ARRÊT n°2024-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 10 DECEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/03738 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PPRW

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 25 MAI 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BÉZIERS

N° RG 22/00022

APPELANT :

Monsieur [M] [P]

né le 11 Juin 1967 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Rémy GARCIA de la SELARL SELARL ACCORE AVOCATS, avocat au barreau de NARBONNE

INTIMEE :

Madame [R] [D]

née le 05 Mai 1971 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

assignée le 5 septembre 2022, dépôt étude d’huissier de justice

Ordonnance de clôture du 07 Octobre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Octobre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Rendu par défaut ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 octobre 2018, M. [M] [P] a donné à bail à Mme [R] [D] un appartement situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 600 euros, outre une provision sur charges de 150 euros.

Invoquant l’existence de loyers impayés, M. [M] [P] a fait délivrer à Mme [R] [D] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, par huissier de justice le 13 décembre 2019, retenant des loyers et charges impayés à hauteur de 1 795 euros. Une copie de ce commandement a été délivrée à la CCAPEX le 17 décembre 2019.

M. [M] [P] a saisi le juge des contentieux de la protection statuant en référé le 18 décembre 2021.

Par ordonnance en date du 20 avril 2021, le juge des référés a constaté que Mme [R] [D] avait informé son bailleur d’un sinistre et que ce dernier restait silencieux sur ce sujet, ce qui laissait perdurer une contestation sérieuse existant sur la dette.

Par acte d’huissier en date du 26 novembre 2021 signifié à étude, M. [M] [P] a fait assigner Mme [R] [D] devant le tribunal judiciaire de Béziers aux fins notamment de voir prononcer la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire ainsi que sa condamnation au paiement de la dette locative à hauteur de 7 123 euros.

Le jugement rendu le 25 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection de Béziers :

Rejette la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail signé entre M. [M] [P] et Mme [R] [D] le 26 octobre 2018 ;

Rejette en conséquence la demande d’expulsion de Mme [R] [D] et les demandes subséquentes ;

Condamne Mme [R] [D] à payer la somme de 7 123 euros à M. [M] [P] à titre d’arriérés de loyers et de provision sur charges, avec intérêt au taux légal portant sur la somme de 1 795 euros à compter du 13 décembre 2019, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Dit que le paiement de ladite dette sera effectué à compter du juin 2022 en 24 mensualités à raison d’un versement mensuel de 100 euros pendant 23 mois et d’une 24ème mensualité de 4 823 euros ;

Dit que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entrainera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

Rappelle que cette décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier ;

Déboute M. [M] [P] de sa demande indemnitaire ;

Condamne M. [M] [P] à verser la somme de 345 euros à Mme [R] [D] ;

Déboute Mme [R] [D] de ses demandes de paiement des sommes de 2 274 euros et 2 857 euros ;

Condamne M. [M] [P] aux entiers dépens de la présente procédure ;

Déboute M. [M] [P] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le premier juge a retenu que M. [M] [P] était en partie responsable de la dette locative, n’ayant jamais répondu à la proposition de plan d’apurement effectuée par Mme [R] [D], qui avait témoigné de sa bonne foi en augmentant ses versements sur plusieurs mois pour pallier ses manquements, qu’en conséquence, les manquements de Mme [R] [D] ne présentaient pas une gravité suffisante pour prononcer la résiliation du bail ou son expulsion.

Toutefois, il a relevé que Mme [R] [D] devait être condamnée à verser la somme de 7 123 euros à M. [M] [P] au titre des loyer impayés.

Le premier juge a retenu que M. [M] [P] ne justifiait pas d’un préjudice indépendant du retard de Mme [R] [D] dans le paiement de ses loyers.

Il a relevé que M. [M] [P] était redevable de la somme de 345 euros au titre des frais avancés par Mme [R] [D] concernant l’entretien du tableau électrique. Il a rejeté la demande de la locataire tendant à se voir rembourser les frais exposés au titre du dégât des eaux, Mme [R] [D] ne justifiant pas du paiement de la somme de 2 857 euros et l’origine du sinistre, demeurant indéterminée.

M. [M] [P] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 8 juillet 2022.

Dans ses dernières conclusions du 9 septembre 2022, M. [M] [P] demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu le 25 mai 2022 en ce qu’il :

Rejette la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail signé entre M. [M] [P] et Mme [R] [D] le 26 octobre 2018,

Rejette en conséquence la demande d’expulsion de Mme [R] [D] et les demandes subséquentes,

Condamne Mme [R] [D] à payer la somme de 7 123 euros à M. [M] [P] à titre d’arriérés de loyers et de provision sur charges, avec intérêt au taux légal portant sur la somme de 1 795 euros à compter du 13 décembre 2019, et à compter de la présente décision pour le surplus,

Dit que le paiement de ladite dette sera effectué à compter du juin 2022 en 24 mensualités à raison d’un versement mensuel de 100 euros pendant 23 mois et d’une 24ème mensualité de 4 823 euros,

Dit que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entrainera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

Rappelle que cette décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier,

Déboute M. [M] [P] de sa demande indemnitaire,

Condamne M. [M] [P] à verser la somme de 345 euros à Mme [R] [D],

Condamne M. [M] [P] aux entiers dépens de la présente procédure,

Déboute M. [M] [P] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 26 octobre 2018 entre M. [M] [P] et Mme [R] [D] concernant l’appartement sis [Adresse 1] sont réunies ;

Ordonner l’expulsion de Mme [R] [D] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, et ce, si besoin, avec le concours de l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Condamner Mme [R] [D] à payer à M. [M] [P] la somme de 10 123 euros au titre d’arriérés de loyers et de provision sur charges, avec intérêt au taux légal à compter du 13 décembre 2019 pour la somme de 1 795 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Condamner Mme [R] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation par mois à compter du jugement à intervenir jusqu’à la libération effective des lieux, fixée au montant des loyers et des charges ;

Débouter Mme [R] [D] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamner Mme [R] [D] à payer à M. [M] [P] la somme de 1 500 euros au titre de la résistance abusive ;

Condamner Mme [R] [D] à payer à M. [M] [P] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [R] [D] aux entiers dépens.

M. [M] [P] conclut à la résiliation du bail et à l’expulsion de Mme [R] [D]. Il affirme qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré mais que la dette locative n’a pas été payée dans les deux mois et critique la motivation du premier juge ayant retenu que les manquements de la locataire n’auraient pas été suffisamment graves alors même que ce n’était, selon l’appelant, pas une condition de la résiliation du bail.

Il conteste également avoir contribué à l’augmentation de la dette, précisant être uniquement en désaccord avec le montant de l’échéancier et en avoir proposé un différent à la CCAPEX.

M. [M] [P] sollicite la condamnation de Mme [R] [D] à lui régler l’intégralité de la dette, qui s’élève actuellement à 10 123 euros. Il affirme que la locataire ne s’acquitte ni du loyer et des charges, ni du versement de la somme prévue au titre de l’échéancier. En ce sens, il soutient que la demande d’échelonnement doit être rejetée, l’intimée ne justifiant pas effectivement exercer un emploi stable et ne bénéficiant que du RSA pour seul revenu.

L’appelant soutient que Mme [R] [D] doit être condamnée au titre d’une résistance abusive. Il précise que cette dernière ne cesse d’être de mauvaise foi malgré les efforts du bailleur et qu’elle aurait volontairement dégradé le logement. Il ajoute que l’absence, dans le jugement de première instance, de sanction en cas de non-respect de l’échéancier par Mme [R] [D] lui cause un préjudice.

Il conclut au rejet de la demande de paiement de l’intimée, cette dernière ne justifiant pas, selon lui, avoir payé les prestations dont elle réclame le remboursement.

Mme [R] [D] n’a pas constitué avocat ni déposé de conclusions.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 7 octobre 2024.

MOTIFS

1. Sur la demande de résiliation du bail du 26 octobre 2018

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il est constant que le bail en litige, du 26 octobre 2018, prévoyait une telle clause résolutoire.

Comme l’a relevé le premier juge, au motif de l’existence de loyers impayés, par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2019, M. [M] [P] a fait délivrer à Mme [R] [D] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, faisant état de loyers et charges impayés à hauteur de 1 795 euros.

Si en cause d’appel, M. [M] [P] fait grief au premier juge d’avoir retenu le motif selon lequel les manquements de la locataire n’étaient pas d’une gravité suffisante pour justifier son refus de résiliation du bail en litige, alors même qu’il avait relevé que par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2019, il avait fait délivrer à Mme [R] [D] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, faisant état de loyers et charges impayés à hauteur de 1 795 euros, il doit toutefois être relevé qu’au vu des prétentions qu’il avait présentées en première instance, telles que reprises dans le jugement entrepris, il était demandé au premier juge, dans le dispositif qui lui était soumis, de « prononcer la résiliation du contrat de location », sans que ne soit précisé s’il lui était demandé de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ou de prononcer la résiliation du bail au motif d’un manquement de la locataire, étant rappelé que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et que le juge doit statuer sur ce qui est demandé dans le dispositif.

En cause d’appel, dans le dispositif de ses dernières conclusions, M. [M] [P] demande désormais à la cour de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 26 octobre 2018 sont réunies et d’ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [R] [D].

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, il justifie de la délivrance à Mme [R] [D] d’un tel commandement de payer, par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2019, faisant état de loyers et charges impayés à hauteur de 1 795 euros. Il est ainsi recevable à solliciter de la cour qu’elle constate l’acquisition de la clause résolutoire.

Il est acquis au débat, pour ne pas l’avoir contesté en première instance, que Mme [R] [D] n’a pas réglé les loyers et charges visés au commandement de payer dans le délai qui lui était imparti, de sorte qu’à l’expiration de ce délai, le constat du jeu de la clause résolutoire prévue au bail, liant les parties, s’impose au juge.

Il s’ensuit que le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a débouté M. [M] [P] de sa demande de résiliation du bail en litige.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire, il sera ordonné l’expulsion Mme [R] [D] des lieux et elle sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du présent arrêt jusqu’à la libération effective des lieux, fixée au montant des loyers et des charges.

2. Sur l’arriéré locatif

En cause d’appel, M. [M] [P] produit en pièce n° 11 un décompte précis de l’arriéré locatif, par lequel il justifie que l’arriéré locatif s’élève désormais, au 25 août 2022, à la somme de 10 123 euros. Le jugement entrepris sera par conséquent actualisé afin de tenir compte de cette nouvelle somme à devoir par Mme [R] [D].

3. Sur la demande d’échelonnement

Si le premier juge a accordé à Mme [R] [D] des délais de paiement, en disant que le paiement de l’arriéré locatif sera effectué en vingt-quatre mensualités, à raison d’un versement mensuel de 100 euros pendant vingt-trois mois et d’une vingt-quatrième mensualité de 4 823 euros, alors même qu’elle ne percevait que le RSA, comme celui-ci a pu le relever, il n’est pas rapporté en cause d’appel qu’elle aurait respecté cet échelonnement, qu’au contraire, l’arriéré locatif s’est aggravé, et il doit être relevé que M. [M] [P] justifie pour sa part qu’il est artisan et perçoit un revenu annuel de 9 844 euros, qu’il avait prévu de compléter avec le loyer du présent bail.

Il s’ensuit que le jugement dont appel sera infirmé en ce qu’il a accordé des délais de paiement à Mme [R] [D].

4. Sur les prétentions indemnitaires de M. [M] [P]

S’il est constant que Mme [R] [D] ne s’est pas acquittée de ses obligations, notamment en laissant se créer un arriéré locatif, qui doit être actualisé à la hausse à ce jour, malgré les pièces versées au débat, M. [M] [P] ne justifie toujours pas d’un préjudice distinct du retard de Mme [R] [D] dans le paiement de ses loyers et charges, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté ses prétentions indemnitaires.

5. Sur la demande en paiement de réparations

Si le tribunal a accordé à Mme [R] [D] la somme totale de 345 euros, soit 265 euros et 80 euros, en paiement de deux réparations qu’elle aurait effectuées pour le compte de M. [M] [P], comme celui-ci le souligne justement, le premier juge s’est fondé sur des attestations qui n’étaient pas accompagnées de factures et qui ne mentionnaient pas qu’elles auraient été effectivement acquittées, de sorte qu’à défaut de justifier d’un paiement effectif, Mme [R] [D] ne peut en demander le remboursement, qu’ainsi, le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.

6. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera infirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [R] [D] sera condamnée aux dépens de l’instance.

Mme [R] [D] sera en outre condamnée à payer à M. [M] [P] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut et mis à disposition au greffe ;

INFIRME le jugement rendu le 25 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection de Béziers, en ce qu’il a :

Rejeté la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail signé entre M. [M] [P] et Mme [R] [D] le 26 octobre 2018 ;

Rejeté en conséquence la demande d’expulsion de Mme [R] [D] et les demandes subséquentes ;

Dit que le paiement de ladite dette sera effectué à compter du juin 2022 en 24 mensualités à raison d’un versement mensuel de 100 euros pendant 23 mois et d’une 24ème mensualité de 4 823 euros ;

Dit que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entrainera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

Rappelé que cette décision suspendait les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier ;

Condamné M. [M] [P] à verser la somme de 345 euros à Mme [R] [D] ;

Condamné M. [M] [P] aux entiers dépens de la présente procédure ;

Débouté M. [M] [P] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau sur certains chefs et pour le surplus,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 26 octobre 2018 entre M. [M] [P] et Mme [R] [D], concernant l’appartement sis [Adresse 1], sont réunies ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Mme [R] [D] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, et ce, si besoin, avec le concours de l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Mme [R] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du présent arrêt jusqu’à la libération effective des lieux, fixée au montant des loyers et des charges ;

ACTUALISE la dette locative de Mme [R] [D], due à M. [M] [P], à la somme de 10 123 euros au 25 août 2022, au titre d’arriérés de loyers et de provisions sur charges, avec intérêt au taux légal à compter du 13 décembre 2019 pour la somme de 1 795 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [R] [D] à payer à M. [M] [P] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables ;

CONDAMNE Mme [R] [D] aux dépens de l’instance.

Le greffier, La présidente,