N° RG 24/04242 – N° Portalis DBVX-V-B7I-PVUY

Décision du Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LYON

Au fond

du 09 avril 2024

RG : 22-000805

[V]

C/

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1]

E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT

S.A. SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

6ème Chambre

ARRET DU 04 Juin 2026

APPELANTE :

Mme [Z] [V]

née le 29 Avril 1981 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Ségolène PINET de la SELARL PINET AVOCAT, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE

INTIMES :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] représenté par son Syndic la S.A.S FONCIA [Adresse 3] [Adresse 4]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Cédric GREFFET de la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de [Etablissement 1], toque : 502

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA METROPOLE DE [Localité 1]

[Adresse 5]

[Localité 5]

Représenté par M^e Alban POUSSET-BOUGERE de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocat au barreau de LYON, toque : 215

S.A. SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS

[Adresse 6]

[Localité 6]

Représentée par M^e Stéphanie BERGER-BECHE de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 998

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 24 Mars 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 Avril 2026

Date de mise à disposition : 04 Juin 2026

Audience tenue par Evelyne ALLAIS, présidente d’audience, et Stéphanie ROBIN, conseillère, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistées pendant les débats de Cécile NONIN, greffière

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Joëlle DOAT, présidente

— Evelyne ALLAIS, conseillère

— Stéphanie ROBIN, conseillère

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Joëlle DOAT, présidente, et par Cécile NONIN, greffière, à laquelle la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par contrat en date du 5 octobre 2006, l’OPAC du Rhône a consenti à Mme [Z] [V] un bail d’habitation sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7].

Le 20 octobre 2019, des infiltrations d’eau ont traversé les plafonds de l’appartement loué et Mme [V] a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assurance habitation, la société Pacifica.

Par la suite, de nouvelles infiltrations d’eau se sont produites dans l’appartement.

Une expertise amiable a été diligentée par la société Pacifica, donnant lieu à un rapport daté du 6 septembre 2021.

Mme [V] expose qu’en novembre 2021, elle a restitué le logement à son bailleur, car elle ne pouvait plus continuer à habiter les lieux affectés par des désordres d’humidité auxquels il n’avait toujours pas été remédié.

Par acte d’huissier en date du 23 février 2022, elle a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Lyon le syndicat des copropriétaires et l’OPH de la Métropole de Lyon pour s’entendre condamner ceux-ci à lui payer, à titre de dommages et intérêts, la somme de 10 750 euros en réparation de son préjudice de jouissance et la somme de 7 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Le syndicat des copropriétaires a fait intervenir à la cause sa compagnie d’assurances, la société Swisslife.

Par jugement en date du 9 avril 2024, le tribunal judiciaire a rejeté les demandes de Mme [V], laissé à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles et condamné Mme [V] aux dépens.

Mme [V] a interjeté appel de ce jugement, le 23 mai 2024.

Elle demande à la cour :

— d’infirmer le jugement

statuant à nouveau,

— de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la société Swisslife et la société OPH Métropole de [Localité 1] à lui verser la somme de 10 750 euros en réparation de son préjudice de jouissance et la somme de 7 000 euros en réparation de son préjudice moral

— de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la société Swisslife et la société OPH Métropole de [Localité 1] à lui verser la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires demande à la cour :

à titre principal,

— de confirmer le jugement

à titre subsidiaire,

— de ramener à de plus justes proportions les sommes allouées à titre de dommages et intérêts

— de rejeter les demandes de l’OPH [Localité 1] Métropole Habitat formées à son encontre

— subsidiairement, d’opérer un partage de responsabilités entre l’OPH [Localité 1] Métropole Habitat et lui

— de condamner la société Swisslife à le garantir de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre

en toute hypothèse,

— de rejeter toutes les demandes formées à son encontre

— de condamner solidairement Mme [V], la société Swisslife et l’OPH [Localité 1] Métropole Habitat à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’OPH [Localité 1] Métropole Habitat demande à la cour :

— de confirmer le jugement

à titre subsidiaire,

— de ramener l’indemnisation des préjudices à de plus justes proportions

— de condamner le syndicat des copropriétaires et la société Swisslife à le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre

— de rejeter les demandes dirigées contre lui

en tout état de cause,

— de condamner tout succombantà lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure de première instance.

La société Swisslife demande à la cour :

— de confirmer le jugement, sauf en ce qu’il a rejeté les plus amples demandes des parties et laissé à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles

statuant à nouveau,

— de condamner in solidum Mme [V] et le syndicat des copropriétaires ou qui mieux le devra à lui payer la somme de de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel distraits au profit de Maître Beugnot

— de rejeter toutes les demandes dirigées contre elle.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 mars 2026.

SUR CE :

Sur les responsabilités

Le preneur, tiers au syndicat des copropriétaires, est admis à agir directement en indemnisation contre le syndicat, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

S’agissant d’un régime de responsabilité de plein droit, il n’est pas nécessaire de prouver la faute du syndicat, mais seulement le lien de causalité entre le défaut d’entretien des parties communes et le trouble dont se plaint la victime.

Le syndicat ne peut s’exonérer qu’en apportant la preuve de l’existence d’un cas de force majeure, que ne suffit pas à constituer une décision de l’assemblée générale des copropriétaires refusant l’exécution des travaux nécessaires.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise amiable définitif du 6 septembre 2021 que les désordres constatés dans l’appartement de Mme [V] sont consécutifs à des infiltrations d’eaux pluviales au travers de la toiture de l’immeuble, que les dommages matériels ont déjà fait l’objet d’une indemnisation dans le cadre d’une expertise amiable, que l’origine du sinistre n’est toujours pas traitée, occasionnant un trouble de jouissance et que la rénovation complète de la toiture sera soumise au vote de l’assemblée générale des copropriétaires fixée au 30 septembre 2021.

Le lien de causalité entre le défaut d’entretien de la toiture de l’immeuble, partie commune, et la présence d’infiltrations d’eau à répétition dans l’appartement loué par Mme [V] est admis par le syndicat des copropriétaires qui a répondu à l’avocate de Mme [V], aux termes d’une correspondance de son syndic en date du 23 novembre 2021, qu’il était informé des désagréments rencontrés par Mme [V] dans son logement, qu’une étude en vue de la réfection de la toiture avait été réalisée en 2020, que les travaux de réfection étaient bien portés à l’ordre du jour de l’assemblée générale qui se déroulera le 30 novembre et non le 30 septembre comme initialement prévu, qu’il avait sollicité l’entreprise KNT Toitures qui avait réalisé le 'ressuivi de la toiture ainsi qu’un alsanflashing dans les zincs fuyards', que malheureusement, au vu de l’état de vétusté avancé de la toiture, cette intervention ne pouvait être garantie sur du long terme.

Dans ces conditions, en l’absence de preuve de l’existence d’un cas de force majeure, les développements du syndicat des copropriétaires tendant à établir qu’il n’a commis aucune négligence sont inopérants.

En application de l’article 1719 3 ° du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail.

Dès lors, le bailleur doit indemniser le trouble de jouissance de sa locataire même s’il a fait toutes diligences et que le retard dans les travaux ne lui est pas imputable, seul un cas de force majeure ou une faute de la locataire, non invoqués en l’espèce, étant de nature à l’exonérer de son obligation de garantie de jouissance paisible.

Le syndicat des copropriétaires et le bailleur ayant chacun engagé leur responsabilité à l’égard de Mme [V], cette dernière est en droit de solliciter la condamnation in solidum de ceux-ci à réparer les préjudices qu’elle a subis.

Sur les préjudices

Mme [V] sollicite l’indemnisation de son préjudice de jouissance, sur la base d’une somme mensuelle de 430 euros correspondant à 80 % du montant du loyer pendant 25 mois, et l’indemnisation de son préjudice moral résultant de l’inertie, du silence, de l’indifférence, voire du cynisme du bailleur et du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires soutient que Mme [V] n’a subi aucun préjudice immatériel indemnisable, comme le relève l’expert de la compagnie d’assurances Pacifica, et n’a engagé aucun frais qui n’ait pas déjà fait l’objet d’une indemnisation.

Il ajoute que Mme [V] ne justifie pas de la réalité ni du montant des prétendus préjudices dont elle fait état.

L’OPH de la Métropole de [Localité 1] soutient que Mme [V] ne rapporte pas la preuve suffisante des préjudices consécutifs au dégât des eaux qu’elle a subi le 29 octobre 2019, qu’à la date de l’expertise amiable du 6 septembre 2021, elle occupait toujours son logement qu’elle a quitté dès le 23 novembre 2021, qu’elle n’a fait état devant l’expert d’aucun frais supplémentaire de relogement, ni préjudice moral et qu’elle a indiqué à l’expert qu’elle n’avait pas subi de préjudice immatériel.

A titre subsidiaire, l’OPH observe que les deux chambres impactées ne représentent pas 80 % de la superficie de l’appartement de 74 m², que les deux attestations et le certificat médical ne sont pas suffisamment probants et que le préjudice allégué est surévalué.

*****

Les pièces versées aux débats par Mme [V] montrent que :

— le 29 octobre 2019, Mme [S] a déclaré des fuites sur les plafonds des deux chambres (trou apparent) et des dommages sur matelas, fils, PC, mobile et airpod , dégâts matériels dont elle a été indemnisée

— le 12 mai 2021, la société Pacifica a écrit à [Localité 1] Métropole Habitat que des photographies permettaient d’attester l’ampleur du sinistre et qu’en l’état, elle estimait que le logement de son assurée était insalubre et lui demandait de procéder à son relogement dans les plus brefs délais

— la Direction de l’écologie urbaine a écrit au syndic de l’immeuble le 26 mai 2021 que l’enquête de salubrité effectuée le 25 mai 2021 par un technicien assermenté avait permis de constater des traces d’infiltrations au niveau des plafonds de la salle de bains et des deux chambres de l’appartement loué par Mme [V] et un signalement de la présence de souris dans l’immeuble, que le logement vide au-dessus de celui de Mme [V], situé sous la toiture, subissait les intempéries car la toiture n’assurait plus l’étanchéité et laissait passer les eaux de pluie, qu’il était demandé au syndic la mise en protection par bâchage des logements impactés par les infiltrations, la recherche et la suppression des infiltrations et le traitement des nuisibles dans l’immeuble

— le 6 septembre 2021, le médecin a certifié que le taux d’humidité important de l’appartement était risqué pour sa patiente et l’enfant qu’elle portait et qu’à ce jour, elle ne pouvait plus vivre chez elle

— le 7 septembre 2021, la société Pacifica a écrit à [Localité 1] Métropole Habitat que la situation dans laquelle se trouvait Mme [V] n’était plus acceptable, que l’état de son logement mettait en danger sa santé et celle de son enfant

— deux témoins attestent de l’humidité et de l’insalubrité de l’appartement.

Il résulte du procès-verbal dressé le 13 octobre 2021 par Maître [R], huissier de justice associé, lequel contient des photographies, que :

— dans la première chambre à gauche, il y a une trace de dégât des eaux au plafond et au-dessus de la fenêtre, des traces de coulure à droite de la fenêtre et un reste d’eau dans un seau, des traces sur le sol, le parquet est abîmé derrière la fenêtre, le fauteuil a subi des dégâts suite à l’eau

— dans la chambre d’enfant, le plafond est en très mauvais état, il y a de traces de dégâts des eaux, des coulures sur la peinture, la chambre est en très mauvais état, le placard est endommagé, les tiroirs sont désaxés, il y a une boursouflure au plafond comme si elle contenait de l’eau

— dans la salle de bains, on retrouve la présence d’humidité et de moisissure, le papier peint se décolle dans l’entrée

— il y a un trou dans le parquet de l’entrée et des excréments de souris à de nombreux endroits dans la cuisine

— observations générales : l’appartement est en mauvais état et très humide.

L’expert amiable a conclu que la réalisation des travaux de rénovation de la toiture mettrait fin au litige opposant l’assurée à son bailleur et/ou à la copropriété et qu’une expertise amiable serait vraisemblablement nécessaire après réalisation des travaux de toiture pour apprécier le préjudice réel de l’assurée.

Il ne peut être reproché à Mme [V] d’avoir continué à occuper le logement jusqu’à la date de rédaction du rapport d’expertise amiable du 6 septembre 2021 et de n’avoir engagé aucun frais supplémentaire de relogement.

Le loyer mensuel de l’appartement s’élevait à la somme de 537,08 euros.

Il est établi au vu des éléments ci-dessus que Mme [V] a dû vivre pendant deux ans dans un logement très humide en raison d’infiltrations d’eau répétées, qu’elle n’a donc pas pu jouir paisiblement et normalement de son appartement au cours de cette période, que ces conditions d’habitation dégradées étaient de nature à engendrer des risques pour sa santé alors qu’elle était enceinte et qu’elle a été contrainte de quitter le logement devenu insalubre.

Mme [V] rapporte ainsi la preuve du préjudice de jouissance qu’elle a subi.

Il convient d’indemniser ce préjudice par l’allocation d’une somme de 10 000 euros, sur la base de 400 euros par mois pendant 25 mois.

Mme [V] démontre également qu’elle a subi un préjudice moral distinct, constitué par les nombreuses démarches et signalements effectués par elle, par sa compagnie d’assurances et par son avocate, outre les désagréments d’une procédure judiciaire.

Ce préjudice doit être indemnisé par l’allocation d’une somme de 1 500 euros.

Il convient d’infirmer le jugement et de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et l’OPH de la Métropole de [Localité 1] à payer à Mme [V] les sommes de 10 000 euros et de 1 500 euros, à titre de dommages et intérêts.

Sur la garantie de la compagnie d’assurances Swisslife

La société Swisslife oppose au syndicat des copropriétaires une exclusion de garantie, au motif que la défaillance du syndic et du syndicat des copropriétaires est la cause exclusive des préjudices consécutifs invoqués par Mme [V].

Le syndicat des copropriétaires indique qu’il est assuré au titre d’une couverture Multirisqu’Immo garantissant les dommages causés à l’ensemble immobilier et la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires à l’égard des tiers du fait des biens immobiliers et qu’il est spécialement assuré au titre des sinistres dégâts des eaux.

Il ajoute que la société Swisslife a déjà indemnisé le sinistre à titre provisionnel par lettre chèque du 9 octobre 2020 adressée à la société Pacifica, assureur de Mme [V].

*****

Le contrat d’assurances souscrit par le syndicat des copropriétaires garantit les dommages aux bâtiments (parties communes et parties privatives).

Les dégâts des eaux font partie des événements assurés par le contrat et la garantie couvre les dommages immatériels consécutifs à des dommages matériels garantis engageant la responsabilité civile de l’assuré.

En ce qui concerne les dégâts des eaux, il est stipulé que sont exclus les dommages ayant pour cause manifeste la vétusté, l’incurie dans les réparations et l’entretien, sauf cas fortuit et force majeure.

L’interprétation du contrat d’assurance, y compris les clauses d’exclusion, se fait en faveur de l’assuré.

En l’espèce, aucun élément technique ne permet de démontrer que des infiltrations s’étaient déjà produites dans l’immeuble avant le sinistre survenu le 20 octobre 2019, de sorte que serait imputable au syndicat des copropriétaires une incurie dans les réparations et l’entretien de la toiture.

Par ailleurs, il n’est pas fourni de document déterminant précisément l’ancienneté de la toiture, de sorte que le terme 'vétusté’ employé par le syndicat des copropriétaires dans sa correspondance du 23 novembre 2021 citée ci-dessus n’est pas suffisamment précis pour justifier l’application de la clause d’exclusion de garantie soulevée.

Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2019 montre qu’avait été mise à l’ordre du jour une résolution relative au choix de la société pour l’étude de la réfection de la toiture du bâtiment sur rue, que la résolution a été rejetée, mais qu’il a été mentionné que le syndic demanderait à une société spécialisée de réaliser un rapport sur l’état actuel de la toiture.

La société Swisslife n’est donc pas fondée à opposer à son assuré la clause d’exclusion de garantie litigieuse au motif de sa défaillance.

Il convient de condamner la société Swisslife, in solidum avec son assuré, le syndicat des copropriétaires, à payer à Mme [V] les sommes de 10 000 euros et de 1 500 euros auxquelles celui-ci a lui-même été condamné.

Sur la demande en garantie de l’OPH de la Métropole de [Localité 1]

Dans la mesure où le dommage trouve son origine dans la toiture de l’immeuble, que le syndicat des copropriétaires est seul tenu de l’entretien des parties communes, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, et qu’il est démontré que l’OPH de la Métropole de [Localité 1] l’avait informé de l’existence du sinistre, le syndicat est condamné in solidum avec son assureur, la société Swisslife, à garantir le bailleur copropriétaire des condamnations à payer des dommages et intérêts prononcées contre lui par le présent arrêt.

Mme [V] obtenant gain de cause en son recours, il convient de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, in solidum avec son assureur, la société Swisslife, et l’OPH de la Métropole de [Localité 1] aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à Mme [V], au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel, la somme de 3 000 euros.

Il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires, in solidum avec la société Swisslife, à garantir l’OPH de la Métropole de [Localité 1] des condamnations aux dépens de première instance et d’appel et à payer une indemnité de procédure.

Les demandes du syndicat des copropriétaires, de la société Swisslife et de l’OPH de la Métropole de [Localité 1] fondées sur l’article 700 du code de procédure civile sont rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe et contradictoirement :

INFIRME le jugement

STATUANT à nouveau,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires, lui-même in solidum avec son assureur, la société Swisslife, et l’OPH de la Métropole de [Localité 1] à payer à Mme [V] les sommes de 10 000 euros et de 1 500 euros, à titre de dommages et intérêts

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires, in solidum avec son assureur, la société Swisslife, à garantir l’OPH de la Métropole de [Localité 1] de ces deux condamnations

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires, lui-même in solidum avec son assureur, la société Swisslife, et l’OPH de la Métropole de [Localité 1] aux dépens de première instance et d’appel

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires, lui-même in solidum avec son assureur, la société Swisslife, et l’OPH de la Métropole de [Localité 1] à payer à Mme [V] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires, in solidum avec son assureur, la société Swisslife, à garantir l’OPH de la Métropole de [Localité 1] de ces condamnations aux dépens et à payer une indemnité de procédure

REJETTE les demandes du syndicat des copropriétaires, de la société Swisslife et de l’OPH de la Métropole de [Localité 1] fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE