ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 11 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/03736 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PBCV

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 27 MAI 2021

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 11]

N° RG 1121000119

APPELANT :

Monsieur [Z] [A]

né le 21 Janvier 1945 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représenté par M^e André BRUNEL, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Madame [J] [W] née [I] , prise tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritière venant aux droits de [S] [W] décédé le 3 juillet 2019 à [Localité 9]

née le 10 Avril 1965 à BRUXELLES – BELGIQU

[Adresse 7]

[Localité 4]

et

Madame [V] [W], prise en sa qualité d’héritière venant aux droits de [S] [W] décédé le 3 juillet 2019 à [Localité 9]

née le 07 Décembre 1991 à [Localité 13] BELGIQUE

[Adresse 3]

[Localité 5]

et

Monsieur [X] [W] pris en sa qualité d’héritier venant aux droits de [S] [W] décédé le 3 juillet 2019 à [Localité 9]

né le 19 Avril 1998 à [Localité 12] – BELGIQUE

[Adresse 7]

[Localité 4]

et

Madame [T] [W] prise en sa qualité d’héritière venant aux droits de [S] [W] décédé le 3 juillet 2019 à [Localité 9]

née le 10 Octobre 2000 à [Localité 13] BELGIQUE

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER

et

Madame [D] [W] prise en sa qualité d’héritière venant aux droits de [S] [W] décédé le 3 juillet 2019 à [Localité 9]

née le 14 Mai 2002 à [Localité 13] BELGIQUE

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentés par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué par M^e Thierry VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 23 avril 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 mai 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier.

*

* *

*

EXPOSE DU LITIGE

Une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte selon jugement du 13 septembre 1991 à l’encontre de Monsieur [Z] [A], alors propriétaire sur la commune de [Localité 9] de deux terrains cadastrés DW [Cadastre 2] et DW [Cadastre 1].

Par acte en date des 8 et 9 décembre 2008, Monsieur [Z] [A] a vendu à Monsieur [S] [W] et Madame [J] [I] épouse [W] la parcelle située à Mauguio, lieu-dit « Bosc viel », cadastrée section DW n°[Cadastre 2] avec toutes les constructions existantes moyennant le prix de 540 000 euros, cette vente ayant été autorisée par le tribunal de commerce de Montpellier par jugement du 23 mars 2007.

Monsieur [Z] [A] est resté propriétaire de la parcelle DW [Cadastre 1] jouxtant la parcelle DW14.

Par jugement du 2 juillet 2012, le tribunal d’instance de Montpellier, saisi par Monsieur [Z] [A] d’une action en bornage judiciaire, a ordonné le bornage des parcelles contigües appartenant aux parties, désigné pour y procéder Monsieur [N] [F], géomètre expert, et renvoyé l’affaire et les parties devant le tribunal de grande instance de Montpellier pour qu’il soit statué sur l’existence de contenances limitrophes de la parcelle DW [Cadastre 2].

L’expert a déposé son rapport d’expertise judiciaire le 7 mars 2013.

Par jugement du 15 juillet 2013, le tribunal d’instance de Montpellier a ordonné le sursis à statuer sur la demande de Monsieur [Z] [A] tendant à voir désigner Monsieur [N] [F] pour placer les bornes dans l’attente d’une décision définitive sur la question de la consistance exacte de la parcelle DW [Cadastre 2] acquise par les époux [W].

Par jugement du tribunal de grande instance de Montpellier du 17 décembre 2013, les époux [W] ont été déclarés propriétaires du podium, du comptoir de service et du jardin de forme triangulaire en pointe situé à l’extrémité nord de l’ensemble construit sur la parcelle cadastrée section DW [Cadastre 2].

Par arrêt en date du 4 mai 2016, la cour d’appel de Montpellier a confirmé ce jugement sauf à préciser que le patio de 600 m² environ, la dalle, le podium et l’ensemble des comptoirs de service litigieux ainsi que le jardin de forme triangulaire en pointe situé à l’extrémité nord de l’ensemble construit sur la parcelle DW14, font partie des biens immobiliers vendus les 8 et 9 décembre 2009, selon la commune volonté des parties telle qu’elle résulte de l’acte d’huissier annexé a l’acte.

Sur assignation délivrée le 23 février 2018 à la requête de Monsieur [Z] [A], par jugement en date du 26 juillet 2018, le tribunal d’instance a désigné monsieur [P] [K], géomètre expert aux fins de procéder au bornage des parcelles contigües appartenant aux parties.

Monsieur [S] [W] est décédé le 3 juillet 2019 et ses ayants droit sont intervenus à la procédure.

Par jugement contradictoire du 27 mai 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier a notamment :

déclaré recevable l’intervention volontaire de Madame [J] [I] épouse [W], Madame [V] [W], Monsieur [X] [W], Madame [T] [W] et Madame [D] [W], héritiers venant aux droits de Monsieur [S] [W] ;

homologué le rapport d’expertise de Monsieur [P] [K], géomètre-expert, fixant la limite de propriété entre la parcelle située a [Localité 9], lieu-dit « [Localité 6] », cadastrée section DW n°[Cadastre 2] appartenant aux consorts [W] et la parcelle DW n°[Cadastre 1] appartenant à Monsieur [Z] [A], selon-les points 1-2-3-4-5-6 tels qu’ils résultent du plan de bornage annexé à son rapport ;

dit que les bornes destinées à matérialiser cette délimitation seront maintenues ou placées par tout géomètre-expert choisi en commun par les parties aux emplacements indiqués au plan figuratif et explicatif annexé au rapport ;

débouté les consorts [H] de leur demande de dommages et intérêts et Monsieur [Z] [A] de l’ensemble de ses demandes ;

condamné Monsieur [Z] [A] à payer aux consorts [W] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

dit que les honoraires de l’expert judiciaire ainsi que les frais de publication hypothécaire et la pose des bornes aux points 1-2-3-4-5-6 ainsi que les autres dépens seront supportés par Monsieur [Z] [A].

Par déclaration enregistrée au greffe le 9 juin 2021, Monsieur [Z] [A] a régulièrement interjeté appel de ce jugement.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 16 juin 2021, monsieur [Z] [A] demande à la cour d’appel d’infirmer le jugement dont appel et de :

valider sa proposition de bornage,

désigner Monsieur [K] avec mission de poser les bornes en exécution du plan qu’il propose,

condamner les consorts [W] à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

faire masse des dépens, en ce compris les frais du bornage [F] et les frais de bornage [K], et dire et juger qu’ils seront supportés par moitié par chaque partie,

condamner les consorts [W] à lui rembourser la moitié des dépens qu’il a avancés en totalité.

Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 17 avril 2025, les consorts [W] demandent à la cour d’appel de confirmer le jugement entrepris en ce qui concerne le bornage. Ils demandent de voir dire et juger que seul le partage [K] sera payé à frais communs, de voir ordonner la commission de Monsieur [K] pour placer définitivement les bornes, de voir condamner Monsieur [A] à leur payer la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et préjudices moraux et de voir condamner Monsieur [A] aux dépens et à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 23 avril 2025.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.

MOTIFS

Le tribunal, eu égard à la décision de la cour d’appel de Montpellier du 4 mai 2016, du constat d’huissier de justice annexé à l’acte de vente et des témoignages versés aux débats par les consorts [W], a estimé que les limites 1, 2, 3, 4, 5 et 6 notées sur le plan de l’expert judiciaire étaient justifiées.

Monsieur [Z] [A] conteste ces limites. Selon lui, le tribunal ne pouvait recevoir les témoignages puisqu’en l’espèce il existait d’autres éléments matériels, à savoir un précédent bornage établi par Monsieur [F], un procès-verbal descriptif d’huissier annexé à l’acte de vente, un plan dressant une servitude de passage pour permettre l’accès au fonds [W] et des servitudes de réseaux souterrain, une superficie de terrain vendu mentionnée dans l’acte authentique et une offre d’achat des terrains inclus par le géomètre faite en 2011. Selon lui, le premier juge n’a pas tenu compte d’un courriel du 4 mars 2011 émanant des consorts [W] proposant l’achat de terres et du plan annexé à ce courriel, qui démontrent que les terres allouées aux consorts [W] par l’expert judiciaire ne faisaient pas partie de la vente des 8 et 9 décembre 2008, ni du plan des servitudes pourtant contractuel. Il souligne que les décisions rendues ne mentionnent pas que les consorts [W] auraient acquis 'les zones d’exploitation commerciale’ incluant l’aire de stationnement, que l’acte de vente mentionne une superficie vendue de 67 a 45 ca et non pas 10 000 m² comme il résulte du rapport d’expertise de Monsieur [K], et que l’accès au fonds [W] était délimité par deux portails présents en mars 2006 sur le constat d’huissier.

Les consorts [W] font valoir pour leur part que le tribunal a statué en l’état d’éléments versés au dossier et analysés par l’expert. Ils soulignent que le cadastre est un document fiscal sans valeur juridique et que les documents que Monsieur [Z] [A] estime contractuels ont déjà été examinés par la cour dans un arrêt ayant autorité de la chose jugée.

L’acte authentique de vente en date des 8 et 9 décembre 2008 fait en l’espèce la loi des parties, notamment concernant la désignation du bien vendu, étant précisé que le litige ne porte plus ni sur le patio de 600 m² environ, la dalle, le podium et l’ensemble des comptoirs de service, ni sur le jardin de forme triangulaire en pointe situé à l’extrémité nord de l’ensemble construit sur la parcelle DW [Cadastre 2], ces points ayant été définitivement tranchés par arrêt du 4 mai 2016, mais sur le parking de l’ancien restaurant Le Bacchus et sur un terrain au nord de plus de 70 ares, terrain délimité par une haie de grandes pyrachantas.

Le plan cadastral, en ce qu’il ne constitue qu’un document à portée fiscale, ne peut, même avalisé par l’expert judiciaire [F] (pièce 12 de l’appelant), même annexé à la vente, pas être opposable aux acquéreurs, notamment en ce qui concerne la contenance du bien, étant précisé qu’en l’espèce au surplus, comme relevé par la cour dans son arrêt du 4 mai 2016, le service du cadastre a regroupé en juin 1898 d’anciennes parcelles pour en créer deux nouvelles, DW [Cadastre 1] et DW [Cadastre 2], afin de créer une parcelle bâtie et une non bâtie, avec limite divisoire résultant d’un procédé de photogrammétrie, sans aucune intervention des propriétaires sur les lieux, sans plan de division rédigé par un géomètre-expert et de façon non-contradictoire, et que ce regroupement n’a logiquement fait l’objet d’aucune protestation dans la mesure où ces parcelles appartenaient alors au même propriétaire.

S’agissant des servitudes, comme le mentionne la cour dans son arrêt du 4 mai 2016, elles ne font pas partie de la rubrique 'désignation du bien vendu’ aux termes de l’acte de vente et font référence à un plan dressé par le cabinet Pagès annexé audit acte (pièce 4 de l’appelant), lequel plan mentionne expressément qu’il n’apporte 'aucune garantie sur les limites et les superficies’ ni même de 'garantie de précision graphique'. Il ne peut non plus dès lors servir à établir la commune volonté des parties quant à la désignation du bien vendu dans l’acte authentique, et ce en l’absence de bornage contradictoire au moment de la vente.

Il convient par conséquent de se référer stricto sensu à l’acte de vente, et au procès-verbal d’huissier des 20 et 22 mars 2006 (pièces 1 et 5 de l’appelant), l’acte de vente mentionnant expressément que la désignation a été établie d’après ce procès-verbal de constat annexé à l’acte de vente.

Or, il n’est, dans cet acte de vente et dans ce procès-verbal, aucunement évoqué le parking (aucune référence notamment à des zones d’exploitation commerciale) et le terrain au nord litigieux, et ce alors que, en englobant ledit parking et ledit terrain, la surface de la parcelle ressort à plus de 10 000 m² (pièce 5 des intimés) et non à 6 745 m² comme mentionné dans l’acte de vente.

Si les témoignages versés aux débats par les consorts [W] (pièces 11 et 21 des intimés) évoquent le fait que le parking et le terrain nord litigieux auraient été vendus par Monsieur [Z] [A] aux consorts [W], ces attestations ne peuvent utilement contredire l’acte de vente qui constitue la loi des parties.

Par ailleurs, l’éventuelle possession, à un moment donné, par les consorts [W] du parking et du terrain nord litigieux ne leur confère aucun titre, étant au surplus observé que Monsieur [S] [W] avait proposé en mars 2011, soit après la vente de 2008, à Monsieur [Z] [A] de lui vendre un terrain supplémentaire (pièce 7 de l’appelant) et que ce terrain pourrait correspondre en partie aux terrains litigieux selon ce qu’indique Monsieur [Z] [A] sans être contredit sur ce point (pièce 8 de l’appelant).

Dans ces conditions, le parking et le terrain nord litigieux ne peuvent, comme le propose l’expert judiciaire, être intégrés dans la propriété des consorts [W].

Le jugement déféré sera par conséquent infirmé en ce qu’il a homologué le rapport d’expertise de Monsieur [P] [K] fixant la limite de propriété selon les points 1-2-3-4-5-6 tels qu’ils résultent du plan de bornage annexé à son rapport.

En revanche, la proposition de bornage de Monsieur [Z] [A] (pièce 17 de l’appelant) ne peut être validée comme il le demande, le tracé proposé paraissant peu cohérent, peu linéaire et imprécis.

Il y a ainsi lieu d’ordonner une nouvelle expertise aux fins de dresser un plan sur lequel figurera l’emplacement proposé des bornes (et procéder à la mise en place des bornes en l’absence de difficultés et contestations), en incluant, s’agissant de la parcelle DW [Cadastre 2], le patio de 600 m² environ, la dalle, le podium et l’ensemble des comptoirs de service ainsi que le jardin de forme triangulaire en pointe situé à l’extrémité nord de l’ensemble construit sur la parcelle DW [Cadastre 2], et en excluant le parking de l’ancien restaurant Le Bacchus et le terrain au nord de plus de 70 ares, terrain délimité par une haie de grandes pyrachantas.

Cette expertise se fera aux frais avancés de Monsieur [Z] [A], qui conteste les limites séparatives proposées par Monsieur [P] [K].

Afin de préserver le double degré de juridiction, le contrôle des opérations d’expertise sera confié au tribunal judiciaire, qui aura à connaître de l’éventuelle procédure à la suite de l’expertise.

Les demandes de dommages et intérêts et au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement rendu le 27 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Montpellier sauf en ce qu’il a déclaré recevable l’intervention volontaire de Madame [J] [I] épouse [W], Madame [V] [W], Monsieur [X] [W], Madame [T] [W] et Madame [D] [W], héritiers venant aux droits de [S] [W] ;

Statuant à nouveau,

Ordonne une mesure d’expertise, confiée à Monsieur [E] [B], géomètre-expert, avec pour mission de :

se rendre sur les lieux et déterminer les limites séparatives des parcelles DW [Cadastre 1] et DW [Cadastre 2] en fonction de l’acte de vente des 8 et 9 décembre 2008, du procès-verbal de constat de Maître [Y] des 22 et 24 mars 2006, du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Montpellier le 17 décembre 2013, de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Montpellier le 4 mai 2016, du présent arrêt et de tous éléments utiles à sa mission ;

dresser un plan sur lequel figurera l’emplacement proposé des bornes et procéder à al mise en place des bornes en l’absence de difficultés et contestation ;

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 ,263 et suivants du code de procédure civile ;

Rappelle que les parties et les tiers qui doivent apporter leur concours à l’expertise doivent être convoqués par lettres recommandées avec accusé de réception ou par remise à leur défenseur d’un simple bulletin dont les justificatifs de la remise seront joints au rapport d’expertise ;

Dit que l’expert pourra recueillir l’avis de toutes personnes informées ;

Dit que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, dans des spécialités autres que la sienne, après en avoir avisé les conseils des parties et le magistrat chargé du contrôle des expertises et solliciter s’il y a lieu la consignation d’un complément de provision aux fins de rémunération du sapiteur ;

Dit que l’expert adressera un pré-rapport aux conseils des parties qui, dans les quatre semaines de la réception, lui feront connaître leurs observations auxquelles il devra répondre dans son rapport définitif ;

Dit que l’expert devra notifier aux parties et déposer son rapport définitif au greffe dans un délai de quatre mois à compter de sa saisine ;

Commet le magistrat chargé du contrôle des expertises le tribunal judiciaire de Montpellier pour suivre et contrôler les opérations du technicien ci-dessus désigné, et pour statuer sur toutes difficultés d’exécution ;

Subordonne la saisine de l’expert à la consignation préalable par Monsieur [Z] [A] à la régie du tribunal judiciaire de Montpellier de la somme de 2 000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, dans le délai d’un mois à compter de la présente décision ;

Dit qu’à l’issue de la première réunion d’expertise, l’expert devra communiquer aux parties et au magistrat chargé du contrôle de l’expertise un état prévisionnel de ses frais et honoraires, et devra, en cas d’insuffisance de la provision consignée, demander la consignation d’une provision complémentaire ;

Dit qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque sauf prorogation expressément ordonnée, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, par le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

Dit qu’en cas d’empêchement, de refus de sa mission par l’expert ou de retard injustifié, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du magistrat en charge du contrôle des expertises rendue sur simple requête de la partie la plus diligente, ou même d’office ;

Réserve les demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Réserve les dépens.

le greffier le président