N° RG 22/03223 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OIYY

Décision du

Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond

du 30 mars 2022

RG : 18/04758

ch 9 cab 09 G

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 06 Janvier 2026

APPELANTE :

La société CENTRALE IMMOBILIERE

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 938

ayant pour avocat plaidant M^e Jean-françois LARDILLIER, avocat au barreau de CHAMBERY, toque : 1938

INTIMES :

Mme [U] [E] épouse [X]

née le 29 Juillet 1955 à [Localité 9] (Maroc)

[Adresse 3]

[Localité 6]

M. [D] [X]

né le 05 Décembre 1956 à [Localité 10])

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentés par M^e Franck HEURTREY, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1629

ayant pour avocat plaidant M^e Carine COUILLEROT de la SELARL CARRE JURIS AVOCATS, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

La SARL OFFICE DES LUMIERES venant aux droits de la SCP [M] STEPHANE [F] AGNES BOUIN PATRICK Notaires associés

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Denis WERQUIN de la SAS TW & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1813

ayant pour avocat plaidant M^e Jean-jacques RINCK de la SCP BOHE-CHOUVELLON-MUGNIER, avocat au barreau de LYON, toque : 719

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 04 Avril 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Octobre 2025

Date de mise à disposition : 09 Décembre 2026 prorogée au 06 Janvier 2026

Audience tenue par Patricia GONZALEZ, président, et Stéphanie LEMOINE, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un des membres de la cour a fait le rapport.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Le 26 mai 2017, M. [D] [X] et Mme [U] [E] épouse [X] ont régularisé un mandat de vente exclusif avec la société Centrale immobilière, portant sur la commercialisation et la vente d’un appartement situé [Adresse 1], lequel bien était loué.

Le prix de vente a été fixé au prix de 205.000 euros, rémunération du mandataire comprise. Le mandat a été donné pour une durée irrévocable de 3 mois avec, passé ce délai, la possibilité de le révoquer à tout moment par lettre recommandée sous réserve d’un délai de préavis de 15 jours.

Les honoraires de négociation de la société Centrale immobilière ont été fixés à 10.250 euros TTC.

Par courrier recommandé du 4 octobre 2017, M. [X] a révoqué le mandat de vente exclusif qu’ils avaient régularisé le 26 mai 2017 avec effet à l’issue du préavis de 15 jours, soit le 17 octobre 2017.

Par courrier du 9 octobre 2017, M. et Mme [X] ont indiqué qu’ils confirmaient l’annulation du mandat de vente et ainsi de toute action postérieure à sa signature arguant du fait que le contrat était entaché de nombreux vices en application de la loi Hoguet.

Par courrier du 18 octobre 2017, le conseil de la société Centrale immobilière a mis en demeure M. et Mme [X] de lui payer la somme de 10.250 euros au titre de la clause pénale correspondant aux honoraires convenus. Il a fait valoir que l’agence immobilière avait réussi à trouver un acquéreur après le départ des locataires en août 2017, qu’elle avait transmis le 11 octobre 2017 par voie postale un compromis de vente signé par l’acquéreur, avant la date effective de révocation du mandat.

Les vendeurs ayant signé le compromis de vente avec Mme [G], la réitération par acte authentique de la vente immobilière en l’étude de M [M], notaire, a eu lieu le 1er mars 2018.

Par courrier du 8 mars 2018, le conseil de M. et Mme [X] a adressé un chèque de 3.000 euros à la société Centrale immobilière, « conformément à l’accord transactionnel convenu et ce, à titre d’indemnité transactionnelle à titre forfaitaire et définitif mettant ainsi fin au litige relatif au paiement de [sa] commission et ce en raison de la nullité affectant [son] mandat de vente [qu’elle a] consenti aux consorts [X]. »

Considérant qu’il n’existe pas de protocole transactionnel avec M. et Mme [X] et qu’elle est intervenue expressément dans la vente du bien, la société Centrale immobilière a, par acte du 25 avril 2018, assigné M. et Mme [X] et la SCP [M]-Muller-Bouin devenue la SARL Office des lumières (le notaire) devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 10.500 euros à titre d’indemnité et une indemnisation de la part du notaire en réparation du préjudice subi du fait de l’absence de séquestration de ses honoraires.

Par jugement contradictoire du 30 mars 2022, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— dit que le contrat de mandat de vente signé le 26 mai 2017 est nul,

— débouté la société Centrale immobilière de sa demande d’homologation de l’accord transactionnel intervenu entre elle et M. et Mme [X] et de sa demande en paiement qui en découle,

— débouté la société Centrale immobilière du surplus de ses demandes,

— condamné la société Centrale immobilière à verser à M. et Mme [X] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Centrale immobilière à verser au notaire la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Centrale immobilière à supporter les entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration du 3 mai 2022, la société Centrale immobilière a interjeté appel.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 4 janvier 2023, la société Centrale immobilière demande à la cour de :

— juger qu’elle est recevable et bien fondée en son appel,

— infirmer la décision rendue le 30 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Lyon en ce qu’il :

— l’a déboutée de sa demande d’homologation de l’accord transactionnel intervenu entre elle et M. et Mme [X] et de sa demande en paiement qui en découle,

— l’a déboutée du surplus de ses demandes,

— l’a condamnée à verser à M. et Mme [X] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamnée à verser au notaire la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure.

— l’a condamnée aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— a ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Y faisant droit, à titre principal,

— débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions M. et Mme [X] et le notaire,

— juger de nouveau :

— que M. et Mme [X] ont régularisé spontanément un compromis de vente avec Mme [B] [G] sous conditions suspensives alors qu’ils avaient connaissance de la nullité du mandat de vente,

— que le compromis de vente est valablement formé entre les parties,

— que le compromis de vente prévoyait un accord définitif sur la chose et le prix,

— que dans le corps de ce même compromis de vente, il a été expressément rappelé que la vente dont s’agit avait été négociée par elle,

— que M. et Mme [X] ont ainsi reconnu être redevables envers elle d’une rémunération d’un montant de 10.250 euros, payable le jour de la vente définitive en l’étude de Me [M] notaire à [Localité 7],

— que les conditions suspensives précitées ont toutes été réalisées dans les délais impartis,

— que la vente doit donc être considérée comme étant effectivement conclue en sa présence,

— qu’au mépris de leur engagement et de la mise en demeure qui leur a été adressée, M. et Mme [X] ont régularisé en sa présence l’acte authentique de vente sans lui verser ses émoluments,

— que M. et Mme [X] lui ont proposé le versement d’une somme d’argent en règlement,

Par conséquent,

— juger que la nullité du mandat de vente est relative et a été couverte par la régularisation du compromis de vente et la proposition d’un règlement de 3.000 euros après réitération par acte authentique se faisant,

— condamner M. et Mme [X] à lui payer la somme de 10.250 euros, à titre d’indemnité, outre intérêts au taux légal à compter de la notification des présentes valant mise en demeure,

A titre subsidiaire,

— juger que la proposition transactionnelle présentée par M. et Mme [X] aux termes de la correspondance de leur conseil du 8 mars 2018, conformément aux dispositions des articles 1565 et suivants du code civil est valablement formée,

— ordonner le versement de la somme de 3.000 euros à son profit à titre d’indemnité,

En tout état de cause,

— juger :

— que le notaire était parfaitement informé de la situation par le conseil de la concluante,

— que le notaire a failli à sa mission engageant sa responsabilité civile professionnelle en omettant de faire un rappel à la loi et de faire écho au compromis de vente qui prévoyait une commission de 10.250 euros,

Par conséquent,

— condamner le notaire à lui payer la somme de 3.000 euros, au titre de l’indemnisation du préjudice subi par la requérante du fait de l’absence de séquestration des sommes correspondant à ses émoluments,

— condamner in solidum M. et Mme [X] et le notaire à lui payer la somme de 8.000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les mêmes aux entiers frais et dépens de l’instance d’appel distraits au profit de Me [Localité 8] Laffly du cabinet Lexavoue [Localité 7], sur son affirmation de droit.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 16 mars 2023, M. et Mme [X] demandent à la cour de :

Rejetant toutes conclusions contraires,

— confirmer purement et simplement le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— condamner la société Centrale immobilière à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner la société Centrale immobilière aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de M^e Franck Heurtrey, lequel pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

***

Aux termes de conclusions d’actualisation relativement à sa dénomination sociale, notifiées le 4 septembre 2025, la SARL Office des lumières, venant aux droits de la SCP Stéphane [M] Agnès Muller Patrick Bouin demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 30 mars 2022 en ce qu’il a débouté la société Centrale immobilière de toutes prétentions à son encontre,

— juger que la société Centrale immobilière est défaillante dans la démonstration d’une faute du notaire directement génératrice pour elle d’un préjudice indemnisable,

— débouter la société Centrale immobilière de l’intégralité de ses prétentions en ce qu’elles sont dirigées à son encontre,

— condamner la société Centrale immobilière à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers au profit de la SAS Tudela Werquin et associés, avocats associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 avril 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la validité du mandat de vente

La société Centrale immobilière fait valoir que :

— M. et Mme [X] avaient connaissance, dès la signature du mandat, de son irrégularité résultant de l’absence de formulaire leur permettant d’exercer leur droit de rétractation ou d’information à cet égard,

— la régularisation du compromis de vente prévoyant le versement exprès et sans aucune condition de l’intégralité de sa commission, soit la somme de 10.250 euros, couvre la nullité du mandat de vente,

— M. et Mme [X] lui ont adressé un chèque de 3.000 euros, reconnaissant ainsi indirectement la parfaite exécution de sa mission dans la vente de leur bien, conformément au mandat qui avait été régularisé.

M. et Mme [X] soutiennent que :

— ils sont profanes en matière de vente immobilière contrairement à l’appelante, ils ne pouvaient savoir que le mandat était atteint de nullité dès sa signature,

— d’après une jurisprudence constante, la régularisation invoquée par la société Centrale immobilière n’est valable que si elle est postérieure à la réitération par acte authentique de l’acte sous seing privé constatant la vente du bien,

— la seule signature du compromis de vente ne peut valoir régularisation des causes de nullité entachant le mandat de vente,

— en raison de la nullité du mandat, la société Centrale immobilière ne peut prétendre à aucune rémunération.

Réponse de la cour

C’est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges, après avoir rappelé les dispositions des articles L. 221-5, L. 221-9 et L 242-1 du code de la consommation, ont retenu que:

— le contrat de mandat de vente exclusif a été signé par M et Mme [X] à leur domicile le 26 mai 2017, de sorte que les dispositions protectrices du consommateur qui souscrit un contrat hors établissement sont applicables,

— le mandat ne contient aucun formulaire type de rétractation, de sorte qu’il n’est pas démontré que M et Mme [X] ont été informés des modalités d’exercice de leur droit de rétractation, la seule mention dans le contrat qu’ils en ont été informés étant insuffisante,

— la signature le 12 octobre 2017 de la promesse synallagmatique de vente rédigée par l’agence immobilière n’est pas de nature à couvrir la nullité, l’acte authentique de vente du 1er mars 2018 mentionnant expressément qu’il existe un litige sur le paiement des honoraires entre eux et l’agence immobilière, ce qui démontre qu’ils n’ont pas renoncé à s’en prévaloir.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a dit que le contrat de mandat litigieux est nul et a débouté l’agence immobilière de sa demande en paiement de la clause pénale.

2. Sur l’homologation du protocole transactionnel

La société Centrale immobilière fait notamment valoir que par courrier du 8 mars 2018, le conseil de M. et Mme [X] s’est prévalu d’un accord transactionnel conclu entre elle et M et Mme [X] et lui a adressé un chèque de 3.000 euros à titre d’indemnité transactionnelle.

M. et Mme [X] soutiennent que :

— les négociations menées entre les parties aux fins de voir réduire la rémunération revenant à l’agent immobilier n’ont pu permettre la concrétisation d’un accord et la rédaction d’un protocole transactionnel postérieurement à la réitération de la vente par acte authentique,

— en les assignant en paiement de la commission de 10.250 euros immédiatement après la vente, l’agence immobilière a refusé de percevoir la somme de 3.000 euros qu’ils proposaient,

— l’agence immobilière n’a jamais accepté la transaction dont elle se prévaut.

Réponse de la cour

C’est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges, après avoir rappelé les dispositions des articles 1565 à 1567 du code de procédure civile, ont retenu que:

— après la signature de la vente, le conseil de M et Mme [X] a adressé à l’agence immobilière par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 8 mars 2018 un chèque de 3.000 euros « à titre d’indemnité transactionnelle à titre forfaitaire et définitif »,

— malgré cette proposition, l’agence immobilière a introduit la présente action en justice, ce qui établit son refus de transiger.

La cour ajoute que le refus de l’agence immobilier est également révélé par son refus d’encaisser le chèque qui lui a été adressé officiellement.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté l’agence immobilière de sa demande de versement d’une indemnité de 3.000 euros en exécution d’une transaction.

3. Sur la responsabilité du notaire

La société Centrale immobilière fait valoir que le notaire a omis de faire un rappel à la loi et de reprendre la commission de 10.250 euros prévue par le compromis de vente dans l’acte authentique de réitération et ce, alors qu’il était informé de la situation.

Le notaire réplique que :

— Me [M] n’est pas le rédacteur du compromis et n’a jamais été dépositaire d’un quelconque séquestre,

— lors de la régularisation de l’acte de vente du 1er mars 2018 entre M. et Mme [X] et Mme [G], en présence de la société Centrale immobilière, Me [M] a accompli sa mission en prenant soin de rappeler les positions des parties, leurs griefs et les conséquences qui en découlaient,

— aucun préjudice indemnisable lié au grief allégué n’est démontré,

— aucune correspondance ne semble exister entre la somme revendiquée de 3.000 euros et la commission alléguée de 10.250 euros, commission due par le vendeur et non par le notaire.

Réponse de la cour

C’est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que:

— le notaire n’était pas le rédacteur de la promesse synallagmatique de vente,

— le notaire a inséré un paragraphe dans l’acte de vente pour préciser qu’un litige existait entre les parties, ainsi que leurs positions respectives,

— il ressort d’un courrier du 1er mars 2018 émanant du notaire des vendeurs que ces derniers avaient refusé qu’un séquestre soit prévu, de sorte que le notaire n’était pas en mesure de l’imposer.

La cour ajoute que la constitution d’un séquestre n’aurait en tout état de cause pas permis à l’agence immobilière de percevoir les honoraires qu’elle revendique, qui n’étaient pas dus en raison de la nullité du mandat de vente.

En l’absence de toute faute de la part du notaire et de tout lien de causalité entre le manquement et le préjudice allégués, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté l’agence immobilière de sa demande de dommages-intérêts.

4. Sur les autres demandes

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M et Mme [X] et du notaire, en appel. L’agence immobilière est condamnée à leur payer à ce titre, à chacun, la somme de 2.000 €.

Les dépens d’appel sont à la charge de l’agence immobilière qui succombe en sa tentative de remise en cause du jugement.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société La centrale immobilière à payer à M et Mme [X], la somme globale de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société La centrale immobilière à payer à la société Office des Lumières, la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes,

Condamne la société La centrale immobilière aux dépens de la procédure d’appel, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière, La Présidente,