Cour d'appel de Lyon, 8e chambre, 3 décembre 2025, n° 24/06682

CA Lyon
Infirmation partielle 3 décembre 2025

Arguments

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Rejeté
Contestations sur les charges locatives
La cour a jugé que la société locataire n'a pas prouvé ses allégations concernant les paiements des provisions pour charges et que la créance du bailleur était non sérieusement contestable.
Autre
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que la clause résolutoire était acquise, mais n'a pas statué sur l'expulsion dans le cadre de l'appel.
Rejeté
Indemnité d'occupation due après l'expulsion
La cour a rejeté cette demande car elle n'était pas dans le périmètre de l'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Lyon, 8e ch., 3 déc. 2025, n° 24/06682
Juridiction :	Cour d'appel de Lyon
Numéro(s) :	24/06682
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	17 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jérémy BENSAHKOUNCaroline GRASPhilippe NOUVELLET
Cabinet(s) :	JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLETAGIS
Parties :	S.A.S. AVANTAGES ECO ENERGIE ( 2BS DIFFUSION ) c/ La Société civile CONSTELLATION, S.C.I. CONSTELLATION

Texte intégral

N° RG 24/06682 – N° Portalis DBVX-V-B7I-P3LR

Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5]

en référé du 17 juin 2024

RG : 24/00165

S.A.S. AVANTAGES ECO ENERGIE (2BS DIFFUSION)

S.C.I. CONSTELLATION

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 03 Décembre 2025

APPELANTE :

SASU AVANTAGES ECO ENERGIES, anciennement dénommée (2BS DIFFUSION), société par actions simplifiée unipersonnelle au capital de 35 000,00 € immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 793 751 751 dont le siège social est [Adresse 4] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Philippe NOUVELLET de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

Ayant pour avocat plaidant M^e Jeremy BENSAHKOUN de la SELARL STRIVE AVOCATS, avocat au barreau de LYON

INTIMÉE :

La Société civile CONSTELLATION, inscrite au RCS de [Localité 5] sous le numéro 497 679 456, dont le siège social est situé [Adresse 3], représentée par ses dirigeants légaux en exercice domiciliés ès-qualités audit siège

Représentée par M^e Caroline GRAS de la SELAS AGIS, avocat au barreau de LYON, toque : 538

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 21 Octobre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 21 Octobre 2025

Date de mise à disposition : 03 Décembre 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Par bail commercial du 19 janvier 2016, la SCI Constellation a loué à la société 2BS Diffusion (devenue Avantages Eco Energie) des locaux [Adresse 2], ce, moyennant un loyer annuel hors taxes de :

21 000 € HT pendant les deux premières années, soit 1 750 € HT/mois,

24 000 € HT à compter du 1er janvier 2018, soit 2 000 € HT/mois.

En sus du loyer, le preneur devrait acquitter une provision mensuelle sur charges égale à 10 % du loyer, ainsi qu’une provision au titre de la taxe foncière.

La SCI Constellation a fait délivrer, le 8 décembre 2023, une sommation d’exécuter visant la clause résolutoire et commandement de payer visant ladite clause, réclamant le paiement de la somme de 16'890,95 €.

Par acte du 18 janvier 2024, elle a assigné la société Avantages Eco Energie en référé aux fins au principal de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’obtenir l’expulsion de la société locataire et sa condamnation provisionnelle au paiement de 21 210,28 € au titre des loyers impayés et 7 865,59 € au titre des charges locatives.

La société Avantages Eco Energie a quitté les lieux le 6 juin 2024.

Par ordonnance de référé du 17 juin 2024, le président du tribunal judiciaire de Lyon a :

Constaté qu’à la suite du commandement du 8 décembre 2023, le jeu de la clause résolutoire et acquise au bénéfice de la société civile constellation à compter du 8 janvier 2024,

Dit que la société Avantages Eco Energie et tous occupants de son chef devront avoir quitté les lieux qu’elle occupe sis [Adresse 1], dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente et que passé cette date, elle pourrait être expulsée avec le concours de la force publique,

Dit n’y avoir lieu à fixation d’une astreinte de ce chef,

Condamné la société Avantages Eco Energie au paiement de la somme provisionnelle de 29 075.87 € au titre des loyers et charges impayés au 1er avril 2024, mois d’avril inclus, outre intérêts au taux légal à compter du commandement,

Débouté la société Avantages Eco Energie de ses contestations,

Condamné la société Avantages Eco Energie à verser à la société civile,

Constellation une indemnité d’occupation mensuelle, équivalent au montant du loyer et des charges en cours à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux,

Déclaré l’ordonnance commune à la Banque Populaire Auvergne Rhône-Alpes et à la SA BNP Paribas Lease Group, créanciers inscrits,

Condamné la société Avantages Eco Energie à verser à la société civile,

Constellation la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamné la société Avantages Eco Energie aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer et dénonce aux créanciers inscrits.

L’ordonnance a été signifiée le 24 juillet 2024.

La SAS Avantages Eco Energie en a interjeté appel par déclaration enregistrée le 14 août 2024.

Par conclusions régularisées au RPVA le 20 octobre 2025, la SAS Avantages Eco Energie demande à la cour :

' Infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

'- Condamné la société Avantages Eco Energie au paiement de la somme provisionnelle de 29 075.87 € au titre des loyers et charges impayés au 1er avril 2024, mois d’avril inclus, outre intérêts au taux légal à compter du commandement ;

— Debouté la société Avantages Eco Energie de ses contestations ;

Condamné la société Avantages Eco Energie à verser à la société civile Constellation la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamne la société Avantages Eco Energie aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer et dénonce à créanciers inscrits.'

Et statuant à nouveau :

À titre principal,

Constater que la dette locative est sérieusement contestée,

Par conséquent, dire n’y avoir lieu à référé ;

À titre subsidiaire,

Limiter toute condamnation provisionnelle au seul solde non compensé, soit 3 322,28 €,

En tout état de cause,

Condamner la société SCI Constellation à payer à la société Avantages Eco Energie la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions régularisées au RPVA le 20 octobre 2025, la société civile Constellation demande à la cour de :

Confirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés du Tribunal judiciaire de Lyon en date du 17 juin 2024 sous le numéro RG 24/00165, en toutes ses dispositions,

Débouter la société Avantages Eco Energie anciennement dénommée 2BS diffusion de l’ensemble de ses prétentions de condamnation, de compensation et de restitution, comme se heurtant à des contestations sérieuses,

Débouter la société Avantages Eco Energie anciennement dénommée 2BS Diffusion de l’ensemble de ses prétentions au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

En conséquence :

Ordonner l’expulsion locative de la société Avantages Eco Energie anciennement dénommée 2BS Diffusion ainsi que des sociétés Solution Energie Capital, SCI Ratson, AM Studio et INeo Design ou de tout occupant de son chef dans un délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

Dans l’hypothèse où les sociétés n’auraient pas volontairement libéré les lieux, de les condamner à en être expulsées ainsi que tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

Condamner la société Avantages Eco Energie anciennement dénommée 2BS Diffusion à verser à la société Constellation une provision de 2939,14 € par mois de retard à valoir sur l’indemnité d’occupation due entre la signification de l’ordonnance et la libération effective des lieux finalement intervenue le 6 juin 2024, soit la somme de 3 508.01 € ;

Condamner la société Avantages Eco Energie anciennement dénommée 2BS Diffusion à verser à la société Constellation la somme provisionnelle de 29 075.87 € au titre des loyers et charges impayés entre avril et janvier 2024 outre les dépenses d’énergie supportées par la SC Constellation ;

Condamner la société Avantages Eco Energie anciennement dénommée 2BS Diffusion à verser à la société Constellation la somme de 800 € en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la société Avantages Eco Energie anciennement dénommée 2BS Diffusion aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et dénonce à créanciers inscrits ;

Déclarer communes et opposables à la Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes et à la SA BNP Paribas Lease Groupe, créanciers inscrits, l’ordonnance rendue,

Y ajoutant, en cause d’appel :

Condamner la société Avantages Eco Energie anciennement dénommée 2BS Diffusion à verser à la société Constellation la somme de 7.000 € en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la société Avantages Eco Energie anciennement dénommée 2BS Diffusion aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Pour plus ample exposé des moyens développés par les parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile il sera fait référence à leurs écritures.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour relève avoir appris lors des débats que le 20 octobre 2025, veille de l’audience, l’appelante avait communiqué de nouvelles conclusions, lesquelles n’ont été déposées au RPVA que le 21 octobre à 9h10 mais avant les débats relatifs à ce dossier.

L’intimée ayant répondu à ces conclusions dans la suite de la journée du 20 octobre 2025, la cour déclare les conclusions de l’appelante du 20 octobre 2025 recevables.

La cour observe ensuite que si l’appelante a modifié le dispositif de ses conclusions, il n’en ressort pas de demandes nouvelles.

Sur les demandes de la société Constellation :

La cour constate que si l’intimée sollicite de la cour notamment le prononcé de l’expulsion de la société Avantages Eco Energie et sa condamnation au paiement d’une provision de 3 508,01 € au titre de l’indemnité d’occupation arrêtée au 6 juin 2024, par mois de retard à valoir sur l’indemnité d’occupation, elle n’est pas appelante incidente de l’ordonnance.

En effet, le dispositif des conclusions de la société Constellation demande la confirmation de l’ordonnance en toutes ses dispositions et le débouté des prétentions de l’appelante.

La cour n’est donc saisie au principal que de l’appel par la société Avantages Eco Energie de la condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 29'075,87 € au titre des loyers et charges impayées au 1er avril 2024 mois d’avril inclus, outre intérêts au taux légal à compter du commandement.

L’appelante demande également l’infirmation de la décision qui l’a déboutée de ses contestations mais la cour considère qu’une contestation n’est pas une prétention.

Le périmètre de sa saisine est donc limité et la cour ne doit statuer que sur les dispositions de l’ordonnance de référé dont elle a été régulièrement saisie.

La société Constellation invoque dans l’exposé des faits l’absence de paiement de loyer complet du mois d’avril 2023 et de la régularisation des loyers, de mai, juillet, septembre, novembre 2023, outre le paiement partiel des loyers des mois de juin, août et octobre 2023. Selon son décompte, il était ainsi dû 12'295,21 €.

Elle précise qu’après l’assignation en référé, la société 2BS Diffusion avait uniquement réglé les loyers et charges à l’exception des charges d’électricité pour les mois de janvier et février 2024.

Elle invoque un impayé total de 21'210,28 € comprenant le loyer et charges du mois d’avril 2024.

Elle soutient que l’appelante est de plus redevable au jour de l’audience de la somme de 4595,74 au titre des charges EDF dues au 31 octobre 2023, que s’y ajoutent les sommes que le bailleur avait réglées facturées sur novembre, décembre 2023, janvier et mars 2024, soit un total EDF de 7 865,59 € outre 814,70 € pour février 2024, d’où un arriéré total de 29 075,87 €.

En réponse aux conclusions adverses, elle fait valoir que l’appelante ne conteste pas le non-règlement de l’ensemble des loyers depuis avril 2023 et être tenue à la taxe foncière refacturée mensuellement, ni ne justifie des paiements qu’elle revendique notamment sur la période 2023- 2024.

Elle précise qu’aucune charge n’a été appelée en 2016, que le montant des charges appelées entre 2018 et 2022, soit 10 % du montant du loyer, ne pouvait être de 200 € par mois puisque le loyer était de 1 875 € jusqu’à mars 2022, que de plus en 2023, la société preneuse n’avait réglé que 1 004,10 € hors-taxes, et au titre des charges en 2024, 177,33 € HT. Le paiement d’une somme de 17'888 € comme invoqué n’était donc pas prouvé.

L’intimée argue que les provisions pour charges portent sur la refacturation des charges de copropriété de l’immeuble dans lequel les lieux loués à l’appelante occupent 483 m² soit plus de la moitié des parties privatives, qu’il est donc normal de lui répercuter les charges de copropriété à hauteur de 62,40 % (774,11 m² de parties privatives et 483 m² occupés aux termes du bail).

Concernant les dépenses d’électricité, elle soutient qu’il incombe au preneur de régler ses propres dépenses d’énergie et que ce mode de fonctionnement n’avait pas été remis en cause jusqu’à l’augmentation des dépenses début 2023 suite au conflit en Ukraine. Elle invoque la prescription quinquennale de la demande de compensation.

La société Avantages Eco Energie soutient contester sérieusement la créance de loyer de 21'210,28 € en l’absence de régularisation annuelle des charges alors qu’elle s’était acquittée mensuellement depuis la prise du bail en février 2016 de la provision de 10 %.

Elle ajoute qu’elle serait en droit de créditer l’excédent payé au titre des provisions versées depuis la conclusion du bail, soit un total de 17'888 €, qu’ainsi la dette locative de 21'210,28 € est réduite à due concurrence de cette créance réciproque, le solde de la dette locative post compensation s’élevant à 3 322,28 €.

Elle invoque ensuite être fondée à suspendre l’exécution de sa propre obligation au versement mensuel de 10 % des provisions sur charges tant que le bailleur n’exécutait pas la sienne.

En réponse aux arguments adverses, elle argue que l’intimée reconnaît implicitement avoir perçu l’intégralité des paiements correspondants, de sorte qu’elle-même n’a pas à rapporter une preuve supplémentaire du règlement ni de prouver la non-transmission des justificatifs des charges puisqu’il incombe au bailleur de produire les pièces justificatives. Elle ajoute que, que le bailleur, en s’abstenant d’établir la reddition annuelle des comptes ne peut invoquer sa propre carence pour opposer la prescription quinquennale au preneur lequel n’était pas en mesure d’agir tant qu’il ignorait s’il existait un trop-perçu ou une insuffisance. Elle soutient également que le versement de pièces pour les besoins de la cause ne démontre pas de leur communication effective dans le cadre de la régularisation annuelle prévue, que les factures EDF produites ne comportent aucune clé de répartition identifiable, et que l’intimée se borne à produire la photocopie d’un tableau électrique comportant deux compteurs sans démontrer leur affectation exclusive aux locaux de l’appelante.

Elle fait ensuite valoir que la somme de 7 865,59 € fait double emploi avec les provisions mensuelles de 10 % déjà versées.

Sur ce,

En application de l’article 835 al 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’article 4 du contrat de bail prévoit :

« Le Preneur devra rembourser au bailleur en sus du loyer l’ensemble des charges afférentes aux locaux loués.

Ces charges seront payées de la manière suivante : pour couvrir les charges, le Preneur versera chaque mois en sus du loyer une provision égale à 10 % du loyer.

Lorsqu’il aura été procédé à la régularisation des comptes annuels, le Bailleur ou son mandataire arrêtera les comptes de l’année écoulée et les adressera au Preneur avec les pièces justificatives à l’appui, en lui réclamant le complément dû en cas d’insuffisance de provision ou en le créditant de l’excédent payé suivant le cas. »

La cour relève en premier lieu que la somme réclamée au titre des loyers impayés n’est pas contestée par la société Avantages Eco Energie, la contestation opposée à la demande en paiement portant sur les charges.

L’appelante à qui il appartient de prouver le paiement des provisions pour charges dont elle demande le remboursement ne démontre pas de ses paiements et donc d’aucun versement non pris en compte dans le décompte du bailleur. En effet, la réalité des règlements allégués ne s’assimile pas aux montants appelés. La société preneuse prend donc à tort ces derniers en sa demande de déduction des provisions.

Selon le décompte du bailleur, l’arriéré locatif en ce qu’il comprend les loyers et provisions pour charges est donc de 21 210,28 € au mois d’avril 2024 inclus outre 3 508,01 € au titre de l’échéance de mai et de 6 jours en juin 2024, les lieux ayant été quittés le 6 juin 2024. Total : 24 718 €.

Il est établi et non contesté que la société Constellation a appelé chaque mois une provision égale à 10 % du loyer comme prévu au contrat et qu’elle dit correspondre aux charges de copropriété.

La cour relève également que le fait que la SCI bailleresse serait une société familiale ne la dispensait pas de la régularisation annuelle des charges comme prévu au contrat.

La société preneuse oppose une contestation sérieuse en ce que la SCI ne justifie pas de la régularisation annuelle des charges depuis l’entrée dans les lieux. La prescription quinquennale ne peut pas lui être opposée par le bailleur puisqu’en l’absence de régularisation par le bailleur, le locataire n’était pas en mesure de connaître l’existence d’un trop-perçu ou d’une insuffisance de provision sur charges et n’était donc pas mis en mesure d’exercer une action, point de départ de la prescription.

En conséquence, la société Avantage Eco Energie, nonobstant son absence de contestation de l’absence de régularisation pour charges avant l’instance en référé, est fondée à demander au juge des référés la déduction de sa dette de loyers, du montant des provisions pour charges qu’elle a versées.

Selon les conclusions et pièces du bailleur, aucune provision n’a été appelée ni donc versée en 2016. Pour 2017, en l’absence d’invocation d’un arriéré locatif, la cour prend en compte le versement d’une provision mensuelle de 175 € par mois (10 % du loyer) soit 2 100 €. De 2018 à mars 2022, le loyer annuel étant de 1 875 € par mois, la société preneuse a versé 2 250 € annuellement et au total sur cette période 9 562,50 €.

Aucun paiement de provision pour charges en 2023 n’est reconnu et pour 2024 jusqu’à la libération des lieux le bailleur reconnaît un versement de 177,33 € HT.

En conséquence, la société appelante est fondée à demander la restitution par compensation de la somme de 11 839,83 € (9 562,50 +2 100 +177,33) au titre des provisions pour charges versées durant l’exécution du contrat de bail.

Par ailleurs, le bailleur a également imputé au preneur des factures d’électricité mentionnant des taxes et contributions et un coût d’abonnement / 3 puisqu’ayant trois locataires outre le calcul d’une consommation imputée à la société locataire. Il chiffre sa créance à 7 865,59 € outre 814,70 € pour février 2024.

L’intimée produit des factures qu’elle a émises à l’encontre de sa locataire le 1er février 2023, le 1er juin 2023, le 1er juillet 2023, à une date non mentionnée puis le 1er octobre 2023, le 1er décembre 2023, le 1er février 2024, le 1er avril 2024.

Si l’appelante conteste avoir reçu les factures du bailleur, celui-ci justifie d’au moins un envoi en la forme recommandée le 5 mars 2024.

La cour rappelant que le juge des référés est le juge de l’évidence, relève l’absence de preuve d’un accord contractuel sur la refacturation par le bailleur des dépenses d’électricité telles que répercutées. La contestation est sérieuse. Il n’y a pas lieu à référé sur les sommes dues au titre de l’électricité.

En conséquence, la cour considère que la créance de la société Constellation au 1er avril 2024 (échéance d’avril incluse) est non sérieusement contestable à hauteur de 9 370,45 € (21'210,28 -11839,83).

La cour infirme l’ordonnance dont appel et condamne la société Avantages Eco Energie à payer à la société civile Constellation la somme provisionnelle de 9 370,45 € au titre de l’arriéré de loyers et provision au titre de la taxe foncière au 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Sur les demandes accessoires

La société Avantages Eco Energie succombant, la cour confirme sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile.

À hauteur d’appel, la cour condamne également l’appelante aux dépens et en équité au paiement de la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sa propre demande sur le même fondement ne peut qu’être rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme la décision attaquée en ce qu’elle a condamné la société Avantage Eco Energie à payer à la société Civile Constellation la somme de 29'075,87 € au titre des loyers et charges à payer au 1er avril 2024, mois d’avril inclus, outre intérêts au taux légal à compter du commandement,

Statuant à nouveau sur la disposition infirmée,

Condamne la société Avantage Eco Energie à payer à la société Civile Constellation la somme provisionnelle de 9 370,45 € au titre des loyers et provisions sur taxe foncière au 1er avril 2024, mois d’avril inclus outre intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2023,

Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus de la demande de provision de la société civile Constellation,

Confirme la décision attaquée sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile.

Y ajoutant,

Condamne la société Avantages Eco Energie aux dépens à hauteur d’appel,

Condamne la société Avantages Eco Energie à payer à la société Civile Constellation la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de la société Avantages Eco Energie sur le même fondement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT