N° RG 24/07220 – N° Portalis DBVX-V-B7I-P4US

Décision du Tribunal Judiciaire de Pointe à Pitre (Pôle de Proximité)

du 29 mars 2021

Décision de la Cour d’Appel de Basse Terre

du 4 avril 2022

Décision de la Cour de Cassation de [Localité 7]

du 04 juillet 2024

RG : K 22-17.324

S.A.R.L SOCIETE IMMOBILIERE ET AGRICOLE DE [Localité 3] GRANDE TERRE (SIAGAT)

C/

SA GARDEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

6ème Chambre

ARRET DU 18 Septembre 2025

statuant sur renvoi après cassation

Demanderesse à la saisine

APPELANTE :

S.A.R.L SOCIETE IMMOBILIERE ET AGRICOLE DE [Localité 3] GRANDE TERRE (SIAGAT)

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938

assistée de M^e François EXPERT de L’AARPI EXPERT & GUIS, avocat au barreau de PARIS

Défenderesse à la saisine

INTIMEE :

SA GARDEL

[Adresse 14]

[Localité 2]

Représentée par M^e Philippe NOUVELLET de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

assistée de M^e Marie SOYER de la SAS DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

* * * * * *

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Juin 2025

Date de mise à disposition : 18 Septembre 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Joëlle DOAT, présidente

— Evelyne ALLAIS, conseillère

— Stéphanie ROBIN, conseillère

assistées pendant les débats de Cécile NONIN, greffière

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Joëlle DOAT, présidente, et par Cécile NONIN, greffière, à laquelle la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte en date du 13 avril 1983, la Société immobilière et agricole de [Localité 3] Grande Terre ( la SIAGAT) a donné à bail rural à la société industrielle et agricole de [Localité 3] Grande Terre, devenue la société Gardel, des parcelles situées à [Localité 9], [Localité 6] et [Localité 13], d’une superficie totale de 981 hectares 89 ares 33 centiares.

Par acte du 11 avril 1994, le bail rural a été transformé en bail à long terme d’une durée de 18 ans à compter du 1er août 1993. Le bail a été renouvelé par tacite reconduction le 31 juillet 2011 pour une durée de 9 ans.

Par actes d’huissier en date des 20 et 31 juillet 2018, la SIAGAT a délivré à la société Gardel deux congés aux fins de reprise pour le 31 juillet 2020.

Par requête en date du 24 octobre 2018, la société Gardel a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Pointe à Pitre aux fins de voir annuler les deux congés.

Par jugement en date du 29 mars 2021, le tribunal judiciaire a :

— annulé les deux congés

— débouté la SIAGAT de sa demande reconventionnelle aux fins de résiliation du bail rural

— condamné la SIAGAT à verser à la société Gardel la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

En premier lieu, le tribunal a annulé les congés au motif qu’ils avaient été délivrés par le président du conseil d’administration et non par le directeur général de la SIAGAT seul habilité à cet effet et qu’aucune procuration n’avait été jointe aux congés aux fins de reprise.

En second lieu, le tribunal a rejeté la demande reconventionnelle en résiliation du bail après avoir retenu que la preuve d’un abus de jouissance du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds n’était pas rapportée.

Par arrêt en date du 4 avril 2022, la cour d’appel de Basse-Terre a confirmé le jugement et condamné la SIAGAT à payer à la société Gardel la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par arrêt en date du 4 juillet 2024, la Cour de cassation a cassé et annulé cet arrêt, sauf en ce qu’il annule le congé aux fins de reprise délivré le 20 juillet 2018 et déboute la Société civile immobilière et agricole de [Localité 3] Grande Terre de sa demande reconventionnelle aux fins de résiliation du bail rural consenti à la société Gardel.

L’affaire et les parties ont été renvoyées devant la cour d’appel de Lyon.

La Cour de cassation a relevé, d’une part que le défaut de mention dans le congé de l’autorisation donnée au représentant de la personne morale de le délivrer en son nom n’emportait pas la nullité de ce congé, d’autre part que, dès sa désignation, un mandataire social est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir au nom de la société et ce, indépendamment de la publication de sa désignation au registre du commerce et des sociétés.

La SIAGAT a saisi la présente cour de renvoi par déclaration de saisine du 16 septembre 2024.

Elle demande à la cour :

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a annulé le congé aux fins de reprise délivré le 31 juillet 2018 pour le 31 juillet 2020 et en ce qu’il l’a condamnée aux dépens et à payer une indemnité de procédure à la société Gardel

statuant à nouveau,

— de rejeter la demande d’annulation du congé et de déclarer ce congé valable

— d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société Gardel et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, des parcelles objet du bail, dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt, sous astreinte de 30 000 euros par jour de retard

par ailleurs,

— de condamner la société Gardel à lui payer la somme de 8 198 680,28 euros à titre de réparation par équivalent de son préjudice ayant résulté de l’impossibilité de reprendre ses terres objet du bail rural et de les exploiter elle-même depuis le 1er août 2020

en toute hypothèse,

— de condamner la société Gardel à lui payer la somme de 30 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel

— de débouter la société Gardel de toutes ses demandes.

La société Gardel demande à la cour :

— de déclarer irrecevables les demandes indemnitaires présentées par la SIAGAT

— de confirmer le jugement en toutes ses dispositions

— d’annuler le congé qui lui a été délivré le 31 juillet 2018 par la SIAGAT

— de débouter la SIAGAT de toutes ses demandes

— de condamner la SIAGAT à lui payer la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

SUR CE :

La société Gardel ne reprend pas les moyens tendant à la nullité du congé délivré le 31 juillet 2018 tels que retenus par le tribunal et la cour d’appel, dont la Cour de cassation a estimé qu’ils n’étaient pas fondés.

1) La société Gardel considère que le congé est nul, au motif que certaines des mentions prévues à peine de nullité par l’article L411-47 du code rural et de la pêche maritime (du code rural), dont elle soutient qu’il est applicable en Guadeloupe s’agissant des baux ruraux à long terme du fait du renvoi opéré par l’article L416-1 alinéa 4 dudit code, n’y figurent pas, qu’en effet :

— les dispositions de l’article L411-47 du code rural ne sont pas citées

— l’identité des membres de la SIAGAT appelés à participer à l’exploitation des parcelles actuellement louées n’est pas précisée (nom, prénom)

— la situation professionnelle du bénéficiaire de la reprise et son habitation ne sont pas indiquées.

Elle ajoute qu’en contravention avec les dispositions de l’article L416-17 alinéa 3 du code rural (ou plutôt L461-17 alinéa 3),l’activité principale de la SIAGAT n’est pas mentionnée, puisque le congé se borne à citer l’intégralité de l’objet social de la SIAGAT, sans possibilité de déterminer à cette lecture quelle est son activité principale.

La SIAGAT conteste le bien-fondé de ces moyens, faisant valoir qu’en Guadeloupe, les conditions de renouvellement et de congé des baux ruraux à long terme sont calquées sur celles des baux ruraux ordinaires et qu’en l’espèce, la totalité des mentions prévues à peine de nullité par l’article L461-17 du code rural figure dans le congé.

*****

L’article L461-1du code rural énonce que les dispositions du présent livre (livre IV)sont applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 3] Réunion, à Mayotte, à [Localité 8], à [Localité 10] et à [Localité 12] sous réserve des exceptions et des adaptations prévues au présent titre.

Selon l’article L 461-3, ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 3] Réunion, à Mayotte, à [Localité 8], à [Localité 10] ainsi qu’à [Localité 11]-et-Miquelon sauf disposition particulière :

1° Les chapitres I, III et VII du titre Ier ;

2° Les titres III et IV.

Le présent titre détermine les règles relatives aux baux ruraux applicables dans les collectivités mentionnées au premier alinéa.

En ce qui concerne les baux à long terme, l’article L461-27 7° dispose qu’à l’article L416-8, la référence aux chapîtres Ier, II, V et VII du présent titre est remplacée par la référence aux articles L461-5 à L461-30.

Or, l’article L411-47 figure au chapître I du titre Ier du livre IV du code rural, de sorte que, contrairement à ce que prétend la société Gardel, il n’est pas applicable au présent bail conclu en Guadeloupe. Aucune irrégularité résultant du non-respect de ses dispositions ne peut donc être invoquée.

Aux termes de l’article L461-17 du code rural :

Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail.

Le congé peut être déféré au tribunal paritaire des baux ruraux par le preneur dans un délai de quatre mois à dater de sa réception, sous peine de forclusion.

A peine de nullité, le congé doit mentionner les motifs allégués par le propriétaire, indiquer, en cas de reprise, l’identité ou la raison sociale, le domicile ou le siège social, l’activité principale du ou des bénéficiaires éventuels, et reproduire les termes de l’alinéa précédent.

En l’espèce, le congé a été délivré par acte d’huissier en date du 31 juillet 2018 à la requête de la Société immobilière et agricole de [Localité 3] Grande Terre, avec effet au 31 juillet 2020.

L’acte mentionne que le congé est donné pour le motif suivant :

congé pour reprise, en fin de bail, en vue d’une exploitation personnelle des terres listées ci-dessus par le propriétaire, à savoir la Société immobilière et agricole de [Localité 3] Grande Terre, société anonyme inscrite au registre du commerce et des sociétés de Pointe à Pitre sous le numéro (…) dont le siège social est situé [Adresse 5] à Saint-François (97118), soit à proximité immédiate du lieu de situation des terres listées ci-dessus, et dont l’activité est :

1) à la Guadeloupe, en France métropolitaine, à l’étranger, dans les autres départements et collectivités d’outre-mer, les activités agricoles définies par l’article L311-1 du code rural, y compris la fabrication, le raffinage, le traitement et la vente de sucres de toute nature, la distillation et la vente de rhum et d’alcool de toute nature, ainsi que tous sous-produits dérivés ou succédanés et en général le traitement industriel de la canne et de tous autres produits agricoles

2) la polyculture végétale et animale à la Guadeloupe, en France métropolitaine, à l’étranger, dans les autres départements et collectivités d’outre-mer et dans la zone caraïbe

3) l’exploitation de tous procédés, découvertes, inventions et brevets relatifs à des activités agricoles, la fabrication de sucre, du rhum et des alcools, de leurs dérivés et succédanés, ou du traitement industriel de tous autres produits agricoles

l’exploitation des propriétés lui appartenant et de celles qui lui seront louées ou concédées

Dans les mêmes régions, l’exploitation d’immeubles à construire ou déjà construits sur des terrains lui appartenant déjà ou dont elle ferait l’acquisition.

(…)

L’acte reproduit également le texte de l’article L461-17 du code rural.

Les développements de la société Gardel selon lesquelsl’activité principale de la société SIAGAT ne pourrait être clairement identifiée aux termes dudit congé en l’absence de précision de hiérarchie entre les différentes activités énoncées ne sont pas opérants dans la mesure où il résulte de ce qui précède que l’activité principale de la société bailleresse bénéficiaire de la reprise est précisément décrite à l’acte comme étant une activité agricole, comprenant notamment la fabrication de sucre, ainsi que la polyculture végétale et animale et que les autres activités mentionnées ne sont que des activités connexes à l’activité principale ou des prises de participation dans des sociétés dont l’activité serait complémentaire à celle qui est exercée par la société SIAGAT.

Ainsi, cet acte contient bien les mentions prescrites à peine de nullité par l’article L461-17 du code rural et le congé est régulier en la forme.

2) La société Gardel soutient ensuite que les conditions de fond de la reprise ne sont pas réunies, d’une part en ce que l’objet social de la société bénéficiaire de la reprise n’est pas principalement agricole, que la société SIAGAT n’apporte pas la preuve de l’exercice effectif d’une activité agricole qui serait prépondérante sur ses autres activités, que les statuts de la société SIAGAT ont été modifiés postérieurement à la délivrance du congé et ne lui sont opposables qu’à compter de leur publication, qu’il y a une absence de volonté réelle d’exploiter personnellement les parcelles alors que la société SIAGAT annonce son intention de confier l’exploitation à un prestataire de travaux agricoles, d’autre part en ce que la société SIAGAT ne justifie pas d’une autorisation préalable d’exploiter.

La SIAGAT soutient qu’elle a un objet principalement agricole et qu’elle démontre la participation effective de ses dirigeants à l’exploitation.

Elle affirme qu’elle n’a pas à justifier d’une autorisation préalable d’exploiter.

*****

L’article L461-13 du code rural énonce que :

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail s’il reprend le fonds pour l’exploiter personnellement d’une manière effective et permanente en participant aux travaux sur les lieux pendant au moins neuf ans.

Le même droit appartient aux sociétés dont l’objet est principalement agricole et dont les membres appelés à en assumer la direction participent effectivement aux travaux.

(…)

L’article L 411-59 du code rural n’est pas applicable en Guadeloupe.

Les conditions de fond de la reprise s’apprécient à la date d’effet du congé

La société Gardel fait état des statuts de la SIAGAT, mis à jour et enregistrés au greffe à la date de la saisine du tribunal (en l’occurrence mis à jour le 29 janvier 2018 et enregistrés le 9 mai 2018) définissant l’objet social de la société, à savoir:

1) fabrication, raffinage, traitement et vente de sucres de toute nature, distillation et vente de rhum et d’alcool de toute nature (…) et en général le traitement industriel de la canne et de tous autres produits agricoles

2) la construction, l’acquisition et la location de tous immeubles, terrains, bâtiments, usines et droits immobiliers nécessaires à la société

3) l’exploitation de tous procédés, découvertes, inventions et brevets relatifs à des activités agricoles, la fabrication de sucre, du rhum et des alcools, de leurs dérivés et succédanés, ou du traitement industriel de tous autres produits agricoles

l’exploitation des propriétés lui appartenant et de celles qui lui seront louées ou concédées

4) la polyculture végétale et animale à la Guadeloupe, en France métropolitaine, à l’étranger, dans les autres départements et collectivités d’outre-mer et dans la zone caraïbe

etc…

pour en déduire que l’objet de la SIAGAT est principalement voué à la promotion immobilière et aux secteurs industriels et commerciaux, mais en aucun cas à l’exploitation agricole.

Or, la SIAGAT a mis à jour ses statuts le 6 juillet 2018 tels qu’ils figurent dans le congé délivré le 31 juillet 2018 (dont les termes sont repris ci-dessus), déclarés au greffe le 20 juillet 2018, publiés au journal d’annonces légales du 27 juillet 2018, enregistrés le 26 septembre 2018, selon lesquels la société a pour objet, en premier lieu, les activités agricoles définies par l’article L311-1 du code rural, en deuxième lieu la polyculture végétale et animale. Il est également fait référence dans les statuts à l’exploitation de divers procédés relatifs à des activités agricoles, au traitement industriel de tous produits agricoles et à l’entreprise de toutes exploitations agricoles.

L’extrait d’immatriculation principale au registre du commerce et des sociétés de Pointe à Pitre, à jour au 14 septembre 2024, de la SIAGAT décrit les activités suivantes : activités agricoles, polyculture végétale et animale, gestion patrimoine foncier, fabrication, raffinage, vente sucre, distillation, vente rhum, l’exploitation d’immeubles à construire ou déjà construits sur les terrains lui appartenant.

La SIAGAT justifie donc de ce que, dès la date de délivrance du congé, son objet statutaire était principalement agricole, conformément aux prescriptions de l’article L461-13 du code rural.

En ce qui concerne la seconde condition, la SIAGAT fait observer à juste titre que, compte-tenu de la taille de l’exploitation agricole (981 hectares environ), la participation effective aux travaux peut s’entendre de tâches relevant de la direction et de la gestion de l’exploitation.

Ainsi, l’offre de prestation de services pour l’entretien et la récolte des parcelles de l’exploitation adressée à la SIAGAT par la société TAEV, selon une lettre datée du 21 janvier 2020, n’apparaît pas incompatible avec l’exigence de participation effective des dirigeants de la société aux travaux de l’exploitation.

M. [R] [N], seul gérant de la SIAGAT, devenue une société à responsabilité limitée, comme en atteste l’extrait Kbis daté du 14 septembre 2024, justifie de la possession d’un brevet professionnel de responsable d’entreprise agricole délivré le 10 mars 2021.

La SIAGAT verse par ailleurs aux débats un document intitulé 'projet de reprise par la SIAGAT de ses domaines ruraux’ et une lettre de confort rédigée le 15 avril 2025 par le Crédit agricole de Guadeloupe en vue du financement de la reprise du faire-valoir direct des terres agricoles d’une superficie de 981 hectares aux Moules et ses environs et de son exploitation, soit le rachat des souches, l’investissement en matériel agricole et le crédit campagne pour un total de 8 861 000 euros.

Le projet de reprise définit trois grandes catégories de travaux : travaux de plantation (labour, sous-solage, sillonnage et billonnage), travaux d’entretien et de soins aux cultures, travaux de récolte réalisés partiellement en interne, partiellement en sous-traitance via un opérateur professionnel. Le projet précise que l’essentiel des besoins en main d’oeuvre concerne les chauffeurs d’engins agricoles et que les autres postes sont : l’appui à la plantation manuelle, la maintenance du réseau d’irrigation et la gestion administrative et financière.

La SIAGAT, bénéficiaire de la reprise, apporte donc les éléments permettant d’établir que son dirigeant participera effectivement aux travaux.

La demande de nullité du congé au motif du non-respect des conditions prescrites par l’article L461-13 du code rural n’est pas fondée et doit être rejetée.

L’article L461-15 du code rural applicable en Guadeloupe énonce que le bailleur ne peut exercer son droit de reprise si la superficie totale des exploitations dont disposerait le bénéficiaire de la reprise excède le seuil de contrôle fixé en application du schéma directeur des exploitations agricoles, à moins que ledit bénéficiaire ne justifie de l’autorisation prévue à l’article L. 331-2.

En application de l’article L331-2 I 1°, sont soumises à autorisation préalable les installations, les agrandissements ou les réunions d’exploitations agricoles au bénéfice d’une exploitation agricole mise en valeur par une ou plusieurs personnes physiques ou morales, lorsque la surface totale qu’il est envisagé de mettre en valeur excède le seuil fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles.

L’arrêté pris par le Préfet de la Guadeloupe le 7 mai 2018 portant schéma directeur régional des exploitations agricoles fixe le seuil au-delà duquel l’opération est soumise à une autorisation d’exploiter à 10 hectares de surface pondérée.

Il est indiqué dans cet arrêté que l’installation, à savoir l’action de s’établir sur une ou plusieurs unités de production constituant une entité juridique et économique autonome et indépendante pour y exercer une activité agricole, constitue une opération qui peut être soumise au contrôle des structures au regard du schéma.

Il résulte ainsi des dispositions des articles L461-15 et L331-2 I 1° et de l’arrêté du 7 mai 2018 qu’en l’espèce, le bailleur ne peut exercer son droit de reprise sur l’exploitation litigieuse dont la superficie est supérieure à 10 hectares sans avoir obtenu d’autorisation d’exploiter.

La SIAGAT, qui avait invoqué elle-même devant la cour d’appel de Basse-Terre l’absence de droit du preneur au renouvellement du bail au motif que celui-ci n’aurait pas été en règle avec le contrôle des structures et que le preneur, pour bénéficier du renouvellement, est tenu de remplir les mêmes conditions que celles prévues pour le bénéficiaire du congé donné pour reprise (règle dont la Cour de cassation a relevé qu’en Guadeloupe, elle ne s’appliquait pas au preneur) n’est pas fondée à soutenir qu’en sa qualité de bailleresse bénéficiaire de la reprise, elle n’était pas tenue d’obtenir une autorisation préalable d’exploiter pour la date d’effet du congé.

Il n’y a pas d’atteinte au principe de non-discrimination, ni au droit au respect des biens, puisque la loi elle-même prévoit des exceptions et des adaptations au statut des baux ruraux dans les collectivités d’outre-mer, ce qui justifie que le preneur et le bénéficiaire de la reprise, qui se trouvent dans une situation juridique différente, se voient appliquer des règles différentes.

Dès lors que la SIAGAT ne remplissait pas la condition exigée par la loi pour exercer son droit de reprise, le congé pour reprise doit être déclaré nul.

Le jugement est ainsi confirmé en ce qu’il a annulé le congé du 31 juillet 2018, ainsi qu’en ses dispositions relatives aux dépens et à l’indemnité de procédure.

La demande reconventionnelle devient sans objet.

La SIAGAT est condamnée aux dépens d’appel qui comprendront ceux de l’arrêt cassé ainsi qu’à payer à la société Gardel la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe, dans les limites de la saisine :

CONFIRME le jugement

CONDAMNE la SIAGAT aux dépens d’appel qui comprendront ceux de l’arrêt cassé

CONDAMNE la SIAGAT à payer à la société Gardel la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE