N° RG 22/07306 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OS43

Décision du Tribunal Judiciaire de Lyon

Au fond du 06 octobre 2022

(chambre 3 cab 03 C)

RG : 22/04891

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 30 OCTOBRE 2025

APPELANTE :

S.C.I. FER7

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : T 359

INTIMEE :

S.A.R.L. WESTLINE LOCATION PRESTIGE

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON, toque : T 713

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 03 juin 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 septembre 2025

Date de mise à disposition : 30 octobre 2025

Composition de la cour lors des débats et du délibéré :

— Christophe VIVET, président

— Julien SEITZ, conseiller

— Emmanuelle SCHOLL, conseillère

assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Christophe VIVET, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI CEE-Immo était propriétaire d’un ensemble immobilier situé à Mions (Rhône), composé de deux bâtiments A et B, comprenant chacun des bureaux et des surfaces de stockage et desservi par ses propres quais de déchargement, outre des emplacements de parking.

Par acte sous seing privé du 10 octobre 2011, la société CEE-Immo a consenti à la SARL Westline Location Prestige (la société Westline) un bail dérogatoire portant sur des bureaux d’une surface de 32m² situés dans le bâtiment B, pour une durée de deux ans à compter du jour de l’acte, et pour un loyer mensuel de 490 euros HT. A l’issue du bail dérogatoire le 10 octobre 2013, la société Westline est restée dans les lieux et a bénéficié pour les mêmes locaux d’un bail commercial d’une durée de neuf ans, expirant donc le 09 octobre 2022.

Par ailleurs les autres parties du bâtiment B sont données à bail à une société Westcoast depuis décembre 2020, la société Westline disposant d’une servitude de passage pour accéder à ses bureaux, et le bâtiment A est donné à bail à une société Magellan Transport.

Les sociétés semblent toutes exercer l’activité de transport routier et disposer de camions utilisant les quais de déchargement et les espaces de stockage.

Le 18 décembre 2020, la SCI Fer7, dans le cadre d’une opération de crédit-bail immobilier, a acquis l’ensemble immobilier.

Un litige étant né quant à l’utilisation par la société Westline des quais de déchargement, des surfaces de stockage, et des emplacements de parking, la société bailleresse a demandé au juge des référés de [Localité 5] de la condamner sous astreinte à les libérer.

Par ordonnance du 10 mai 2021 confirmée par arrêt du 05 janvier 2022, le juge des référés a rejeté ces demandes au motif qu’il ne rentrait pas dans ses pouvoirs d’apprécier l’intention des parties lors de la signature du bail, et a rejeté les demandes reconventionnelles présentées par la société Westline.

Par ordonnance sur requête du président du tribunal judiciaire de Lyon du 13 mai 2022, la SCI Fer7 a été autorisée à assigner à jour fixe la société Westline.

Par ses dernières écritures du 09 juin 2022, la SCI Fer7 a demandé au tribunal de prononcer la résiliation du bail en raison des infractions graves et répétées à ses dispositions commises par la société Westline rendant impossible sa poursuite, et en conséquence d’ordonner son expulsion, de la condamner à payer une indemnité d’occupation, d’autoriser la bailleresse à conserver le dépôt de garantie, de rejeter les demandes reconventionnelles de la société Westline, et de condamner cette dernière à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par ses dernières écritures du 07 septembre 2022, la société Westline a demandé au tribunal de renvoyer l’affaire devant le juge de la mise en état, à titre subsidiaire de débouter la SCI Fer7 de ses demandes, et à titre plus subsidiaire de lui accorder un délai de trois ans pour quitter les lieux. A titre reconventionnel, la société Westline a demandé au tribunal de condamner la SCI Fer7 à réaliser divers travaux dont elle énonce le détail, et à lui payer à titre de dommages et intérêts les sommes de 50.000 euros au titre du préjudice de jouissance et de 50.000 euros au titre du préjudice moral et de l’atteinte à la dignité humaine, et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 5.000 euros, outre le coût de cinq constats d’huissier et les dépens.

Par jugement contradictoire du 06 octobre 2022, le tribunal a rejeté la demande de renvoi devant le juge de la mise en état et les demandes de la SCI Fer7, a déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles de la société Westline, a condamné la SCI Fer7 aux dépens, et a condamné cette dernière à payer à la société Westline la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Concernant la demande de résiliation du bail, le tribunal a examiné trois griefs invoqués à l’encontre de la société Westline par la société bailleresse, et a statué comme suit :

concernant le non-respect allégué de l’assiette du bail, le tribunal a constaté que cette dernière utilisait de fait les quais de déchargement depuis 2011, qu’une tolérance de la société bailleresse était donc établie, et que le comportement de la société Westline ne caractérisait donc pas une faute, encore moins une faute d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail ;

concernant l’abus de jouissance allégué, le tribunal a considéré que, si cet abus était caractérisé, il était établi par ailleurs que la SCI Fer7, par son comportement, ne se montrait pas disposée à faciliter le maintien de la société Westline, sans néanmoins que puisse lui être imputé un manquement à l’obligation de jouissance paisible ; le tribunal en a déduit que l’abus de jouissance de la société Westline ne caractérisait pas une faute grave justifiant la résiliation du bail ; le tribunal, pour parvenir à cette conclusion, a exposé dans le détail les conditions matérielles du litige entre les parties, dont il ressort que semblent avoir été commises des violences réciproques entre les responsables et salariés des sociétés Fer7 et Westline d’une part, et Westline et Westcoast d’autre part. Le tribunal a considéré en substance que la SCI Fer7 avait envenimé le litige d’abord en louant une partie du bâtiment B à la société Westcoast en décembre 2020, alors que la société Westline utilisait de fait cette partie du bâtiment depuis 2011 et que le juge des référés était saisi de cette question. Le tribunal a retenu que la SCI Fer7 avait ensuite aggravé la situation en autorisant une famille de gens du voyage s’installer avec une caravane sur le parking, ce qui a entraîné des violences entre ces personnes et les personnels de Westline. Le tribunal a enfin constaté que la SCI Fer7 avait construit un mur séparant les bureaux loués à la société Westline des entrepôts et quais loués à la société Westcoast, sans sembler considérer cette action comme fautive.

Concernant l’occupation alléguée par une société Mya-Holding des lieux loués à la société Westline, le tribunal a considéré que, si celle-là y était domiciliée, la seule domiciliation d’une société dans les locaux n’était pas prohibée par le bail et ne pouvait être considérée comme une sous-location, et ne caractérisait donc pas une faute, encore moins une faute d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.

Concernant les demandes reconventionnelles de la société Westline, le tribunal, pour les déclarer irrecevables, a considéré que les comportements qu’elle imputait à la SCI Fer7, s’agissant d’un abus de son droit de propriété, n’entraient pas dans le cadre contractuel, alors que son action reposait sur une violation des dispositions contractuelles.

Le jugement a été signifié à une date inconnue à la SCI Fer7, qui en a relevé appel par déclaration au greffe du 03 novembre 2022, limité aux chefs du jugement par lesquels le tribunal a rejeté ses demandes et l’a condamnée aux dépens et à payer une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’instruction a été close par ordonnance du 03 juin 2025. Le 23 juillet 2025, les conseils des parties ont déposé leurs dossiers au greffe. L’affaire a été appelée à l’audience du 04 septembre 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par ses dernières conclusions notifiées le 03 juin 2025, la SCI Fer7 demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles de la société Westline, de l’infirmer pour le surplus, et de statuer comme suit :

— dire que les demandes présentées par les parties sont devenues sans objet compte tenu de la résiliation du bail et du départ de la locataire,

— condamner la société Westline à lui payer la somme de 8.043,80 euros HT soit 9.652,56 euros TTC au titre des indemnités d’occupation, loyers et charges de décembre 2022 à octobre 2023, et impôts fonciers pour les années 2021 et 2022, outre une indemnité d’occupation équivalente au loyer jusqu’à libération des lieux,

— rejeter les demandes de la société Westline et la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel incluant les coûts de cinq constats d’huissier et de l’assignation, et à lui payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ou à titre subsidiaire dire que chacune des parties conservera à sa charge les frais engagés, et dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions notifiées le 02 mai 2023, la SARL Westline demande à la cour de débouter la SCI Fer7 de l’ensemble de ses demandes, de confirmer le jugement sauf en ce qu’il a déclaré irrecevables ses demandes reconventionnelles, et de statuer à nouveau comme suit :

— si la résiliation du bail était prononcée, lui accorder à titre subsidiaire un délai de trois ans pour quitter les lieux,

— condamner la SCI Fer7 à réaliser sous astreinte de 250 euros les travaux dont elle présente la liste, et à lui payer à titre de dommages et intérêts les sommes de 50.000 euros au titre du préjudice de jouissance et de 50.000 euros au titre du préjudice moral et de l’atteinte à la dignité humaine, et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 6.000 euros, outre le coût de cinq constats d’huissier et les dépens.

MOTIFS

Sur le bail commercial

La SCI Fer7 expose sans être contredite que le bail a été résilié, et produit à ce titre les éléments suivants :

une ordonnance prononcée le 15 janvier 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon, constatant que le bénéfice de la clause résolutoire a été acquis à son bénéfice le 26 juillet 2023, ordonnant l’expulsion de la société Westline, et condamnant cette dernière à lui payer la somme provisionnelle de 8.043,80 euros HT soit 9.652,56 euros TTC au titre des indemnités d’occupation, loyers et charges impayés au 21 septembre 2023 et une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges jusqu’à libération des lieux, la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens de l’instance ;

un procès-verbal de reprise des lieux établi le 30 avril 2024 constatant que l’occupant avait quitté les lieux et les reprenant au nom de la SCI Fer7 ;

un extrait de compte du locataire mentionnant un solde débiteur de 9.652,56 euros TTC.

La cour constate que la SCI Fer7 ne soutient pas son appel quant à ses demandes initiales relatives à la résiliation du bail, devenues sans objet.

La société Westline ne contestant pas avoir quitté les lieux, la cour constate que ses demandes reconventionnelles relatives à l’exécution du bail, s’agissant des demandes de travaux et de délai en cas de résiliation du bail, sont également devenues sans objet.

Sur la demande de sommes en exécution du bail présentée par la SCI Fer7

La société Westline ne contestant pas être débitrice des sommes réclamées par la SCI Fer7 au titre de l’exécution du bail, qu’elle a été condamnée à lui payer à titre provisionnel par le juge des référés, il y a lieu de faire droit à la demande présentée à ce titre par la SCI Fer7.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par la société Westline

— sur la recevabilité de la demande

Le tribunal ayant déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles de la société Westline, cette dernière, à l’appui de sa contestation du jugement sur ce point, critique la motivation du tribunal en ce qu’il a considéré que les actions qu’elle imputait à la SCI Fer7 n’entraient pas dans le cadre contractuel, au motif qu’elle invoquait un usage abusif de son droit de propriété par cette dernière, alors que l’action de cette dernière reposait sur une violation des dispositions contractuelles. La société Westline relève que cette motivation est en contradiction avec les dispositions du jugement par lesquelles le tribunal a jugé que le bailleur était responsable de la situation dont il se prévalait, et en déduit qu’est ainsi établi un lien entre ce comportement, destiné à obtenir la résiliation du bail, et le trouble de jouissance dont elle demande indemnisation.

La SCI Fer7 ne conclut pas à l’irrecevabilité des demandes de dommages et intérêts, mais à leur rejet en l’absence de démonstration du préjudice.

SUR CE

La recevabilité des demandes de dommages et intérêts n’étant pas contestée, il y a lieu d’infirmer le jugement sur ce point, et de statuer au fond.

— sur le fond

La société Westline soutient que le trouble de jouissance est caractérisé par des comportements qu’elle impute à la SCI Fer7, s’agissant d’actes d’intimidation et d’insultes, de l’installation de caravanes par des particuliers sur le site, de la construction d’un mur interdisant l’accès aux toilettes et à la sortie de secours, et de diverses dégradations. La SCI Fer7 soutient que le préjudice n’est pas démontré.

SUR CE

Il ressort des débats que, par le bail commercial dont il s’agit, la société Westline a pris à bail une surface de bureaux de 32m². Il y a donc lieu d’examiner les demandes de dommages et intérêts présentés par la société au regard en particulier de cette circonstance.

Concernant les actes d’intimidation, d’insultes et de dégradations invoqués par la société Westline, il est manifeste que ces actes, à les supposer commis, l’ont été par des personnes physiques, qui ne sont pas identifiées. Il s’en déduit que rien n’établit que la SCI Fer7 puisse être considérée comme responsable de ces actes, qui ne sont pas susceptibles de fonder les demandes de dommages et intérêts.

Concernant l’installation de caravanes sur le site, il est constant que cette installation, survenue dans des conditions qui ne sont pas précisées, ne concerne pas les locaux loués par la société Westline et n’est pas à seule nature d’entraver la jouissance de ces bureaux. Le fait que des incidents soient ensuite intervenus suite à cette installation n’étant pas de nature imputable à la SCI Fer7, cette circonstance n’est pas de nature à fonder les demandes de dommages et intérêts.

Concernant la construction d’un mur sur le site, il est constant qu’elle est intervenue sur les parties du site qui ne sont pas données à bail à la société Westline. Si un constat d’huissier du 23 décembre 2020 et un rapport Sécurité Incendie du 02 juin 2022 établissent que ce mur a été élevé sur un passage entre les locaux loués à la société Westline et des sanitaires, il n’est néanmoins pas démontré que le bail donnait droit à la société Westline d’accéder précisément à ces sanitaires, qui ne situent donc pas dans les locaux visés par le bail, mais dans des locaux donnés à bail à une autre société. Il n’est en outre ni soutenu ni démontré que le bailleur, au regard de la nature des locaux loués, était tenu de mettre à disposition des sanitaires à la disposition du preneur. Cette circonstance n’est pas de nature à fonder les demandes de dommages et intérêts

La cour déduit des développements précédents que les préjudices dont il est demandé réparation ne sont pas caractérisés. Les demandes de dommages et intérêts seront donc rejetées.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le tribunal a condamné la SCI Fer7 aux dépens. Au regard de l’évolution du litige au cours de la procédure d’appel, il y a lieu d’infirmer le jugement sur ce point, et de dire que chacune des parties conservera à sa charge les dépens exposés en première instance et en appel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Chacune des parties conservant ses dépens à sa charge, le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la SCI Fer7 à payer à la société Westline la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article susvisé, et les parties seront déboutées de l’ensemble de leurs demandes présentées sur ce fondement en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

— Déclare recevable l’appel relevé par la SCI Fer7 à l’encontre du jugement n°RG 22-4891 prononcé le 06 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Lyon,

— Constate que l’appel est devenu sans objet quant aux demandes initiales de la SCI Fer7 relatives à la résiliation du bail et aux demandes reconventionnelles de la SARL Westline relatives à l’exécution du bail, s’agissant des demandes de travaux et de délai en cas de résiliation du bail ;

— Condamne la société Westline à payer à la SCI Fer7 la somme de 8.043,80 euros HT soit 9.652,56 euros TTC au titre des indemnités d’occupation, loyers et charges de décembre 2022 à octobre 2023, et impôts fonciers pour les années 2021 et 2022, outre une indemnité d’occupation équivalente au loyer jusqu’à libération des lieux,

— Infirme le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes de dommages et intérêts présentées par la SARL Westline,

Statuant à nouveau sur ce point :

— Déclare recevables les demandes de dommages et intérêts présentées par la SARL Westline,

— Déboute la SARL Westline de ses demandes de dommages et intérêts,

— Infirme le jugement en ce qui concerne la condamnation prononcée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance, et la condamnation aux dépens,

Statuant à nouveau sur ce point :

— Dit que chacune des parties conservera à sa charge les dépens exposés en première instance et en appel,

— Déboute la SARL Westline de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance,

Y ajoutant :

— Dit que chacune des parties conservera à sa charge les dépens exposés en appel,

— Déboute les parties de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 5] le 30 octobre 2025.

La greffière, Le président,

S.Polano C.Vivet