RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01629 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GHI7

[I]

C/

E.P.I.C. MOSELIS OPH MOSELLE

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de THIONVILLE, décision attaquée en date du 30 Juillet 2024, enregistrée sous le n° 23/000716

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 12 MARS 2026

APPELANT :

Monsieur [V] [I]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Gaspard GARREL, avocat au barreau de METZ

INTIMÉ :

E.P.I.C. MOSELIS OPH MOSELLE pris en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

Représenté par M^e Jean-christophe DUCHET, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2026, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me MARTIN, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

M. [V] [I] est locataire d’un appartement et d’un box souterrain situés [Adresse 1] dont est propriétaire l’EPIC Moselis OPH Moselle (ci-après Moselis) depuis le 30 septembre 2019.

En raison de travaux de réhabilitation initiés par le bailleur, M. [I] a emménagé temporairement à compter du 26 octobre 2020 dans un autre logement appartenant à Moselis situé [Adresse 3], jusqu’au 6 décembre 2023.

Le 20 juin 2023, Moselis l’a fait citer devant le tribunal judiciaire de Thionville et au dernier état de la procédure il a demandé au tribunal de :

— concernant l’appartement sis [Adresse 3] à [Localité 1], condamner M. [I] à lui payer la somme de 4.099,86 euros correspondant à l’arriéré locatif au 24 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2023

— concernant l’appartement sis [Adresse 1] à [Localité 1], à titre principal le condamner à lui payer la somme de 8.922,07 euros correspondant à la dette locative au 6 décembre 2023, à titre subsidiaire la somme de 8.922,07 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2022

— condamner M. [I] à lui verser des dommages et intérêts pour résistance abusive et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [I] a demandé au tribunal de rejeter les demandes, ordonner la communication des états des lieux réalisés les 5 et 6 décembre 2023, à titre subsidiaire lui accorder des délais de paiement et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 30 juillet 2024, le tribunal a :

— condamné M. [I] à payer à Moselis la somme de 4.099,86 euros représentant les loyers et charges échus au 24 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du jugement, au titre du logement situé [Adresse 3] à [Localité 1]

— condamné M. [I] à payer à Moselis la somme de 8.922,07 euros représentant les loyers et charges impayés échus au 6 décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du jugement, au titre du local à usage d’habitation et du box souterrain situés [Adresse 1] à [Localité 1] – débouté M. [I] de sa demande de délais de paiement

— débouté Moselis de sa demande de dommages et intérêts

— condamné M. [I] à payer à Moselis une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par déclaration déposée au greffe le 27 août 2024, M. [I] a interjeté appel de toutes les dispositions de ce jugement sauf en ce qu’il a débouté Moselis de sa demande de dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 21 mars 2025, il demande à la cour d’infirmer le jugement sur ces dispositions et de :

— débouter Moselis de l’intégralité de ses demandes

— condamner Moselis à lui régler une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

— à titre subsidiaire lui accorder des délais de paiement sur 3 ans, dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et dire que chaque partie réglera ses propres frais et dépens.

Il expose que les travaux de réhabilitation se sont prolongés pendant deux ans, que l’intimé est responsable de son déménagement et ne peut lui réclamer un loyer ou l’indemnisation d’un préjudice financier concernant l’appartement objet du bail d’octobre 2020 et décembre 2023. Il soutient n’avoir jamais reçu les pièces justificatives et décomptes de charges, qu’il n’a pas à aller consulter ces pièces au siège du bailleur qui n’a pas respecté les prescriptions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et que l’intimé lui réclame les charges afférentes à l’appartement inoccupé pendant les travaux. Il ajoute que la somme retenue par le premier juge pour le second logement est erronée puisqu’il a quitté ce logement au mois de décembre 2023, concluant à l’infirmation du jugement et au rejet des demandes en paiement, faute de démontrer l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible à son encontre.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 30 décembre 2024, Moselis demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [I] à lui payer les loyers et les charges impayés au titre du logement situé [Adresse 1], condamné M. [I] à lui payer les loyers et les charges impayés échus au 6 décembre 2023 au titre du local à usage d’habitation et du box souterrain situés [Adresse 3], débouté M. [I] de sa demande de délais de paiement, dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire et condamné M. [I] aux dépens;

— en conséquence, concernant l’appartement et le box sis [Adresse 1] à [Localité 1] pour la période antérieure au 23 octobre 2020 et postérieure au 6 décembre 2023 et l’appartement sis [Adresse 3] à [Localité 1] pour la période courant du 23 octobre 2020 au 6 décembre 2023, condamner M. [I] à lui payer la somme de 4.099,86 euros, correspondant au montant des loyers et charges impayés échus du 24 mai 2024 ;

— concernant l’appartement et le box sis [Adresse 1] à [Localité 1] pour la période courant du 29 septembre 2022 au 6 décembre 2023, à titre principal condamner Monsieur M. [I] à lui payer la somme de 8.922,07 euros au titre de l’arriéré locatif représentant le montant des loyers et charges impayés au 6 décembre 2023, à titre subsidiaire la somme de 8.922,07 euros au titre du préjudice financier à son détriment correspondant à l’équivalent du montant des indemnités d’occupation à compter du 1er octobre 2022 jusqu’au 6 décembre 2023

— en tout état de cause débouter M. [I] de l’intégralité de ses demandes et le condamner aux dépens de la procédure de première instance

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [I] à régler les loyers et les charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du jugement, l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts et condamné M. [I] à lui payer une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner M. [I] à régler les loyers et les charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2023 en ce qui concerne la somme de 4.099,86 euros et du 29 septembre 2022 en ce qui concerne la somme de 8.922,07 euros

— condamner M. [I] au paiement d’une somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et mal fondée

— condamner M. [I] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour et le condamner aux dépens d’appel.

Il expose que l’appelant s’était engagé à réintégrer son logement à l’issue des travaux et à restituer le logement provisoire en bon état d’usage, qu’il a été avisé de la fin des travaux par courriers du 29 septembre 2022, qu’il n’a pas honoré le rendez-vous fixé au mois de décembre 2022 avec l’entreprise chargée du déménagement pour l’établissement d’un devis et qu’il n’a réintégré son logement que le 6 décembre 2023. Il soutient que les décomptes de charges des années 2021, 2022 et 2023 pour le logement loué ont été envoyés au locataire et que si les décomptes des mêmes années concernant l’autre appartement lui ont été transmis, aucun paiement ne lui a été réclamé, ajoutant que le relevé de compte concerne les deux appartement, raison pour laquelle des quittances de loyer apparaissent postérieurement au 6 décembre 2023. Il fait valoir que l’appelant ne peut lui reprocher un retard dans la réalisation de la réhabilitation, que son engagement de réintégrer son appartement initial n’était pas conditionné à la durée des travaux mais à leur achèvement, qu’il a été informé de la prise en charge de l’intégralité des frais de déménagement et que le retard de réintégration dans son appartement initial lui a causé un préjudice financier, de sorte qu’il est fondé à lui réclamer la somme de 8.922,07 euros au titre des loyers d’octobre 2022 à novembre 2023, ajoutant à titre subsidiaire, que si la cour estime que M. [I] n’a pas la qualité de locataire pendant cette période, sa persistance à bloquer la réintégration de son logement initial engendre une perte d’exploitation du même montant et qu’il doit être condamné à l’indemniser de ce préjudice financier correspondant au montant des indemnités d’occupation entre le 1er octobre 2022 et le 6 décembre 2023. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement et soutient que la résistance abusive de l’appelant justifie sa demande d’indemnisation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement

L’article 7 de la loi n°49-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il supporte la charge de la preuve du respect de cette obligation.

En l’espèce, au titre des loyers et charges de l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 1] pour la période antérieure au 23 octobre 2020 et postérieure au 6 décembre 2023 et de l’appartement situé au n°8 de la même rue pour la période du 23 octobre 2020 au 6 décembre 2023, le décompte de l’intimé fait état d’un arriéré de 4.099,86 euros au 24 mai 2024. Il ressort des mentions de ce relevé qu’il n’est comptabilisé mensuellement qu’un seul loyer et une seule provision sur charges et que les régularisations de charges annuelles sont uniquement celles concernant l’appartement initial, de sorte que le décompte ne comporte pas de double facturation de loyer et de charges.

C’est en vain que l’appelant conteste cette somme au motif qu’il n’a pas été destinataire des décomptes de charges alors qu’il les produit lui-même, et que ces décomptes détaillent les charges par nature, indiquent les modes de répartition et précisent la part lui incombant conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Si en application de ce texte, le locataire doit pouvoir accéder aux pièces justificatives dans des conditions raisonnables et normales, il n’est pas pour autant en droit d’exiger que des copies de ces documents lui soient envoyées. Il ne justifie d’aucun règlement à déduire de l’arriéré alors que la charge de cette preuve lui incombe et il ne démontre pas davantage que le décompte est faux comme allégué. En effet, la mention des loyers des mois de janvier à avril 2024 ne procède d’aucune erreur dès lors qu’il est constant qu’au cours de cette période, l’appelant a occupé l’appartement situé [Adresse 1] dont il est locataire et que le décompte n’est pas exclusif des sommes dues au titre du second logement mais concerne les deux logements. Toutefois, l’arriéré étant dû au titre de l’occupation successive de chacun d’entre eux, c’est à tort que le premier juge a condamné le locataire à payer la somme de 4.099,86 euros uniquement du chef de l’appartement situé [Adresse 3]. Le jugement est infirmé et M. [I] est condamné à payer ladite somme pour l’appartement situé [Adresse 1] pour la période antérieure au 23 octobre 2020 et postérieure au 6 décembre 2023 et l’appartement situé au n°8 de la même rue pour la période du 23 octobre 2020 au 6 décembre 2023. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2024, date du jugement.

En revanche, dès lors qu’un loyer a été comptabilisé pour la période du 23 octobre 2020 au 6 décembre 2023, le bailleur ne peut réclamer un second loyer pour la même période au motif qu’à l’époque un des appartements (n°8) était occupé par l’appelant et que l’autre (n°12) était vacant, alors qu’il résulte des pièces que l’appelant n’est titulaire que d’un contrat de bail et n’a disposé que d’un seul logement, quelque soit la période. Il s’ensuit que le jugement est infirmé et que Moselis est débouté de sa demande tendant à la condamnation de M. [I] au paiement de la somme de 8.922,07 euros au titre de l’arriéré locatif représentant le montant des loyers et charges de l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 1] pour la période du 29 septembre 2022 au 6 décembre 2023.

A titre subsidiaire, Moselis sollicite l’allocation de la même somme au titre d’un préjudice financier, faute de réintégration par l’appelant de son logement initial à l’issue des travaux alors qu’il s’y était engagé par écrit le 23 octobre 2020. En application de l’article 1231-1 du code civil, il appartient au bailleur de démontrer que ce défaut de réintégration procède d’un manquement du locataire à son engagement, constitutif d’une faute. S’il est démontré que celui-ci a été avisé de l’achèvement des travaux par lettre recommandée reçue le 4 octobre 2022 et qu’il n’est retourné dans son premier appartement que le 6 décembre 2023, la preuve d’un refus de réintégration ou même d’une simple inertie fautive n’est pas rapportée. Immédiatement après avoir été informé de la fin de la réhabilitation de son logement, l’appelant a écrit au bailleur le10 octobre 2022 pour lui préciser de convenir uniquement par courrier des modalités de son retour. Il n’est ni établi, ni même allégué que l’intimé a donné suite à cette lettre, sauf à aviser trop tardivement l’appelant d’un rendez-vous avec le déménageur pour l’établissement d’un devis. La signification le 26 janvier 2023 d’une sommation interpellative aux fins d’une prise de rendez-vous pour l’organisation de la réintégration n’est pas plus de nature à caractériser une obstruction alors que dès le 6 février 2023 l’appelant a répondu à cette sommation en invitant à nouveau le bailleur à le renseigner sur les modalités de ce retour et en particulier sur la prise en charge des différents frais. L’intimé prétend l’avoir déjà informé de ces modalités sans pour autant le démontrer et au vu des pièces produites, seul un courriel de son conseil en date du 10 octobre 2023 adressé à l’avocat adverse comporte les renseignements sollicités. Il s’en déduit que Moselis ne peut rechercher la responsabilité de l’appelant en raison du retard de la réintégration de son appartement situé [Adresse 1] à [Localité 1] et est débouté de sa demande subsidiaire présentée à ce titre.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge, peut même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

C’est à juste titre que le premier juge a débouté le locataire de sa demande de délais de paiement, le jugement est confirmé.

Sur les dommages et intérêts

Selon l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Moselis ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de l’appelant et il résulte de ce qui précède que sa résistance, en partie fondée, ne procède pas d’un abus. Il n’est pas démontré non plus l’existence d’un dommage indépendant du retard de paiement. En conséquence, il est débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et non fondée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

En cause d’appel, chacune des parties succombe partiellement en ses prétentions. En conséquence, elles sont l’une et l’autre condamnées à supporter pour moitié les dépens d’appel et déboutées de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [V] [I] de sa demande de délais de paiement, débouté l’EPIC Moselis OPH Moselle de sa demande de dommages et intérêts et condamné M. [V] [I] à payer à l’EPIC Moselis OPH Moselle une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

CONDAMNE M. [V] [I] à payer à l’EPIC Moselis OPH Moselle la somme de 4.099,86 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2024 au titre de l’arriéré de loyer et charges du chef de l’appartement situé [Adresse 1] pour la période antérieure au 23 octobre 2020 et postérieure au 6 décembre 2023, et de l’appartement situé [Adresse 3] pour la période du 23 octobre 2020 au 6 décembre 2023 ;

DÉBOUTE l’EPIC Moselis OPH Moselle de ses demandes relatives à l’appartement situé [Adresse 1] pour la période du 29 septembre 2022 au 6 décembre 2023 ;

Y ajoutant,

CONDAMNE chaque partie à supporter pour moitié les dépens d’appel ;

DÉBOUTE les parties de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Au nom du peuple français,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.