ARRET

N°

[Q] veuve [B]

C/

[S]

[H]

Copie exécutoire

le 12 février 2026

à

M^e SZCZEPANSKI

Me [U]

DB/MEC/SB/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU DOUZE FEVRIER

DEUX MILLE VINGT SIX

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/01266 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JA4S

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS DU VINGT SIX FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

Madame [W] [Q] veuve [B]

née le 26 Août 1961 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Michel SZCZEPANSKI, avocat au barreau d’AMIENS

APPELANTE

ET

Monsieur [J] [S]

né le 11 Juin 1982 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [Y] [H]

née le 11 Mai 1988 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentés par M^e Emilie DECROOS substituant M^e Nathalie AMOUEL de la SCP AMOUEL – AVOCATS, avocats au barreau d’AMIENS

INTIMES

DEBATS :

A l’audience publique du 20 novembre 2025, l’affaire est venue devant M. Douglas BERTHE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 12 février 2026.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Marie-Estelle CHAPON, cadre-greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Douglas BERTHE, Président de chambre, Président, M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 12 février 2026, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.

*

* *

DECISION :

Suivant contrat du 21 juillet 2020, Mme [W] [Q] veuve [B] (ci-après la bailleresse) a donné à bail à M. [J] [S] et à Mme [Y] [H] (ci-après les locataires) une maison sise [Adresse 2] à [Localité 6] (80), moyennant un loyer de 800 euros, outre 10 euros de provision sur charges.

L’état des lieux d’entrée a été réalisé le 6 août 2020, date de prise en jouissance des lieux.

Par courrier recommandé en date du 12 avril 2021, adressé à l’agence Santer’immo, agence immobilière en charge de la gestion de l’immeuble pris à bail, les locataires se sont plaints d’un certain nombre de désordres, demandant la mise en conformité du logement conformément aux normes de décence et d’habitabilité des locaux d’habitation.

Par courrier recommandé du 4 mai 2021, l’agence immobilière a informé les locataires que Mme [Q] veuve [B] s’était engagée à intervenir dans un délai de trois mois pour résoudre plusieurs problèmes, notamment la mise en sécurité de l’électricité, la remise en état de la VMC, la rénovation des murs de la salle de bains et des travaux de toiture.

À la même date, la bailleresse a accordé aux locataires un droit d’usage ponctuel du garage situé sur la propriété voisine (lot n° 2), dans l’attente de la résolution des problèmes d’inondation de la cave.

Le 31 mai 2021, les locataires ont relancé leur bailleresse, constatant l’absence de nouvelles, et l’ont informée de la saisine des services de contrôle de l’hygiène et de la sécurité

Le 4 juin 2021, à la demande de M. [S] et de Mme [H], Me [Z] [N], commissaire de justice, a établi un premier procès-verbal de constat. Ce constat a relevé de nombreux désordres : absence d’étanchéité de la porte d’entrée, infiltrations d’eau, absence de gaine souple sur la VMC (démontée par la propriétaire), moisissures dans la salle de bains, fils électriques apparents et une cave inondée avec une installation électrique non sécurisée.

Le 22 juin 2021, un contrôle sanitaire a été réalisé suite au signalement des locataires auprès du pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne (PDLHI).

Le 17 août 2021, la direction départementale des territoires et de la mer (DDTM) de la Somme a établi un compte-rendu de visite listant un certain nombre de désordres et de non-conformités au regard notamment du décret du 30 janvier 2002 relatif au logement décent. Parmi les points relevés figuraient une ventilation non fonctionnelle, un risque d’intoxication oxycarbonée aux systèmes de chauffage, des risques électriques et l’absence de garde-corps notamment dans l’escalier de descente à la cave.

Le 19 août 2021, le maire de [Localité 6] a mis en demeure Mme [Q] veuve [B] d’effectuer les travaux visés par le compte-rendu de la DDTM dans un délai compris entre un et six mois.

Le 22 septembre 2021, un rapport de visite a également été établi par l’association agréée de surveillance de la qualité de l’air.

Des travaux ont été engagés par la bailleresse. Cependant, par courrier recommandé du 28 décembre 2021, les locataires ont déploré que les travaux aient été réalisés de façon « anarchique » et incomplète, et ont demandé le respect de mesures sanitaires pour protéger leur santé (bâches de protection contre la poussière et les moisissures), évoquant des difficultés respiratoires.

Le 29 décembre 2021, Mme [Q] veuve [B] a indiqué par email avoir entrepris les travaux pour remédier aux manquements, tout en se plaignant du « manque de bonne volonté » des locataires et du mauvais accueil réservé aux artisans.

Le 4 février 2022, Me [V] [R], commissaire de justice mandatée par la bailleresse, a dressé un procès-verbal de constat contradictoire en présence des parties. Ce constat a fait état d’un accord sur les travaux restant à réaliser : intervention d’un chauffagiste et d’un plombier, finitions de la cuisine et de la salle de bains, rebranchement de la VMC, installation d’un détecteur de fumée et contrôle de l’assainissement.

Le 2 mars 2022, M. [S] et Mme [H] ont mis en demeure Mme [Q] veuve [B] de justifier de la conformité des installations à l’issue des travaux et de respecter les gestes barrières et règles de sécurité lors des interventions.

Par exploit d’huissier du 13 juillet 2022, les locataires ont assigné la bailleresse en référé pour solliciter la désignation d’un expert judiciaire, le versement d’une provision et l’autorisation de consigner les loyers.

Le juge des référés du tribunal judiciaire d’Amiens a rendu le 28 novembre 2022 une ordonnance rejetant la demande d’expertise sollicitée par les locataires. Le juge a considéré que les nombreuses pièces (états des lieux, rapports DDTM, constats d’huissier) suffisaient à caractériser la situation sans qu’une expertise judiciaire ne soit nécessaire.

Le 7 novembre 2022, Me [N] a établi un nouveau constat à la demande des locataires, relevant la persistance de désordres (traces de moisissures, absence de joint d’étanchéité, garde-corps oxydé, écoulement d’eau).

Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2023, les locataires ont attrait la bailleresse devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Amiens.

Dans cette assignation, ils ont notamment demandé à la juridiction de :

Condamner Mme [Q] veuve [B] à leur verser la somme de 13 600 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance (calculée sur la base de 50 % du montant du loyer à compter de la prise en jouissance du 6 août 2020),

Enjoindre à Mme [Q] veuve [B] de réaliser les travaux nécessaires pour rendre le logement décent selon le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois après la signification de la décision,

Dire que la juridiction se réserve le contentieux de la liquidation de l’astreinte,

Autoriser la consignation des loyers entre les mains d’un séquestre jusqu’au dépôt d’un rapport d’expertise ou jusqu’à l’achèvement des travaux constatés par commissaire de justice et confirmés par la Direction départementale des territoires et de la mer (DDTM) de la Somme.

Le 18 juillet 2023, un procès-verbal de constat a été établi par Me [I] [O], commissaire de justice, à la demande de la bailleresse, constatant notamment le refus d’accès et l’appropriation d’un fond voisin lui appartenant et qu’elle avait temporairement mis à disposition de ses locataires.

À l’audience en première instance, les locataires ont maintenu leurs demandes mais ont actualisé le montant réclamé pour leur trouble de jouissance à la somme de 16 000 euros.

En réponse, Mme [Q] veuve [B] a demandé au juge de rejeter les prétentions des demandeurs.

Par jugement du 26 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Amiens a :

— Condamné Mme [B] à payer à M. [S] et Mme [H] la somme de 6 700 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;

— Enjoint à Mme [B] d’avoir à réaliser les travaux restants nécessaires pour rendre le logement décent conformément aux prescriptions de la Direction départementale des territoires et de la mer de la Somme, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de six mois suivant la signification de sa décision ;

— S’est réservé le contentieux de la liquidation de l’astreinte ;

— Dit qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir la Direction départementale des territoires et de la mer de la Somme afin de confirmation de la conformité de l’immeuble au décret du 30 janvier 2002 ;

— Débouté M. [S] et Mme [H] de leurs autres demandes au fond ;

— Condamné Mme [B] aux dépens de l’instance qui ne comprennent pas les coûts des divers constats ;

— Condamné Mme [B] à payer à M. [S] et Mme [H] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par courrier en date du 5 mars 2024, Me [X] [U], a saisi le juge d’une demande de rectification d’erreur matérielle entachant le jugement du 26 février 2024. Elle exposait que le jugement était entaché d’une erreur matérielle en ce que celui-ci indique « Mme [Q] [W] née [B] » alors qu’il s’agit de Mme [Q] [W] veuve [B].

Par jugement en rectification d’erreur matérielle en date du 11 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Amiens a :

— Ordonné la rectification du jugement en date du 26 février 2024, RG N° 11-23-000403 minute n° 124/2024 ;

— Dit qu’en première page du jugement, en lieu et place de : « Mme [Q] [W] née [B] », il y aura lieu de lire : « Mme [Q] [W] veuve [B] » ;

— Dit que la décision rectificative sera mentionnée sur la minute et les expéditions du jugement en date du 26 février 2024 ;

— Dit que les dépens suivront le sort du jugement en date du 26 février 2024.

Le jugement a été signifié à Mme [Q] veuve [B] par acte de commissaire de justice du 20 mars 2024.

Par déclaration du 26 mars 2024, Mme [B] a interjeté appel.

Le 10 mai 2024, M. [S] et Mme [H] ont fait établir un procès-verbal de constat par Me [N], commissaire de justice, concernant la persistance des désordres.

Le 13 septembre 2024, un constat a été réalisé par Me [K], commissaire de justice, à la demande de Mme [B] et en présence de M. [S] et Mme [H]. Lors de ce constat, les locataires se sont engagés à libérer le garage voisin sous un mois.

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 20 octobre 2025 par lesquelles Mme [B] demande à la cour de :

— Dire et juger Mme [B] recevable et bien fondée en son appel ;

— En conséquence,

— Infirmer le jugement en date du 26 février 2024 rendu par le tribunal judiciaire d’Amiens lequel a :

Condamné Mme [B] à payer à M. [S] et Mme [H] la somme de 6700 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;

Enjoint à Mme [B] d’avoir à réaliser les travaux restant nécessaires pour rendre le logement décent conformément aux prescriptions de la Direction Départementale des Territoires et de la Mer de la Somme, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de six mois suivant la signification de la présente décision ;

S’est réservé le contentieux de la liquidation de l’astreinte ;

Dit qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir la Direction Départementale des Territoires et de la Mer de la Somme afin de confirmation de la conformité de l’immeuble au décret du 30 janvier 2002 ;

Condamné Mme [B] aux dépens de l’instance qui ne comprennent pas les coûts des divers constats ;

Condamné Mme [B] à payer à M. [S] et Mme [H] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— Juger n’y avoir lieu à la condamnation de Mme [B] à payer à M. [S] et Mme [H] la somme de 6 700 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;

Juger n’y avoir lieu à enjoindre à Mme [B] d’avoir à réaliser les travaux prétendument restant nécessaires pour rendre le logement décent conformément aux prescriptions de la Direction Départementale des Territoires et de la Mer de la Somme, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de six mois suivant la signification de la présente décision ;

Juger n’y avoir lieu à liquidation de l’astreinte ;

Juger n’y avoir lieu à ordonner à la partie la plus diligente de saisir la Direction Départementale des Territoires et de la Mer de la Somme afin de confirmation de la conformité de l’immeuble au décret du 30 janvier 2002 ;

Juger à n’y avoir lieu à condamnation de Mme [B] aux dépens de l’instance ;

Juger n’y avoir lieu à condamnation de Mme [B] à payer à M. [S] et Mme [H] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouter M. [S] et Mme [H] de leur appel incident ;

Y ajoutant,

Condamner M. [S] et Mme [H] au versement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 21 janvier 2025 par lesquelles M. [S] et Mme [H] demandent à la cour de :

Dire et juger M. [S] et Mme [H] recevables et bien fondés en leurs prétentions, fins et conclusions ;

En conséquence,

Confirmer le jugement rendu par le juge du contentieux et de la protection en date du 11 mars 2024 en ce qu’il a :

— Condamné Mme [B] à payer à M. [S] et Mme [H] des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;

— Enjoint à Mme [B] d’avoir à réaliser les travaux restants nécessaires pour rendre le logement décent conformément aux prescriptions de la Direction départementale des territoires et de la mer de la Somme, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de six mois suivant la signification de la présente décision ;

— S’est réservé le contentieux de la liquidation de l’astreinte ;

— Dit qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir la Direction départementale des territoires et de la mer de la Somme afin de confirmation de la conformité de l’immeuble au décret du 30 janvier 2002 ;

— Condamné Mme [B] aux dépens de l’instance qui ne comprennent pas les coûts des divers constats ;

— Condamné Mme [B] à payer à M. [S] et Mme [H] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Infirmer le jugement rendu par le juge du contentieux et de la protection en date du 11 mars 2024 en ce qu’il a fixé le montant des dommages-intérêts dû par Mme [B] en réparation du trouble de jouissance de M. [S] et Mme [H] à la somme de 6 700 euros ;

Statuant à nouveau,

Condamner Mme [B] à verser à M. [S] et Mme [H] la somme de 21 200 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance correspondant à 50 % du montant du loyer à compter de la prise en jouissance du bail soit à compter du 6 août 2020 ((800 euros x 50%)) x 53 mois), somme à parfaire à la date de l’arrêt à intervenir ;

En tout état de cause,

Condamner Mme [B] à verser à M. [S] et Mme [H] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [B] aux entiers dépens d’appel.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La clôture a été prononcée le 22 octobre 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la décence du logement et la nécessité de réaliser des travaux :

Selon l’article 2 du décret 2002-120 en date du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

La bailleresse affirme que l’état des lieux d’entrée ne témoignait pas d’une indécence et que les désordres allégués (humidité) résultent du défaut d’aération et d’entretien par les locataires (VMC débranchée ou fusibles non changés, aérations bouchées…). Mme [B] conteste donc que le logement soit indécent. À ce titre, le constat contradictoire de Me [R] du 4 février 2022 liste des travaux précis (chauffage, VMC, détecteur de fumée) qui ont, selon elle, tous été réalisés. Elle fait grief au juge de première instance de s’être appuyé sur un constat non contradictoire établi le 7 novembre 2022 à la seule initiative des locataires.

Les locataires soutiennent quant à eux que le logement était indécent, humide et dangereux pour leur santé et sécurité (électricité, garde-corps, amiante, pollution de l’air). Ils font valoir que les travaux réalisés sont insuffisants, mal faits ou inachevés. En effet, la bailleresse n’a réalisé que des travaux sommaires, incomplets ou non conformes aux règles de l’art, tentant de dissimuler l’état réel du bien (peinture sur humidité). L’humidité reste selon eux prégnante, entraînant la formation de salpêtre et de moisissures et les réseaux d’évacuation sont défaillants. Ils ajoutent que la chaudière est vétuste et dangereuse, obligeant les locataires à utiliser un poêle à bois lui-même non conforme (défaut d’étanchéité du conduit, risque d’incendie et d’intoxication).

Se prévalant du constat réalisé le 10 mai 2024 par Me [N], commissaire de justice, les locataires exposent que des travaux pour rendre le logement décent et sécurisé restent nécessaires, soit :

1. Chauffage et sécurité incendie : réalisation d’une entrée d’air en partie basse pour le poêle à bois (actuellement inexistante, créant un risque d’intoxication), réparation du conduit de cheminée (reprise de maçonnerie, étanchéité) et du raccord oxydé, réparation de la porte vitrée du poêle qui n’est pas étanche et laisse échapper des fumées dans le séjour,

2. Ventilation et humidité : remise en fonction effective de la VMC (constatée comme non fonctionnelle dans la cuisine et la salle de bains et absence de gaine souple), traitement des causes de l’humidité persistante (salpêtre, moisissures sur les murs et plafonds),

3. Sécurité physique (garde-corps) : remplacement ou réparation du garde-corps du balcon et de l’escalier menant à la cave, décrits comme oxydés, descellés et n’assurant plus la sécurité,

4. Électricité et plomberie : sécurisation des fils électriques encore apparents et réparation des prises ou interrupteurs défectueux, réparation des fuites sous l’évier (absence de siphon constatée) et réalisation des joints d’étanchéité (baignoire, vasque),

5. Assainissement : mise en conformité du système d’assainissement individuel. Les locataires affirment que le réseau est défaillant et qu’aucun contrôle du SPANC n’a validé l’installation.

6. Extérieurs et structure : réparation des marches d’escalier extérieur et de la terrasse qui s’affaissent ou s’effritent, réparation des gouttières et descentes d’eaux pluviales.

Dans ce contexte, la bailleresse reproche aux locataires de faire obstacle à l’intervention des artisans en refusant l’accès, en imposant des dates, en se comportant comme des « contrôleurs de travaux » et en étant désagréables avec les entreprises. La bailleresse reconnaît que le contrôle du SPANC n’a pas été fait mais en impute la faute aux locataires qui ne lui aurait pas non plus donné l’accès.

Les locataires contestent fermement faire obstacle aux travaux, invoquant simplement des précautions sanitaires liées au COVID-19 et des problèmes respiratoires médicalement constatés de M. [S], aggravés par l’état du logement.

En l’espèce, le diagnostic électrique annexé au bail et établi le 3 juin 2020 par la société Expertisimmo, mentionne dès l’origine plusieurs anomalies :

— anomalies liées à la prise de terre et aux dispositifs différentiels,

— valeur de la résistance de la prise de terre non adaptée au courant différentiel résiduel (sensibilité) du ou des dispositifs différentiels protégeant l’ensemble de l’installation électrique,

— anomalies liées aux dispositifs de protection (fusibles/disjoncteurs), le type d’au moins un fusible ou un disjoncteur n’est notamment plus autorisé,

— anomalies liées aux risques de contacts directs avec des éléments sous tension,

— l’enveloppe d’au moins un matériel est manquante ou détériorée,

— l’installation électrique comporte au moins une connexion avec une partie active nue sous tension accessible,

— anomalies liées à la protection mécanique des conducteurs,

— au moins un conducteur isolé n’est pas placé sur toute sa longueur dans un conduit, une goulotte, une plinthe ou une huisserie (en matière isolante ou métallique) jusqu’à sa pénétration dans le matériel électrique qu’il alimente.

Par ailleurs, le rapport de la Direction départementale des territoires de la Somme réalisé le 17 août 2021 a listé les non-conformités suivantes :

Ventilation et Humidité :

* VMC non fonctionnelle : la ventilation mécanique contrôlée ne fonctionne pas. Les bouches d’extraction ne sont pas raccordées au bloc moteur situé dans les combles à l’aide de gaines souples.

* Défaut de circulation d’air : absence de modules d’entrée d’air en partie haute des fenêtres ou portes-fenêtres dans le séjour, la chambre-bureau, la chambre des locataires et la chambre-dressing.

* Humidité prégnante : relevés de taux significatifs d’humidité (humidimètre) en bas des murs dans le couloir d’entrée, le séjour, la cuisine, le bureau, les chambres, les toilettes et la salle de bains.

Moisissures et dégradations :

* Salle de bains : présence de moisissures et traces d’humidité, revêtements dégradés derrière la baignoire et sous le meuble lavabo, moisissures autour de la bouche VMC.

* Chambre : tâche d’humidité et pics de moisissures au plafond et à l’angle du mur.

Risque d’intoxication oxycarbonée et chauffage :

* [Localité 7] à fioul instable : la cuve de 1000 litres repose sur des poutres en bois dégradées et cassées sur un sol en terre battue, présentant un risque de basculement. Elle n’est pas fixée sur un sol plan maçonné.

* Chaudière : paroi métallique piquée de rouille (signe d’humidité et mauvaise ventilation). Absence de dispositif (boîte à suie ou té de branchement) à l’arrière pour le nettoyage et éviter l’obturation du conduit. Groupe de sécurité dépourvu de siphon et non raccordé à une évacuation (l’eau coule sur le conduit, causant corrosion et humidité). Absence d’amenée d’air neuf et d’évacuation d’air vicié conformes dans la chaufferie (cave).

* Poêle à bois : absence d’une amenée d’air neuf (section libre non condamnable d’au moins 50 cm²) à proximité du poêle situé dans le logement.

Installation électrique (risques d’électrisation/électrocution) :

* Tableau électrique : circuits non repérés, manque de plaques de protection, fils électriques apparents et accessibles.

* Fils apparents et accessibles : sous le cumulus à la cave (raccordement non protégé dans un conduit), dans la cuisine (côté réfrigérateur et sous la plaque de cuisson), dans une chambre (douille plastique avec fils apparents), à l’extérieur sous la terrasse (boîte de dérivation avec câbles non protégés).

Assainissement et plomberie :

* Réseau défectueux : un tuyau en fibrociment est cassé. Les eaux pluviales et usées semblent se déverser dans le même regard (installation non conforme à vérifier par le SPANC).

* Cumulus : le groupe de sécurité n’est pas raccordé à un réseau d’évacuation (l’eau se déverse dans un seau).

Sécurité Incendie : absence de détecteur de fumée normalisé dans le logement.

Gros 'uvre, Extérieurs et Divers :

* Terrasse et structure : sur la terrasse côté pignon, un pilier de soutien présente un défaut de stabilité (il penche) et le matériau se désagrège. Les briques sous cette partie ne sont pas maçonnées (posées les unes sur les autres) et manquent de joints. Une partie de la terrasse s’est affaissée. Fissures sur les marches d’escalier et la terrasse, coin d’une marche cassé.

* Cave : escalier non conforme : manque un garde-corps (risque de chute). Soupiraux non équipés de grilles anti-intrusion contre les nuisibles, et un barreau est dessoudé.

* Eaux pluviales : Fuites sur les tuyaux de descente et gouttières en zinc.

Menuiseries et Finitions intérieures :

* Entrée : étanchéité à l’air et à l’eau de la porte non assurée (lumière du jour visible).

* Cuisine : trous dans les murs et au plafond, porte de placard mural mal alignée, meuble de hotte écarté du mur.

* Bureau : joint d’étanchéité sous la fenêtre dégradé.

* Toilettes : trou dans le bas du mur donnant sur la salle de bains.

Accès au jardin : le pont permettant l’accès au jardin (traversant un cours d’eau) est dépourvu de dispositifs de retenue (garde-corps), présentant un risque de noyade.

Trois constats ont également été effectués à la demande des locataires. Il doit à ce sujet être rappelé que les constatations purement matérielles du commissaire de justice ne sont pas subordonnées à leur établissement contradictoire car le commissaire de justice est un officier public et ministériel et ses constatations tirent leur caractère probant directement de la loi et font foi jusqu’à preuve contraire en matière civile.

Ainsi, le constat du 4 juin 2021 de Me [N], commissaire de justice, relève l’absence d’étanchéité de la porte d’entrée, des infiltrations d’eau, des fils électriques apparents, une VMC démontée et des moisissures.

Un deuxième constat du 7 novembre 2022 de Me [N]) constate que les désordres subsistaient (moisissures, absence de joint, garde-corps oxydé).

Un troisième et dernier constat du 10 mai 2024 de Me [N]) fait état des anomalies persistantes suivantes :

* Cuisine : le plafond n’a pas été refait et présente des cloques autour de la bouche d’aération, présence de moisissures sur la nouvelle plaque de placoplâtre en partie basse du mur, l’enduit est grossier en partie gauche du radiateur et l’absence de finition est constatée, le volet électrique de la fenêtre ne fonctionne pas, le tuyau de gaz extérieur est pincé, le coffrage des bouteilles est en mauvais état, et le tuyau est périmé depuis 2020, les trous dans la maçonnerie permettant l’accès aux rongeurs ne sont pas bouchés.

* Séjour : l’étanchéité extérieure des fenêtres n’est pas réalisée et le joint ciment se décolle ou manque, absence de grille de ventilation sur les fenêtres, l’entrée d’air en partie basse du poêle à bois n’est pas réalisée, la reprise de maçonnerie au niveau du conduit de cheminée n’est pas faite, l’enduit est jauni et le raccord du conduit est oxydé, présence de larges fissures et le plafond est noirci, présence de cloques et de tâches auréolées en partie basse des murs (problème d’humidité non remédié), trous d’accès aux rongeurs au plafond non bouchés.

* Défaut d’étanchéité du poêle. Le commissaire de Justice constate via un fumigène que la porte vitrée n’est pas étanche, que des fumées s’échappent dans le séjour et qu’il y a des émanations en partie arrière.

* Entrée / couloir / bureau : la finition de l’enduit autour de la porte d’entrée n’est pas réalisée, présence d’humidité et de salpêtre en partie basse des murs du placard et du couloir, le joint sous la fenêtre du bureau est toujours décollé et l’humidité est constatée sur le mur en partie basse, présence de moisissures sur le montant gauche du placard du bureau.

* Chambres : existence d’un trou dans le vitrage de la chambre, la peinture du plafond de la chambre s’écaille, la réfection des murs de la chambre 3 n’est pas réalisée.

* WC : présence de salpêtre et de moisissure sur les murs des WC, le trou permettant l’accès des rongeurs dans les WC n’a pas été bouché.

* Salle de bains : absence de joint silicone autour de la vasque et absence de finition sous la vasque, absence de joint de silicone en partie basse de la paroi de la cabine de douche (qui s’encrasse), absence de pente du tuyau d’évacuation qui est simplement posé au sol, présence de mousse expansive sur le trou d’accès des rongeurs.

* Cave : oxydation importante du bâti de porte et absence de main courante, les soupiraux ne sont pas fixés, l’eau coule toujours sur le conduit de la chaudière (groupe de sécurité non décalé), absence d’une amenée d’air neuf et dispositif anti-obturation manquant sur le conduit, l’étanchéité du bac de rétention n’est pas réalisée.

* Extérieur (gros 'uvre) : le ciment se fissure de nouveau et se décolle sur les marches, les joints des briques se décollent et il y a des fissures structurelles sous l’escalier, la maçonnerie est en mauvais état, le garde-corps métallique est oxydé et une barre est défixée, les cheminées sont en mauvais état, fissurées ; le chapeau de cheminée bouge en cas de vent (risque de chute) et son socle a un jour, affaissement de la terrasse en partie arrière et ciment qui se décolle.

Le constat relève cependant certaines anomalies résultant de l’action ou du défaut d’entretien des locataires :

* Dans la cuisine, M. [S] a déclaré avoir posé une plaque de placoplâtre « directement sur l’ancien support affecté d’humidité », ce qui a entraîné l’apparition immédiate de moisissures sur la nouvelle plaque,

* Dans le thermostat du séjour, les piles ont coulé (défaut de remplacement),

* M. [S] a repeint le plafond de la chambre, mais la peinture s’écaille,

* Le commissaire note enfin un « défaut d’entretien des arbres tant sur le chemin d’accès qu’autour de la propriété » (arbres non élagués, branches surplombant le terrain).

Le constat relève une humidité structurelle prégnante et de façon récurrente la présence de « cloques », de « tâches auréolées », de « salpêtre » et de « moisissures » en partie basse des murs dans la quasi-totalité des pièces (cuisine, séjour, couloir, bureau, WC).

Enfin, le rapport d’intervention du 22 septembre 2021 du conseiller médical en environnement intérieur de l’association agréée de surveillance de la qualité de l’air des Hauts-de-France relève les éléments suivants :

— la maison a été construite sur les anciennes fondations d’un moulin à eau. À proximité du logement se trouve l’Avre (cours d’eau), des étangs et des bois. Avant l’arrivée des locataires le logement a été longtemps inhabité,

— M. [S] souffre d’asthme, de rhinite, de coryza spasmodique, de conjonctivite et d’infections ORL à répétition,

— depuis l’emménagement dans le logement, une exacerbation des symptômes a été perçue et des migraines se présentent lorsqu’il y reste longtemps, les symptômes se présentent tous les jours et plus particulièrement au niveau de la salle de bain et sont en corrélation avec la présence d’humidité et de moisissures, les tests d’allergie ont révélé une allergie aux moisissures,

— il a été constaté dans le logement une odeur forte et acre d’humidité,

— le système de ventilation est incomplet et non fonctionnel,

— présence d’humidité de surface dans le couloir et les pièces et de moisissures visibles dans la salle de bain et la cave,

— absence d’entrée d’air à proximité du poële à bois, température faible en hiver, insuffisance des moyens de chauffage, absence d’arrivée d’air extérieur prescription du chauffage au fioul et nécessité de faire vérifier l’installation par un professionnel,

— absence d’entrée d’air aux fenêtres,

— fuite du siphon de la cuisine,

— suspicion de rongeurs au niveau du grenier.

En ce qui concerne le constat du 4 février 2022 de Me [V] [R], commissaire de justice, dont se prévaut la bailleresse, cette dernière relève effectivement et à plusieurs reprises que les dispositifs de ventilation étaient volontairement bouchés par les occupants, ce qui peut contribuer aux problèmes d’humidité :

* Cuisine : la grille d’aération en plafond est « obstruée avec de l’adhésif »,

* Toilettes : l’aération en plafond est « obstruée par de l’adhésif »,

* Salle de bains : l’aération en plafond est également « obstruée avec de l’adhésif »,

Cependant la commissaire de justice mandatée par la bailleresse relève les anomalies persistantes suivantes, imputables à la bailleresse :

* Cuisine : une porte d’élément de cuisine est absente, l’enduit en plafond à proximité de l’aération est marqué, des morceaux d’adhésif de masquage nécessaires à la mise en peinture sont toujours en place, présence de taches de colle au-dessus de la crédence carrelée, absence d’un élément bas de cuisine (remplacé par un ancien élément posé au sol), installation électrique non conforme : présence de quatre prises de courant en applique avec des « défauts de découpes des parties carrelées » (légers trous). Plomberie : le trop-plein de l’évier fuit lorsque l’eau coule abondamment. Menuiserie : impossibilité d’ouvrir entièrement la fenêtre à deux vantaux car les tuyauteries sous les meubles sont maintenant pacquées (gênent l’ouverture).

* Séjour : présence de traces noirâtres sur les PVC de la porte-fenêtre (charnières et partie basse), écoulement d’eau dans le conduit de cheminée (visible par la grille).

* Couloir de distribution : finition grossière au niveau de la rénovation de la porte d’entrée, présence de plusieurs boursouflures avec effritements en bas de murs, le tableau électrique est « sans signalétique ».

* Bureau : absence de joint en partie basse de la fenêtre au-dessus du radiateur (existence d’un léger interstice), présence de traces noirâtres dans le placard.

* Toilettes : présence de traces noirâtres notamment derrière la cuvette, dispositif provisoire pour la dératisation encore en place au niveau des tuyauteries.

* Salle de bains : présence de traces noirâtres sur les murs (secs au toucher ce jour-là), existence d’un trou dans le mur en partie haute au-dessus de la baignoire.

* Façade : présence de plusieurs petits trous dans les briques.

* Balcon et terrasse : existence de fissures liées à l’ancienneté sur les balcons et marches cimentées.

* Fenêtres : existence d’un espace vide entre la maçonnerie de la maison et la fenêtre.

* Balcon, existence d’une cassure au niveau de la main courante.

* Gaz : coffre extérieur est marqué par l’ancienneté, le tuyau n’est pas fixé au mur et est mobile.

* Cave : absence de rampe à l’escalier, existence d’une filerie électrique apparente en haut de l’escalier, la chaudière est débranchée.

* Parties communes extérieures : le portail est cassé.

Un dernier procès-verbal de constat a été établi le 13 septembre 2024 établi par Me [E] [K] à la demande toujours de la bailleresse.

Le commissaire de justice a relevé les travaux suivants réalisés par la bailleresse :

* Menuiseries : la porte d’entrée a été remplacée.

* Toiture : les gouttières de l’habitation louée ont été remplacées.

* Cave : un caniveau a été installé pour gérer l’eau (bien que noté comme saturant vite). La cuve à fioul a été entourée d’un muret en siporex.

* Sécurité extérieure : les garde-corps en façade arrière ont été refixés (bien que la soudure soit incomplète).

Le constat relève cependant de nombreux désordres persistants, classés par zone :

* Chauffage et ventilation : la cheminée est inutilisable en l’état car les murs noircissent immédiatement à l’usage. Le thermostat ambiant n’est pas fonctionnel. Il n’existe aucune aération sur les battants ou châssis de menuiseries (fenêtres) dans le séjour, la cuisine et les chambres, ce qui empêche une ventilation correcte. La VMC de la salle de bains ne semble pas opérante.

* Humidité : des traces d’humidité sont encore visibles au bas des murs dans le séjour et d’autres pièces. Des traces d’humidité sont visibles au bas du placard situé dans le couloir. Dans la cave, des gouttelettes d’humidité sont visibles sur les luminaires et des petites moisissures apparaissent sur la chaudière.

* Cuisine : les trous rebouchés au sein de la cuisine n’ont pas été remis en peinture. Il existe toujours une fuite au pied du siphon de l’évier.

* Salle de bains : les évacuations en PVC reposent à même le sol sans collier de fixation. Il manque une bonde ainsi qu’un joint de silicone au niveau du meuble vasque. Des trous n’ont pas été rebouchés au pourtour des tuyaux de plomberie.

* Chambres et intérieur : le volet de la troisième chambre n’est pas fonctionnel. Les plinthes dans les trois chambres/bureau ne sont pas toutes fixées ou maintenues.

* Dans les toilettes, des trous n’ont pas été rebouchés autour des tuyaux et un morceau de grillage est posé sans fixation.

* Extérieurs et gros 'uvre : des fissures sont visibles sur le haut du conduit de cheminée.

* Porte d’entrée : des percements sont visibles sur les briques au pourtour de la porte, avec une alimentation électrique laissée sans domino.

* Escalier/Terrasse : il existe un décollement au niveau de l’habillage du soubassement des marches extérieures et des fers apparents sous la terrasse.

* Sécurité : la main courante du garde-corps n’a pas été totalement refixée/soudée. Un morceau de grille au niveau des puits de lumière du sous-sol n’est pas fixé.

* Gaz : au niveau de l’arrivée de gaz, le tuyau en cuivre est sans maintien (sans fixations).

Le constat met en évidence certains points relevant de l’entretien courant ou du comportement des locataires :

— flexible de gaz qui indique une date d’expiration « avant 2020 »,

— ventilation entravée : la trappe d’accès aux combles dans le placard du couloir est scotchée, ce qui peut nuire à la circulation de l’air,

— défaut d’entretien des extérieurs : le commissaire de justice note que les extérieurs sont en friches et à entretenir et que des arbres sont couchés sur la propriété et sont donc à évacuer.

Il résulte de ces différents éléments que l’emplacement de la maison située au [Adresse 3] à [Localité 6] présente des caractéristiques hydrographiques et géographiques spécifiques qui expliquent l’importante humidité du site. La propriété est traversée par la rivière Avre. Elle est également bordée d’un côté par un bois lui-même traversé par un ruisseau. La maison se trouve dans une zone isolée et boisée, située à proximité immédiate de marais. La cave est en terre battue et régulièrement inondée en cas de fortes pluies. Le niveau de l’eau dans la cave a été constaté à seulement 10 centimètres en dessous du niveau du sol. Un caniveau y a été installé mais sature rapidement lors d’épisodes pluvieux. L’eau y stagne parfois et remonte dans les murs par capillarité. Le sol du terrain est décrit comme humide, favorisant une végétation dense si elle n’est pas entretenue. Cette situation géographique particulière, au bord de l’eau et proche de zones marécageuses explique certains désagréments comme la présence de rats musqués ou de rongeurs se réfugiant dans la maison et une forte humidité structurelle et ambiante importante du site.

En tout état de cause, la direction départementale des territoires et de la mer de la Somme dans son rapport du 17 août 2021, a précisément préconisés les travaux suivants pour la mise aux normes du logement :

Dans un délai d’un mois :

— Assainissement : faire vérifier l’installation de l’assainissement autonome par le service public (SPANC) et en demander la mise en conformité le cas échéant (eaux usées et pluviales semblant se déverser dans le même regard).

— Sécurité incendie : installer un détecteur de fumée normalisé.

— Sécurité électrique : mettre en sécurité tous les dysfonctionnements électriques relevés pour éviter les risques de contact direct, notamment :

* repérer les circuits sur le coffret de répartition,

* placer des caches de protection sur les fils électriques apparents et accessibles sur le coffret,

* réparer les volets roulants électriques fonctionnant par intermittence,

* protéger le raccordement électrique apparent et accessible sous le cumulus à la cave (goulotte ou plinthe isolante),

* protéger les fils électriques apparents et accessibles dans la cuisine (sur un mur et sous la plaque de cuisson),

sécuriser la douille plastique avec fils apparents dans une chambre,

* protéger la boîte de dérivation et les câbles électriques sous la terrasse (conduit ou goulotte isolante).

Dans un délai de deux mois :

— Chauffage (poêle à bois) : remédier à l’absence d’une amenée d’air neuf d’une section libre non condamnable d’au moins 50 cm² débouchant en partie basse à proximité du poêle.

— Chauffage (chaudière fioul et cuve) :

* faire vérifier la chaudière et son installation par un professionnel (raccordement, évacuation des fumées, étanchéité).

* équiper le groupe de sécurité d’un siphon et le déplacer pour permettre son raccordement à un réseau d’évacuation.

* installer un dispositif fixe (boîte à suie, té avec bouchon) à l’arrière de la chaudière pour le nettoyage.

* créer une amenée d’air neuf d’une section libre d’au moins 100 cm² (partie basse) et une évacuation d’air vicié (partie haute) débouchant à l’extérieur.

* remédier au défaut de stabilité de la cuve à fioul ( sur poutres en bois dégradées).

* remédier à l’absence de plan maçonné sous la cuve et à l’absence de dispositif de rétention (bac) pour éviter toute pollution accidentelle.

— Sécurité des personnes (garde-corps) :

* Installer une main courante sur l’escalier d’accès à la cave.

* Équiper le pont permettant l’accès au jardin et ses abords de dispositifs de retenue conformes à la norme NF P 01-012.

* Remédier aux dysfonctionnements des dispositifs de retenue des personnes (garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias, balcons) pour qu’ils soient conformes à leur usage (référence à la barre dessoudée et à l’oxydation).

Dans un délai de trois mois :

— Chauffage global : assurer un moyen de chauffage suffisant pour toute la surface du logement (94,60 m²), le poêle à bois étant insuffisant si la chaudière fioul n’est pas utilisable.

— Menuiseries et isolation : remédier au défaut d’étanchéité à l’air et à l’eau de la porte d’entrée.

— Ventilation (VMC et aération) :

* assurer un renouvellement de l’air permanent et adapté.

* raccorder les bouches d’extraction de la VMC au bloc moteur dans les combles (absence de gaines souples constatée) pour les pièces de service.

* équiper les fenêtres des pièces principales (séjour, chambres) de modules d’entrée d’air en partie haute (après détalonnage des portes de service).

— Entretien et réparations intérieures :

* Cuisine : remédier à la présence de trous dans le bas des murs et au plafond, aligner la porte d’un placard mural, fixer correctement le meuble de la hotte et le meuble sous évier.

* Salle de bains : fixer le lavabo et le meuble, réaliser les joints d’étanchéité (lavabo et baignoire).

* Chambre : fixer le joint dégradé au bas d’une fenêtre.

— Gros 'uvre et extérieurs :

* remédier au défaut de stabilité de la partie de la terrasse côté pignon de la maison (pilier dégradé, briques non maçonnées, affaissement).

* réparer la marche de l’escalier d’accès à la terrasse dont un coin est cassé.

* réparer les fissures sur les marches et la terrasse.

* ressouder le barreau d’une grille d’un soupirail.

* Remédier à la dégradation de l’écran de sous-toiture et du liteau qui se désagrège dans les combles perdus.

* Eaux pluviales : remettre en bon état les gouttières et descentes d’eaux pluviales percées.

* Nuisibles : équiper les soupiraux de la cave de dispositifs anti-intrusion (grilles ou grillages) pour éviter l’introduction de rongeurs.

Dans un délai de trois à six mois :

— Humidité : remédier à la présence d’humidité et de moisissures dans l’ensemble des pièces concernées (recherche des causes, assèchement, réfection des revêtements dégradés).

— Inondation cave : mettre en 'uvre les mesures nécessaires pour remédier au dysfonctionnement lié au phénomène d’inondation de la cave signalé par les locataires, afin de permettre un usage normal.

La bailleresse produit un courriel du 19 juin 2024 de la référente « habitat indigne » de la direction départementale des territoires indiquant que le dossier est classé.

Cependant, la référente motive que ce classement résulte notamment « de la procédure judiciaire en cours », ce qui ne signifie donc pas que les désordres ont cessé.

Mme [B] ne produit pas non plus d’attestation d’artisans établissant des refus d’accès commis par ses locataires et ne justifie pas de la cause de l’absence de contrôle du SPANC.

Elle produit au contraire :

— un relevé manuscrit des travaux réalisés dans le logement (sa pièce n° 42),

— une série de factures,

— et un rapport d’intervention du chauffagiste du 25 août 2022 qui ne relate aucune obstruction des locataires.

Ces documents établissent donc que les différents artisans impliqués ont eu accès au logement et ont pu réaliser leurs travaux.

Mme [B] produit également un courriel du 25 septembre de M. [S] indiquant qu’il venait de prendre connaissance d’une demande de rendez-vous fixée au lendemain qu’il ne pourrait honorer. Dans ce courriel, il propose toutefois des dates alternatives de disponibilité.

Aucune obstruction des locataires à la réalisation des travaux n’est donc établie.

Au regard des préconisations initiales du rapport de la DDTM du 17 août 2021 et de l’ensemble des pièces versées au dossier et notamment des constats des commissaires de justice les plus récents (Me [N] le 10 mai 2024 et Maître [K] le 13 septembre 2024) des travaux restent à effectuer à ce jour, soit :

1. Ventilation et aération :

L’article 2 point 6 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que « le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation […] permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité ».

Désordres non réparés :

— absence d’entrées d’air : les menuiseries (fenêtres du séjour, de la cuisine et des chambres) sont toujours dépourvues de grilles d’aération, empêchant la circulation de l’air neuf indispensable au fonctionnement de la VMC et à la salubrité du logement.

— VMC inopérante : bien que physiquement présente, la ventilation mécanique contrôlée est constatée comme non fonctionnelle. L’interrupteur ne produit aucune réaction et les bouches n’aspirent pas l’air vicié dans la cuisine et la salle de bains.

Une humidité structurelle anormale, de condensation et de moisissures persistent dans le logement.

2. Chauffage et Risque d’Intoxication :

L’article 2 point 5 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que : « les équipements de chauffage […] sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ».

Désordres non réparés :

— Absence d’amenée d’air frais (poêle à bois) : l’entrée d’air en partie basse, exigée pour la combustion et pour éviter le refoulement de monoxyde de carbone, n’a toujours pas été créée,

— Défaut d’étanchéité du poêle : la porte vitrée du poêle laisse échapper des fumées à l’intérieur du séjour (test au fumigène positif), créant un risque direct d’intoxication,

— conduit de cheminée dégradé : la reprise de maçonnerie n’est pas faite, le conduit est fissuré, le raccord est oxydé et le chapeau de cheminée est instable.

— thermostat hors-service : le thermostat ambiant est noté comme non fonctionnel.

3. Électricité et gaz :

L’article 2 point 5 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que : « les réseaux et branchements d’électricité et de gaz […] sont conformes aux normes de sécurité […] et sont en bon état d’usage ». Le diagnostic initial et la DDTM relevaient des risques d’électrisation.

Désordres non réparés :

— fils électriques apparents (risque d’électrisation) : des conducteurs restent accessibles et non protégés, notamment une alimentation en attente autour de la porte d’entrée (sans domino ni boîtier) et en haut de l’escalier de la cave,

— prise de terre et tableau : les anomalies du diagnostic initial (résistance de terre inadaptée, fusibles interdits type tabatière) n’ont pas fait l’objet d’une attestation de mise en conformité,

— installation de gaz périmée : le tuyau en cuivre d’alimentation n’est pas fixé au mur.

4. Clos, couvert et étanchéité :

L’article 2 points 1 et 2 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que : « le gros 'uvre […] protège les locaux contre les eaux de ruissellement […]. Les menuiseries extérieures […] assurent la protection contre les infiltrations d’eau ».

Désordres non réparés :

— défaut d’étanchéité des fenêtres : le joint ciment extérieur des fenêtres est manquant ou se décolle, n’assurant pas l’étanchéité à l’eau,

— trous dans la maçonnerie (nuisibles) : des trous permettant l’accès des rongeurs (plafond, murs, extérieur) n’ont pas été bouchés ou l’ont été sommairement avec de la mousse expansive, ce qui contrevient à l’exigence d’étanchéité et de protection sanitaire,

— fissures structurelles : des fissures traversantes sont relevées sous l’escalier extérieur et sur les marches, avec des briques qui se descellent.

5. Sécurité physique et garde-corps)

L’article 2 point 3 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que : « les dispositifs de retenue des personnes […] (garde-corps, escaliers…) sont dans un état conforme à leur usage ».

Désordres non réparés :

— Escalier de la cave : il manque toujours une main courante pour sécuriser cet escalier de plus de dix marches,

— Garde-corps balcon/terrasse : bien que des fixations aient été reprises, la soudure n’est pas totale et une barre a été notée comme défixée, ne garantissant pas une sécurité absolue contre la chute.

6. Nature et état des matériaux / santé

L’article 2 point 4 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que : « les canalisations et les revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé ».

Désordres non réparés :

— Plomberie non conforme : dans la salle de bains, les tuyaux d’évacuation en PVC reposent à même le sol, sans pente correcte et sans colliers de fixation, entraînant des problèmes d’écoulement,

— Fuites et infiltrations : une fuite persiste au pied du siphon de l’évier. L’absence de joints silicone (meuble vasque) favorise les infiltrations d’eau et le pourrissement des matériaux.

— Moisissures actives : la présence de salpêtre et de moisissures sur les revêtements muraux (cuisine, chambres, WC) constitue un risque pour la santé respiratoire des occupants.

7. Assainissement :

Les articles 29 et 42 de l’arrêté préfectoral du 14 septembre 1979 modifié constituant le règlement sanitaire départemental de la Somme posent les obligations suivantes :

— dans les zones non desservies par un réseau public d’assainissement, comme c’est la cas en l’espèce, les immeubles doivent être dotés d’une installation d’assainissement autonome en bon état de fonctionnement,

— les ouvrages d’évacuation (gouttières, chéneaux, tuyaux de descente) doivent être maintenus en bon état de fonctionnement et d’étanchéité,

— Il est interdit d’évacuer les eaux usées dans les ouvrages d’évacuation des eaux pluviales et réciproquement, tout rejet d’eaux usées sur la voie publique est interdit.

L’article L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales prévoit en outre que pour les immeubles non raccordés au réseau public de collecte, la commune (SPANC) assure la mission de contrôle des installations d’assainissement non collectif. Ce contrôle porte sur la conception, l’implantation et la bonne exécution des ouvrages.

Anomalie non réparés :

L’installation d’assainissement autonome n’a toujours pas été validée par le Service Public d’Assainissement Non Collectif. Le risque de pollution ou de mélange des eaux pluviales et usées, soulevé par la DDTM, n’est pas levé.

Dès lors et à ce jour, le logement présente toujours des non-conformités et les travaux préconisés par la DDTM n’ont pas tous été réalisés.

La décision de première instance sera donc confirmée en ce qu’elle :

— a enjoint à Mme [B] d’avoir à réaliser les travaux restants nécessaires pour rendre le logement décent conformément aux prescriptions de la direction départementale des territoires et de la mer de la Somme, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de six mois suivant la signification de sa décision ;

— s’est réservé le contentieux de la liquidation de l’astreinte ;

— dit qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir la direction départementale des territoires et de la mer de la Somme afin de confirmation de la conformité de l’immeuble.

Sur le trouble de jouissance :

Les locataires évaluent leur trouble de jouissance à 50 % de la valeur du loyer.

Force est de constater que Mme [Q] ne forme aucune demande quant à la récupération ou l’indemnisation de l’occupation sans titre alléguée d’un fond voisin par ses locataires et qu’elle ne dispose d’aucun titre attestant d’une créance de ce chef.

Elle ne saurait donc invoquer une compensation fondée sur la créance hypothétique qu’elle allègue.

Le trouble de jouissance de ses locataires doit donc s’apprécier exclusivement au regard des obligations du bailleur relatives au logement effectivement loué à M. [S] et à Mme [H].

À ce jour, les locataires ont occupé la maison 5 années 6 mois 6 jours, soit un peu plus de 66 mois.

Sur cette période, leur trouble de jouissance a été continu et avéré au regard des nombreux désordres affectant le bien loué et des problèmes de santé non contestés de M. [S].

Cependant, il est constant que la maison est implantée au sein d’un espace naturel particulièrement humide (rivières, étangs, marais) à même le sol, à fleur de la nappe phréatique ; sa situation condamnant l’immeuble à une humidité constante et récurrente.

Cette caractéristique objective et inhérente à cet immeuble ne peut être méconnue des locataires au regard de leur longue durée d’occupation du bien loué.

L’évaluation du trouble du jouissance à la moitié du loyer paraît excessive, notamment au regard du comportement de la bailleresse qui n’est pas restée totalement inactive. En effet, cette dernière justifie avoir engagé 25 278,94 euros de dépenses de travaux divers sur la période.

Dans ces conditions, il conviendra d’évaluer plus justement le trouble de jouissance au cinquième (20%) de la valeur du loyer mensuel, soit au montant global de 10 560 euros ((800 euros/5)X 66 mois) et la décision entreprise sera infirmée en son quantum sur ce point.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Mme [W] [Q] veuve [B] qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’appel et la décision de première instance sera confirmée en ses dispositions afférentes aux frais irrépétibles et aux dépens.

Il apparaît équitable de laisser aux parties la charge de leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Confirme la décision rectifiée entreprise sauf en ce qu’elle a condamné Mme [B] à payer à M. [S] et à Mme [H] la somme de 6 700 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [W] [Q] veuve [B] à payer à M. [J] [S] et à Mme [Y] [H] la somme de 10 560 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

Condamne [W] [Q] veuve [B] aux dépens de l’appel,

Laisse aux parties la charge de leurs frais irrépétibles,

Rejette les autres demandes.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT