RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00518 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GEEE

Minute n° 25/00317

[S]

C/

[Y]

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de [Localité 4], décision attaquée en date du 20 Février 2024, enregistrée sous le n° 1123000457

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2025

APPELANT :

Monsieur [D] [S]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Déborah BEMER, avocat au barreau de METZ

INTIMÉ :

Monsieur [K] [Y]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Cédric GIANCECCHI, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. MICHEL, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me MARTIN, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 1er avril 2019, M. [D] [S] a consenti un bail à M. [K] [Y] portant sur un local d’habitation situé à [Adresse 3].

Par acte du 26 avril 2023, il l’a assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville aux fins de prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion du locataire et le voir condamner au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux et d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [Y] s’est opposé aux demandes.

Par jugement du 20 février 2024, le tribunal a :

— prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers consenti à M. [Y] par M. [S] et concernant le logement situé [Adresse 2]

— ordonné l’expulsion de M. [Y] et de tous occupants de son chef et dit qu’à défaut de départ volontaire M. [Y] pourra y être contraint par tous moyens de droit à la suite d’un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux

— dit n’y avoir lieu d’ordonner d’astreinte

— condamné M. [Y] à verser à M. [S] la somme de 12.000 euros au titre des loyers et charges impayés échus au 18 décembre 2023 avec intérêt au taux légal à compter du jugement

— fixé l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges en cours et condamné M. [Y] à son paiement au profit de M. [S] jusqu’à libération des lieux, soit la somme de 387 euros, cette indemnité étant révisée selon les conditions du bail et avec régularisation des charges

— condamné M. [Y] aux dépens et à verser à M. [S] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 20 mars 2024, M. [Y] a interjeté appel du jugement.

Par ordonnance du 24 avril 2025, le conseiller de la mise en état a déclaré l’appel principal irrecevable, ordonné la clôture de la procédure et fixé l’audience de plaidoirie pour qu’il soit statué sur l’appel incident de l’intimé.

Aux termes de ses dernières conclusions du 17 septembre 2024, M. [S] demande à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [Y] à lui verser la somme de 12.000 euros au titre des loyers et charges impayés échus au 18 décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du jugement, de le condamner à lui verser la somme de 16.296 euros au titre des loyers et charges impayés échus au 18 décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2024 et la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il expose qu’il n’a pas failli à ses obligations, que le logement n’était pas inhabitable, que les conclusions du rapport établi le 30 janvier 2023 indiquent que le logement n’est ni indigne, ni impropre à l’habitation et ne présente pas de risque pour la santé ou la sécurité des occupants, qu’il n’est pas démontré que les désordres listés lui soient imputables, que l’intimé a cessé de régler les loyers sans autorisation judiciaire et qu’il n’y a pas lieu de retenir une exception d’inexécution et diminuer sa créance. Il détaille ses calculs pour réclamer un arriéré locatif de 16.296 euros.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les loyers

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 prévoit notamment que le logement doit assurer le clos et le couvert, que la nature et l’état de conservation des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité des occupants, que les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon état de fonctionnement et que les dispositifs d’ouverture et de ventilation doivent permettre un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement.

Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Après avoir relevé au vu du contrat de bail et du décompte produits par l’appelant que le montant des loyers impayés était de 16.296 euros, le premier juge a réduit la dette à 12.000 euros en se référant au constat du CALM du 30 janvier 2023 qui a retenu l’indécence du logement, à la décision de la CAF du 6 novembre 2022 de suspension de versement de l’APL à défaut de mise en conformité du logement, des courriers de la mairie relevant également l’état d’indécence du logement, et en considérant que s’il n’est pas démontré que le logement est inhabitable, l’existence de désordres affectant le logement justifiait la diminution du loyer à titre de dommages et intérêts.

L’appelant est mal fondé à critiquer cette analyse du premier juge alors qu’il ne conteste pas l’existence de désordres affectant le logement loué, qu’il ne produit aucune pièce, hormis ses propres courriers adressés à la CAF, pour démontrer avoir procédé aux aménagements et réparations qui s’imposaient au vu du rapport du CALM, ni que la CAF a mis fin à la suspension de l’APL en suite des travaux. Il ne peut soutenir que les désordres décrits dans le rapport du 30 janvier 2023 ne lui sont pas imputables alors qu’il ressort de la lecture de ce rapport produit en appel, que les désordres affectent la structure-même de l’immeuble et ses éléments essentiels (fissures sur la façade, absence de compteur d’eau et de dispositif anti-chute sur une fenêtre, garde-corps de l’escalier pas aux normes, fils électriques volants sur les compteurs électriques, porte d’entrée et fenêtres n’assurant pas l’étanchéité à l’air et l’eau, absence de dispositif de ventilation dans les pièces) de sorte qu’il ne s’agit pas d’un défaut d’entretien du locataire mais d’un défaut de conformité, de réparations et d’entretien imputables au propriétaire.

En conséquence le jugement déféré est confirmé sur la demande en paiement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

M. [S], partie perdante, devra supporter les dépens d’appel et est débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a condamné M. [K] [Y] à verser à M. [D] [S] la somme de 12.000 euros au titre des loyers et charges impayés échus au 18 décembre 2023 avec intérêt au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE M. [D] [S] aux dépens d’appel ;

DEBOUTE M. [D] [S] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT