalué à 60 euros par mois. Il considère qu’à raison des mesures de pompage réalisées entre septembre 2020 et mai 2021, M. [K] ne peut être indemnisé durant la période correspondante de 9 mois de sorte que la période d’indemnisation ne pourra excéder 24 mois.

Sur ce,

Aux termes du premier alinéa de l’article 1721 du Code civil, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

En l’espèce et comme justement retenu par le premier juge, la réalité du désordre affectant le deuxième sous-sol n’est pas contestée, tandis que le bailleur échoue à discuter l’ampleur de ce désordre qui, même limité à une hauteur de 5 centimètres d’eau au sol, rend le parking inutilisable dans des conditions normales. En effet, s’il est exact qu’il reste possible de stationner un véhicule dans un parking ainsi inondé, il n’en demeure pas moins que l’accès à son véhicule pour le locataire n’est pas praticable, sauf dans des conditions parfaitement inacceptables au quotidien. En outre, il résulte des pièces produites par le bailleur lui-même que les inondations sont généralisées et permanentes puisque constatées lors de chaque passage de l’huissier de justice. Au demeurant, la cause des inondations, telle qu’objectivée par le rapport d’expertise technique produit par le bailleur, soit la montée de la nappe phréatique accompagnée du Rhône, atteste d’un problème structurel, sans lien avec les périodes de pluies. Enfin le caractère structurel de la cause du désordre n’est pas de nature à exonérer le bailleur de sa responsabilité puisque, aux termes de l’article précité, il doit répondre, à l’égard du preneur, des vices et défauts de la chose louée.

Par ailleurs, les diligences du syndic pour remédier aux désordres ne sont pas d’avantage de nature à exonérer le bailleur de sa responsabilité puisque M. [X] ne conteste pas que ces diligences sont pour l’heure demeurées inefficaces.

Dès lors, il est établi que l’emplacement de stationnement donné à bail à M. [K] est impropre à l’usage auquel il est destiné, ce qui caractérise un manquement de M. [X] à son obligation de délivrance conforme.

Concernant le quantum de l’indemnisation du préjudice de jouissance souffert, la cour considère que la circonstance que M. [K] ait néanmoins pu stationner son véhicule dans le parking inondé comme l’a constaté l’huissier de justice n’enlève rien à la réalité et à l’importance du dudit préjudice puisque le locataire a subi au quotidien des conditions d’accès à son véhicule exclusives de toute utilisation normale d’un emplacement de stationnement accessoire à un logement. Par ailleurs, les échanges de courriels entre M. [K] et le mandataire du bailleur démontrent que les conditions d’accès du locataire au 2ème sous-sol sont demeurées anormales, y compris au cours des périodes de pompage mises en 'uvre par le syndic. Il est ainsi établi que le locataire a été privé de la jouissance normale de l’emplacement de parking pendant toute la durée du bail. En revanche, la note financière produite par M. [X] émanant du cabinet Erget, mandaté par l’assureur DO, retenant une valeur locative de 60 euros, conduit à revoir l’indemnisation allouée par le premier juge.

Le jugement attaqué, en ce qu’il a condamné M. [X] à indemniser M. [K] du préjudice de jouissance souffert est confirmé sur le principe et infirmé concernant le quantum alloué. Statuant à nouveau, la cour fixe à 60 euros l’indemnisation mensuelle due au locataire, soit la somme globale de 1'980 euros due jusqu’au 20 mars 2023, date de départ des lieux du locataire.

Sur la demande d’indemnisation d’un préjudice d’agrément':

M. [K] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a limité l’indemnisation de son préjudice d’agrément à 500 euros, sollicitant 2 500 euros de dommages et intérêts. Il expose qu’alors qu’il était censé disposer d’un garage dans l’immeuble, il a dû parcourir plusieurs centaines de mètres pour récupérer son véhicule. Il souligne qu’il lui est arrivé de chercher une place pendant près d’une demi-heure et qu’il doit subir des dégradations régulières de son véhicule. Il reproche au bailleur de lui avoir loué le bien alors qu’il avait connaissance des désordres.

M. [W] [X] reprend ses explications concernant l’absence de privation de jouissance du parking en l’état des constats réalisés par l’huissier de justice ayant, à trois reprises, permis de démontrer que M. [K], en dépit de ses affirmations, stationne son véhicule dans le parking du 2ème sous-sol. Il souligne la mauvaise foi du locataire qui n’est nullement dans la nécessité de se garer à l’extérieur, comme il l’affirme.

Sur ce,

En l’espèce, c’est par des motifs exacts et pertinents tant en droit qu’en fait et que la cour adopte expressément que le premier juge a retenu que la recherche de places de stationnement sur la voie publique en milieu urbain dense constitue un préjudice spécifique d’agrément, distinct du préjudice de jouissance ci-avant indemnisé. Néanmoins, dans la mesure où il résulte de ce qui précède que M. [K] s’est, même à une fréquence indéterminée, résolu à stationner son véhicule dans le 2ème sous-sol inondé, le préjudice d’agrément souffert a été sur-évalué par le premier juge.

Le jugement attaqué, en ce qu’il a condamné M. [X] à indemniser M. [K] du préjudice d’agrément souffert est confirmé sur le principe et infirmé concernant le quantum alloué. Statuant à nouveau, la cour alloue au locataire la somme de 150 euros de ce chef.

Sur la demande en remboursement de la franchise d’assurance':

M. [K] demande l’infirmation de la décision en ce qu’elle a rejeté sa demande en remboursement des franchises d’assurance de 250 euros et 50 euros restées à sa charge après que son véhicule ait été endommagé dans la nuit du 4 juin 2021 alors qu’il était stationné sur la voie publique et lors d’un bris de vitre.

M. [X] ne répond pas sur ce point.

Sur ce,

Aux termes du second alinéa de l’article 1721 du Code civil, s’il résulte de ces vices ou défauts de la chose louée quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

En l’espèce, en l’état du courrier de son assurance automobile se rapportant à un sinistre du 4 juin 2021 et de la facture de remplacement de la vitre triangle avant de son véhicule suite à un sinistre le 30 mars 2022, M. [K] rapporte suffisamment la preuve des deux sinistres correspondants survenus alors qu’il avait stationné son véhicule à l’extérieur à proximité de son domicile. Il est ainsi suffisamment établi que ces sinistres ne seraient pas survenus si le parking donné à bail avait été praticable.

En outre et en l’état du courrier de l’assureur et de la facture de remplacement de la vitre, il est établi que des franchises de 250 euros et 50 euros sont restées à la charge du locataire de sorte que le bailleur est tenu de l’en indemniser au titre des pertes subies par le preneur résultant du caractère impraticable du parking donné à bail.

Dès lors, le jugement attaqué, en ce qu’il a rejeté la demande de remboursement de franchise, est infirmé. Statuant à nouveau, la cour condamne M. [X] à payer à M. [K] la somme de 300 euros en remboursement des franchises.

Sur les demandes accessoires':

Dès lors que sa responsabilité a régulièrement été retenue en première instance, la cour confirme la décision attaquée en ce qu’elle a condamné M. [X] aux dépens de première instance et à payer à M. [K] à la somme de 850 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, justifiée en équité.

En l’état de condamnations d’un montant total globalement équivalent à celles allouées par le premier juge, M. [X] succombe également à hauteur d’appel. Dès lors, il est condamné aux dépens de cette seconde instance et il est débouté de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La cour condamne M. [W] [X] à payer à M. [O] [K] la somme de 1'500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement rendu le 29 novembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon en ce qu’il a condamné M. [W] [X] à indemniser M. [O] [K] des préjudices de jouissance et d’agrément soufferts mais l’infirme concernant les quantums alloués,

Statuant à nouveau sur ces points,

Condamne M. [W] [X] à payer à M. [O] [K] la somme de 1'980 euros en réparation du préjudice de jouissance souffert depuis l’origine du bail jusqu’au 20 mars 2023,

Condamne M. [W] [X] à payer à M. [O] [K] la somme de 150 euros en réparation du préjudice d’agrément souffert,

Infirme le jugement rendu le 29 novembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon en ce qu’il a rejeté la demande M. [O] [K] en remboursement des franchises restées à sa charge,

Statuant à nouveau sur ce point,

Condamne M. [W] [X] à payer à M. [O] [K] la somme de 300 euros en remboursement des franchises restées à sa charge,

Confirme le jugement rendu le 29 novembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon pour le surplus de ses dispositions critiquées,

Rappelle que le présent arrêt vaut titre de restitution des sommes versées en exécution des chefs infirmés du jugement rendu le 29 novembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon,

Y ajoutant,

Rejette les demandes de M. [W] [X] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne M. [W] [X] aux dépens de l’instance d’appel,

Condamne M. [W] [X] à payer à M. [O] [K] la somme de 1'500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT