N° RG 24/04906 – N° Portalis DBVX-V-B7I-PXH5

Décision du

tribunal judiciaire de LYON

Au fond

du 15 mai 2024

RG : 20/00712

ch 9 cab 09 F

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 10 Mars 2026

APPELANTE :

Mme [T] [E]

née le [Date naissance 1] 1952 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jean-paul SANTA-CRUZ de la SCP D’AVOCATS JURI-EUROP, avocat au barreau de LYON, toque : 692

INTIMEE :

La SCP [1], notaires associés

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 938

ayant pour avocat plaidant M^e Stéphane CHOUVELLON de la SCP BOHE-CHOUVELLON-MUGNIER, avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 18 Décembre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Janvier 2026

Date de mise à disposition : 10 Mars 2026

Audience tenue par Patricia GONZALEZ, président, et Bénédicte LECHARNY, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un des membres de la cour a fait le rapport.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 30 juin 1986, reçu par M. [O] [M] (le notaire), notaire à [Localité 3], [L] [E] a fait l’acquisition du lot n°8 d’un immeuble en copropriété situé à [Localité 4], défini dans l’acte comme « un local à usage d’habitation, situé au rez-de-chaussée du bâtiment sur cour, d’une superficie de 19 m² environ, ayant deux ouvertures sur la cour, composé d’une pièce avec kitchenette, salle d’eau, WC, […] et les 85/1.000èmes des parties communes générales », au prix de 82 000 francs.

Le 2 février 2015, le service hygiène urbaine de [Localité 4] a produit un rapport destiné au conseil départemental de l’environnement, des risques sanitaires et technologiques concluant à l’insalubrité irrémédiable du logement, notamment en raison d’une hauteur sous plafond et d’un éclairement naturel insuffisants.

Par acte introductif d’instance du 28 janvier 2020, [L] [E] a assigné la société [1] (la société de notaires) devant le tribunal judiciaire de Lyon afin de voir engager la responsabilité du notaire instrumentaire de l’acte de vente.

[L] [E] étant décédé en cours de procédure, Mme [T] [E] est intervenue volontairement à l’instance en qualité d’ayant droit.

Par jugement du 15 mai 2024, le tribunal :

— a condamné la société de notaires à payer à Mme [E] la somme d’un euro de dommages-intérêts,

— l’a condamnée à payer à Mme [E] la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— a rejeté sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— a rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 14 juin 2024, Mme [E] a relevé appel du jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 5 mars 2025, elle demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité délictuelle de la société de notaires à son endroit en qualité d’ayant-droit de [L] [E],

— réformer le jugement en ce qu’il a limité le montant des condamnations prononcées à la somme d’un euro,

Ce faisant,

— condamner la société de notaires à lui payer la somme de 80 910 euros de dommages et intérêts,

— débouter la société de notaires de son appel incident et de toutes demandes, fins et prétentions,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société notaire aux dépens et à lui payer la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Y ajoutant,

— la condamner à lui payer une somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens de l’instance à hauteur d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 9 décembre 2024, la société de notaires demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a dit que le notaire avait manqué à son devoir d’information,

— juger défaillante Mme [E] dans la démonstration d’une faute du notaire directement génératrice pour elle d’un préjudice indemnisable,

— la débouter de l’intégralité de ses prétentions en ce qu’elles sont dirigées à son encontre,

Subsidiairement,

— confirmer le jugement en ce qu’il a réduit le préjudice revendiqué par Mme [E] à la somme d’un euro,

En tout état de cause,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer à Mme [E] la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— condamner cette dernière à lui payer la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de Maître Romain Laffly, avocat postulant.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 décembre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur le principe de la responsabilité du notaire

Mme [E] fait valoir essentiellement que :

— le notaire n’a pas pleinement rempli son obligation de conseil, ce qui constitue une faute au sens de l’article 1240, anciennement 1382, du code civil,

— il n’a pas attiré l’attention de [L] [E] sur les dispositions du règlement sanitaire départemental du 10 avril 1980 qui déterminait les règles applicables en matière de salubrité des logements de petite surface, s’agissant notamment de l’éclairement naturel et de la superficie des pièces,

— l’acte de vente ne mentionne même pas ces dispositions,

— il n’était pas nécessaire de se déplacer sur les lieux pour attirer l’attention de l’acquéreur sur ces dispositions,

— le bien vendu devait nécessairement faire l’objet d’une attention particulière du notaire, compte tenu de sa superficie, de son emplacement au rez-de-chaussée et du nombre très limité d’ouvertures,

— la société de notaires ne conteste pas ne pas avoir fourni l’information,

— [L] [E] qui n’est pas un professionnel de l’immobilier ignorait ces causes d’insalubrité irrémédiable.

La société de notaires réplique essentiellement que :

— Mme [E] ne rapporte pas la preuve d’une faute du notaire directement génératrice pour elle d’un préjudice indemnisable,

— l’acte mentionne l’ensemble des critères relatifs au logement vendu et annexe le descriptif de division qui décrit clairement le lot vendu,

— il n’incombait pas au notaire de se déplacer sur les lieux,

— il ne pouvait connaître l’existence d’une poutre traversant le logement ou l’absence de confort et de sécurité,

— la vente date de 1986, avant l’obligation de faire réaliser des diagnostics,

— il appartenait au seul acquéreur de se renseigner sur les caractéristiques du bien.

Réponse de la cour

Il résulte de l’article 1382, devenu 1240, du code civil que le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours.

Il est tenu envers ceux qui sollicitent son ministère d’un devoir de conseil et, le cas échéant de mise en garde, notamment en ce qui concerne les conséquences et risques des stipulations convenues.

Le notaire engage sa responsabilité sur le fondement des dispositions précitées, à charge pour celui qui l’invoque de démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité.

En particulier, si le notaire n’est pas tenu, à l’inverse d’un agent immobilier, de visiter les lieux afin de s’assurer de l’état et de la consistance des locaux vendus lorsque la vente n’a pas été négociée par son intermédiaire, il doit cependant procéder à certaines vérifications et recherches raisonnables compte tenu des circonstances de son intervention et des données de fait portées à sa connaissance. Le notaire est donc tenu à des recherches raisonnables, et n’a pas à aller au delà des investigations d’usage, sauf s’il résulte du dossier des raisons objectives de douter des informations et documents remis, son contrôle s’opérant sur titres et documents.

En l’espèce, au vu de la description du bien immobilier dans l’acte de vente, telle qu’énoncée dans l’exposé du litige, et des mentions du règlement descriptif de division, qui décrit le bien vendu comme un « local d’habitation », le notaire n’avait aucune raison objective de procéder à des recherches plus avancées ni de douter du caractère habitable du bien et seule une visite des lieux, à laquelle il n’était pas tenu, lui aurait permis de constater la non-conformité du logement au règlement sanitaire départemental.

Toutefois, alors que le bien était manifestement destinée à la location, ainsi que le tribunal l’a retenu à juste titre, l’acte de vente ne fait aucunement référence au règlement sanitaire départemental qui imposait déjà des exigences pour la salubrité des logements en 1986.

Dès lors, le jugement est confirmé en ce qu’il a retenu, par des motifs pertinents que la cour adopte, qu’en n’avisant pas l’acquéreur de l’existence de ce règlement et de la nécessité de respecter ses prescriptions pour la mise en location du bien comme local d’habitation, alors que l’acte avait pour finalité la réalisation d’un investissement locatif, le notaire a manqué à son obligation d’information et de conseil.

2. Sur l’indemnisation du préjudice

Mme [E] fait valoir essentiellement que :

— elle subit une perte de chance de pouvoir céder l’appartement à une valeur de marché correspondant à celle d’un logement de même superficie, non affecté de cause irrémédiable d’insalubrité,

— sur la base d’un pourcentage de chance de 90 %, son préjudice s’élève à 51'750 euros,

— elle subit également une perte de chance d’avoir pu percevoir des loyers depuis 2015,

— sur la base d’un loyer mensuel moyen de 300 euros et d’un pourcentage de chance de 90 %, ce préjudice s’élève à 29'160 euros,

— le lien de causalité entre la faute du notaire et le préjudice n’est pas contestable.

La société de notaires réplique essentiellement que :

— Mme [E] ne justifie pas d’un préjudice,

— il n’apparaît pas que le bien fasse l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou d’une interdiction définitive d’habiter,

— le bien acquis en 1986 au prix de 82'000 francs, soit 12'500 euros, correspond aux caractéristiques dénoncées aujourd’hui,

— Mme [E] ne peut être indemnisée de la valeur d’un bien qui n’a pas été acquis,

— Mme [E] reste propriétaire du bien et peut en faire un autre usage que la location à usage d’habitation et en percevoir un bénéfice,

— l’appartement a rapporté des loyers excessifs pendant 30 ans, rendant largement rentable l’investissement.

Réponse de la cour

Il résulte de l’article 1382, devenu 1240, du code civil que la disparition d’une éventualité favorable en lien causal avec la faute ouvre droit à réparation.

Les conséquences d’un manquement à un devoir d’information et de conseil ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance dès lors qu’il n’est pas certain que, mieux informé, le créancier de l’obligation d’information se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse.

Contrairement à ce que soutient Mme [E], il n’existe aucun lien de causalité entre le manquement du notaire à son devoir d’information et de conseil et la perte de chance alléguée de pouvoir céder l’appartement acquis à une valeur de marché correspondant à celle d’un logement de même superficie, non affecté de cause irrémédiable d’insalubrité, ou celle d’avoir pu percevoir des loyers pour la location de ce logement depuis 2015, dès lors que l’insalubrité du logement est indépendant de la faute du notaire.

Le préjudice en lien de causalité avec la faute du notaire consiste uniquement en une perte de chance pour l’acquéreur de ne pas avoir renoncé à l’acquisition projetée pour réaliser un meilleur investissement locatif ou de ne pas avoir négocié à la baisse le prix d’achat du bien pour tenir compte de l’impossibilité de le donner en location dans le cadre d’un bail d’habitation.

Compte tenu, d’une part, des pièces versées aux débats par Mme [E] en appel, et notamment de l’avis de valeur de l’appartement établi par M. [C] [F], expert honoraire en évaluation près la cour d’appel de Lyon, et des extraits des sites meilleursagents.com et Patruim, d’autre part, du fait que le logement a été loué de 1986 à 2015, la cour évalue cette perte de chance à la somme de 10'000 euros.

Le jugement est donc infirmé en ce qu’il a condamné la société de notaires à payer à Mme [E] la somme d’un euro dommages-intérêts.

3. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.

En cause d’appel, la société de notaires, partie perdante, est condamnée aux dépens et à payer à Mme [E] la somme de 3000 euros sur le fondement de la 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné la société [1] à payer à Mme [T] [E] la somme d’un euro de dommages-intérêts,

statuant à nouveau du chef infirmé et ajoutant au jugement,

Condamne la société [1] à payer à Mme [T] [E] la somme de 10'000 euros à titre de dommages-intérêts,

Condamne la société [1] à payer à Mme [T] [E] la somme de 3000 euros sur le fondement de la 700 du code de procédure civile,

Condamne la société [1] aux dépens d’appel.

La greffière La présidente