ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 11 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/05896 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QOUY

(Jonction avec le n° RG 24/5939)

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 3 OCTOBRE 2024

PRESIDENT DU TJ DE [Localité 11]

N° RG 24/30425

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence BEPRIM CONTACT TOURNEZY, ensemble immobilier sis [Adresse 7], pris en la personne de son Syndic en exercice, la société ARTEMIO, Société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 502 774 276, dont le siège social est sis [Adresse 2], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentée par M^e Benjamin BEAUVERGER de la SELARL BEAUVERGER AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e QUILIO

(Intimé dans le dossier n° RG 24/5939)

INTIMEES :

S.C.I. FAMILI prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par M^e Sabrina GAYET de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER

(Appelante dans le dossier n° RG 24/5939)

S.A.S. SELECT enregistrée au RCS de [Localité 11] sous le n° 887 531 994, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 11] / FRANCE

Assignée le 10 février 2025 à étude

Ordonnance de clôture du 12 Mai 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 MAI 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— réputé contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI Famili est propriétaire des lots n° 91 et 92 à usage de locaux commerciaux au sein de l’ensemble immobilier dénommé Beprim Contact Tournezy soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 5].

Invoquant l’existence de travaux affectant les parties communes effectués sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et la circonstance que les lots en cause auraient été donnés à bail par la SCI Famili à la SAS Le Select exerçant une activité de discothèque, le [Adresse 14] a, par acte en date des 19 et 25 mars 2024 fait assigner la SCI Famili et la SAS Select devant le président du tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en référé aux fins de :

* voir condamner in solidum à remettre dans leur état antérieur les parties communes de l’ensemble immobilier Beprim Contact [Adresse 15] :

— en enlevant les blocs climatisation en façade et remettant le mur dans son état antérieur ;

— en enlevant les gaines passant au travers des murs communs et de refermer les trous par lesquels elles cheminent ;

— en enlevant la pergola ;

— en détruisant la dalle en béton servant de terrasse à la discothèque Le Select ainsi que la rampe d’accès et remettre l’enrobé dans son état initial ;

— en changeant le volet mécanique métallique sommaurement découpé en sous sol ;

* voir assortir la condamnation à remettre en état des lieux d’une astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir

* voir se réserver la liquidation de l’astreinte ;

* les voir condamner in solidum au paiement de la somme de 3000 € au visa de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 3 octobre 2024, le président du tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en référé a :

— Condamné la SCI Famili, sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard, laquelle courra pendant 60 jours, et ce à compter de l’expiration d’un delai de deux mois suivant la signification de la présente ordonnance, à procéder ou faire procéder, à ses frais au retrait des blocs de climatisation et gaines aluminium installés en façade de la copropriété résidence [Adresse 9], [Adresse 6], et à remettre ces facades dans leur état antérieur le cas échéant,

— Dit n’y avoir lieu à se réserver le pouvoir de liquider les astreintes ou d’en prononcer de nouvelles ;

— Rejeté les autres demandes de travaux sous astreinte formulée à l’encontre de la SCI Famili;

— Rejeté l’intégralité des demandes formulée à l’encontre de la SAS Select ;

— Condamné la SCI Famili à payer au [Adresse 13] [Adresse 15], pris en la personne de son syndic, la SAS Artemio, la somme de 1000 € au titre dc l’article 700 du Code dc procedure civile;

— Condamné la SCI Famili aux dépens, mais rejeté la demande d’y inclure le coût du constat de commissaire de justice du 19 decembre 2023.

Le [Adresse 13] [Adresse 15] a relevé appel de cette ordonnance à l’encontre de la SCI Famili et de la SAS Select par déclaration reçue au greffe de la cour le 25 novembre 2024. Cette procédure a été enregistrée sous le n° RG 24-5896.

La SCI Famili a interjeté appel de cette ordonnance à l’encontre du [Adresse 14] par déclaration reçue au greffe de la cour le 27 novembre 2024. Cette procédure a été enregistrée sous le n° RG 24-5939.

Dans le cadre de la procédure enregistrée sous le n° de RG n° 24-5896 :

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 7 mai 2025 et à la SAS Select par acte de commissaire de justice du 10 février 2025 délivré à étude et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, le [Adresse 12] Beprim Contact Tournezy demande à la cour de :

* Confirmer l’ordonnance n° RG 24/30425 du 03.10.2024 rendue par le Président du Tribunal judiciaire de Montpellier en ce qu’elle a :

— Condamné la SCI Famili, sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard, laquelle courra pendant 60 jours, et ce à compter de l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification de la présente ordonnance, à procéder ou faire procéder, à ses frais au retrait des blocs de climatisation et gaines aluminium installés en façade de la copropriété résidence [Adresse 9], [Adresse 6], et à remettre ces façades dans leur état antérieur le cas échéant ;

— Condamné la SCI Famili à payer au [Adresse 12] [Adresse 10], pris en la personne de son syndic, la SAS Artemio, la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

* Infirmer l’ordonnance n° RG 24/30425 du 03.10.2024 rendue par le Président du Tribunal judiciaire de Montpellier en ce qu’elle a :

— Rejeté les autres demandes de travaux sous astreinte formulées à l’encontre de la SCI Famili ;

— Rejeté l’intégralité des demandes formulées à l’encontre de la SAS Select ;

— Condamné la SCI Famili aux dépens, mais rejeté la demande d’y inclure le coût du constat de commissaire de justice du 19 décembre 2023 ;

*Y ajoutant :

— Débouter la société SCI Famili de son appel incident visant à voir réformer l’ordonnance rendue en ce qu’elle l’a condamnée à procéder au retrait des blocs de climatisation et des gaines en aluminium ;

— Débouter la société SCI Famili de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

* Statuant à nouveau :

'' Condamner in solidum la SCI Famili et la société Select à remettre dans leur état antérieur les parties communes de l’ensemble immobilier Beprim Contact [Adresse 15], sis [Adresse 7] en :

— enlevant la pergola ;

— enlevant les gaines passant au travers des murs communs et de refermer les trous par lesquels elles cheminent ;

— détruisant la dalle en béton servant de terrasse à la discothèque SELECT ainsi que la rampe d’accès et remettre l’enrobé dans son état initial.

— changeant le volet mécanique métallique sommairement découpé en sous sol ;

'' Assortir la condamnation à remettre en état les lieux d’une astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

* Condamner in solidum la SCI Famili et la société Select au paiement de la somme de 3 000 € au visa de l’article 700 du Code de procédure civile

* Condamner in solidum la SCI Famili et la société Select aux entiers dépens, en ce compris ceux relatifs au coût du constat d’huissier produit aux présentes.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 27 mars 2025 et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, la SCI Famili demande à la cour, de :

* Ordonner la jonction des deux procédures enrôlées sous les n° 24/05939 et 24/05896 ;

* Rejeter toutes les demandes du syndicat des copropriétaires ;

* Confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a rejeté la demande liée à l’aménagement de la terrasse extérieure ;

* Subsidiairement, condamner la seule SAS Le Select à la remise en état.

* Très subsidiairement, condamner la SAS Select à relever et garantir la SCI Famili des condamnations éventuellement prononcées.

* Confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a rejeté la demande liée à la remise en état du volet roulant

* Subsidiairement, juger que la demande de remise en état du volet roulant est prescrite

* Très subsidiairement, juger que la demande de remise en état du volet roulant se heurte à une contestation sérieuse,

* Réformer le jugement attaqué en ce qui concerne le retrait des blocs de climatisation et les gaines en aluminium ;

* Juger prescrite la demande du syndicat des copropriétaires aux fins de remise en état des parties communes ;

* condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI FAMILI la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

* Le condamner aux entiers dépens.

La SAS Select, à laquelle la déclaration d’appel et l’avis de fixation à bref délai a été signifiée à étude le 11 décembre 2024 n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 mai 2025.

Dans le cadre de la procédure enregistrée sous le n° de RG 24-5939 :

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 12 mai 2025 et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SCI Famili demande à la cour de :

— Ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture

— Réformer le jugement attaqué ;

— Juger prescrite la demande du syndicat des copropriétaires aux fins de remise en état des parties communes ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI FAMILI la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Le condamner au entiers dépens.

Dans ses dernières écritures signifiées par la voie électronique le 21 mars 2025 et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, le [Adresse 14] demande à la cour de :

* Confirmer l’ordonnance n RG 24/30425 du 03.10.2024 rendue par le Président du Tribunal judiciaire de Montpellier, uniquement en ce qu’elle a :

— Condamné la SCI Famili, sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard, laquelle courra pendant 60 jours, et ce à compter de l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification de la présente ordonnance, à procéder ou faire procéder, à ses frais au retrait des blocs de climatisation et gaines aluminium installés en façade de la copropriété résidence [Adresse 9], [Adresse 6], et à remettre ces façades dans leur état antérieur le cas échéant ;

— Condamné la SCI Famili à payer au [Adresse 12] [Adresse 10], pris en la personne de son syndic, la SAS Artemio, la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

* Ce faisant :

— Débouter la SCI Famili de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

* Y ajoutant :

— Condamner la SCI Famili au paiement de la somme de 3 000 € au visa de l’article 700 du Code de procédure civile

* Condamner la SCI Famili aux entiers dépens, en ce compris ceux relatifs au coût du constat d’huissier produit aux présentes.

Par ordonnance en date du 19 mai 2025, l’ordonnance de clôture du 12 mai 2025 a été révoquée avec fixation de la nouvelle clôture au 19 mai 2025.

MOTIFS :

Sur la jonction des procédures

S’agissant de deux appels portant sur la même ordonnance, il y a lieu d’ordonner la jonction de la procédure portant le n° 24-05939 à celle portant le n° 24- 5896 au répertoire général.

Sur l’existence du trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux et de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remises en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’application de ces dispositions n’est pas subordonnée à la preuve de l’urgence de la mesure sollicitée ni à la preuve de l’absence de contestation sérieuse.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence Beprim Contact Tourneny invoque l’existence de troubles manifestement illicites résultant de travaux affectant les parties communes de l’immeuble et effectués par la SAS Select, à laquelle la SCI Famili a donné à bail à usage commercial les lots n° 91 et 92 au sein de a copropriété et ce, sans avoir obtenu l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, ces travaux portant sur :

— l’installation de blocs climatiseurs et de gaines en façade de l’immeuble, ces gaines passant également au travers des murs des parties communes

— l’installation d’une dalle en béton servant de terrasse à la discothèque exploitée par la SAS Select, d’une rampe d’accès et d’une pergola ancrée sur cette dalle

— la réalisation d’une découpe sommaire du volet mécanique métallique de la porte de stationnement en parking souterrain correspondant au lot appartenant à la SCI Famili et ce, afin de permettre le passage d’une ventilation de moteur installé à l’intérieur de ce box.

Il fait valoir que ces travaux et aménagements affectent les parties communes de l’immeuble au sens de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et/ou l’harmonie de cet immeuble et sont également contraires aux dispositions du règlement de copropriété, de sorte qu’en l’absence d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, ils constituent un trouble illicite justifiant leur enlèvement et la remise en état des lieux.

La SCI Famili invoque l’acquisition de la prescription quinquennale prévue à l’acticle 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 s’agissant de l’action tendant à l’enlèvement des blocs de climatisation et des gaines y afférentes, ainsi qu’à celle tendant à la remise en état du volet roulant mécanique.

Elle oppose subsidiairement pour les installations précitées et principalement pour les autres travaux ou aménagements invoqués l’absence de trouble manifestement illicite.

— Sur la demande tendant à l’enlèvement des blocs de climatisation

Les parties s’accordent sur l’application en l’espèce de la prescription quinquennale prévue à l’article 2224 du code civil, au quel renvoie l’article 42 alinéa 1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui prévoit que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. L’action du syndicat des copropriétaires fondée sur le non-respect du règlement de copropriété pour réalisation de travaux sans autorisation de l’assemblée générale constitue bien, en effet, une action personnelle à l’encontre de la SCI Famili.

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dü connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le point de départ du délai de prescription doit être situé au jour le syndicat des copropriétaires a pu avoir connaissance de la violation du règlement de copropriété invoquée.

Or, en l’espèce, il ressort d’une image provenant du site Google Maps et datée du mois d’avril 2016 que les deux blocs de climatisation litigieux étaient déjà installés à cette date sur la façade de l’immeuble. Le syndicat de copropriétaires ne saurait sérieusement mettre en doute la qualité probante d’une telle pièce alors que c’est lui-même qui a produit cette capture d’écran qui figure en pièce 11 de son bordereau pour établir l’absence d’aménagement de la terrasse extérieure antérieurement aux travaux récemment entrepris par la SAS Select. Cette image correspond aux blocs de climatisation tant en leur aspect parfaitement similaire qu’en leur emplacement, tels que constatés par le commissaire de justice dans son rapport établi le 19 décembre 2023 établi à la requête du syndicat. C’est donc dés avril 2016 que le syndicat des copropriétaires a été en mesure d’avoir connaissance de cette installation réalisée sans l’obtention d’une assemblée générale des copropriétaires au regard de son caractère apparent en façade de l’immeuble.

Il n’est pas établi, en outre, que des travaux de modification de cette installation soient intervenues sur cette installation depuis avril 2016. Il ne ressort pas, en effet , du constat de commissaire de justice précité que de nouvelles gaines reliant les deux blocs de climatisation aient remplacées les anciennes et aient nécessité des percements de murs en partie commune, la gaine faisant l’objet des constatations de l’auxiliaire de justice en page 4 ( photographies n° 25 à 30) et dont le syndicat se prévaut n’étant pas mentionnée comme reliant les blocs de climatiseurs litigieux mais correspondant plutôt à un système d’évacuation d’air indépendant.

L’action engagée par le Syndicat des copropriétaires à l’encontre tant de la SCI Famili que de sa locataire, la SCI Select aux fins de condamnation d’enlèvement de cette installation de climatisation, gaines qui y seraient directement reliées comprises est en conséquence prescrite, plus de cinq ans s’étant écoulés depuis avril 2016 avant la délivrance de l’assignation introductive d’instance les 19 et 25 mars 2024.

Il n’est donc pas démontré l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Il convient dès lors d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné la SCI Famili, sous astreinte à procéder ou faire procéder, à ses frais au retrait des blocs de climatisation et à remettre la facade dans son état antérieur le cas échéant,

et statuant à nouveau de rejeter cette demande.

Sur la demande d’enlèvement des gaines aluminium

Il ressort du procès-verbal de constat du 19 décembre 2023 que le commissaire de justice a relevé la présence d’une grille d’aération metallique sur la façade de l’immeuble au niveau de la cage d’escalier permettant d’accéder au sous-sol, qu’à l’intérieur, cette grille est reliée à une gaine aluminium provenant du local loué par la SCI Famili à la SCI Select et que cette gaine qui traverse le mur communiquant avec ce local chemine en aérien sur des équerres fixées dans les parties communes puis s’insère dans la façade (page 4 et photographies 25 à 30).

Au regard de la description faite par l’auxilliaire de justice et des photographies jointes, il n’apparait pas, comme indiqué précédemment que cette gaine fasse partie de l’installation de climatisation précitée, aucun élément n’étant au demeurant produit par la SCI Famili, à qui revient la charge de la preuve à ce titre, pour démontrer que cette gaine intérieure était déjà présente en avril 2016, de sorte que l’action tendant au retrait de cette gaine et à la remise en état des lieux n’encourt pas la prescription.

Comme l’a relevé à juste titre le premier juge, cette installation qui a nécessité le percement d’une façade et la fixation de la gaine sur le mur à l’intérieur du local d’accès au sous-sol contrevient au règlement de copropriété qui prévoit en son article 11 que les accès communs et les murs de façades constituent des parties communes. Il n’est pas contesté que ces travaux n’ont fait l’objet d’aucune autorisation de l’assemblée générale de copropriétaires en violation de l’article 25 de la loi précitée du 10 juillet 1965.

Néanmoins et contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, il n’est pas établi que d’autres installations de gaines que celle ayant fait l’objet des constatations du commissaire de justice aient contrevenu aux dispositions précitées, le commissaire de justice n’ayant pas constaté à d’autres emplacements le positionnement de gaines ayant nécessité le percement de parties communes.

Par ailleurs, c’est à tort que le premier juge a exclu que toute demande puisse être dirigée à l’encontre de la SCI Select aux motifs que le syndicat ne justifiait pas de la qualité de locataire des lots dont la SCI Famili est propriétaire en l’absence de contrat de bail versé aux débats, alors que le syndicat des copropriétaires produit un jugement rendu le 10 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Montpellier et duquel il ressort que les lots 91 et 92 sur lesquels portent les travaux litigieux ont bien été donnés à bail à la SAS Select, ce que reconnait d’ailleurs la SCI Famili elle-même dans ses dernières écritures en cause d’appel.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires est parfaitement fondé à agir à la fois à l’encontre de la SCI Famili en sa qualité de propriétaire répondant des agissements de sa locataire et à l’encontre de la SAS Select, en sa qualité d’occupante des lieux responsable des travaux litigieux.

Il convient, en conséquence d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné la SCI Famili, sous astreinte provisoire à procéder ou faire procéder, à ses frais au retrait des gaines aluminium installées en façade de la copropriété et statuant à nouveau de condamner in solidum la SCI Famili et la SAS Select à enlever la gaine en aluminium, ainsi que la grille d’aération, telles que faisant l’objet du constat de commissaire de justice du 19 décembre 2023 en page 4 et figurant sur les photographies annexes 25 à 30 et à remettre la façade et les murs des parties communes dans leur état antérieur et, ce dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt et passé ce délai, à défaut de se faire, sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard pendant une durée de 60 jours.

Sur les travaux relatifs à l’aménagement extérieur

Il ressort tant des photographies prises par le syndicat des travaux en cours de chantier ( pièce 10) que du procès-verbal de constat du 19 décembre 2023 que la SCI Select a fait procéder devant l’entrée de son exploitation de discothèque :

— à la pose d’une pergola avec couverture en tissu scellée sur une dalle béton au sol

— à la pose d’une rampe d’accès en béton empiétant sur les emplacements de stationnement et le trottoir,

ces constatations faisant l’objet des photographies 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 et 19.

Les photographies en pièce 10 confirment également, ce qui n’est pas contesté, que les travaux ont consisté en la pose d’une dalle en béton sur une terrasse jouxtant l’entrée de l’exploitation.

Le syndicat des copropriétaires soutient que ces installations ont porté atteinte tant au trottoir commun qu’à l’harmonie de l’immeuble, l’aspect extérieur de celui-ci ayant été modifié.

La SCI Famili fait valoir que ces travaux ont été effectués sur une partie de terrain située devant les lots 91 et 92 sur laquelle les propriétaires ont un droit de jouissance en vertu de l’article 11ter du règlement de copropriété et que ces travaux ne modifient ni les droits des autres copropriétaires, ni l’harmonie de l’immeuble. Elle soutient également que la pergola n’est pas scellée.

L’article 11bis du règlement de copropriété prévoit pour les lots 91 et 92 que les propriétaires auront la jouissance commune de l’aire de service cerclée en marron sur le plan du rez-de-chaussée annexé. La SCI Famili qui invoque ces dispositions admet, en conséquence que les travaux litigieux ont empiété sur cette aire de service qui présente le caractère d’une partie commune en vertu de cet article, les coppropriétaires qui disposent de cette jouissance devant donc en jouir conformément à la destination de l’immeuble et de manière à ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires en application de l’articel 15 du règlement.

Le fait d’avoir réalisé une dalle en béton sur l’aire de service en cause, dalle empiètant, au surplus, sur le trottoir constituant le passage commun des copropriétaires, d’y avoir installé une rampe d’accès pour handicapé, ainsi qu’une pergola, porte atteinte aux droits des autres copropriétaires,le droit de jouissance dont dispose la Sci Famili ne l’autorisant pas à faire réaliser de tels travaux ou de tels aménagements modifiant cette partie commune et qui ne peuvent être considérés comme de menus travaux ou aménagements compatibles avec un droit de jouissance, et ce, sans qu’ils ne fassent l’objet d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires en vertu de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 auquel ne déroge pas le règlement de copropriété concernant les travaux affectant les parties communes.

S’agissant la pergola dont le commissaire de justice a constaté qu’elle était scellée au sol, sans que les allégations de la SCI Famili sur la circonstance qu’elle serait seulement vissée au sol et démontable ne soient confirmées par une quelconque pièce du dossier, son installation fixe porte nécessairement atteinte à l’harmonie de l’immeuble en occupant une partie importante de l’espace et en masquant partie de la façade de l’immeuble en contravention avec l’article 19 e) du même règlement qui prescrit que l’aspect de l’immeuble même s’il s’agit de choses privatives ne pourra être modifié sans l’autorisation de l’assemblée générale.

En outre, et alors même que l’article 20 du règlement de copropriété rappelle que le copropriétaire bailleur est responsable des agissements du fait ou de la faute de ses locataires ou sous-locataires, la SCI Famili qui ne justifie avoir entrepris aucune démarche envers son locataire pour l’inciter à respecter le règlement de copropriété ne saurait se soustraire à son obligation et c’est à bon droit que le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation in solidum de la SCI Famili et de la SAS Select à procéder à l’enlèvement de ces installations et à la remise des lieux en leur état antérieur.

Il est donc justifié d’un trouble manifestement illicite.

C’est ainsi à tort que le premier juge a débouté le syndicat des copropriétaires de cette demande en retenant qu’il n’est pas possible de vérifier si les installations en cause ont été effectuées sur les parties communes ou une partie privative alors que dans ses écritures en cause d’appel, la SCI Famili n’invoque pas avoir réalisé les travaux litigieux sur leur partie privative mais bien sur une partie commune dont elle a la simple jouissance.

Statuant à nouveau, il convient de condamner in solidum la SCI Famili et la SAS Select à procéder à l’enlèvement ou à la destruction des installations en cause (pergola, rampe d’accès en béton et dalle en béton) sous la même astreinte et selon les mêmes modalités que celles prononcées pour la gaine en aluminium.

Sur le volet métallique

Le commissaire de justice dans le même procès-verbal du 19 décembre 2023 a relevé qu’un volet mécanique roulant situé dans le parking souterrain de la copropriété et fermant une place de parking située directement en dessous du local Le Select avait été sommairement découpé de manière à permettre le passage d’une ventilation de moteur installé à l’intérieur de ce garage.

Le syndicat des copropriétaires fait état d’une atteinte à l’harmonie de l’immeuble.

La SCI Famili soutient que cette place de parking ne lui appartient pas.

En effet et comme l’a relevé à juste titre le premier juge, le commissaire de justice n’a donné aucune indication sur la propriété de cette place de parking puisqu’il se contente de mentionner qu’elle se situe juste en dessous du local de la société Select.

En cause d’appel, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas davantage de ce que cette place de parking serait la propriété de la SCI Famili.

Par ailleurs, il n’est pas davantage justifié par le syndicat des copropriétaires d’une atteinte à l’harmonie de l’immeuble s’agissant d’une place de parking située en sous-sol et au surplus alors qu’il n’est produit aucun élément permettant de comparer l’aspect de ce volet mécanique avec les autres places de stationnement, de sorte qu’une atteinte à l’harmonie de l’immeuble n’apparaît pas manifeste avec l’évidence requise en référé.

Il convient donc de confirmer la décision entreprise qui a rejeté cette demande.

Sur la demande de relevé de garantie

Compte tenu de la condamnation in solidum prononcée à l’encontre de la SCI Famili que de la société Select, la SCI Famili ne saurait prétendre à voir la société Select tenue de la garantir de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre.

Il convient de rejeter la demande formée à ce titre par la SCI Famili.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Il est inéquitable de laisser à la charge du [Adresse 14] les sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens. La SCI Famili et la société Select seront condamnées à lui verser chacune la somme de 1000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée sur le même fondement par la SCI Famili qui succombe en l’essentiel de ses demandes sera rejetée.

Pour les mêmes motifs, elle supportera les dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Ordonne la jonction de la procédure portant le n° 24-05939 à celle portant le n° 24- 5896 au répertoire général ;

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— rejeté la demande du Syndicat des copropriétaires de la résidence Beprim Contact Tournezy tendant au remplacement du volet mécanique ;

— condamné la SCI Famili à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence Beprim Contact Tournezy la somme de 1000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance ;

— rejeté la demande formée par la SCI Famili au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’infirme pour le surplus de ses dispositions ;

Statuant à nouveau des chefs d’infirmation,

— rejette la demande formée par le [Adresse 13] Tournezy aux fins de condamnation de la SCI Famili et de la SAS Select à procéder ou faire procéder, à leurs frais au retrait des blocs de climatisation et à remettre la facade dans son état antérieur ;

— condamne in solidum la SCI Famili et la SAS Select à enlever ou faire enlever la gaine en aluminium, ainsi que la grille d’aération, telles que faisant l’objet du constat de commissaire de justice du 19 décembre 2023 en page 4 et figurant sur les photographies annexes 25 à 30 et à remettre la façade et les murs des parties communes dans leur état antérieur et, ce dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt et passé ce délai, à défaut de se faire, sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard pendant une durée de 60 jours ;

— condamne in solidum la SCI Famili et la SAS Select à procéder ou faire procéder à l’enlèvement ou à la destruction des installations ou aménagements faisant l’objet du constat de commissaire de justice du 19 décembre 2023 en page 3 et figurant sur les photographies annexes 9 à 16 et 19 (pergola, rampe d’accès en béton et dalle en béton) et, ce dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt et passé ce délai, à défaut de se faire, sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard pendant une durée de 60 jours ;

— dit n’y a voir lieu à se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte ;

Y ajoutant,

— rejette la demande formée par la SCI Famili aux fins de se voir garantir par la SAS Select des condamnations prononcées à son encontre ;

— condamne in solidum la SCI Famili et la SAS Select à payer chacune au [Adresse 14] la somme de 1000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejette la demande formée par la SCI Famili sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne in solidum la SCI Famili et la SAS Select aux dépens de l’instance d’appel.

Le greffier La présidente