N° RG 22/08798 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OWJG

Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] au fond du 13 décembre 2022

RG : 21/00471

S.A.S. COMPAGNIE ROANNAISE DE CONSTRUCTION

C/

[G] [W]

[Z] [O]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 03 Juin 2026

APPELANTE :

LA SOCIÉTÉ COMPAGNIE ROANNAISE DE CONSTRUCTION (CRC), SAS au capital de 121 000 €, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°522 203 678, dont le siège social est sis [Adresse 1] à [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

Jugement rendu par le Tribunal de Commerce de Roanne le 11 septembre 2024 ayant prononcé la liquidation judiciaire

Représentée par M^e Laurence CHANTELOT de la SELARL SELARL CHANTELOT ET ASSOCIES, avocat au barreau de ROANNE

INTIMÉS :

M. [K] [G] [W]

né le 31 Mars 1952 à [Localité 3] (PORTUGAL)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Mme [E] [Z] [O] épouse [G] [W]

née le 31 Octobre 1951 à [Localité 5] (PORTUGAL)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentés par M^e Jean-louis ROBERT de la SELARL SELARL ROBERT, avocat au barreau de ROANNE

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

La SELARL MJ SYNERGIE, immatriculée au RCS de LYON sous le SIRET n°538 422 056 00019, dont le siège social est sis [Adresse 3] à LYON (69003), prise en son établissement secondaire de ROANNE sis [Adresse 4] à ROANNE (42300), prise en la personne de Maître [R] [P] et prise en qualité de Liquidateur de la société Compagnie Roannaise de Construction (CRC), SAS au capital de 121 000 €, immatriculée au RCS de ROANNE sous le n°522 203 678, dont le siège social est sis [Adresse 1] à 42300 ROANNE, selon jugement rendu par le Tribunal de Commerce de ROANNE le 11 septembre 2024

Représentée par M^e Laurence CHANTELOT de la SELARL SELARL CHANTELOT ET ASSOCIES, avocat au barreau de ROANNE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 09 Mars 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 Avril 2026

Date de mise à disposition : 03 Juin 2026

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Véronique DRAHI, président

— Nathalie LAURENT, conseiller

— Olivier GOURSAUD, magistrat honoraire

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Véronique DRAHI, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

M. [G] [W] et Mme [Z] [O] épouse [G] [W] sont propriétaires d’une parcelle de terrain sis [Adresse 5] à [Localité 6], cadastrée AZ n°[Cadastre 1] d’une superficie de 899 m .

Ils ont contracté le 28 mai 2019 avec la société Compagnie Roannaise de Construction (ci-après la société « CRC ») pour la construction d’une maison individuelle sur leur terrain au prix global et forfaitaire de 142.000 €.

Le 6 juin 2018, les époux [G] [W] ont obtenu un permis de construire valable.

Après plusieurs demandes et mises en demeure adressées en vain aux époux [G] [W] de pouvoir accéder à leur parcelle afin d’entreprendre les travaux de la construction convenue et par acte du 3 août 2021, la société CRC les a assignés devant le tribunal judiciaire de Roanne aux fins de résiliation du contrat et d’indemnisation de son préjudice.

Par jugement contradictoire du 13 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Roanne a :

— rejeté l’exception de nullité du contrat de construction du 28 mai 2019 présentée par M. [K] [G] [W] et Mme [E] [Z] [O] épouse [G] [W],

— prononcé la résolution du contrat de construction du 28 mai 2019 entre la société Compagnie Roannaise de Construction et les époux [G] [W], aux torts de ces derniers, à la date du jugement,

— condamné M. [K] [G] [W] et Mme [E] [Z] [O] épouse [G] [W] à payer à la société Compagnie Roannaise de Construction la somme de 1.000 € au titre de la pénalité contractuelle,

— débouté la société Compagnie Roannaise de Construction de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— débouté M. [K] [G] [W] et Mme [E] [Z] [O] épouse [G] [W] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné M. [K] [G] [W] et Mme [E] [Z] [O] épouse [G] [W] à payer à la société Compagnie Roannaise de Construction la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [K] [X] et Mme [E] [Z] [O] épouse [G] [W] aux dépens.

La société CRC a interjeté appel de ce jugement, par déclaration enregistrée le 29 décembre 2022.

Par jugement du 11 septembre 2024, le tribunal de commerce de Roanne a prononcé la liquidation judiciaire de la société CRC et la société MJ Synergie, liquidateur désigné, a repris la procédure au nom de la liquidation judiciaire de la société CRC.

Aux termes de ses dernières conclusions régularisées au RPVA le 11 janvier 2026, la société MJ Synergie prise en la personne de Maître [R] [P] en sa qualité de liquidateur de la société CRC, demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 13 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Roanne en ce qu’il a :

* rejeté l’exception de nullité du contrat de construction du 28 mai 2019 présenté par M. [K] [G] [W] et son épouse Mme [E] [Z] [O] épouse [G] [W],

* prononcé la résolution du contrat de construction du 28 mai 2019 entre la société Compagnie Roannaise de Construction et les époux [G] [W],

* débouté M. [K] [G] [W] et son épouse Mme [E] [Z] [O] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

* condamné M. [K] [G] [W] et son épouse Mme [E] [Z] [O] à payer à la société Compagnie Roannaise de Construction la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné M. [K] [G] [W] et son épouse Mme [E] [Z] [O] aux dépens.

— infirmer le jugement rendu le 13 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Roanne ce qu’il a :

* condamné M. [K] [G] [W] et son épouse Mme [E] [Z] [O] à payer à la société Compagnie Roannaise de Construction la somme de 1.000 € au titre de la pénalité contractuelle,

* débouté la société Compagnie Roannaise de Construction de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

statuant à nouveau,

— condamner M. [K] [G] [W] et son épouse Mme [E] [Z] [O] à lui payer une somme de 14.200 € au titre de l’indemnité contractuelle correspondant à 10 % du prix du marché,

— condamner M. [K] [G] [W] et son épouse Mme [E] [Z] [O] à lui payer une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

en tout état de cause,

— débouter M. [K] [G] [W] et son épouse Mme [E] [Z] [O] de leurs demandes,

— débouter M. [K] [G] [W] et son épouse Mme [E] [Z] [O] de toutes demandes qui seraient contraires à celles présentées par elle ;

— condamner M. [K] [G] [W] et son épouse Mme [E] [Z] [O] à lui verser une nouvelle somme de 3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [K] [G] [W] et son épouse Mme [E] [Z] [O] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions régularisées au RPVA le 11 mars 2026, M. [K] [G] [W] et son épouse Mme [E] [Z] [O] demandent à la cour de :

— réformer le jugement rendu le 13 décembre 2022 par le tribunal Judiciaire de Roanne en ce qu’il a

* rejeté l’exception de nullité du contrat de construction du 28 mai 2019 présenté par M. [K] [G] [W] et son épouse Mme [E] [Z] [O],

* prononcé la résolution du contrat de construction du 28 mai 2019 entre la société Compagnie Roannaise de Construction et les époux [G] [W],

* débouté M. [K] [G] [W] et son épouse Mme [E] [Z] [O] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

* condamné M. [K] [G] [W] et son épouse Mme [E] [Z] [O] à payer à la société Compagnie Roannaise de Construction la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamné M. [K] [G] [W] et son épouse Mme [E] [Z] [O] aux dépens,

et statuant à nouveau,

— prononcer la nullité du contrat de construction de maison individuelle en date du 28 mai 2019 conclu entre la société CRC et eux-mêmes,

— condamner la société MJ Synergie, Maître [P], ès qualité de liquidateur de la société Compagnie Roannaise de Construction à leur verser la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner la société MJ Synergie, Maître [P], ès qualité de liquidateur de la société Compagnie Roannaise de Construction à leur verser la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 mars 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1° sur l’exception de nullité du contrat :

La société MJ Synergie, ès qualités conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté l’exception de nullité du contrat invoquée par les époux [G] [W].

Elle fait valoir que :

— le contrat de construction comporte les mentions exigées par les articles L.231-2 et R.231-2 du code de la construction et de l’habitation, relatives à la désignation du terrain,

— s’agissant des imprécisions concernant la date exacte de l’acte authentique d’acquisition et les coordonnées complètes du notaire, les époux [G] [W] les ont couvertes en remettant l’acte notarié à la société CRC lors de la conclusion du contrat, lequel a été annexé au dossier de construction,

— la nullité encourue est en effet une nullité relative, susceptible d’être couverte, par la renonciation du maître de l’ouvrage à s’en prévaloir et en l’espèce, ces derniers avaient connaissance des éventuelles imprécisions du contrat en ce qu’elles portaient sur leur propre titre de propriété, de sorte qu’ils ont contracté en connaissance de cause,

— en outre, les époux [G] [W] ont commencé à exécuter le contrat et couvert par deux fois la nullité encourue de sorte qu’ils ont renoncé à s’en prévaloir.

Les époux [G] [W] maintiennent devant la cour l’exception de nullité du contrat litigieux et font valoir que :

— en violation des dispositions édictées par les articles L.231-2 et R. 231-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat ne comporte ni la date de leur titre de propriété, ni l’indication de l’adresse du rédacteur de l’acte,

— il n’est pas établi qu’ils ont remis à la société CRC leur acte de propriété et la seule production de cet acte en cours d’instance est insuffisante, dès lors qu’il est librement accessible auprès du service de publicité foncière,

— la société CRC ne rapporte pas la preuve d’un commencement d’exécution ni d’une volonté non équivoque de leur part de couvrir les irrégularités du contrat.

Sur ce :

Aux termes de l’article L.231-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat visé à l’article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes :

a) La désignation du terrain destiné à l’implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l’ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire.

Et selon l’article R. 231-2 du code de la construction et de l’habitation, il est satisfait aux obligations prévues au a) de l’article L. 231-2 par les énonciations suivantes portées au contrat :

1. En ce qui concerne la désignation du terrain : sa situation avec l’indication de son adresse ou lieudit ainsi que sa surface et sa désignation cadastrale ;

2. En ce qui concerne le titre de propriété ou les droits réels permettant de construire : la nature des droits, la nature du titre, sa date, l’indication des noms et adresse du rédacteur de l’acte.

Il est constant que les règles d’ordre public de l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation, relatives aux énonciations que doit comporter ce contrat, constituent des mesures de protection édictées dans l’intérêt du maître de l’ouvrage, dont la violation est sanctionnée par une nullité relative susceptible d’être couverte.

En l’espèce, le premier juge a justement retenu que le contrat mentionnait en ses conditions particulières que le terrain destiné à l’implantation de la maison à construire était d’une superficie de 899 m² situé [Adresse 6] à [Localité 6] cadastré section AZ [Cadastre 1], ce qui suffit à répondre aux exigences sus visées concernant la désignation du terrain avec sa situation, son adresse, sa surface et sa désignation cadastrale.

S’agissant du titre de propriété, il est exact que les conditions particulières qui font état d’un acte d’achat reçu en juin 2011 par Maître [B], notaire, ne précisent pas la date exacte de cet acte ni l’adresse du notaire.

Toutefois, par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge a justement retenu, alors que le contrat litigieux comportait une mention relative à l’acte d’acquisition des époux [G] [W], qu’en remettant au constructeur leur titre de propriété en connaissance de la cause de la nullité invoquée, les époux [G] [W] avaient renoncé à s’en prévaloir et confirmé ainsi le contrat.

Les appelants ne sont pas fondés à soutenir qu’il ne serait pas établi qu’ils ont remis à la société CRC leur acte de propriété alors que ce fait est au contraire démontré par un document signé par eux énonçant qu’ils lèvent les conditions suspensives citées au contrat en apportant des justificatifs, dont le titre de propriété du terrain, peu important que cette remise soit intervenue le jour même de l’acte.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté l’exception de nullité du contrat.

2° sur la demande de résolution du contrat :

La société MJ Synergie, ès qualités sollicite la confirmation de la résolution du contrat aux torts exclusifs des maitres de l’ouvrage en faisant valoir que ceux-ci ont manqué à leurs obligations contractuelles en empêchant le démarrage des travaux, et en particulier en ne réalisant pas le chemin d’accès au chantier, qui était pourtant à leur charge.

Sur ce :

La cour relève que les époux [G] [W] ne discutent pas spécifiquement ce point dans le corps de ses conclusions, leur demande devant la cour se limitant à solliciter la nullité du contrat et des dommages et intérêts pour procédure abusive.

Par des motifs que la cour adopte, le premier juge a retenu au vu des pièces produites que la notice descriptive annexée au contrat prévoyait que les maîtres de l’ouvrage s’étaient réservés la réalisation du chemin d’accès au chantier par empierrement, du chemin jusqu’à la maison, que le constructeur avait alerté les époux [G] [W] de l’impossibilité d’accéder au chantier en l’absence de réalisation de cet accès et leur avait fixé un délai pour y procéder, et que malgré ces relances, les intéressés étaient demeurés inactifs.

Au vu de ces pièces, il en a justement déduit que cette abstention caractérisait un manquement suffisamment grave des maîtres d’ouvrage à leur obligation de mise à disposition du terrain, faisant obstacle à l’exécution du contrat par le constructeur et prononcé la résolution du contrat aux torts des époux [G] [W].

3° sur l’application de la pénalité contractuelle :

La société MJ Synergie, ès qualités qui sollicite l’application de la clause contractuelle prévoyant, en cas de résiliation imputable au maître de l’ouvrage, le versement d’une indemnité forfaitaire de 10 % du prix tel que prévu dans le contrat, conteste le caractère prétendument excessif de cette pénalité, en faisant valoir que le premier juge n’indique pas pour quelle raison la pénalité serait manifestement excessive au regard des conséquences pour elle du manquement contractuel des époux [G] [W].

Les époux [G] [W] sollicitent de leur côté et à titre subsidiaire, la réduction de la pénalité contractuelle à la somme de 1 €, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil en faisant valoir que l’appelante n’apporte aucun élément à l’appui de ses demandes.

Sur ce :

En application de l’article 1231-5 2ème alinéa du code civil, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, il est stipulé au contrat en cas de résiliation, le paiement d’une indemnité forfaitaire évaluée à 10 % du solde du contrat en dédommagement des frais engagés par le constructeur et du bénéfice qu’il aurait dû retirer de la réalisation complète de la construction, ce qui s’analyse juridiquement en une clause pénale.

La cour considère, au regard de l’absence de justificatifs fournis par la société CRC quant aux frais qu’elle a pu engager au titre de cette construction, que l’allocation d’une indemnité de 14.200 € est manifestement excessive.

Il est indéniable toutefois que du fait de la résiliation du contrat imputable aux époux [G] [W], elle a été privée du bénéfice qu’elle pouvait espérer retirer de son exécution.

Il convient en conséquence, réformant le jugement de ce chef, de réduire le montant de la clause pénale à 5.000 €.

4° sur la demande indemnitaire au titre de la procédure abusive :

La société MJ Synergie, ès qualités sollicite la condamnation des époux [G] [W] au versement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts au motif que leur résistance abusive lui a causé un préjudice certain et les intimés s’y opposent, soutenant que l’appelante ne rapporte pas la preuve d’un préjudice caractérisé.

Ils sollicitent de leur côté la condamnation de la société CRC à leur verser la somme de 5.000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive sans motiver plus avant leur demande.

Sur ce :

La société CRC n’établit à l’encontre des époux [G] [W] aucune faute ayant fait dégénérer en abus leur droit à se défendre ni d’un préjudice qu’elle subirait du fait de la résistance opposée par eux à sa demande de sorte qu’il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Les époux [G] [W] succombent en leurs prétentions de sorte que l’action engagée à leur encontre ne peut être qualifiée d’abusive et le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

5° sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens de l’instance d’appel sont à la charge des époux [G] [W] qui succombent en leurs prétentions.

L’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel au profit de la société MJ Synergie es qualités et il lui est alloué à ce titre la somme de 1.500 €.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné les époux [G] [W] à payer à la société CRC la somme de 1.000 € ;

statuant de nouveau de ce chef et y ajoutant,

Condamne M. [K] [G] [W] et Mme [E] [Z] [O] épouse [G] [W] à payer à la société MJ Synergie ès-qualités de liquidateur de la société Compagnie Roannaise de Construction la somme de 5.000 € au titre de l’indemnité contractuelle ;

Condamne M. [K] [G] [W] et Mme [E] [Z] [O] épouse [G] [W] à payer à la société MJ Synergie ès-qualités de liquidateur de la société Compagnie Roannaise de Construction la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne M. [K] [G] [W] et Mme [E] [Z] [O] épouse [G] [W] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT