N° RG 23/03653 – N° Portalis DBVX-V-B7H-O6NY

Décision du Juge des contentieux de la protection de lyon au fond du 31 mars 2023

RG : 11-22-003567

S.C.I. SCI DU QUARTIER DE VAISE ROCHECARDON

C/

[Z]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 15 Octobre 2025

APPELANTE :

La SCI DU QUARTIER DE VAISE ROCHECARDON, société civile immobilière, inscrite au RCS LYON sous le numéro 529 035 321 dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Anne-christine SPACH, avocat au barreau de LYON, toque : 847

INTIMÉE :

Mme [X] [P] [Z]

née le 17 Février 1966 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Thierry BRAILLARD de la SELARL THIERRY BRAILLARD ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON, toque : 124

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 04 Août 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 Septembre 2025

Date de mise à disposition : 15 Octobre 2025

Audience présidée par Nathalie LAURENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 29 avril 2000, M. [L] [B] a consenti à Mme [X] [Z] le bail d’un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 2.500 francs, outre provision sur charges.

La société du Quartier de Vaise Rochecardon vient aux droits de M. [B], pour avoir acquis ce logement ainsi que cinq autres dans le même immeuble, en 2010.

Par acte du 5 octobre 2021, la société du Quartier de Vaise Rochecardon a fait commandement à Mme [Z] de payer la somme de 2.636,72 € en principal, et d’avoir à justifier d’une assurance habitation, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Mme [Z] a justifié de son assurance le 8 octobre 2021.

Par acte du 29 septembre 2022, la société du Quartier de Vaise Rochecardon a fait assigner Mme [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon, en paiement de l’arriéré locatif, alors arrêté à la somme de 855 € et constat de la résiliation du bail.

Par jugement contradictoire du 31 mars 2023, le juge des contentieux de la protection a :

Constaté que l’intégralité de la dette d’impayés de loyers et de charges a été réglée par Mme [Z] ;

Dit que la clause résolutoire prévue au contrat de bail, acquise par le bailleur de la société du Quartier de Vaise Rochecardon depuis le 6 décembre 2021, est en conséquence réputée n’avoir pas joué ;

Rejeté la demande en expulsion formulée par la société du Quartier de Vaise Rochecardon et ses demandes annexes ;

Rejeté toute demande ample ou contraire ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit ;

Condamné Mme [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 5 octobre 2021.

Par déclaration enregistrée le 2 mai 2023, la société du Quartier de Vaise Rochecardon a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 27 décembre 2023, la société du Quartier de Vaise Rochecardon demande à la cour :

Déclarer cet appel recevable et bien fondé ;

Réformer et infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

o Dit que la clause résolutoire prévue au contrat de bail acquise par le bailleur de la société du Quartier de Vaise Rochecardon depuis le 6 décembre 2021 est en conséquence réputée n’avoir pas jouée,

o Rejeté la demande en expulsion formée par le bailleur et ses demandes annexes,

o Rejeté toutes demandes plus amples ou contraires,

o Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

o Rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit ;

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

o Constaté que l’intégralité de la dette d’impayés de loyers et de charges a été réglée par Mme [Z] après le commandement de payer,

o Condamné Mme [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 5 octobre 2021 ;

Statuant à nouveau,

Condamner Mme [Z] au paiement de la somme de 855 € au titre des loyers et charges arrêtés au 20 septembre 2022 ;

Constater et dire et juger que cette somme a été réglée plus de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 5 octobre 2021 ;

Constater que l’intégralité de la dette d’impayés de loyers et de charges a été réglée par Mme [Z] après le commandement de payer ;

Dire et juger que la dette actualisée à ce jour au 5 décembre 2023 inclus s’élève à la somme de 560,54 € ;

Condamner Mme [Z] à ce règlement à hauteur de 560,54 € au titre du loyer du mois de décembre 2023 ;

En conséquence,

Constater et dire et juger que la clause résolutoire prévue au contrat de bail entre la société du Quartier de Vaise Rochecardon et Mme [Z] est acquise ;

En conséquence,

Prononcer l’expulsion demandée de la société du Quartier de Vaise Rochecardon et ordonner l’expulsion de Mme [Z] et celle de tout occupant de son chef des locaux [Adresse 2] à [Localité 4]) au besoin avec le concours de la force publique ;

Condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale à la somme de 560,54 € égale au dernier terme de loyer et charges jusqu’à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef ;

Rejeter toutes demandes de Mme [Z] ;

Condamner Mme [Z] à la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre intérêts légal à compter de la date de la décision à intervenir au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

Condamner Mme [Z] aux entiers dépens y compris les dépens de première instance.

L’appelante, qui rappelle avoir confié la gestion des 6 appartements qui lui appartiennent à la Régie Le Syndic Equitable en septembre 2017 et l’avoir reprise en septembre 2020, selon accord amiable de résiliation du mandat, observe que sur les 6 appartements, seuls deux locataires anciens, Mme [Z] et M. [U] « posent soucis ».

Elle conteste s’être désistée de sa demande en paiement, comme mentionné par le premier juge et soutient qu’en application de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, le paiement de l’intégralité de sa dette par Mme [Z] plus de 2 mois après le commandement de payer aurait du conduire le juge ayant constaté que la clause résolutoire était acquise à prononcer l’expulsion de la locataire et non pas à dire que cette clause était réputée n’avoir jamais joué, étant précisé que Mme [Z] a choisi délibérément ses propres modalités de paiement des loyers, avec un décalage par rapport à la date d’échéance, ce qui place la propriétaire en difficultés financières pour le paiement du prêt contracté pour l’acquisition du bien. Elle indique qu’au 20 septembre 2022, la dette locative était de 855 € et qu’un commandement de payer la somme de 2.636,72 € a été délivré à Mme [Z] le 5 octobre 2021, le règlement étant intervenu après le délai de 2 mois.

Elle estime que la prétendue carence de l’appelante s’agissant des réparations lui incombant telle qu’invoquée par Mme [Z] est un prétexte, alors que cette dernière « rend la vie impossible aux artisans » devant intervenir au sein de son appartement, en annulant ou reportant les rendez-vous fixés.

Elle ajoute que depuis le jugement entrepris, Mme [Z] continue de régler son loyer avec retard, en sorte que sa dette s’élève à la somme de 560,54 € au 5 décembre 2023.

Elle soutient par ailleurs avoir délivré à Mme [Z] les quittances de loyer sollicitées.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 7 mars 2024, Mme [Z] demande à la cour :

Confirmer le jugement du pôle de la proximité et de la protection du tribunal judiciaire de Lyon en date du 31 mars 2023 en ce qu’il a :

o Constaté que l’intégralité de la dette d’impayés de loyers et de charges a été réglée par Mme [Z],

o Dit que la clause résolutoire prévue au contrat de bail, acquise par le bailleur depuis le 6 décembre 2021, est en conséquence réputée n’avoir pas joué,

o Rejeté la demande en expulsion formulée par la société du Quartier de Vaise Rochecardon et ses demandes annexes,

o Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

o Rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit ;

Infirmer le jugement du pôle de la proximité et de la protection du tribunal judiciaire de Lyon en ce qu’il a :

o Condamné Mme [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 5 octobre 2021 ;

Et statuant à nouveau,

A titre reconventionnel,

Prendre acte de ce que la société du Quartier de Vaise Rochecardon a remis à Mme [Z] des quittances de loyer établies en bonne et due forme ;

Condamner le bailleur à payer à Mme [Z] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamner la même aux entiers dépens d’instance et d’appel.

Mme [Z], qui observe que la question du désistement n’est pas concernée, fait valoir que le tribunal a, à juste titre, affirmé qu’il avait le pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire en cas de règlement des causes du commandement de payer avant l’audience, au même titre que le locataire qui, n’ayant pas payé son arriéré au jour de l’audience, peut bénéficier de délais de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, position qui ne peut qu’être approuvée.

Elle justifie également la retenue pratiquée sur le loyer par l’inertie de son bailleur à faire réaliser les travaux de réparation à son domicile, ce dont elle justifie au moyen d’attestations versées aux débats outre ses échanges avec le bailleur dont il résulte que c’est ce dernier qui repousse à chaque fois les rendez-vous fixés, étant précisé que ses premières doléances remontent à 2014 et que les travaux qui ont débuté en avril 2022 n’étaient toujours pas achevés en janvier 2023, en sorte qu’elle n’a eu d’autre choix que de procéder à une retenue dérisoire sur le montant du loyer.

Mme [Z] soutient en outre que le commandement de payer fait état d’un solde de 2.636,72 € au 13 septembre 2021, alors qu’à cette date sa dette s’élevait à 855 €, somme qu’elle a réglée en deux versements des 5 avril et 10 mai 2022. Elle ajoute que pareillement sa bailleresse a produit un décompte erroné en décembre 2021, ne tenant pas compte de la régularisation des charges, ni des règlements effectués. Elle estime que ces incohérences témoignent du manque de sérieux de l’appelante dont le seul but est de l’évincer pour récupérer le logement qu’elle occupe depuis 23 ans.

Elle ajoute que le lien de cause à effet entre la retenue dérisoire de 45 € qu’elle pratique avec les incidents de paiement des échéances du prêt de la bailleresse n’est pas démonté.

S’agissant du loyer de décembre, Mme [Z] déclare avoir payé à échéance c’est à dire le 5 et s’être d’ailleurs vue délivrer la quittance afférente, en sorte qu’elle n’a aucune dette de loyer.

Elle explique enfin qu’en cours d’instance, la bailleresse lui a adressé des quittances établies en bonne et due forme, ce dont elle demande à la cour de prendre acte.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’actualisation de la créance locative

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La société Quartier de Vaise Rochecardon ne conteste pas le paiement par Mme [Z] des causes du commandement de payer du 5 octobre 2021, comme retenu par le juge de première instance, étant observé que le montant retenu initialement par l’appelante était erroné au regard des chèques émis par la locataire et encaissés. S’agissant de son désistement qui est acté, il est limité à la demande en paiement en sorte qu’il est sans effet sur sa demande en constat de la résiliation du bail, ni même sans effet sur sa nouvelle demande en paiement d’un nouvel arriéré de loyer.

La bailleresse produit un relevé de compte locataire établi par ses soins le 20 décembre 2023, faisant apparaître une dette locative de 560,54 € au titre du loyer de décembre 2023. Elle précise à la fin de ce décompte que le loyer de décembre n’a toujours pas été réglé à la date du 20 décembre.

Or, Mme [Z] verse aux débats la quittance de loyer que lui a adressée la bailleresse le 5 décembre 2023 et attestant du paiement de cette somme à l’échéance prévue c’est à dire le 5 décembre, ce dont l’intimée justifie en outre en produisant son relevé bancaire.

Le jugement attaqué, en ce qu’il a rejeté la demande du bailleur en paiement de la dette d’impayés de loyers et de charges, est confirmé.

Sur la demande en constat de la résiliation du bail

Par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, d’une part, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, d’autre part, le juge peut accorder des délais de paiement au débiteur avec comme corollaire la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le temps ainsi accordé et le constat de son absence d’effet en cas de remboursement effectif dans les délais impartis.

Ce qui vaut pour les dettes restant à régler au jour de l’audience, vaut a fortiori pour celles définitivement réglées en cours de procédure, sauf à priver le locataire des droits qu’il tient de ce texte, en le plaçant dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette.

C’est ainsi que le premier juge a considéré que la clause résolutoire, bien qu’acquise à la date du 6 décembre 2021, était réputée ne pas avoir joué à l’égard de Mme [Z] dont la dette locative a été intégralement payée et dont le comportement en qualité de locataire ne saurait conduire à une décision différente, après 23 ans d’occupation des lieux avec des retards de paiement très ponctuels et modérés, même si le lien qu’elle fait avec les éventuels manquements du bailleur à son obligation de délivrance ne peut être pris en compte, pas plus du reste que les difficultés bancaires dont se prévaut la bailleresse qui ne saurait reposer sur les seuls retards de paiement de Mme [Z], alors que les décomptes que l’appelante verse aux débats sont pour le moins erronés.

Le jugement de première instance est confirmé.

Sur la demande reconventionnelle de Mme [Z]

La cour constate que la demande de Mme [Z] aux fins de délivrance de quittances de loyer en bonne et due forme, c’est à dire sans la mention « Procédure en cours pour les loyers et charges dues », est devenue sans objet, l’appelante les lui ayant délivrées en cours de procédure d’appel.

Sur les mesures accessoires

La décision déférée est confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles de première instance.

Elle est infirmée s’agissant des dépens de première instance.

La société du Quartier de Vaise Rochecardon succombant principalement supportera les dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande en outre de la condamner à payer à Mme [Z] la somme de 2.500 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel et de la débouter de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme la décision attaquée en toutes ses dispositions, sauf en ses dispositions relatives aux dépens de première instance ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate que la demande de Mme [X] [Z] aux fins de délivrance de quittances de loyer en bonne et due forme est devenue sans objet ;

Condamne la société du Quartier de Vaise Rochecardon aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne la société du Quartier de Vaise Rochecardon à payer à Mme [X] [Z] la somme de 2.500 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Déboute la société du Quartier de Vaise Rochecardon de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT