27/02/2024

ARRÊT N°

N° RG 21/04081

N° Portalis DBVI-V-B7F-OMXD

JCG/ND

Décision déférée du 31 Août 2021

TJ JCP de TOULOUSE

18/01435

M^me TANGUY

SCI H 31

C/

SYNDICAT DES COPREPRIETAIRES DU [Adresse 3]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT SEPT FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANTE

SCI H 31

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Guillaume BROUQUIERES, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3]

Représenté par son syndic en exercice, la SARL FLORENCE CARRE IMMO,

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 09 Octobre 2023 en audience publique, devant la Cour composée de :

C. ROUGER, président

J.C. GARRIGUES, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : C. DELVER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. ROUGER, président, et par N.DIABY, greffier de chambre.

EXPOSE DES FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique en date du 22 juillet 2014, la Sci H31, représentée par son gérant M. [P] [E], a acquis auprès de M. [J] [B], réparateur en télévisions, deux lots, numérotés 1 et 5, dans une copropriété sise [Adresse 3] à [Localité 4], cadastrée Section 833 AH n° [Cadastre 2], au prix de 105.000 euros.

Estimant que l’occupation et les travaux effectués par la Sci H31 portaient sur le préau, constituant une partie commune et non le lot n°5 dont elle était propriétaire, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4], par divers courriers en date des 6 août 2014, 10 septembre 2014 et 30 août 2017, a sollicité l’arrêt des travaux et la cessation de l’occupation du préau.

La Sci H31 a maintenu que le local ne relevait pas des parties communes.

Par acte d’huissier en date du 27 avril 2018, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4] a fait assigner la Sci H31 devant le tribunal judiciaire de [Localité 4] afin d’entendre :

— juger que la Sci H31 occupe une partie commune sans autorisation du syndicat des copropriétaires :

— juger que la Sci H31 a réalisé des travaux sur une partie commune sans autorisation du syndicat des copropriétaires ;

— juger que l’occupation de la partie commune par la Sci H31 est de nature à porter atteinte aux droits du syndicat des copropriétaires ;

— condamner la Sci H31 à libérer la partie commune exploitée dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir sous astreinte de 500 € par jour de retard ;

— condamner la Sci H31 à lui verser la somme de 5000 € au titre de la résistance abusive ;

— condamner la Sci H31 aux dépens et au paiement de la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire en date du 31 août 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— rejeté l’exception d’irrecevabilité tirée de la prescription ;

— condamné la Sci H31 à libérer la partie commune exploitée dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement sous astreinte de 500 euros par jour de retard. dans la limite de 3 mois ;

— condamné la Sci H31 à remettre en état à ses frais la partie commune exploitée dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement sous astreinte de 500 euros par jour de retard, dans la limite de 3 mois ;

— rejeté la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

— rejeté l’ensemble des demandes de la Sci H31;

— condamné la Sci H31 à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, le cabinet Carré Immo, la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la Sci H31 aux entiers dépens, dont distraction au profit de la Selarl Arcanthe représentée par Maître [Z] [T] au titre des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Sur la fin de non-recevoir, le tribunal a rappelé qu’aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions personnelles nées de l’application de la loi entre des copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivaient par un délai de dix ans.

Il a constaté qu’il ressortait des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que quelques semaines après l’acquisition du bien par la Sci H31, le syndic l’alertait déjà sur le caractère de partie commune du local sur lequel elle avait entrepris des travaux, pour finalement l’assigner le 27 avril 2018, soit moins de cinq ans après la date de l’acquisition du dit local. Il a jugé que l’action ne pouvait être considérée comme prescrite quand bien même par le passé, d’après la Sci H31, les copropriétaires n’avaient jamais manifesté la moindre opposition quant à l’occupation du local litigieux par les différents propriétaires. Il a en conséquence rejeté cette fin de non-recevoir.

Sur le fond, le tribunal a constaté qu’il ressortait de l’acte de vente du 22 juillet 2014, que la Sci H31 avait acquis, outre le lot n° 1 constitué principalement d’un atelier, le lot n° 5 constitué d’un 'cellier’ situé dans la cour arrière, représentant 10/1000èmes des parties communes générales, les précédentes ventes du même bien reprenant la même désignation, et que par ailleurs le règlement de copropriété mentionnait quatre celliers présents en fond de la cour arrière de l’immeuble, numérotés de 5 à 8, désignés comme tels dans les différents actes de vente.

Il a relevé que le local revendiqué par la Sci H31 était décrit par elle-même comme un 'garage d’une superficie de 19 m² ', rigoureusement distinct du petit cellier de petite dimension de 3 m² seulement situé à l’arrière du bâtiment, local non mentionné dans le règlement de copropriété.

Il a ensuite constaté :

— que la Sci H31 ne produisait aucun acte de vente portant sur la propriété de M. [R] [L], titulaire du permis de construire délivré à son profit en 1955 et portant sur l’édification d’un garage dans la cour de l’immeuble ;

— que le fait que M. [Y] attestait que le local revendiqué avait toujours été occupé par lui et fermé à clé, n’était pas suffisamment probant dès lors que sa propre responsabilité pourrait être engagée en tant que vendeur de l’ensemble immobilier acquis par la Sci H31 ;

— qu’au vu des photographies prises d’octobre 2010 à septembre 2013 laissant entrevoir la partie haute de l’avant du local litigieux, ouvert et de construction très sommaire, et des photographies prises à partir de juin 2016 montrant que le local était clos, il apparaissait que le local n’avait été fermé que postérieurement à l’acquisition de la Sci H31.

Il a en conséquence jugé, au visa de l’article 3 alinéas 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965, que la Sci H31 ne rapportait pas la preuve de ce qu’elle avait acquis le local litigieux, et qu’il devait être considéré qu’elle s’était appropriée une partie commune sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Par déclaration en date du 29 septembre 2021, la Sci H31 a interjeté appel de ce jugement en toute ses dispositions exceptée celle relative au rejet de la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 5 décembre 2022, la Sci H31, appelante et intimée incident, demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

À titre principal

— déclarer que l’action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice, la Sarl Florence Carre-Immo, à l’encontre de la SCI H31 est prescrite

— débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4] représenté par son syndic la Sarl Florence Carre-Immo de l’intégralité de ses demandes et prétentions ;

À titre subsidiaire

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice la Sarl Florence Carre-Immo de l’intégralité de ses demandes et prétentions, dont celles présentées en appel ;

En tout état de cause

— ordonner au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice la Sarl Florence Carre-Immo de procéder à la régularisation de l’état descriptif de division de l’immeuble déposé le 14 février 1958 avec toutes les conséquences de droit en matière de répartition des quotes-parts de copropriété et des charges, dans un délai de trois mois à compter de l’arrêt à intervenir sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai et ce pendant une durée de six mois ;

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice la Sarl Florence Carre-Immo à lui verser la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis ;

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice la Sarl Florence Carre-Immo au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice la Sarl Florence Carre-Immo aux entiers dépens.

La Sci H31 expose qu’elle a acquis les lots n° 1 et 5 par acte authentique en date du 22 juillet 2014 auprès de M. [B], réparateur en télévisions, que celui-ci a exploité pendant trente ans dans l’immeuble une activité de réparateur de télévisions et entreposait les postes de télévision dans le local situé au fond de la cour, appelé garage et indissociable de la boutique principale, et que ce local était donc intégré à l’acte de vente. Elle précise que M. [B] avait lui-même acquis ces lots par acte notarié du 18 juin 1984 auprès de M et Mme [Y] qui les avaient eux-mêmes acquis par acte notarié du 27 septembre 1976, que M. [Y] avait exercé la même activité de réparateur de télévisions de 1974 à 1983 et utilisait également le local en fond de cour pour stocker des télévisions.

Elle fait valoir que l’action du syndicat des copropriétaires est prescrite en application des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Elle soutient à cet effet qu’il ressort de l’ensemble des éléments produits au débat que le local situé dans la cour intérieure de l’immeuble a toujours été utilisé comme partie privative indissociable du local commercial principal pour stocker des télévisions, de 1974 à 1983 par M. [Y] et de 1984 à 2014 par M. [B], soit pendant 38 ans et sans la moindre contestation du syndicat des copropriétaires.

A titre subsidiaire, elle soutient que l’action du syndicat des copropriétaires est prescrite en application des dispositions de l’article 2277 du code civil dès lors que les copropriétaires successifs des lots n° 1 et 5 ont occupé privativement le local litigieux pendant plus de trente ans.

A titre subsidiaire, sur le fond, elle expose, sur la base d’un rapport établi par un géomètre-expert après étude du dossier, que le garage litigieux a fait l’objet d’un permis de construire délivré à M. [R] le 16 avril 1957, antérieurement à la création de la copropriété, qu’il est justifié d’une utilisation continue du local par les propriétaires des lots n° 1 et 5, et que le syndicat des copropriétaires n’apporte aucun élément probant permettant d’affirmer que le local pourrait être une partie commune. Elle conteste avoir procédé à la fermeture du local postérieurement à son acquisition.

Elle sollicite en conséquence à titre reconventionnel la régularisation de l’état descriptif de division ainsi que des dommages et intérêts.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 18 mars 2022, le Syndicat des coproprietaires du [Adresse 3] a [Localité 4], intimé et appelant incident, au visa des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, 544 (ancien) et 1143 (ancien) du code civil, demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* rejeté l’exception d’irrecevabilité tirée de la prescription,

* condamné la Sci H31 à libérer la partie commune exploitée dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement sous astreinte de 500 euros par jour de retard, dans la limite de 3 mois ;

* condamné la Sci H31 à remettre en état à ses frais la partie commune exploitée dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement sous astreinte de 500 euros par jour de retard, dans la limite de 3 mois ;

* rejeté l’ensemble des demandes de la Sci H31 ;

* condamné la Sci H31 à verser aux Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, le cabinet Carré Immo, la somme de

2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamné la Sci H31 aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl

Arcanthe représentée par Maître [Z] [T] au titre des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

* ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

Statuant a nouveau

— condamner la Sci H31 à lui verser somme de 5.000 euros au titre de la résistance abusive ;

— condamner la Sci H31 à lui verser la somme de 4.000 euros en cause d’appel au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de l’avocat soussigné au titre des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires expose que l’immeuble est constitué d’un corps de bâtiment principal et d’une cour commune au sein de laquelle ont été édifiés quatre celliers numérotés de 5 à 8, que pour les besoins des copropriétaires un préau, partie commune, a été aménagé dans la cour commune, face au portail donnant accès à la voirie, que ce préau de construction sommaire ne figure pas au règlement de copropriété car il n’avait pas encore été édifié lors de sa rédaction, que la Sci H31 a pris possession de cette partie commune dès le mois de juillet 2014 et a cru pouvoir y réaliser des travaux afin de la clore et de la transformer en local, et ce sans autorisation du syndicat des copropriétaires.

Il soutient que son action n’est pas prescrite dès lors qu’il n’est pas démontré que les copropriétaires précédents ont exploité de façon privative le préau sis dans la cour commune, les attestations établies à cet effet n’étant pas probantes.

Sur le fond, il fait valoir que la Sci H31 a acquis le lot n° 5 correspondant comme les lots n° 6, 7 et 8 à un cellier en fond de cour et non au local litigieux et qu’elle ne saurait valablement avancer qu’elle exploite de bonne foi un garage de 19 m² alors que les actes mentionnent l’acquisition d’un cellier. Il ajoute qu’il ressort des déclarations faites par le gérant de la Sci H31 dans le cadre de l’établissement d’un procès-verbal de constat d’huissier du 15 octobre 2021 que celui-ci a reconnu avoir fait réaliser les travaux d’aménagement du local et que c’est donc de mauvaise foi qu’elle soutient que le local a toujours été clos et qu’elle l’a occupé en l’état. Enfin, il produit des photographies Google Street View permettant de visualiser à diverses périodes la façade du garage et mettant en évidence que celui-ci n’a été clos qu’à partir de juin 2016.

Il fait également valoir qu’en vertu de l’article 3 du règlement de copropriété, le fait que le local litigieux ne soit pas mentionné dans l’état descriptif de division le fait présumer partie commune.

Il en conclut que le premier juge a valablement considéré que la Sci H31 s’était appropriée une partie commune et avait fait réaliser des travaux sans avoir préalablement recueilli une quelconque autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que 'Sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans'.

Les actions tendant à obtenir la cessation d’infractions au règlement de copropriété ou la cessation d’abus de jouissance concernant les parties privatives ou communes sont en principe soumises à cette prescription de dix ans.

En cas de violation du règlement de copropriété, le délai court du jour où l’infraction a été commise.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a agi afin d’entendre juger que la Sci H31 occupait une partie commune et avait réalisé des travaux sur cette partie commune sans avoir obtenu son autorisation.

La Sci H31 étant devenue propriétaire des lots n° 1 et 5 suivant acte authentique en date du 22 juillet 2014, l’abus de jouissance allégué n’a pu intervenir antérieurement à cette date.

Il en résulte qu’au 27 avril 2018, date de l’assignation introductive d’instance, le délai de dix ans

n’était pas expiré.

L’action ne peut donc être considérée comme prescrite, quand bien même, par le passé, d’après la Sci H31, les copropriétaires n’auraient jamais manifesté la moindre opposition quant à l’occupation du local litigieux par les propriétaires antérieurs, moyen de défense qui sera analysé au fond sous le paragraphe suivant.

Sur le fond

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

' Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes :

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

— le gros-oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

— les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

— les locaux des services communs ;

— les passages et corridors.

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres:

— le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;

— le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;

— le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;

— le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes'.

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Ainsi, un copropriétaire ne saurait s’approprier, en tout ou en partie, une partie commune, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, sous peine d’attenter aux droits des autres copropriétaires.

Par acte authentique en date du 22 juillet 2014, reçu par Maître [W], notaire à [Localité 4], la Sci H31 a acquis dans l’ensemble immobilier situé à [Localité 4] [Adresse 3], le lot numéro un (1) constitué par un appartement au rez-de-chaussée et le lot numéro cinq (5), constitué par un cellier dans la courette arrière.

Le tableau récapitulatif des lots figurant dans l’état descriptif de division mentionne que la copropriété comprend sept appartements et quatre celliers au rez-de-chaussée, numérotés 5, 6, 7 et 8.

Le litige concerne un garage dans la cour de l’immeuble, de dimensions 5.10 m et 3.40 m, édifié suivant permis de construire en date du 16 avril 1957 accordé à M. [L] [R].

Il est constant que ce local d’environ 19 m² est rigoureusement distinct du petit cellier de 3 m² situé à l’arrière du bâtiment constituant le lot n° 5 et qu’il ne figure pas dans le règlement de copropriété – état descriptif de division.

M. [X], géomètre-expert consulté par la Sci H31, indique dans un rapport d’analyse du 12 juillet 2016 :

— qu’on est évidemment étonné de constater qu’un bâtiment, autorisé le 16 avril 1957, ne figure pas à l’état descriptif de division de l’immeuble déposé le 14 février 1958, mais que peut-être n’était-il pas encore construit à cette date ;

— qu’une certaine confusion règne dans les écrits concernant l’appellation 'local’ ou 'cellier', que les celliers de la copropriété ne peuvent en aucun cas être le local d’exercice d’une activité, même de simple stockage, en raison de leurs petites dimensions.

La Sci H31 soutenait initialement que le garage litigieux correspondait au lot n° 5 dont elle est devenue propriétaire par acte du 22 juillet 2014. Elle écrivait notamment au syndic le 27 mai 2016 'Votre entêtement à remettre en cause mon acte officiel de propriété du lot n° 5 signé avec un homme de loi, Me [W] [S], que vous accusez en faux et en écriture (…)'.

Elle ne prétend plus que ce local correspond au cellier constituant le lot n° 5 mais elle soutient désormais que ce garage 'constitue une partie privative ayant fait l’objet de mutations successives dont la dernière par acte notarié du 22 juillet 2014 et nullement une partie commune'.

Elle ne peut être suivie dans cette analyse dans la mesure où le local litigieux, qui ne figure pas dans le règlement de copropriété – état descriptif de division en tant que lot de copropriété ou partie privative et qui n’est pas rattaché à un autre lot, ne peut avoir fait l’objet de mutations.

Elle soutient également à tort qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve que ce local fermé est une partie commune alors que conformément à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 rappelé ci-dessus, dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès, et sont réputés droits accessoires aux parties communes le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes.

Elle soutient par ailleurs que les copropriétaires successifs des lots n° 1 et 5 ont occupé privativement le local litigieux pendant plus de trente ans et que dès lors la prescription acquisitive peut jouer à leur profit.

L’article 2258 du code civil dispose que la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

L’article 2261 du code civil précise que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

L’article 2262 du même code ajoute que les actes de pure faculté et de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription.

La Sci H31 produit une attestation de M. [Y], propriétaire du local commercial de 1974 à 1983, indiquant que durant cette période de près de dix ans, personne n’était venu contester l’appartenance du garage au local commercial, ni une quelconque utilisation de celui-ci en partie commune, lui-même ne pouvant se porter acquéreur de ce local sans ce garage pour stocker les postes de télévision dont il était réparateur et les clés du garage lui ayant été remises lors de son installation par son prédécesseur.

Elle produit également trois attestations de clients de M. [B] indiquant que celui-ci entreposait les téléviseurs à réparer dans le garage fermé.

Maître [G], huissier de justice requis par le syndicat des copropriétaires pour faire toutes constatations utiles à la suite du jugement du 31 août 2021, a notamment constaté dans un procès-verbal du 15 octobre 2021, que M. [E] lui avait indiqué avoir fait réaliser sur mesure la porte d’accès au local, la peinture et la réfection générale du local, que le mur à droite de la porte d’accès avait été réalisé par M. [E], que ce dernier déclarait abandonner l’ensemble du mobilier présent dans le local, sans valeur marchande, qu’à l’extérieur une tranchée accueillait les gaines électriques alimentant le local, réalisée à l’initiative de M. [E], que celui-ci avait remis la seconde clé d’accès au local, la première ayant été remise le 1er septembre 2021, et qu’il avait déclaré qu’en raison des travaux réalisés au sein du local, il aspirait à être dédommagé à hauteur de 1500 € .

Enfin par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 septembre, adressée à la Sci H31 le 10 septembre 2014, moins de deux mois après le vente et dès le début de réalisation des travaux, le syndic de la copropriété lui a indiqué que le local était une partie commune appartenant au syndicat des copropriétaires et lui a demandé de bien vouloir stopper les travaux.

Si l’attestation de M. [Y] peut démontrer qu’il y a eu une tolérance des copropriétaires pour que le propriétaire du local commercial utilise le local litigieux pendant plus de trente ans, cet élément de preuve n’est pas suffisant pour caractériser une possession non équivoque et à titre de propriétaire, alors que ce local ne constituait pas un lot de copropriété privatif et que la réaction de la copropriété a été immédiate dès que le nouvel acquéreur a entrepris des travaux clairement destinés à privatiser le local.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que le premier juge a estimé que la Sci H31 ne rapportait pas la preuve de ce qu’elle avait acquis le local litigieux et qu’elle s’était donc appropriée une partie commune sans avoir recueilli préalablement une quelconque autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce que la Sci H31 a été condamnée à libérer la partie commune exploitée, mais il doit être constaté que le libération des lieux a été opérée suivant procès-verbal de constat d’huissier du 15 octobre 2021.

Il doit être infirmé en ce que la Sci H31 a été condamnée à remettre en état à ses frais la partie commune dans la mesure où l’état initial exact du local n’étant pas déterminé, cette condamnation serait difficilement exécutable, et où il ressort du procès-verbal de constat d’huissier du 15 octobre 2021 que le local est manifestement en meilleur état qu’avant la réalisation des travaux.

L’occupation privative du local par la Sci H31 depuis le mois de septembre 2014 jusqu’à la restitution des lieux porte atteinte à l’intérêt collectif et aux droits des copropriétaires. La Sci H31 sera condamnée à lui verser la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice ainsi subi.

— - – - – - – - – -

La Sci H31 étant déboutée de ses prétentions relatives à la propriété du local litigieux, elle doit également être déboutée de sa demande de régularisation de l’état descriptif de division et de sa demande de dommages et intérêts pour abus de droit.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

La Sci H31, partie principalement perdante, doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d’appel, avec application au profit de la Selarl Arcanthe, avocat qui le demande, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle se trouve redevable d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d’appel.

Elle ne peut elle-même prétendre à une indemnité sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 31 août 2021, sauf en ce qu’il a condamné la Sci H31 à remettre en état à ses frais la partie commune exploitée et a rejeté la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires .

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Constate que la libération des lieux ordonnée par le tribunal a été opérée suivant procès-verbal de constat d’huissier du 15 octobre 2021.

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de remise en état de la partie commune occupée par la Sci H31.

Condamne la Sci H31 à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts.

Condamne la Sci H31 aux dépens d’appel.

Condamne la Sci H31 à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée à ce titre par le tribunal.

Accorde à la Selarl Arcanthe, avocat, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Déboute la Sci H31 de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président

N. DIABY C. ROUGER

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