COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

CHAMBRE DE L’EXPROPRIATION

ARRÊT AU FOND

DU 06 NOVEMBRE 2025

N° 2025/ 28

N° RG 24/00026 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BOENL

S.C.I. DASSI-VANNI

C/

ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PACA

LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES BOUCHES-DU-RHÔNE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Ismael TOUMI

M^e Jean-françois PEDINIELLI

LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES BOUCHES-DU-RHÔNE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’expropriation de [Localité 17] en date du 27 novembre 2024, enregistré au répertoire général sous le n° 24/00019.

APPELANTE :

S.C.I. DASSI-VANNI, prise en la personne de son représentant légal,

domiciliée [Adresse 6]

représentée par M^e Ismael TOUMI, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE :

ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PACA, prise en la personne de son représentant légal,

domicilié [Adresse 11] / FRANCE

représentée par M^e Jean-françois PEDINIELLI de la SELARL BOSCO AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE,

asssité de M^e Miguel BARATA substitué par M^e France CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS de l’AARPI BARATA CHARBONNEL.

EN PRÉSENCE DE :

Monsieur LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES BOUCHES-DU-RHÔNE,

domicilié [Adresse 16]

comparant en la personne de M. [R] [H], inspecteur des Finances publiques

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions del’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 2 octobre 2025 en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant :

M. Ghani BOUGUERRA, président, désigné pour présider la chambre des expropriations par ordonnance du Premier président de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD

Les avocats présents ont été entendus en leur plaidoirie.

Le commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations.

Après clôture des débats, l’affaire a été mise en délibéré.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2025.

Le magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Ghani BOUGUERRA, président

Madame Joëlle TORMOS, conseillère

Madame Géraldine FRIZZI, conseillère

qui en ont délibéré, conformément à la loi, hors la présence du commissaire du Gouvernement et du greffier.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé publiquement le 6 novembre 2025 et signé par Monsieur Ghani BOUGUERRA, président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI DASSI-VANNI est propriétaire, sur la commune de Marseille (13003) [Adresse 1] [Adresse 9], d’un immeuble d’activités d’une superficie totale de 323 m2, implanté sur des parcelles cadastrées section [Cadastre 15] M n° [Cadastre 12] et [Cadastre 14], occupé, selon bail commercial, par la société AMT-R.

Une promesse de vente a été consentie, par acte notarié du 2 novembre 2023, à la SCI [N]-[K] et une déclaration d’intention d’aliéner a été régulièrement transmise à la ville de Marseille.

L’EPF PACA, bénéficiaire d’une convention d’intervention foncière conclue le 14 mars 2016 et complétée par avenant du 10 juillet 2019, a, par acte d’huissier du 19 janvier 2024, notifié sa décision de préemption du bien et proposé un prix d’acquisition de 320 000 €.

La SCI DASSI-VANNI a notifié son refus du montant proposé et saisi la juridiction administrative de recours en suspension et annulation de la décision de préemption, demandes toutes deux rejetées.

C’est dans ces conditions que l’EPF PACA a saisi le juge de l’expropriation des Bouches-du-Rhône, selon mémoire en date du 27 mars 2024, aux fins de fixation du prix d’aliénation.

Par jugement du 27 novembre 2024, le juge de l’expropriation a :

— fixé à 360 576 € la valeur de l’immeuble appartenant à la SCI DASSI VANNI sis [Adresse 8], parcelles ca dastrées section [Cadastre 15] M n° [Cadastre 12] et n° [Cadastre 14] ;

— condamné l’EPF PACA à payer à la SCI DASSI VANNI la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laissé les dépens à la charge de l’EPF PACA ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

La SCI DASSI-VANNI a interjeté appel de cette décision, par déclaration reçue au greffe le 21 décembre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon mémoire d’appel reçu au greffe le 19 mars 2025, régulièrement notifié le 21 mars 2025 et réceptionné par les intimés le 24 mars 2025, auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de l’appelante par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI DASSI-VANNI demande à la cour de :

— Infirmer le jugement entrepris du 27 novembre 2024 du juge de l’expropriation près le tribunal judiciaire de Marseille en tant qu’il a appliqué un abattement de 20 % pour occupation commerciale sur la valeur de l’immeuble ;

Saisie par l’effet dévolutif de l’appel :

In limine litis :

— juger que la saisine par l’EPF est entachée de nullité,

Sur la fin de non-recevoir

— écarter la pièce n° 5 versée par l’EPF PACA au visa de l’article 16 du code de procédure civile, faute de pouvoir en débattre contradictoirement,

— juger la saisine irrecevable pour renonciation de l’EPF à l’exercice de son droit de préemption

Subsidiairement, au fond :

— de surseoir à statuer dans l’attente de la décision définitive du tribunal administratif de Marseille sur le sort de la décision de préemption,

Très subsidiairement :

— de donner acte à la SCI DASSI VANNI de son refus de l’offre de l’Etablissement public foncier PACA,

— juger que le bien décrit dans la déclaration d’aliéner affiche une surface de 340 m2 et non 313 m2,

— de fixer le prix d’aliénation de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 17] cadastré [Cadastre 15] section M numéros [Cadastre 12] et [Cadastre 14] par méthode d’évaluation par comparaison, à la somme de 450 000 €, soit :

' 1 323, 52 € par m2,

' soit 1 931, 33 € par m2 en raisonnant uniquement sur la surface bâtie,

— de rejeter toute demande plus ample ou contraire de l’Etablissement public foncier PACA,

En tout état de cause

— de condamner l’Etablissement public foncier PACA à verser à la SCI DASSI-VANNI la somme de 2 500 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la SCI DASSI-VANNI conteste l’abattement appliqué par le prix juge sur la valeur au mètre carré retenue au prétexte que le bien est grevé d’un bail commercial.

Elle affirme que le bail dont s’agit comporte, pourtant, une clause de résiliation le jour de la signature d’un acte de vente.

Au vu de cette clause, annexée à la déclaration d’intention d’aliéner, l’immeuble doit être considéré comme libre de toute occupation au jour de la cession de l’immeuble.

Elle précise que l’avis émis par le service des domaines tenait bien compte de cette clause, l’évaluation qu’il a faite du bien étant « libre de toute occupation » au regard de la nature précaire du bail.

La SCI DASSI-VANNI soulève, en outre, la nullité de l’offre qui lui avait été faite et, partant, l’irrecevabilité de la saisine, motif pris de la communication tronquée de l’avis des domaines, ainsi que la nullité de la saisine pour défaut de mention d’au moins un terme de référence.

Elle demande, dans le même temps, qu’il soit sursis à statuer dans l’attente du jugement du tribunal administratif, saisi d’une demande d’annulation et/ou de suspension de la préemption.

Sur le fond, elle critique les termes de comparaison invoqués par l’EPF PACA et le commissaire du gouvernement, qu’elle estime non pertinents, et relève une erreur de surface dans les écritures adverses, l’immeuble litigieux étant d’une superficie de 340 m2, soit 250 m2 de surface bâtie et 90 m2 de stationnement extérieur, et non 313 m2 comme indiqué, de façon erronée, tant par l’EPF PACA que par le commissaire du gouvernement.

Elle souligne que son bien est sain, en bon état d’entretien, avec une toiture neuve, une façade ravalée en 2021 et des menuiseries en PVC neuves.

Elle sollicite, dès lors, la fixation d’un prix de cession de 450 000 €.

L’EPF PACA, dans son mémoire d’intimé contenant appel incident reçu au greffe le 18 juin 2025, auquel il est renvoyé par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, demande à la cour de :

Confirmer le jugement en ce qu’il a :

' rejeté les demandes de nullités de l’offre et de la saisine de l’EPF PAC ;

' déclaré recevables l’offre et la saisine de l’EPF PACA ;

' fixé la date de référence au 28 janvier 2020 ;

' retenu une surface de 313 m2 ;

' pratiqué un abattement de 20 % pour occupation ;

' écarté l’exécution provisoire.

Rejeter la nouvelle demande de la SCI DASSI VANNI de surseoir à statuer dans l’attente de la décision du tribunal administratif sur la légalité de la décision de préemption en tant qu’elle est irrecevable et inopérante ;

Rejeter les demandes de la SCI DASSI VANNI ;

Infirmer le jugement en ce qu’il a :

' fixé la valeur unitaire du bien à 1 440 €/m2 avant abattement pour occupation commerciale.

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déclarer régulières et recevables l’offre et la saisine de l’EPF PACA ;

Fixer le prix d’aliénation de l’immeuble d’activités sis [Adresse 10] Marseille (13003), parcelles cadastrées section [Cadastre 15] M n° [Cadastre 12] (90 m2) et M [Cadastre 14] (233 m2) d’une superficie totale de 323 m2 (sic), propriété de la SCI DASSI VANNI, comme suit :

' méthode d’évaluation : comparaison

' surface retenue : 313 m2

' valeur unitaire retenue : 1 275 €/m2 libre

' abattement pour occupation commerciale : 20 %

Soit : (313 m2 X 1 275 €) X 0, 8 = 320 000

Écarter l’exécution provisoire

Condamner la SCI DASSI VANNI aux dépens de l’appel ;

Condamner la SCI DASSI VANNI à payer à l’EPF PACA la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, l’EPF PACA précise que la Cour n’est saisie que du seul chef de dispositif du jugement querellé portant application d’un abattement de 20 % pour occupation, sur la valeur de l’immeuble.

Ainsi, toutes autres demandes devront être rejetées, l’appelante n’ayant pas sollicité l’infirmation de la décision des autres chefs.

Il demande, par ailleurs, que soient écartées les nullités soulevées par la SCI DASSI-VANNI, comme n’étant pas fondées, de même que la demande de sursis à statuer, moyen à la fois irrecevable, pour être formulé pour la première fois en appel, et inopérant.

Sur le fond, l’EPF PACA rappelle que le préfet des Bouches-du-Rhône a approuvé, par arrêté du 6 décembre 2005, complété par arrêté du 24 avril 2017, la création du périmètre de la zone d’aménagement différée (ZAD) de la façade Maritime Nord de [Localité 17], aux fins de reconquête des secteurs dégradés, de développement économique, de diversification de l’habitat et de requalification du cadre de vie.

Dans le cadre de l’extension de cette Opération d’Intérêt National, il indique avoir signé avec l’établissement public d’aménagement Euroméditerranée (EPAEM), la ville de [Localité 17] et la communauté urbaine [Localité 17] Provence – Métropole Aix-[Localité 17] Provence, des conventions d’intervention foncière.

L’immeuble appartenant à la SCI DASSI-VANNI se situant dans ce périmètre, l’EPF PACA a, en sa qualité de délégataire du droit de préemption urbain, décidé d’acquérir le bien proposé à la vente pour un montant de 320 000 €.

Il précise que le local, à usage principal d’atelier, se compose d’un rez-de-chaussée de 233 m2 avec vitrine, d’une mezzanine de 80 m2, accueillant vestiaires, bureau et zone de stockage, et d’une cour attenante, à usage de parking, de 90 m2.

Bien que la surface au sol portée sur la déclaration d’intention d’aliéner soit de 250 m2, il propose, sous toutes réserves, de ne retenir qu’une surface de 313 m2, correspond à la surface réelle au sol, soit 233 m2, et la totalité de la mezzanine de 80 m2.

Il rappelle, par ailleurs, que le bien fait l’objet d’un bail commercial et qu’il doit, de ce fait, être évalué en valeur « occupé ».

L’EPF PACA sollicite, en conséquence, la confirmation de la décision entreprise, sauf en ce qu’elle a fixé la valeur unitaire du bien à 1 440 €/m2.

Au regard des termes de comparaison qu’il produit, l’EPF PACA demande la fixation d’un prix unitaire de 1 275 € soit, après abattement pour occupation commerciale, un montant d’indemnisation de 320 000€.

Le commissaire du gouvernement, dans ses écritures reçues au greffe le 20 juin 2025, conclut à l’infirmation du jugement querellé et à la fixation d’une indemnité de dépossession de 313 000 €.

Il rappelle que l’immeuble litigieux, cadastré [Cadastre 15] section M n° [Cadastre 12] et [Cadastre 14], d’une superficie de 313 m2, se situe en zone UAe1 du PLUi [Localité 17] Provence : centre-ville de [Localité 17], avec larges possibilités de constructions.

Le bien étant occupé, en vertu d’un bail commercial conclu le 31 décembre 2022 pour une durée de 9 ans, un abattement doit être appliqué.

Il préconise d’évaluer le bien selon la méthode des termes de comparaison et il en communique 5, avec leurs dates de publication et leurs références d’enregistrement, portant sur des transactions intervenues entre 2019 et 2024 et se détaillant comme suit :

Date Lieu Cadastre Surface Prix Prix/m2

09/05/22 [Adresse 5]/L/40 227.55 120 000 527

26/04/19 [Adresse 4]/C/40 [Numéro identifiant 3]

13/03/24 200 bd National 3e 811/K/170 822.58 1 660 000 2 018 06/03/24 327 bd National 3e 814/B/33 590.50 210 000 355

12/03/24 [Adresse 13]/I/43 [Numéro identifiant 2]

Après pondération de ces termes de comparaison, qui ne présentent pas toutes les caractéristiques du bien exproprié qui est en monopropriété, e qui est un élément de plus-value, le commissaire du gouvernement établit un prix de marché de 1 000 € le m2, soit un montant d’indemnisation de 313 000€.

À l’audience du 2 octobre 2025, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions du 1er alinéa de l’article R.311-20 du code de l’expropriation.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur le périmètre de la saisine de la cour par la SCI DASSI-VANNI :

Il résulte des dispositions de l’article 901-7° du code de procédure civile que : « La déclaration d’appel, qui peut comporter une annexe, est faite par un acte contenant, à peine de nullité :

'

7° Les chefs du dispositif du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est, sans préjudice du premier alinéa de l’article 915-2, limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement. »

Ces dispositions sont complétées par celles de l’article 915-2 du code de procédure civile, aux termes desquelles :

« L’appelant principal peut compléter, retrancher ou rectifier, dans le dispositif de ses premières conclusions remises dans les délais prévus au premier alinéa de l’article 906-2 et à l’article 908, les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d’appel.»

Or, la déclaration d’appel adressée par la SCI DASSI-VANNI, par voie électronique, a entendu expressément limiter l’appel au chef du jugement critiqué en ce qu’il a :

« fixé à la somme de 360 576 € la valeur de l’immeuble appartenant à la SCI DASSI-VANNI sis [Adresse 7] à Marseille 13003, parcelles cadastrées section [Cadastre 15] M n° [Cadastre 12] et n° [Cadastre 14] ».

Le mémoire de l’appelante ne s’est pas contenté de compléter, retrancher ou rectifier les chefs du dispositif critiqués, tels qu’ils figurent dans la déclaration d’appel, mais y a rajouté.

Cependant, la SCI DASSI-VANNI avait soulevé, en premier instance, la nullité de la saisine de l’EPF PACA, motif pris de ce que celui-ci ne démontrait pas avoir obtenu une évaluation du bien par le service des domaines et que son mémoire ne produit aucun terme de référence susceptible d’être contradictoirement débattu.

Bien qu’il y ait répondu dans les motifs de sa décision, le premier juge a omis d’en faire mention dans le dispositif.

Aussi, la SCI DASSI-VANNI est légitime à soumettre à la cour ces demandes qu’elle ne pouvait viser dans sa déclaration d’appel, le dispositif du jugement du 27 novembre 2024 n’y faisant

aucune référence.

— Sur la recevabilité des conclusions :

Aux termes de l’article R 311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l’appel étant du 12 octobre 2021, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de la SCI DASSI-VANNI, de l’EPF PACA et du commissaire du gouvernement, adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

— Sur la nullité du mémoire de saisine de l’EPF PACA et la demande de sursis à statuer :

Le premier juge a répondu, en des termes pertinents, à l’argumentation développée par la SCI DASSI-VANNI tendant à l’irrecevabilité du mémoire de saisine de l’EPF PACA.

Il ressort, en effet, des éléments versés aux débats que l’EPF PACA a :

obtenu une évaluation de la valeur du bien exproprié par le service des domaines,

consigné une somme égale à 15% du montant de ladite évaluation,

fait référence à des termes de comparaison existants et vérifiables.

Ces chefs de demande, non fondés, seront en conséquence, rejetés.

Sera, également, rejetée la demande de sursis à statuer, dans l’attente de la décision du tribunal administratif de Marseille.

Outre qu’il s’agit d’une demande nouvelle, formulée pour la première fois en appel et, partant, irrecevable, il est établi que le tribunal administratif de Marseille a d’ores et déjà, par jugement en date du 16 janvier 2024, rejeté la demande d’annulation de la préemption du bien de l’appelante.

Enfin, il n’y a pas lieu d’écarter la pièce n° 5 de l’EPF PACA laquelle, malgré les ratures qui l’affectent, reste parfaitement lisible et a pu être, amplement, débattue.

— Sur le fond :

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée, qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’il juge nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 211-5 du code de l’urbanisme, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l’acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu’il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de 2 mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.

À défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation selon les règles mentionnées à l’article L 213'4.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

Sur la date de référence :

Au visa de l’article L213-4 du code de l’urbanisme, et par application des dispositions de l’article L322-2 du code de l’expropriation, la date de référence est, en l’espèce, fixée au 28 janvier 2020, date d’opposabilité aux tiers du plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle se situe le bien.

Elle ne fait l’objet d’aucune contestation.

À la date de référence, la parcelle litigieuse se situe en zone UAe1.

— Sur la consistance du bien :

Les parties s’opposent sur la consistance du bien et sa superficie.

La SCI DASSI-VANNI revendique une superficie du local de 250 m2 de surface utile, outre un stationnement extérieur de 90 m2, soit un total de 340 m2.

L’EPF PACA retient une surface de 233 m2, au sol, ainsi qu’une mezzanine de 80 m2, soit 313 m2 au total.

Le commissaire du gouvernement retient, également, ce mode de calcul qui repose, pour ce qui concerne la superficie au sol, sur l’indication cadastrale.

C’est, donc, une surface de 313 m2, favorable à l’expropriée en ce qu’elle intégre l’intégralité de la mezzanine, qui sera retenue.

La cour attenante, en l’état d’aire de stationnement, constitue un élément de plus-value pris en compte dans l’évaluation globale du bien, mais elle ne peut être comptabilisée dans le calcul de la surface utile du bien.

— Sur l’état d’occupation :

Il resort des pieces versées aux débats que le local dont s’agit a fait l’objet d’un bail commercial, conclu le 31 décembre 2022 entre la SCI DASSI-VANNI et la SARL AMTR, expirant le 31 décembre 2032.

Il ne peut, dès lors, être soutenu qu’il doit être évalué en valeur 'libre d’occupation'.

La clause de résiliation du bail, contenue dans la promesse de vente consentie à la SCI [N] [K], est inopérante, d’autant que la SARL AMTR n’en est nullement partie prenante.

Le bien sera, en consequence, évalué en valeur 'local occupé'.

Aux termes de leurs mémoires respectifs, les parties comparantes adoptent, unanimement, la méthode d’évaluation par comparaison.

Pour parvenir à une valeur d’indemnisation de 360 576 € en valeur occupée, soit 313 m2 X 1 440 €/m2, moins un abattement de 20% pour occupation, le premier juge a procédé à l’examen des termes de références produits par l’appelante, par l’EPF PACA et par le commissaire du gouvernement, en prenant soin d’écarter, outre les offres d’achat, celles-ci ne correspondant pas à des mutations effectives, les références qui ne présentaient que peu ou pas de similitudes avec le bien de la SCI DASSI-VANNI.

Le mode de calcul n’est, cependant, pas explicité et la valeur unitaire retenue ne correspond à aucune des moyennes résultant des termes de comparaison débattus.

La SCI DASSI-VANNI réclame une valeur de 1 323, 52/m2, mais sur une surface de 340 m2, dont il a été précisé qu’elle était erronée.

L’application de cette valeur de 1 323, 52 € à la surface cadastrale retenue aboutirait à un montant d’indemnisation de 414 262 €, avant abattement pour occupation, et 331 409, 60 € en valeur du bien occupé.

L’EPF PACA propose une valeur de 1 275 €/m2, soit un total de 399 075 €, avant abattement, et 319 260 €, arrondis à 320 000 €, en valeur du bien occupé.

Enfin, le commissaire du gouvernement, faisant reposer son évaluation sur des références portant sur des biens occupés, donc sans abattement supplémentaire, aboutit à une valeur de 1 000 €, soit un total de 313 000 €.

Il en ressort que, après application d’un abattement pour occupation parfaitement fondé, bien que contesté par la SCI DASSI-VANNI, les montants apparaissent très proches les uns des autres.

Par ailleurs, il convient de se référer à l’avis du service des domaines lequel a évalué le bien à 400 000 €, mais en valeur libre d’occupation, en l’état d’une erreur juridique sur la nature du bail liant la SCI DASSI-VANNI à la SARL [N] [K].

Il a, en effet, été précisé que le bail consenti sur le local dont s’agit est de nature commercial et conclu pour une durée de 9 ans, ce qui ne lui permet pas d’être qualifié de « précaire ».

L’application sur le montant d’évaluation des domaines d’un abattement pour occupation, raisonnablement évalué à 20 %, aboutit à un montant d’indemnisation de 320 000 €.

C’est, dès lors , cette valeur qui sera retenue et à laquelle l’EPF PACA sera tenu.

Aucune raison d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

Il y a lieu, en conséquence, d’infirmer le jugement du 27 novembre 2024, rendu par le juge de l’expropriation des Bouches-du-Rhône, en ce qu’il a fixé à la somme de 360 576 € la valeur de l’immeuble appartenant à la SCI DASSI-VANNI sis [Adresse 7] à Marseille 13003, parcelles cadastrées section [Cadastre 15] M n° [Cadastre 12] et n° [Cadastre 14], et de fixer l’indemnité de dépossession à la somme de 320 000 €.

Le jugement sera confirmé, pour le surplus.

Chaque partie supportera la charge des dépens d’appel par elle exposés.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à la disposition au greffe,

Fixe la date de référence au 28 janvier 2020,

Dit recevables l’appel principal de la SCI DASSI-VANNI et l’appel incident de l’EPF PACA,

Rejette les exceptions de nullité et Dit n’y avoir lieu à sursis à statuer,

Déboute la SCI DASSI-VANNI de ses demandes,

Infirme le jugement du 27 novembre 2024, rendu par le juge de l’expropriation des Bouches-du-Rhône, en ce qu’il a fixé à la somme de 360 576 € la valeur de l’immeuble appartenant à la SCI DASSI-VANNI sis [Adresse 7] à Marseille 13003, parcelles cadastrées section [Cadastre 15] M n° [Cadastre 12] et n° [Cadastre 14],

Fixe à la somme de 320 000 €, l’indemnité de dépossession due à la SCI DASSI-VANNI par l’EPF PACA,

Confirme, pour le surplus, le jugement du 27 novembre 2024, rendu par le juge de l’expropriation des Bouches-du-Rhône

Rejette toutes autres demandes, fins et conclusions.

Laisse, à chaque partie, la charge des dépens par elle exposés en cause d’appel.

Le greffier Le président