N° RG 22/03309 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OI7N

Décision du

Tribunal Judiciaire de SAINT ETIENNE

Au fond

du 18 mars 2022

RG : 21/666

ch 1

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 16 Décembre 2025

APPELANTE :

S.A.R.L. LA DIFFERENCE

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Laurent LIGIER de la SELARL LIGIER & DE MAUROY, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1983

ayant pour avocat plaidant M^e Fabrice PILLONEL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

INTIMEE :

Mme [F] [G]

née le 19 Juillet 1953 à [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par M^e Anthony SUC de la SCP CORNILLON-CHARBONNIER-SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 21 Mars 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 21 Octobre 2025

Date de mise à disposition : 16 Décembre 2025

Audience présidée par Bénédicte LECHARNY, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 novembre 2007, Mme [F] [G] (la bailleresse) a donné à bail à la société La différence (la locataire) un ensemble immobilier à usage d’habitation et de commerce de restauration situé à [Localité 4] ([Localité 5]) moyennant un loyer annuel révisable de 12 600 euros.

Saisi par la locataire, le juge des référés a, par ordonnance du 14 janvier 2016, ordonné une expertise, autorisé le séquestre des loyers courants auprès de la caisse des règlements pécuniaires des avocats du barreau de [Localité 8] (la CARPA) jusqu’à ce que la bailleresse fasse procéder aux travaux urgents déterminés par l’expert et condamné la bailleresse à payer à la locataire la somme de 1500 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

L’expert judiciaire a remis son rapport définitif le 8 novembre 2016.

Saisi par la bailleresse d’une demande tendant à être autorisée à déconsigner les sommes détenues sur le compte CARPA au profit des sociétés du bâtiment mandatées par elle aux fins de réalisation des travaux urgents préconisés par l’expert au fur et à mesure de la présentation des factures, le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Etienne a, par ordonnance du 27 juillet 2017, rejeté cette demande et condamné la bailleresse à faire réaliser à ses frais exclusifs différents travaux.

Saisi par la locataire d’une demande tendant à assortir la condamnation de la bailleresse d’une astreinte de provisoire de 300 euros par jour courant durant trois mois à compter de l’ordonnance à intervenir, le juge de l’exécution a fait partiellement droit à cette demande en condamnant la bailleresse à faire réaliser à ses frais certains travaux et en assortissant cette condamnation d’une astreinte provisoire 100 euros par jour de retard sous certains délais.

Saisi par la bailleresse, le juge des référés a, par ordonnance du 25 juin 2020 confirmée en appel, accordé l’arrêt du séquestre des loyers sur le compte CARPA, dit que les loyers doivent dorénavant être versés par la locataire à la bailleresse et renvoyé à la compétence de juge du fond le soin de fixer l’indemnisation du préjudice subi par la locataire et de statuer sur la demande de déblocage des sommes séquestrées.

Le 23 février 2021, la bailleresse a assigné au fond la locataire devant le tribunal judicaire de Saint-Etienne.

Le 31 mai 2021, la locataire a cédé son fonds de commerce pour un prix de 123 000 euros.

Par jugement du 18 mars 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Etienne a :

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la bailleresse,

— condamné celle-ci à payer à la locataire les sommes suivantes :

* 6500 euros au titre de son préjudice de jouissance de la partie habitation,

* 2000 euros pour le préjudice de jouissance afférent à la non-conformité de l’assainissement,

— débouté la locataire du surplus de ses demandes de dommages et intérêts,

— ordonné à M. le bâtonnier de l’ordre des avocats de [Localité 7] la mainlevée du séquestre autorisé par l’ordonnance de référé du 14 janvier 2016 jusqu’au 25 juin 2021, ainsi que le versement à la locataire des seuls montants fixés par la décision après déduction des éventuelles provisions reçues et le surplus à la bailleresse,

— condamné la bailleresse à payer la somme de 2500 euros à la locataire en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la bailleresse aux dépens comprenant le coût du procès-verbal de constat de Me [U] du 4 mars 2020,

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de plein droit.

Par déclaration du 6 mai 2022, la locataire a relevé appel du jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 février 2023, elle demande à la cour de :

— réformer, infirmer et/ou annuler le jugement en ce qu’il :

— la déboute du surplus de ses demandes de dommages et intérêts,

— ordonne à M. le bâtonnier de l’ordre des avocats de [Localité 8] la mainlevée du séquestre autorisé par l’ordonnance de référé du 14 janvier 2016 jusqu’au 25 juin 2021 ainsi que le versement des seuls montants fixés par la décision après déduction des éventuelles provisions reçues et le surplus au bailleur,

— le confirmer pour le surplus,

Et statuant à nouveau sur les chefs réformés, infirmés et/ou annulés,

— débouter ou rejeter le moyen d’irrecevabilité de ses demandes de réformation, infirmation et/ou annulation du quantum des postes de préjudices de jouissance liés à la partie habitation et à la non-conformité de l’assainissement,

— condamner la bailleresse à lui payer les sommes de :

—  30 000 euros de préjudice de jouissance de la partie habitation,

—  15 000 euros de préjudice de jouissance et d’exploitation afférents aux désordres affectant les planchers de la salle de restaurant et de la cuisine du restaurant,

—  10 000 euros au titre de préjudice de jouissance et d’exploitation afférents à la non-conformité de l’installation de l’assainissement,

—  276 945 euros au titre du préjudice commercial,

— ordonner la mainlevée du séquestre autorisé par l’ordonnance de référé du 14 janvier 2016 auprès du bâtonnier de l’ordre des avocats de [Localité 8], avec versement entre ses mains des fonds qui s’imputeront sur l’indemnisation de son préjudice ci-dessus fixé,

— condamner la bailleresse à lui payer la somme de 8000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Fabrice Pillonel pour les dépens de première instance et de Ligier de Mauroy & Ligier pour les dépens d’appel,

— condamner la bailleresse aux entiers dépens qui comprendront le coût du constat de Me [U] (Auralaw) du 4 mars 2020.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 mars 2023, la bailleresse demande à la cour de :

— débouter la locataire de l’ensemble de ses demandes, celles-ci n’étant, soit pas recevables, soit pas fondées,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu,

Y ajoutant, seulement pour la présente procédure,

— condamner la locataire à lui payer la somme de 7000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens de l’instance comprenant le timbre fiscal de 225 euros et le timbre de plaidoirie CNBF de 13 euros.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 mars 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur l’étendue de la saisine de la cour

La bailleresse valoir que :

— la locataire n’a pas interjeté appel du jugement en ce qu’il l’a condamnée à lui payer les sommes de 6500 euros au titre du préjudice de jouissance de la partie habitation et 2000 euros pour le préjudice de jouissance afférente à la non-conformité de l’assainissement ;

— le « surplus des demandes » concerne les autres postes de préjudices, pour lesquels la locataire a été déboutée ;

— la locataire est irrecevable à solliciter de la cour, par ses conclusions d’appelante, qu’elle statue à nouveau sur ces postes de préjudices déjà évalués et tranchés.

La locataire réplique que :

— le moyen d’irrecevabilité doit être rejeté ;

— le jugement l’a déboutée du surplus de ses demandes de dommages-intérêts, c’est-à-dire de tout ce qui excède ce que le tribunal a alloué par rapport aux prétentions formulées ;

— or, elle a interjeté appel du chef de dispositif l’ayant déboutée du surplus de ses demandes de dommages et intérêts.

Réponse de la cour

La bailleresse soutient vainement qu’en relevant appel du chef de jugement l’ayant débouté du surplus de ses demandes de dommages et intérêts, la locataire a nécessairement limité son appel aux seuls postes de préjudices ayant fait l’objet d’une décision de débouté complet.

En effet, « le surplus de ses demandes de dommages et intérêts » doit s’entendre de toutes les demandes plus amples de dommages-intérêts formées par la locataire en première instance, aussi bien en termes de nature de préjudices allégués que de montants sollicités.

Le moyen d’irrecevabilité soulevé par la bailleresse est donc rejeté.

2. Sur les demandes indemnitaires

La locataire fait valoir essentiellement que :

— les manquements de la bailleresse à son obligation de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible ont perduré bien au-delà de 2015, puisque la bailleresse n’a toujours pas fait réaliser les travaux dont elle est redevable, ou avec un retard de plusieurs années ;

— l’insalubrité de l’appartement durant des années justifie que le préjudice de jouissance soit fixé à 30'000 euros, compte tenu de l’humidité et des moisissures générant des odeurs désagréables, de l’impossibilité de recevoir parents ou amis et de l’obligation dans laquelle la famille s’est trouvée de déménager ;

— les étais situés sous la salle de restaurant n’ont jamais été remplacés, faisant courir le risque d’un effondrement soudain ;

— le plancher de la cuisine du restaurant s’était affaissé, avec fissuration du carrelage, ce qui interdisait le lavage à grandes eaux alors qu’une cuisine de restaurant doit être lavée à grandes eaux ; s’agissant de travaux de structure, ils incombent au bailleur ;

— la non-conformité de l’installation d’assainissement a entraîné la présence d’odeurs par fortes chaleurs qui gênaient l’exploitation du restaurant ; il a fallu attendre plus de huit ans après le diagnostic pour que la fosse septique soit reprise ; elle a été dans la crainte constante d’une interdiction d’exercer son activité du fait de la non-conformité de l’installation;

— elle a subi un préjudice commercial important ; elle a effectué une faible plus-value lors de la revente du fonds de commerce alors qu’elle avait réalisé de très nombreux investissements pour le matériel et la clientèle ; elle n’a pas pu exploiter commercialement l’extérieur du fait de la non-conformité de l’assainissement, de la présence de branches issues des coupes de la bailleresse et de l’état des murs de soutènement de la terrasse et de la partie située en contrebas de l’immeuble ; la véranda était totalement inexploitable en raison de l’absence de rénovation.

La bailleresse réplique que :

— l’origine exacte de l’affaissement du plancher n’est pas déterminée et il n’est pas établi de manquement de sa part ;

— la locataire ne démontre pas quel aurait été l’impact de cet affaissement sur son exploitation ;

— la locataire ne démontre pas avoir subi un préjudice d’exploitation directement causé par les désordres qu’elle allègue ; elle a augmenté son chiffre d’affaires de 20 %, ce qui n’aurait pas été possible si l’état des locaux était de nature à nuire à l’activité commerciale ; elle a réalisé une plus-value lors de la vente de son fonds de commerce ; l’attestation comptable produite est insuffisante.

Réponse de la cour

Le jugement n’est pas critiqué en ce qu’il a retenu, s’agissant de la partie d’habitation, d’une part, que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrer à la locataire un logement décent, d’autre part, que ce manquement est directement à l’origine d’un préjudice de jouissance subi par la locataire.

Il n’est pas davantage critiqué en ce qu’il a retenu, s’agissant de la partie restaurant, que la bailleresse a manqué à son obligation de prendre en charge les grosses réparations ou les travaux d’entretien causés par la vétusté, qui lui incombaient, relativement aux désordres du plancher de la salle de restaurant, aux dysfonctionnements du système d’assainissement, aux menus travaux d’étanchéité à l’air de la façade au niveau de la salle du restaurant, à la réparation du châssis vitré de la véranda et aux travaux de confortement du mur de soutènement de la terrasse et de la véranda.

2.1. Sur l’indemnisation du préjudice de jouissance de la partie habitation

Les premiers juges ont estimé que, compte tenu d’un loyer mensuel de 1050 euros pour la totalité des locaux, de l’humidité dans l’ensemble des pièces d’habitation, de l’insalubrité de la salle de bains parentale sur la période de mars 2013 à décembre 2017 et de la réalisation des travaux avec persistance de certains désordres sur les peintures du logement jusqu’en juillet 2019, le préjudice de jouissance est justement réparé par l’allocation à la locataire d’une somme de 6500 euros.

Ils ont retenu à juste titre que :

— la preuve est rapportée de l’existence du préjudice de jouissance à compter de mars 2013,

— l’essentiel des travaux ayant pour objet de remédier à l’indécence ont été réalisés au 31 décembre 2017, les dernières reprises de peinture étant intervenues en juillet 2019 et le dernier procès-verbal de constat du 4 mars 2020 produit par la locataire ne faisant plus référence à des désordres dans la partie appartement,

— il n’est pas démontré que l’indécence du logement ou les travaux réalisés pour y remédier ont rendu tout ou partie des lieux totalement inhabitables sur une quelconque période, alors que les photographies annexées dans les différents procès-verbaux de constat montrent, au contraire, une occupation effective du logement,

— il n’est pas non plus établi un quelconque déménagement, même temporaire, des occupants.

En cause d’appel, la locataire ne rapporte pas davantage la preuve de l’obligation dans laquelle la famille se serait trouvée de déménager du fait des désordres, alors qu’il résulte de la chronologie du dossier que ce déménagement est intervenu à une date où les désordres avaient cessé.

Elle établit pas non plus l’impossibilité de recevoir parents ou amis, qu’elle allègue. Néanmoins, les attestations produites en pièces 29 à 34 démontrent que les personnes accueillies dans le logement étaient particulièrement incommodées par les odeurs d’humidité et les moisissures sur les murs.

Au vu de ce l’ampleur des désordres et de leur durée, la cour estime qu’une allocation de 9'000 euros indemnise plus justement le préjudice de jouissance subi par la locataire.

Le jugement est donc infirmé en ce qu’il a limité l’indemnisation de ce préjudice à la somme de 6500 euros.

2.2. Sur l’indemnisation des préjudices pour la partie restaurant

2.2.1. Sur le préjudice de jouissance et d’exploitation afférent aux désordres affectant les planchers de la salle et de la cuisine du restaurant

Il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la locataire de sa demande indemnitaire au titre de l’affaissement des planchers de la cuisine du restaurant, dès lors que l’expert judiciaire retient que le nettoyage du sol de la cuisine peut être fait à la serpillière humide et que la locataire n’établit pas que la réglementation sanitaire applicable à son activité exige un nettoyage à grandes eaux.

Le jugement est encore confirmé en ce qu’il a débouté la locataire de sa demande indemnitaire au titre du risque d’effondrement soudain de la salle de restaurant, alors qu’elle ne démontre pas que l’étayage provisoire ait été insuffisant ni qu’il en est résulté un quelconque préjudice de jouissance des lieux.

2.2.2. Sur le préjudice de jouissance et d’exploitation afférent à la non-conformité de l’installation d’assainissement

C’est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges ont fixé ce poste de préjudice à la somme de 2000 euros, en retenant que :

— l’expert indique que le mauvais état de l’installation ne gêne pas l’exploitation du restaurant, hormis un problème d’odeurs par fortes chaleurs,

— le préjudice de jouissance pour ce désordre est donc limité à une nuisance olfactive et cantonné dans le temps aux seules périodes estivales, étant observé que ces odeurs ne sont pas évoquées dans les différents procès-verbaux de constat versés au dossier,

— les travaux de réfection de l’assainissement ont été facturés le 19 janvier 2018.

Pour confirmer le jugement sur ce point, la cour ajoute seulement que si la locataire soutient avoir été dans la « crainte constant d’une interdiction d’exercer son activité du fait de la non-conformité de l’installation d’assainissement », elle établit pas le bien-fondé de cette crainte qui ne s’est pas réalisée.

2.2.3. Sur le préjudice commercial

Pas plus en appel qu’en première instance, la locataire ne rapporte la preuve du préjudice commercial qu’elle allègue, le tribunal ayant exactement relevé, notamment, que :

— aucune preuve effective d’un préjudice d’exploitation directement causé par les désordres relatifs au mur de soutènement et la véranda n’est produite,

— l’unique attestation émanant de l’expert-comptable de la locataire, évoquant une perte de chiffre d’affaires d’un montant total de 368'038 euros HT depuis l’année 2008, est inexploitable dès lors qu’aucun autre document comptable n’est produit et que son auteur s’abstient de préciser la base ou référence à partir de laquelle il détermine une perte de chiffre d’affaires,

— la locataire a cédé son fonds de commerce à un prix légèrement supérieur à celui auquel elle l’avait acquis en 2007.

Les quelques éléments versés aux débats en appel pour justifier de ce préjudice, identiques à ceux analysés avec pertinence par les premiers juges, sont très insuffisants pour établir la preuve du préjudice commercial allégué.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a débouté la locataire de ce chef de demande.

3. Sur le déblocage des sommes séquestrées auprès de la CARPA

Le jugement est encore confirmé en ce qu’il a ordonné à M. le bâtonnier de l’ordre des avocats de [Localité 7] la mainlevée du séquestre autorisé par l’ordonnance de référé du 14 janvier 2016 jusqu’au 25 juin 2021, ainsi que le versement à la locataire des montants fixés par la décision après déduction des éventuelles provisions reçues et le surplus à la bailleresse, sauf à actualiser le versement effectué au profit de la locataire pour tenir compte du présent arrêt.

4. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement est enfin confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.

En appel, la bailleresse, qui succombe pour partie, est condamnée aux dépens et à payer à la locataire la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il a condamné Mme [F] [G] à payer à la société La différence la somme de 6500 euros au titre de son préjudice de jouissance de la partie habitation,

Statuant à nouveau du chef infirmé, précisant et ajoutant au jugement,

Condamne Mme [F] [G] à payer à la société La différence la somme de 9000 euros au titre de son préjudice de jouissance de la partie habitation,

Ordonne à M. le bâtonnier de l’ordre des avocats de [Localité 7] la mainlevée du séquestre autorisé par l’ordonnance de référé du 14 janvier 2016 jusqu’au 25 juin 2021, ainsi que le versement à la société La différence des montants fixés par le présent arrêt, après déduction des éventuelles provisions reçues, et le surplus à Mme [F] [G],

Condamne Mme [F] [G] à payer à la société La différence la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [F] [G] aux dépens d’appel,

Fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui en ont fait la demande.

La greffière La présidente