N° RG 24/08932 -N°Portalis DBVX-V-B7I-QAWC

Décision du Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en référé du 11 octobre 2024

RG : 24/01158

[S]

C/

[Y]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 01 Octobre 2025

APPELANTE :

Madame [I] [S]

née le 06 Juin 1993 à [Localité 8] (1000)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Emilie GRIOT, avocat au barreau de LYON, toque : 1151

INTIMÉE :

Madame [J] [B] veuve [Y]

née le 04 Novembre 1940 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Signification de la déclaration d’appel le 20 décembre 2024 à personne

Défaillante

* * * * *

Date de clôture de l’instruction : 03 Septembre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 03 Septembre 2025

Date de mise à disposition : 01 Octobre 2025

Audience tenue par Véronique DRAHI, président, et Nathalie LAURENT, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Véronique DRAHI, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juin 2023, Mme [J] [B] veuve [Y] a consenti à Mme [I] [S] un bail meublé portant sur appartement de type T3, une cave et un garage, le tout situé [Adresse 3].

Le contrat précisait être conclu pour une durée d’un an à compter du 1er juin 2023 sous réserve de tacite reconduction et il prévoyait le paiement d’un loyer mensuel de 950 € et d’une somme forfaitaire de 45 € au titre des charges récupérables.

Un état des lieux contradictoire a été établi contradictoirement le 1er juin 2023.

Par courrier du 22 janvier 2024, Mme [S], précisant être enceinte, a mis en demeure Mme [Y] de lui remettre les clés de la cave afin de stocker des meubles infestés de punaises de lit, ou à défaut de l’autoriser à les jeter.

Le 14 février 2024, Mme [Y] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer pour un montant principal de 5'536,98 €, correspondant aux loyers impayés de décembre, janvier et février, ainsi qu’à la régularisation de charges et à un dépôt de garantie.

Par courrier de son conseil du 23 février 2024, Mme [S] a contesté devoir cette somme, reconnaissant uniquement avoir suspendu ses paiements depuis janvier 2014 mais s’engageant à régulariser immédiatement la situation. Aux termes de ce courrier, la locataire a en outre formulé de nombreuses réclamations portant sur l’intervention en urgence d’une société de nettoyage, mais également sur la délivrance de quittances, la communication des diagnostics obligatoires non-fournis, la remise des clés de la cave donnée à bail, une réduction du loyer dès lors que le bail est soumis à l’encadrement des loyers.

Aux terme d’un courrier non-daté, Mme [Y] a indiqué à Mme [S]': «'Je vous redis que le bail du 26/06/2023 ne sera pas renouvelé. Je reprends mon appartement pour mon usage personnel. Je vous prie à nouveau de prendre vos dispositions'».

Le 25 mars 2024, Mme [S] a saisi la commission départementale de conciliation en diminution de loyer et, suivant acte du 10 avril 2024, elle a fait assigner Mme [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon afin d’être autorisée à faire désinfecter et nettoyer l’appartement au frais de la bailleresse et de voir cette dernière condamnée à fournir les diagnostics obligatoires, à lui remettre les clés de la cave et à lui délivrer des quittances.

Par ordonnance de référé contradictoire rendue le 11 octobre 2024, le Juge des contentieux de la protection a':

Constaté que les demandes de Mme [S] se heurtent à des contestations sérieuses,

Débouté Mme [S] de ses demandes, fins et prétentions,

Jugé recevable le congé pour reprise donné par Mme [Y] à Mme [S] au 26 juin 2024,

Ordonné l’expulsion de Mme [S] et de tous occupants de son chef ainsi que ses biens,

Autorisé Mme [Y] à faire procéder à son expulsion des lieux avec le concours de la force publique, s’il y a lieu, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il estime utile, d’un technicien'; séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et des charges locatives,

Condamné Mme [S] à payer la somme de 1'990 € correspondant au loyer en principal de juin et juillet, jusqu’à complet et parfait paiement avec capitalisation à compter de la signification de la présente assignation, sans préjudice de toutes autres sommes, notamment de celles dues à titre d’indemnité d’occupation lorsque celle-ci sera liquidée,

Condamné Mme [S] au paiement d’une somme de 995 € par mois au titre d’indemnité d’occupation, à compter du 26 juin 2024, date d’acquisition du congé, jusqu’à justification de la libération totale des lieux et remise des clés à Mme [Y] ou à son mandataire,

Condamné Mme [S] aux dépens et au paiement de 1'500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejeté les plus amples demandes.

Le Juge des contentieux de la protection a retenu en substance':

Que Mme [S], qui indique que le logement lui a été donné «'encombré et très sale'», ne justifie pas de demande ou de mention particulière formalisée lors de la prise de possession des lieux et elle n’est pas en mesure de dater ou même d’imputer le phénomène d’infestation de punaises de lit qu’elle allègue'; qu’elle est déboutée de ses demandes';

Que le DPE a été fourni dans le cadre de la présente instance et que son absence est due à une méconnaissance du dispositif qui peut être mis au crédit du grand âge de la défenderesse'; qu’aucun grief ne fonde en conséquence un droit à indemnisation';

Que les raisons de santé fondant la reprise du bien sont justifiées de sorte que le congé est régulier et le bail a pris fin le 26 juin 2024, date depuis laquelle Mme [S], qui reste redevable des loyers de juin et juillet, est sans droit ni titre.

Par déclaration en date du 26 novembre 2024, Mme [V] a relevé appel de cette décision en tous ses chefs et, par avis de fixation du 12 décembre 2024 pris en vertu des articles 906 et suivants du code de procédure civile, l’affaire a été fixée à bref délai.

***

Aux termes de ses dernières écritures enregistrées au greffe par voie électronique le 7 février 2025 (conclusions d’appelant) signifiées à Mme [J] [Y] par exploit du 5 février 2025, Mme [I] [S] demande à la cour de':

Juger recevable et bien fondé son appel,

Infirmer le jugement du 11 octobre 2024 du tribunal judiciaire de Lyon en ce qu’il a': (reprise du dispositif de la décision attaquée),

Et statuant à nouveau':

Juger que le congé donné par Mme [B] veuve [Y] est nul et irrecevable car ne respectant pas les délais légaux,

Juge que le bail a été renouvelé le 26 juin 2024 pour une durée d’un an,

Juger que Mme [S] a réglé les loyers de juin et juillet 2024,

Débouter Mme [B] veuve [Y] de ses demandes,

Condamner Mme [B] veuve [Y] à payer à Mme [S] la somme de 2'000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [B] veuve [Y] aux entiers dépens.

***

Mme [Y], qui s’est vu signifier la déclaration d’appel par exploit du 20 décembre 2024, n’a pas constitué avocat.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à voir la cour «'juger'» lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Par ailleurs, la cour constate qu’aucune critique n’est apportée au chef de la décision ayant débouté Mme [S] de ses demandes devenu dès lors définitif.

Enfin, en l’absence de constitution de de Mme [Y], il y a lieu, en application du dernier alinéa de l’article 954, d’examiner les chefs critiqués de la décision attaquée en retenant que la partie intimée demande la confirmation du jugement dont elle est réputée s’approprier les motifs.

Sur la demande reconventionnelle en validité du congé et les demandes subséquentes en expulsion et indemnités d’occupation':

Mme [Y] est réputée demander la confirmation du jugement en ce qu’il a accueilli ses demandes reconventionnelles tendant à voir déclarer recevable le congé pour reprise qu’elle a délivré, en ce qu’il a ordonné l’expulsion de la locataire et en ce qu’il condamné cette dernière au paiement d’indemnités d’occupation. En particulier, la partie intimée est réputée justifier sa reprise des lieux pour habiter par des motifs médicaux.

Mme [S] demande l’infirmation de la décision sur ces points, affirmant avoir reçu le courrier par lequel la bailleresse lui indique que «'le bail ne sera pas renouvelé'» le 19 mars 2024 de sorte que le congé ne respecte pas le délai de 3 mois avant l’échéance du bail au 1er juin 2024. Elle en conclut que le congé délivré hors délai est nul et elle conteste que le bail ait pris effet le 26 juin 2023, comme retenu par erreur par le premier juge, renvoyant à l’état des lieux d’entrée fixant la date d’effet du bail au 1er juin 2023

Sur ce,

L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble appartenant à autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens du premier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile justifiant que le juge des référés le fasse cesser en ordonnant l’expulsion des occupants.

Aux termes de l’alinéa 4 de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux baux de logements meublés, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

Pour l’application de ce texte, le point de départ du délai de préavis est la réception du congé par le locataire.

En l’espèce, il est constant que le courrier par lequel Mme [Y] a notifié à la locataire le non-renouvellement du bail ne mentionne pas de date d’envoi et Mme [S] soutient, sans être démentie, en avoir accusé réception le 19 mars 2024. Par ailleurs, ce courrier ne mentionne aucun précédent congé qui aurait été formalisé et qui aurait ainsi date certaine. Dès lors, il y a lieu de retenir que le congé a été donné par un courrier reçu le 19 mars 2024.

Pour considérer que ce congé respectait le préavis de 6 mois, le premier juge a repris à son compte la mention du courrier de la bailleresse relative à «'un bail du 26 juin 2023'». Or, il est manifeste que cette date est erronée puisqu’elle est démentie, tant par le contrat de bail lui-même qui indique expressément prendre effet le 1er juin 2023, que par l’état des lieux d’entrée régulièrement daté et signé par les parties le 1er juin 2023 également. Dès lors et en l’état d’un bail arrivant en réalité à terme le 1er juin 2024, le premier juge aurait dû constater que le congé reçu le 19 mars 2024 ne respectait le préavis de 3 mois.

L’ordonnance attaquée, en ce qu’elle a déclaré «'recevable le congé pour reprise'» donné par la bailleresse et en ce qu’elle a accueilli les demandes subséquentes en expulsion et indemnités d’occupation, ne peut qu’être infirmée.

Statuant à nouveau, la cour constate que le congé pour reprise délivré par courrier reçu le 19 mars 2024 n’est pas valable à défaut de respecter le délai de préavis de sorte que le bail a été renouvelé à compter du 1er juin 2024. Mme [S] n’étant ainsi pas occupante sans droit ni titre de l’appartement loué, la cour d’appel ne peut que rejeter les demandes de Mme [Y] tendant à voir ordonner l’expulsion de la locataire et à voir prononcer sa condamnation à payer des indemnités provisionnelles d’occupation jusqu’à son départ des lieux.

Sur la demande reconventionnelle en paiement':

Mme [Y] est réputée demander la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné la locataire au paiement d’un arriéré de loyers au titre des échéances de juin et juillet 2024.

Mme [S] demande l’infirmation de la décision attaquée qui l’a condamnée au paiement d’un arriéré de loyer puisqu’elle justifie, comme elle le faisait déjà en première instance, avoir payé les échéances de loyers de juin et juillet. Elle ajoute que le premier juge, en la condamnant à payer en outre une indemnité d’occupation depuis le 26 juin 2024, a commis une erreur d’appréciation puisque cela fait double emploi avec la condamnation au paiement d’un arriéré de loyer pour le mois de juillet 2024.

Sur ce,

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, il peut être alloué en référé, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision au créancier.

En l’espèce, le premier des référés, en condamnant Mme [S] au paiement d’une somme, sans préciser que cette condamnation était prononcée à titre provisionnelle, a excédé ses pouvoirs, outre qu’il a effectivement condamné la locataire à payer deux fois la même échéance du mois de juillet 2024 compte tenu de la date fixée pour le point de départ des indemnités d’occupation. En outre, alors que l’affaire a été plaidée en première instance le 13 septembre 2024, Mme [S] soutient, sans être démentie, qu’elle avait produit son relevé de compte LCL montrant qu’elle avait payé, par virements des 1er juin et 1er juillet 2024, les loyers et charges des échéances des mois de juin et juillet 2024. La preuve de ses paiements apportée par la locataire constitue ainsi une contestation sérieuse s’opposant à la demande de Mme [Y] en paiement entendue comme une demande en paiement d’une provision.

L’ordonnance attaquée, en ce qu’elle a condamné Mme [S] à payer à Mme [Y] la somme de 1'990 € correspondant aux loyers de juin et juillet 2024, est en conséquence infirmée. Statuant à nouveau, la cour d’appel constate que la demande en demande de provision de la bailleresse se heurte à une contestation sérieuse tenant aux paiements dont Mme [S] justifie.

Sur les demandes accessoires':

Mme [Y] succombant à l’instance, la cour infirme la décision attaquée qui a condamné Mme [S] aux dépens de première instance et à payer à Mme [Y] la somme de 1'500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau et y ajoutant, la cour condamne Mme [Y] aux dépens de première instance et d’appel.

Mme [Y] est déboutée de sa demande d’indemnisation de ses frais irrépétibles formée en première instance et elle est condamnée à payer à Mme [S] la somme de 1'500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance de référé rendue le 11 octobre 2024 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon en toutes ses dispositions critiquées,

Statuant à nouveau,

Rejette la demande de Mme [J] [B] veuve [Y] tendant à voir déclarer valable le congé pour reprise délivré,

En conséquence, rejette les demandes de Mme [J] [B] veuve [Y] tendant à voir ordonner l’expulsion de Mme [I] [S] et à voir condamner cette dernière au paiement d’indemnités provisionnelles d’occupation,

Rejette la demande de Mme [J] [B] veuve [Y] tendant à voir condamner Mme [I] [S] au paiement d’une provision à valoir sur l’arriéré de loyers dus aux titres des échéances de juin et juillet 2024 comme se heurtant à une contestation sérieuse,

Rejette la demande de Mme [J] [B] veuve [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [J] [B] veuve [Y] aux dépens de première instance.

Y ajoutant,

Condamne Mme [J] [B] veuve [Y] aux dépens de l’instance d’appel,

Condamne Mme [J] [B] veuve [Y] à payer à Mme [I] [S] la somme de 1'500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT