ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 20 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/06063 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PUEZ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 27 SEPTEMBRE 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

N° RG 11-21-001648

APPELANTE :

Madame [F] [M] épouse [X]

née le 05 Décembre 1963 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Ludivine JOSEPH de la SELARL CABINET LUDIVINE JOSEPH AVOCAT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMEES :

S.A.S. NEXITY

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée par M^e Estelle MERCIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Arnaud LAURENT, avocat plaidant

Le Syndicat des copropriétaires RÉSIDENCE [Adresse 6] représenté par son syndic, le cabinet CAMILLERI GESTION SARL ayant son siège social [Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représenté par M^e Charles ZWILLER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et substituant sur l’audience M^e Serge MAREC, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

S.A.R.L. CAMILLERI GESTION

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Charles ZWILLER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et substituant sur l’audience M^e Serge MAREC, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

S.A.R.L. CITYA PERI IMMOBILIER ès qualités d’ancien syndic de la copropriété [Adresse 6]-[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 7]

assignée le 10 février 2023 à personne habilitée

S.A.R.L. CITYA PERI IMMOBILIER

[Adresse 5]

[Localité 7]

assignée le 10 février 2023 à personne habilitée

Ordonnance de clôture du 03 Mars 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Mars 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— réputé contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [F] [M], épouse [X], est propriétaire de deux appartements au sein de la résidence [Adresse 6] à [Localité 7], l’un au 9ème étage et le second au 14ème étage.

Le syndicat des copropriétaires de cette résidence avait pour syndic le cabinet Citya Peri puis, à compter d’octobre 2020, le cabinet Camilleri Gestion.

La gestion d’un de ses appartements, loué à Mme [W], était assurée par la société la SAS Nexity.

Estimant que la SAS Nexity avait commis des fautes dans la gestion de l’appartement et que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], pris en la personne de ses syndics, à savoir le cabinet Camilleri Gestion et Citya Peri, étaient responsables des dommages causés aux copropriétaires, Mme [F] [X] a, selon exploit de huissier du 21 juillet 2021, fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], la SARL Camilleri Gestion, la SARL Citya Immobilier et la SAS Nexity devant le tribunal judiciaire de Montpellier afin notamment de les voir condamner solidairement au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au montant des réparations, outre 600 euros représentant les charges de chauffage indûment réclamées sur trois années.

Le jugement rendu le 27 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier :

Déboute Mme [F] [M], épouse [X], de l’intégralité de ses demandes ;

Condamne Mme [F] [M], épouse [X], aux entiers dépens ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le premier juge a relevé que Mme [F] [M] [X] avait bien été informée des sinistres à temps et que la SAS Nexity avait fait preuve de diligence dans la gestion des dégâts des eaux.

Il a retenu que Mme [F] [M] [X] ne produisait aucun document permettant de connaître le montant des sommes qu’elle aurait versées à la SAS Nexity dans le cadre de la gestion de l’appartement et du chauffage.

Il a également retenu que Mme [F] [M] [X] ne justifiait d’aucun préjudice certain, dans son principe et dans son montant, excluant le versement de dommages-intérêts.

Mme [F] [M] [X] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 5 décembre 2022.

Dans ses dernières conclusions du 24 février 2025, Mme [F] [M] [X] demande à la cour de :

Réformer la décision entreprise dans l’intégralité de ses dispositions ;

Condamner solidairement SARL Camilleri Gestion, la SA Citya Peri, la SA Nexity ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], pris en la personne de son syndic, au paiement de la somme 3 000 euros de dommages et intérêts montant du cout des réparations que Mme [F] [M] va devoir assumer du fait de leurs fautes réitérées, outre 600 euros représentant les charges de chauffage indument réclamées sur trois années euros somme à parfaire les travaux n’ étant toujours pas effectués soit un montant de 1 200 euros ;

Condamner la SA Nexity Lamy au paiement de la somme de 2 400 euros représentant le montant des honoraires versés sur trois années outre 1 000 euros de dommages et intérêts ;

Condamner solidairement la SARL Camilleri Gestion, la SA Citya Peri immobilier au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts au visa de l’article 1241 du code civil ;

Condamner solidairement SARL Camilleri Gestion, la SA Citya Peri, la SA Nexity ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

L’appelante conclut à la responsabilité de la SA Nexity qui, selon elle, a commis plusieurs fautes dans l’exécution de son mandat. Elle affirme que la SA Nexity a notamment failli à son obligation d’information sur l’existence d’un sinistre, au suivi et relances sérieuses du sinistre auprès du syndic et, de façon générale, s’est abstenue des diligences relatives à la gestion de ce sinistre. Elle précise que ces fautes ont retardé l’action de la propriétaire dans les démarches à réaliser puisqu’elle n’aurait, selon elle, reçu que deux mails en novembre et décembre 2018, l’informant du sinistre et minimisant ce dernier.

Elle conclut également à la responsabilité du syndicat des copropriétaires dont le sinistre a pour origine les parties communes (fuite de canalisation du chauffage collectif en 2018 et infiltration par façade en 2019) et qui a largement tardé à faire réaliser les travaux nécessaires. Elle ajoute qu’en l’état des apports de l’ordonnance du 30 octobre 2019, la responsabilité du syndicat est de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de démontrer le défaut d’entretien ou le vice de construction.

L’appelante soutient que les syndics successifs doivent être déclarés responsables, en ce que le silence gardé sur les réclamations urgentes formulées et notamment par Camilleri Gestion, relève d’un comportement fautif allant au-delà de la simple négligence professionnelle. Elle ajoute que la société Citya Peri acquiesce implicitement à la mise en cause de sa responsabilité puisqu’elle n’a pas argumenté sur ces faits.

Mme [F] [M] [X] soutient avoir subi un préjudice découlant des manquements. A ce titre, elle sollicite le remboursement des honoraires mensuels de 50 euros prélevés par l’agence Nexity, le remboursement des dépenses de chauffage du fait de la privation de chauffage dans l’appartement depuis 2018 ainsi que le montant des travaux réalisés en septembre 2023, affirmant sur ce dernier point que la compagnie d’assurance refuse de prendre à sa charge les travaux dont le délai de forclusion serait atteint.

Dans ses dernières conclusions du 14 avril 2023, la SAS Nexity Lamy, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 27 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier ;

Débouter Mme [F] [M] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de l’agence Nexity ;

Condamner Mme [F] [M] à payer à l’agence Nexity la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

La SAS Nexity conclut à l’absence de faute de nature à engager sa responsabilité, affirmant que de nombreux échanges de mails attestent du fait qu’elle a bien tenu Mme [F] [M] [X] informée du sinistre et en a suivi la gestion. Elle ajoute qu’elle avait peu de possibilités d’agir dès lors que les dégâts devaient être pris en charges par les assurances du locataire et du syndicat des copropriétaires.

Elle conteste le préjudice allégué par l’appelante, arguant du fait que ce dernier n’est pas justifié.

Dans leurs dernières conclusions du 19 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice, et la SAS Camilleri Gestion, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demandent à la cour de :

Confirmer le jugement du 27 septembre 2022, en toutes ses dispositions ;

Débouter Mme [F] [M] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] et de son syndic en exercice le cabinet Camilleri Gestion ;

Condamner l’appelante à leur payer chacun la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel qui seront directement recouvrés par M^e Zwiller.

Les intimés concluent à l’absence de faute du syndicat, qui précise que les travaux vont être réalisés suite à la conclusion d’un plan de sauvegarde et que si le logement de Mme [F] [M] [X] n’a pas encore fait l’objet desdits travaux, cette décision n’est pas du fait du syndicat mais des entreprises intervenantes.

Ils soutiennent que la demande de dommages-intérêts de l’appelante n’est justifiée ni dans son principe ni son montant, en ce que le contexte de la crise sanitaire a constitué un cas de force majeure suspendant les délais du code des assurances et permettant donc aux sinistres d’être pris en compte par les assurances de la copropriété.

La SARL Citya Peri Immobilier, en sa qualité et en sa qualité d’ancien syndic de la copropriété, régulièrement signifiée à personne, n’a pas constitué avocat.

Le présent arrêt sera réputé contradictoire.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 3 mars 2025.

MOTIFS

1. Sur la responsabilité de la SAS Nexity

Mme [F] [M] ne critique pas les motifs du premier juge, qui a retenu que si elle reprochait à la SAS Nexity un défaut d’information au sujet des deux sinistres, de 2018 et 2019, outre un défaut dans leur prise en charge et un défaut de diligences, il ressortait au contraire des pièces versées au débat, notamment des échanges de courriels, que Mme [F] [M] avait été informée des sinistres à temps et que la SAS Nexity avait fait preuve de diligences dans la gestions des dégâts des eaux.

Devant la cour, Mme [F] [M] entend rappeler que les courriels produits sont de 2018 et 2019 alors que la gestion des sinistres s’est étalée de 2018 à 2021, date à laquelle elle a résilié le mandat de la SAS Nexity au motif d’une insatisfaction des prestations servies, et que sur ces deux années 2019 à 2021, la SAS Nexity est restée, selon elle, taisante sur la situation, qu’ainsi, elle n’aurait pas été avisée des expertises en cours ni du courrier du cabinet Texa, qui suggérait pourtant la mise en cause par le propriétaire de l’assurance de la copropriété.

Or, dans ses écritures, Mme [F] [M] fait état de correspondances de la SAS Nexity à ces dates, ainsi, le 27 janvier 2020 l’agence écrivait à la locataire, Mme [W] que « Je vous précise avoir relancé à plusieurs reprises le syndic (Cytia à 1'époque) pour obtenir confirmation de la bonne réparation de la canalisation de chauffage fuyarde encastrée dans la dalle et, d’autre part, copie de la dernière facture. Le syndic nous informe ce jour avoir relancé la société Bargeles aux fins d’intervention, ce qui signifie que les causes du désordre perdurent » ; que le même jour, elle s’adressait à la société Aviva en ces termes, « J’ai relancé à trois reprises sans succès le syndic de la copropriété Citya Peri à ce jour. Il semblerait que 1'intervention pour réparer les causes du sinistre n’ait toujours pas été réalisée le syndic ayant relancé le prestataire pour intervention la société Bargeles » ; que le 20 février 2020, la SAS Nexity laissait espérer une intervention cette fois-ci par une entreprise Serre. Enfin, elle fait état d’un courriel de la SAS Nexity, en date de juillet 2020, en réponse à une demande d’information qu’elle avait formée auprès d’elle, courriel qu’elle qualifie de sibyllin, par lequel la SAS Nexity aurait formulé des excuses de pure forme sur l’envoi d’un questionnaire de décence, lui indiquant que toutes les informations auraient été données par le syndic, en 1'espèce Citya Immobilier et que, de surcroit, les travaux seraient faits à la rentrée, dans le cadre du plan de sauvegarde.

Il s’ensuit qu’en l’état de ces échanges et de l’argumentation soutenue devant la cour, Mme [F] [M] échoue à démontrer en quoi la SAS Nexity n’aurait pas été diligente dans la gestion des sinistres, ceci dans le périmètre de la responsabilité qui pouvait lui incomber.

S’agissant enfin du défaut d’information de Mme [F] [M] en sa qualité de bailleresse, celle-ci échoue à démontrer une attitude fautive de la SAS Nexity, qui serait en lien avec un préjudice qui, en l’espèce, est allégué mais non démontré, puisqu’elle évoque une éventuelle forclusion, de même qu’il n’est aucunement détaillé, de sorte que le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’elle a été déboutée de ses prétentions indemnitaires formées à l’encontre de la SAS Nexity.

2. Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires et des syndics

Mme [F] [M] forme de nombreux griefs à l’encontre du syndicat des copropriétaires et des syndics, notamment au motif qu’elle n’a pu obtenir aucune information concernant la réalisation des travaux prévus dans le cadre du plan de sauvegarde ni sur l’affectation des fonds, de près de 2 millions d’euros, de sorte qu’elle aurait procédé, à ses frais, à la reprise des plafonds, mais qu’un nouveau sinistre aurait eu lieu en octobre 2023, ce qui démontrerait que la cause des désordres n’avait pas alors été supprimée.

Or, la cour relève de l’exposé des faits contenu dans les écritures de Mme [F] [M] que la copropriété est située dans un quartier extrêmement sensible de [Localité 7], exposé au narcotrafic, que la valeur des appartements ne cesse de décroitre et que la copropriété a été placée sous plan de sauvegarde à compter de 2017.

Le syndicat des copropriétaires confirme que si la copropriété connait un climat d’insécurité, elle a été placée sous plan de sauvegarde depuis plusieurs mois en raison de graves difficultés financières, notamment du fait du non-paiement des charges courantes par de nombreux copropriétaires, que l’immeuble doit faire l’objet, dans le cadre de ce plan de sauvegarde, de travaux de rénovation importants financés en très grande partie par l’ANAH, que lors de l’assemblée générale ordinaire du 26 septembre 2020, les copropriétaires ont voté plusieurs résolutions relatives à l’approbation d’un avant-projet de travaux préparé par le maître d''uvre désigné, ainsi que de nouvelles études techniques, et que les travaux dont se prévaut Mme [F] [M], de curage et de chemisage, sont compris dans le projet soumis aux votes des copropriétaires et financés par l’ANAH et, qu’en attendant que ces travaux puissent être exécutés, les colonnes à l’origine présumée des sinistres ont été mises hors service, de telle sorte que la cause des désordres a été supprimée.

En l’état, les griefs avancés par Mme [F] [M], de ce que les syndics successifs sembleraient profiter du chaos dans lequel se trouvent les copropriétaires, de l’opacité dans la gestion et l’absence totale d’information donnée aux copropriétaires, de mensonges, ressortent comme des allégations et ne sauraient consister, en l’état, en des manquements susceptibles de conduire à ce que soit retenue une responsabilité du syndicat des propriétaires et des syndics successifs, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté les prétentions formées par Mme [F] [M] à leur encontre.

En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 27 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier sera confirmé en toutes ses dispositions.

3. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [F] [M] sera condamnée aux dépens de l’appel, avec droit de recouvrement direct au bénéfice des avocats qui peuvent y prétendre.

Mme [F] [M], qui échoue en son appel, en toutes ses prétentions, sera en outre condamnée à payer à la SAS Nexity la somme de 1 000 euros, et au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] et à la SAS Camilleri Gestion la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 27 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier, en toutes ses dispositions ;

CONDAMNE Mme [F] [M] à payer à la SAS Nexity la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE Mme [F] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] et à la SAS Camilleri Gestion la somme de 1 000 euros sur le même fondement ;

CONDAMNE Mme [F] [M] aux dépens de l’appel et accorde aux avocats de la cause qui peuvent y prétendre, le droit de recouvrement direct prévu à l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente,