COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51B

Chambre civile 1-2

ARRET N°

PAR DÉFAUT

DU 11 MARS 2025

N° RG 24/00868 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WKZR

AFFAIRE :

S.A. IMMOBILIERE 3F

C/

[B] [X]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 janvier 2024 par le Tribunal de proximité de MONTMORENCY

N° RG :

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 11.03.25

à :

M^e Patricia ROTKOPF

M^e Christel THILLOU DUPUIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE ONZE MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

S.A. IMMOBILIERE 3F

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 427

****************

INTIMÉS

Monsieur [B] [X]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Défaillant, déclaration d’appel signifiée par commissaire de justice à étude

Monsieur [Z] [R] sous curatelle de l’ATIVO

né le 28 février 1972 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 5]

bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale

Représentant : M^e Christel THILLOU DUPUIS de la SELARL LE NAIR-BOUYER ET ASSOCIES, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

Association ATIVO Es qualité de curateur de Monsieur [R]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représentant : M^e Christel THILLOU DUPUIS de la SELARL LE NAIR-BOUYER ET ASSOCIES, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 décembre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière placée lors des débats : Madame Gaëlle RULLIER,

Greffière en pré-affectation, lors du prononcé : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 17 décembre 1999, ayant pris effet la veille, la société Immobilière 3F a donné à bail, pour une durée de trois mois tacitement renouvelable, à M. [Z] [R], majeur protégé suivi par l’association Ativo, un appartement à usage d’habitation dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 6], ainsi qu’un emplacement de stationnement situé même adresse, moyennant un loyer mensuel pour le logement de 1743,60 francs, hors charges, et de 280 francs pour la place de stationnement, le tout payable terme échu, outre le versement d’un dépôt de garantie de 1744 francs.

Par jugement du 3 mars 2020, le juge des tutelles du tribunal de proximité de Montmorency a renouvelé la mesure de curatelle renforcée dont bénéficie M. [R], mesure effective sur une période de 60 mois et toujours confiée à l’Ativo.

Une sommation interpellative a été délivrée suivant acte de commissaire de justice du 11 octobre 2022, en raison de l’absence d’occupation du bail par le titulaire en titre.

La société Immobilière a saisi le juge le 13 octobre 2022, d’une requête aux fins de constat de commissaire de justice à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 14 novembre 2022.

Le commissaire de justice a constaté le 2 décembre 2022 la présence d’une tierce personne sur les lieux, à savoir M. [B] [X].

Par actes de commissaire de justice en dates des 21 décembre 2022 et 28 février 2023, la société Immobilière 3 F a fait signifier à M. [X] une sommation de quitter les lieux et une sommation de restituer les lieux, et ce, sans succès.

Par acte de commissaire de justice délivré le 27 mars 2023, la société Immobilière 3F a fait délivrer assignation à M. [R], l’ATIVO prise en sa qualité de curateur de M. [R], ainsi qu’à M. [X], à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency aux fins de voir :

— constater que M. [R], locataire en titre, n’occupe pas les lieux sis [Adresse 2], à [Localité 5],

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location en date du 17 décembre 1999 aux torts exclusifs du locataire,

— constater que M. [X] occupe sans droit ni titre les lieux sis [Adresse 2] à [Localité 5], dont seul M. [R] est locataire en titre,

— ordonner la libération des lieux dont seul M. [R] est locataire en titre,

— être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [R], et à celle de tous occupants de son chef, notamment celle de M. [X] avec dispense du délai de deux mois prescrit par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution en la forme ordinaire et accoutumée et ce, avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier si besoin est des lieux dont seul M. [R] est locataire en titre,

— dire que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement les défendeurs à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer plus charges jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner les défendeurs à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de la sommation interpellative, du procès-verbal de constat, de la sommation de quitter les lieux, de la sommation de restituer les lieux, de l’assignation, et plus généralement, de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 15 janvier 2024, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Montmorency a :

— dit que la société Immobilière 3F manque à démontrer l’inoccupation par M. [R], majeur protégé suivi par l’Ativo, du logement sis à [Adresse 2], objet du bail entre eux conclu le 17 décembre 1999, depuis renouvelé, ainsi que le fait qu’il aurait sous-loué celui-ci à M. [X],

en conséquence,

— débouté la société Immobilière 3F de ses demandes tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail précité et ordonner l’expulsion de M. [R],

— constaté que M. [X] s’est introduit dans les lieux sis à [Adresse 6], dont seul est titulaire M. [R], sans y être autorisé, par suite,

— ordonné l’expulsion de M. [X] des lieux sis à [Adresse 6],

— dit que son expulsion sera opérée sans délai, conformément aux dispositions de l’article L. 412-l du code des procédures civiles, pris en son dernier alinéa,

— débouté la société Immobilière 3F du surplus de ses demandes, en ce compris notamment celle fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif,

— condamné la société Immobilière 3F aux entiers dépens de l’instance,

— rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire, frais et dépens compris.

Par déclaration reçue au greffe le 9 février 2024, la société Immobilière 3F a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 4 mars 2023, la société Immobilière 3F, appelante, demande à la cour :

— d’infirmer partiellement le jugement rendu le 15 janvier 2024 par le tribunal de proximité de Montmorency en ce qu’il :

* a dit qu’elle manque à démontrer l’inoccupation par M. [R], majeur protégé suivi par Ativo, du logement sis à [Adresse 2], objet du bail entre eux conclu le 17 décembre 1999 depuis renouvelé, ainsi que le fait qu’il aurait sous-loué celui-ci à M. [X],

* l’a déboutée de ses demandes tendant à voir prononcer la résiliation du bail précité et ordonner l’expulsion de M. [R],

* l’a déboutée du surplus de ses demandes, en ce compris notamment celles fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a condamnée aux entiers dépens,

statuant à nouveau,

— constater que M. [R], locataire en titre, n’occupe pas les lieux sis [Adresse 2],

— prononcer par conséquent la résiliation judiciaire du contrat de location du 17 décembre 1999 aux torts exclusifs du locataire,

— ordonner la libération des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 5] dont seul M. [R] est locataire en titre,

— se voir autoriser à faire procéder à l’expulsion de M. [R], et à celle de tous occupants de son chef, avec dispense du délai de deux mois prescrit par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, en la forme ordinaire et accoutumée et ce, avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier si besoin est, des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 5], dont seul M. [R] est locataire en titre,

— dire que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— voir condamner solidairement M. [R], Ativo et M. [X] à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer plus charges jusqu’à la libération définitive des lieux.

— voir condamner M. [R], Ativo et M. [X] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [R], Ativo et M. [X] aux entiers dépens première instance et d’appel conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile dont distraction au profit de M^e Patricia Rotkopf, avocat au Barreau du Nanterre,

— déclarer opposable la décision à venir à Ativo pris en sa qualité de curateur de M. [R].

Aux termes de ses conclusions signifiées le 7 mai 2024, M. [R], assisté de son curateur, l’Ativo, intimé, demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Montmorency rendu le 15 janvier 2024 en toutes ses dispositions,

— condamner la société d’HLM Immobilière 3F à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

M. [X] n’a pas constitué avocat. La déclaration de l’appelant et les conclusions de l’appelant lui ont été signifiées à domicile par acte de commissaire de justice du 6 mars 2024.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 21 novembre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Sur l’appel de la société Immobilière 3F.

Au soutien de son appel, la société Immobilière 3F fait valoir que, pour la débouter de sa demande de constatation de résiliation du bail, le premier juge a statué d’après ses propres suppositions mais également sur des faits qui n’ont jamais été versés dans les débats, qu’en effet, après avoir relevé que M. [R] a reconnu lui-même avoir donné ses clés à une personne qu’il ne connaissait pas, le premier juge a retenu que, compte tenu de la pathologie et de la vulnérabilité qui est la sienne, M. [R] ne les a probablement pas remises en toute conscience, faisant suite à des manoeuvres opérées par cette personne pour parvenir à ses fins. La société bailleresse soutient que M. [R] n’a, à aucun stade de la procédure, soutenu l’existence d’une altération ou d’une abolition ponctuelle ou permanente de son discernement, que par ailleurs, il ne les a nullement établies par des preuves, qu’il n’a pas davantage allégué l’existence de manoeuvres, ni même démontré a fortiori la réalité de ces manoeuvres. La société Immobilière 3F conclut que c’est en méconnaissance totale des principes directeurs du procès civil que le tribunal s’est uniquement fondé sur des suppositions pour statuer. Elle ajoute que les divers éléments qu’elle produit (sommation interpellative du 11 octobre 2022 – vérification des conditions d’occupation des lieux du 2 décembre 2022 autorisées par le juge), démontre la non-occupation personnelle de l’appartement par M. [R], locataire en titre, et la sous-location interdite, de sorte qu’elle est parfaitement fondée à obtenir la résiliation judiciaire du bail.

M. [R] et l’Ativo, ès qualités de curateur de M. [R], répliquent que M. [R] a contacté le curateur pour l’informer de la remise des clés de l’appartement pris à bail à une personne qu’il ne connaissait pas et qui, à sa demande, a refusé de les lui restituer, que Mme [Y] chargée de la mesure de protection lui a alors conseillé de se rendre au commissariat pour porter plainte, mais que le majeur protégé a refusé de le faire, de crainte de représailles, qu’un serrurier est donc intervenu afin de procéder au changement des serrures, que si M. [R] a été placé sous régime de la curatelle renforcée, c’est précisément en raison de sa pathologie le rendant vulnérable et l’empêchant d’évaluer le danger et lui évitant de prendre des décisions dont il ne mesure pas la gravité. Les intimés maintiennent que l’appartement est toujours occupé par le locataire en titre et qu’il ne l’a pas sous-loué, que s’il entretient une relation avec une amie chez laquelle il se rend de temps à autre sans pour autant vivre avec elle, compte tenu des crises dont il est victime lorsqu’il décompense et qu’il ne veut pas lui faire subir. Les intimés soulignent qu’à aucun moment, M. [R] n’a cité le nom de M. [X] ,qu’il ne connaît pas.

Sur ce,

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf accord écrit du bailleur'.

Cette disposition est reprise dans les stipulations du bail et notamment à l’article 8 des conditions générales signées le 19 décembre 1990 entre les parties.

Les constatations et les éléments recueillis par le commissaire de justice chargé de vérifier les conditions d’occupation des lieux établissent que lors de ses passages, le logement n’était pas occupé par le locataire en titre.

Pour autant, cette absence prolongée est justifiée d’une part par le fait que M. [R], qui est malade, a fait l’objet de nombreuses hospitalisations au cours de l’année 2023, ce dont il justifie par les bulletins qu’il produit, et d’autre part par le fait qu’il se rend parfois chez son amie, ainsi qu’il le reconnaît lui-même.

La société Immobilière 3F ne peut sérieusement prétendre, en l’absence de preuves objectives, que M. [P] aurait sous-loué le logement litigieux.

En réalité, il est constant que l’occupation du logement par M. [X] est consécutive à la remise des clés de l’appartement par M. [R] qui s’est empressé, après s’être entretenu avec son curateur, de procéder au changement des serrures de la porte d’entrée de l’appartement.

La remise spontanée des clés à M. [X] par M. [R], placé sous le régime de la curatelle renforcée, ne constitue pas, compte tenu de la pathologie dont il souffre et de sa vulnérabilité consécutive, un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail à ses torts exclusifs, et ce d’autant plus que par ailleurs, il est constant qu’il respecte les obligations nées du bail et notamment qu’il s’acquitte régulièrement de son loyer.

En conséquence, le jugement rendu le 15 janvier 2024, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Montmorency doit être confirmé en ce qu’il a débouté la société Immobilière 3F de sa demande de résiliation du bail aux torts de M. [R], de sa demande d’expulsion et des demandes subséquentes.

Sur les mesures accessoires.

La société Immobilière 3F doit être condamnée aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. [R].

PAR CES MOTIFS.

La cour,

Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 15 janvier 2024 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Montmorency en toutes ses dispositions,

Déboute la société Immobilière 3F de l’ensemble de ses demandes,

Y ajoutant,

Déboute M. [R], assistée de son curateur l’Ativo, de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Immobilière 3F aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame NISI Bénédicte, greffière stagiaire en pré-affectation, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,