Cour d'appel de Lyon, 6e chambre, 16 janvier 2025, n° 22/07641

TI Villeurbanne 9 novembre 2021

CA Lyon
Infirmation partielle 16 janvier 2025

Arguments

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Rejeté
Inopposabilité des charges au syndic
La cour a constaté que le syndic justifiait de son pouvoir à représenter le syndicat, rendant la demande de la S.C.I. Atlas infondée.
Rejeté
Non-achevement de l'immeuble
La cour a jugé que l'immeuble était achevé et habitable, rendant les charges exigibles à partir du 1er janvier 2020.
Rejeté
Frais de recouvrement non justifiés
La cour a jugé que ces frais avaient déjà été déduits et que la demande de la S.C.I. Atlas était donc infondée.
Rejeté
Transmission d'un décompte actualisé
La cour a estimé que le jugement fixait déjà le montant de la créance, rendant la demande de transmission de décompte sans objet.
Rejeté
Droit à l'indemnité de procédure
La cour a rejeté cette demande, considérant que la S.C.I. Atlas n'était pas fondée dans ses demandes.

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Sur la décision

Référence :	CA Lyon, 6e ch., 16 janv. 2025, n° 22/07641
Juridiction :	Cour d'appel de Lyon
Numéro(s) :	22/07641
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Villeurbanne, 9 novembre 2021, N° 11-21-2980
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	9 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Quentin HISCorinne MENICHELLI
Cabinet(s) :	BDMV AVOCATS
Parties :	S.C.I. ATLAS c/ Syndicat de copropriété CENTRE LEON BLUM

Texte intégral

N° RG 22/07641 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OTU6

Décision du

Tribunal de proximité de VILLEURBANNE

Au fond

du 09 novembre 2021

RG : 11-21-2980

S.C.I. ATLAS

Syndicat de copropriété CENTRE LEON BLUM

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

6ème Chambre

ARRET DU 16 Janvier 2025

APPELANTE :

S.C.I. ATLAS

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Quentin HIS, avocat au barreau de LYON, toque:3203

INTIMEE :

Syndicat des copropriétaires CENTRE LEON BLUM, sis [Adresse 2] [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice la S.A ESPACE IMMOBILIER LYONNAIS

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Corinne MENICHELLI de la SELARL BDMV AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 763

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 08 Octobre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 19 Novembre 2024

Date de mise à disposition : 16 Janvier 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Joëlle DOAT, présidente

— Evelyne ALLAIS, conseillère

— Stéphanie ROBIN, conseillère

assistées pendant les débats de Cécile NONIN, greffière

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Joëlle DOAT, présidente, et par Cécile NONIN, greffière, à laquelle la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES:

Par acte d’huissier en date du 9 juin 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Centre Léon Blum situé [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la société Espace Immobilier, a fait assigner la société civile immobilière (SCI) Atlas devant le tribunal de proximité de Villeurbanne pour s’entendre condamner celle-ci à lui payer une somme de 8 372,62 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, compte arrêté au deuxième trimestre 2021, comprenant le principal (12 351,76 euros), les intérêts, accessoires divers et frais de procédure et le coût de l’assignation, déduction faite d’un acompte reçu d’un montant de 5 909,88 euros.

Au dernier état de la procédure, le syndicat des copropriétaires a réduit sa demande au titre des charges de copropriété impayées au 31 août 2021 (appel de charges du 1er juillet 2021 inclus) à la somme de 6 527,88 euros et a sollicité en outre, d’une part le paiement de la somme de 1 067,82 euros représentant les frais exposés pour le recouvrement de la créance, d’autre part des dommages et intérêts pour résistance abusive.

La société Atlas n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Par jugement réputé contradictoire en date du 9 novembre 2021, le tribunal a:

— déclaré le syndicat des copropriétaires recevable en son action

— condamné la société Atlas à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes:

* 6 527,88 euros au titre des charges échues au 31/08/2021 (appels de charges et travaux au 01/07/2021 inclus) outre intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 16/04/2021,

* 60 euros au titre des frais nécessaires

— rejeté les autres demandes contraires ou plus amples

— condamné la société Atlas à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance

— rappelé que l’exécution provisoire de jugement est de droit.

La société Atlas a interjeté appel de ce jugement, le 12 janvier 2022 et le 4 février 2022.

Ces affaires, enregistrées sous les numéros 22/00449 et 22/01066 ont été jointes par ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 24 août 2022 rectifiée par ordonnance du 13 octobre 2022, sous le numéro 22/00449.

Par ordonnance du 24 octobre 2022, le conseiller de la mise en état a déclaré nulles les déclarations d’appel en date des 12 janvier 2022 et 4 février 2022.

La société Atlas a à nouveau interjeté appel du jugement, le 18 et le 24 novembre 2022.

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Ces affaires, enregistrées sous les numéros 22/07641 et 22/07828, ont été jointes par ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 12 décembre 2022, sous le numéro 22/07641.

Par arrêt du 6 juillet 2023, la 1ère chambre A de la cour d’appel de Lyon, statuant sur déféré de l’ordonnance du 24 octobre 2022, a infirmé l’ordonnance et rejeté l’exception de nullité des déclarations d’appel formées les 12 janvier et 4 février 2022 par la société Atlas.

En tout état de cause, la nullité interrompant les délais de recours, il y a lieu de constater que les appels des 18 et 24 novembre 2022 ont été formés dans le délai d’un mois suivant l’ordonnance prononçant la nullité des deux appels précédents, de sorte qu’ils sont recevables.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 7 octobre 2024, la société Atlas demande à la cour:

'in limine litis',

— de dire que la société Espace Immobilier Lyonnais ne rapporte pas la preuve de son mandat aux intérêts du syndicat des copropriétaires

— en conséquence, de déclarer nulles et d’écarter des débats les écritures déposées aux intérêts du syndicat des copropriétaires,

sur le fond,

— 'de déclarer recevables les déclarations d’appels du 12 janvier 2022 et du 4 février 2022"

— d’infirmer le jugement

sur les charges

à titre principal,

— de déclarer mal fondée l’action en recouvrement de charges du syndicat des copropriétaires contre elle concernant les provisions appelées entre le 1er janvier et le 22 juin 2020

— en conséquence, de condamner le syndicat des copropriétaires à lui restituer la somme de

6 527,88 euros, outre les frais d’exécution, soit la somme totale de 9 370,23 euros ayant fait l’objet de deux saisies-attributions sur ses comptes bancaires les 23 décembre 2021 et 2 mai 2022 sur le fondement du jugement dont appel

à titre subsidiaire,

— de déclarer mal fondée l’action en recouvrement de charges du syndicat des copropriétaires contre elle concernant les charges de copropriétés dûes au 31 août 2021

— en conséquence, de condamner le syndicat des copropriétaires à lui restituer la somme de 86 euros, outre les frais d’exécution (2 842,35 euros), soit la somme totale de 2 928,35 euros ayant fait l’objet de deux saisies-attributions sur ses comptes bancaires le 23 décembre 2021 et le 2 mai 2022 sur le fondement du jugement dont appel

sur les frais de recouvrement

— de condamner le syndicat des copropriétaires à soustraire de son décompte de charges la somme de 1153,82 euros qui lui est imputée au titre des frais de recouvrement, compte arrêté au 31 août 2021

en tout état de cause,

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— de condamner le syndicat des copropriétaires à lui transmettre ou à tout mandataire un

décompte des charges de copropriétés actualisé au visa de la décision à intervenir, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt

— de la dispenser de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires

— de débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes

— de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— de condamner le syndicat des copropriétaires à payer les entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Quentin His sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 3 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour :

— de déclarer ses conclusions recevables

— de confirmer le jugement

y ajoutant,

— de condamner la société Atlas à lui payer la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— de rejeter l’intégralité des demandes de la société Atlas 'in limine litis’ et au fond

— de condamner la société Atlas aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 octobre 2024.

SUR CE :

La question de la régularité de l’appel a déjà été tranchée et la recevabilité de l’appel n’est pas remise en cause devant la cour.

En cours de délibéré, le syndicat des copropriétaires, qui y avait été autorisé, a transmis à la cour le contrat de syndic passé entre la société Espace Immobilier Lyonnais désigné en qualité de syndic par l’assemblée générale du 14 décembre 2022 et lui-même, de sorte qu’à la date de l’ordonnance de clôture, la société Espace Immobilier Lyonnais justifie de son pouvoir à représenter le syndicat des copropriétaires.

Les dernières conclusions d’appel du syndicat des copropriétaires sont régulières et recevables.

Sur le fond

La société Atlas soutient que le bien immobilier vendu en l’état futur d’achèvement lui a été livré le 22 juin 2020 et que le syndicat des copropriétaires et son syndic devaient donc s’enquérir de l’achèvement ou non des lots, ce dont ils ne rapportent pas la preuve, laquelle leur incombe.

Elle ajoute qu’elle n’a pas à supporter les charges de copropriété exigibles avant le 22 juin 2020 puisque le contrat de vente du 27 juillet 2018 stipule que l’acquéreur supportera sa quote-part dans les charges de copropriété à compter de la date à laquelle le vendeur lui aura notifié que les locaux vendus sont mis à sa disposition.

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Elle affirme que ce contrat de vente est opposable au syndic, sur le fondement de l’article 1200 du code civil selon lequel les tiers doivent respecter la situation juridique créée par le contrat.

Elle fait valoir que lors des appels de fonds du 13 décembre 2019 et du 16 mars 2020, l’immeuble n’était pas achevé.

Le syndicat des copropriétaires répond que, le 1er janvier 2020, les travaux de construction de l’ensemble immobilier étaient achevés, que la copropriété a commencé à fonctionner, qu’à compter de cette date, le syndic,ès qualités, a adressé chaque trimestre aux copropriétaires les appels de provisions sur charges, que la société Atlas n’a effectué qu’un seul versement le 27 juillet 2020 et qu’à la suite d’une sommation de payer délivrée le 16 avril 2021, aucune provision n’ayant ensuite été réglée, la société Atlas a effectué deux versements, de sorte qu’à la date de l’assignation devant le premier juge, elle était encore redevable de sommes au titre des charges des deuxième et troisième trimestres 2020 et du deuxième trimestre 2021.

Il fait valoir que la répartition de l’imputabilité des charges entre le vendeur en l’état futur d’achèvement (la SCCV Paul Kruger) et la société Atlas ne lui est pas opposable en sa qualité de tiers au contrat.

****

L’achèvement de l’immeuble suppose que l’immeuble soit habitable conformément à sa destination. Cette notion se distingue de la notion de parachèvement ou de livraison qui suppose que l’immeuble soit complètement terminé et de celle de réception des travaux entre le vendeur et les constructeurs de l’immeuble.

Ainsi, le syndicat de copropriétaires ayant été constitué le 17 juillet 2018, date à laquelle le notaire a établi l’état descriptif de division et le règlement de copropriété de l’immeuble à construire, et l’immeuble étant achevé à la date du premier appel de fonds pour le premier trimestre 2020, adressé à la société Atlas le 13 décembre 2019, les charges de copropriété étaient bien exigibles pour tous les copropriétaires de l’immeuble, y compris la SCI Atlas, à compter du 1er janvier 2020, les termes du contrat passé entre la SCI Atlas et la SCCV Paul Kruger, son vendeur, au sujet du paiement des charges étant inopposables au syndicat des copropriétaires.

Il ressort du reste du procès-verbal de l’assemblée générale du 18 novembre 2019, que la SCI Atlas était présente. Or, le budget prévisionnel de dépenses de fonctionnement pour l’exercice du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, à hauteur de la somme de 261 000 euros toutes taxes comprises, a été adopté à l’unanimité des présents et représentés.

L’assemblée générale du 21 avril 2021 a ensuite approuvé à la majorité qualifiée les comptes de l’exercice du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 et elle a adopté le budget prévisionnel de dépenses de fonctionnement pour l’exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, à hauteur de la somme de 250 170 euros hors travaux.

La SCI Atlas s’est acquittée d’une somme de 2 755,86 euros qui a été affectée à l’appel de charges pour le premier trimestre 2020.

Elle a ensuite réglé le 26 avril 2021 deux sommes de 2 954,94 euros affectées aux charges appelées pour le quatrième trimestre 2020 et pour le premier trimestre 2021.

Il ressort du décompte produit par le syndicat des copropriétaires en pièce 7 qu’à la date de délivrance de l’assignation devant le tribunal de proximité, le 9 juin 2021, la SCI Atlas était redevable d’une somme de 7 595,70 euros incluant des frais de relance (26 euros, 60 euros, 27 euros, 60 euros), des frais d’huissier (311 euros), un émolument 'A444-32" (382,66 euros) et des frais d’assignation (201,16 euros), soit une somme totale au titre des frais d’un montant de

1 067,82 euros, de sorte que la somme dûe au titre des seules charges impayées, appel du deuxième trimestre 2021 inclus, s’élevait à 6 527,88 euros.

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Le décompte montre qu’à la date du jugement dont appel, les charges du troisième trimestre 2021 ayant été appelées (à hauteur de 2 264,80 euros), la SCI Atlas a réglé la somme de

2 462,74 euros le 8 juillet 2021, si bien que la créance du syndicat des copropriétaires, au titre des charges et des frais de recouvrement arrêtée au 31 août 2021, s’élevait à la même somme de 7 595,70 euros que celle qui était réclamée à la date de l’assignation.

Ce décompte fait également apparaître qu’une somme de 86 euros, intitulée solde antérieur au 1er octobre 2020, dont le syndicat des copropriétaires admet qu’elle n’est pas justifiée, a été imputée à la SCI Atlas et n’a pas été déduite de la somme de 6 527,88 euros.

Il convient en conséquence de condamner la SCI Atlas à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 481, 88 euros (6 527,88 – 86) au titre de l’arriéré de charges, compte arrêté au 31 août 2021, outre les intérêts au taux légal à compter du du 16 avril 2021, date de la sommation de payer, comme l’a exactement retenu le jugement.

Le syndicat des copropriétaires ne remet pas en cause devant la cour la disposition du jugement qui a réduit la somme dûe au titre des frais de relance à la somme de 60 euros (au lieu de celle de 1 067,82 euros ci-dessus mentionnée figurant dans le décompte, telle que demandée devant le premier juge), après avoir considéré que les autres frais de relance n’étaient pas justifiés et que les frais d’huissier n’étaient pas des frais nécessaires.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement sur ce point également et de rejeter la demande de la SCI Atlas tendant à voir soustraire de son décompte de charges la somme de 1153,82 euros au titre des frais de recouvrement, compte arrêté au 31 août 2021, cette somme ayant déjà été déduite.

La demande subsidiaire de la société Atlas en restitution des frais d’exécution mis à sa charge en vertu de deux saisies-attribution, pour un montant de 2 842,35 euros, au seul motif que la somme de 86 euros n’avait pas été déduite de la créance à recouvrer n’est pas fondée et doit être rejetée.

Enfin, il y a lieu de rejeter la demande de la SCI Atlas tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui transmettre ou à tout mandataire un décompte des charges de copropriété 'actualisé au visa de la décision à intervenir’ puisque le présent arrêt fixe le montant de la créance arrêté à la date du 31 août 2021 et que le syndicat ne réclame aucune somme pour la période postérieure.

La SCI Atlas, dont le recours est rejeté pour l’essentiel, est condamnée aux dépens d’appel et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros en cause d’appel,le jugement étant confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’indemnité de procédure.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe et contradictoirement :

DECLARE régulières et recevables les dernières conclusions d’appel du syndicat des copropriétaires

CONFIRME le jugement, sauf en ce qui concerne le montant de la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées au 31 août 2021

Statuant à nouveau sur ce point,

CONDAMNE la SCI Atlas à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 481, 88 euros au titre des charges de copropriété, compte arrêté au 31 août 2021

Page 7 sur 7

Y AJOUTANT,

REJETTE la demande subsidiaire de la SCI Atlas en restitution de la somme de 2 842,35 euros

REJETTE la demande de la SCI Atlas tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui transmettre ou à tout mandataire un décompte des charges de copropriété 'actualisé au visa de la décision à intervenir'

CONDAMNE la SCI Atlas aux dépens d’appel

CONDAMNE la SCI Atlas à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE