Cour d'appel de Montpellier, 3e chambre civile, 9 mai 2025, n° 19/02955

TGI Béziers 15 avril 2019

CA Montpellier 9 mai 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Perte de chance liée à la dépréciation du bien
La cour a retenu que la société Aspan a effectivement subi une perte de chance, en tenant compte de la décote du bien et de son exploitation par l'EHPAD.
Accepté
Perte de chance liée à la dépréciation des biens
La cour a constaté que la société Capital Development a subi une perte de chance, en raison de la différence de valeur entre 2015 et 2024, et a ordonné l'indemnisation.
Accepté
Droit à indemnité pour frais irrépétibles
La cour a jugé que la société Philogeris, succombante, doit indemniser les sociétés Aspan et Capital Development pour leurs frais de justice.
Accepté
Droit aux dépens en cas de succombance
La cour a condamné la société Philogeris aux dépens, y compris le coût de l'expertise.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 3e ch. civ., 9 mai 2025, n° 19/02955
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	19/02955
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Béziers, 15 avril 2019, N° 15/02059
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	16 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe BEZEmily APOLLISVictor NAHON
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS BEZ DURAND DELOUP GAYETSAFRAN AVOCATS
Parties :	S.A.R.L CAPITAL DEVELOPMENT inscrite au RCS DE PARIS sous le c/ SAS PHILOGERIS LES ACACIAS

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 09 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 19/02955 – N° Portalis DBVK-V-B7D-OEFG

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 15 AVRIL 2019

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BÉZIERS

N° RG 15/02059

APPELANTES :

S.A.S. ASPAN inscrite au RCS DE PARIS sous le N° 421 374 315 représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 3]

[Localité 4]

S.A.R.L CAPITAL DEVELOPMENT inscrite au RCS DE PARIS sous le N° 411 987 258 représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 3]

[Localité 4]

S.A.S. STRATFIN inscrite au RCS DE PARIS sous le N° 448 671 347 représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentées par M^e Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER et sur l’audience par M^e Victor NAHON, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE :

SAS PHILOGERIS LES ACACIAS

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Philippe BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 04 Mars 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 mars 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire,

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

* *

EXPOSE DU LITIGE

La SAS Stratfin était actionnaire de la SARL Les Acacias et exploitait un EHPAD au sein de la copropriété dénommée « Les Acacias » sise [Adresse 7], dans des locaux appartenant aux sociétés Aspan et Capital Développement.

Suivant contrat intitulé « Accord d’investissement et promesse de vente » du 19 juillet 2012, la SAS Philogeris Sud-Ouest a conclu avec la SAS Stratfin un protocole d’accord portant sur l’acquisition et la prise de direction de cet EHPAD, prévoyant :

— Une augmentation du capital de la SARL Les Acacias ;

— La cession par la SAS Strafin de ses parts dans la SARL Les Acacias et la SAS Philogeris Sud-Ouest ;

— L’achat futur par la SAS Philogeris Sud-Ouest des immeubles de la copropriété constituant l’EPHAD.

Suite à l’augmentation du capital de la SARL Les Acacias et la cession des parts sociales à la SAS Philogeris Sud-Ouest, cette dernière est devenue la SAS Philogeris Les Acacias, en charge de la gestion de l’EHPAD.

Suivant courrier du 27 mars 2015, la SAS Stratfin a mis en demeure la SAS Philogeris Sud-Ouest d’exécuter le contrat du 19 juillet 2015 en procédant à l’achat des immeubles de l’EHPAD.

C’est dans ce contexte que, par acte du 2 juillet 2015, la SAS Stratfin et la SAS Capital Dévelopment ont fait assigner la SAS Philogeris Les Acacias devant le tribunal de grande instance de Béziers aux fins d’exécution forcée de la convention.

La SELARL Cid et Associés et Maître [K], respectivement administrateur et mandataire judiciaire dans la procédure de redressement de la SAS Capital Development prononcée par jugement du 25 octobre 2016, sont intervenues à l’instance.

Par jugement contradictoire du 15 avril 2019, le tribunal de grande instance de Béziers a notamment :

— Dit que les demandes de la SAS Capital Development et de la SAS Aspan sont recevables ;

— Débouté les demanderesses de leur demande en exécution forcée de la vente ;

— Condamné solidairement la SAS Stratfin, la SAS Aspan et la SAS Capital Development à payer à la SAS Philogeris Les Acacias la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné solidairement la SAS Stratfin, la SAS Aspan et la SAS Capitale Development aux dépens.

Par déclaration au greffe du 29 avril 2019, la SAS Stratfin, la SAS Aspan et la SAS Capital Development ont relevé appel de ce jugement.

Par arrêt mixte contradictoire du 14 décembre 2023, la cour d’appel de Montpellier a notamment :

— Confirmé le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Béziers le 15 avril 2019 sauf en ce qu’il a débouté la SAS Capital Development et la SAS Aspan de leur demande indemnitaire ;

Statuant sur le chef de jugement infirmé :

— Dit que la SAS Capital Development et la SAS Aspan sont fondées à demander une indemnisation au titre de la perte de chance de vendre les lots de copropriété 8 à 11 et 72 sis sur l’ensemble immobilier sis à [Adresse 7] et cadastré section G n° [Cadastre 6] et section G n° [Cadastre 1] ;

— Ordonné une expertise ayant pour objet notamment de déterminer quels sont les lots de copropriété exploités par l’EHPAD et désigné Monsieur [C] [M] pour y procéder ;

— Renvoyé la cause et les parties à la mise en état ;

— Réservé les dépens d’appel et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

L’expert a déposé son rapport le 26 juillet 2024.

Par leurs dernières conclusions remises au greffe le 5 novembre 2024, la SAS Aspan, la SAS Capital Development et la SAS Stratfin demandent à la cour d’appel de :

— Condamner la société Philogeris Les Acacias à payer à la SAS Aspan une somme qui ne saurait être inférieure à 35 100 euros au titre de la perte de chance d’avoir pu vendre le lot n° 72 au moment où il devait être acquis par la société Philogeris Les Acacias ;

— Condamner la société Philogeris Les Acacias à payer à la société Capital Development une somme qui ne saurait être inférieure à 42 300 euros au titre de la perte de chance d’avoir pu vendre les lots n° 8, 9, 10, 11 au moment où ils devaient être acquis par la société Philogeris Les Acacias ;

— Condamner la société Philogeris Les Acacias à payer à la société Aspan et à la société Capital Development la somme de 11 500 euros à chacune, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société Philogeris Les Acacias aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise.

La SAS Philogeris Les Acacias n’a pas conclu malgré une ordonnance d’injonction de conclure après dépôt du rapport d’expertise prise par le conseiller de la mise en état le 6 septembre 2024. Par ses dernières conclusions, reçues par le greffe le 24 octobre 2019, la SAS Philogeris Les Acacias demandaient à la cour d’appel, à propos des points non tranchés par l’arrêt mixte du 14 décembre 2023, de :

— Dire et juger que les sociétés Aspan, Capital Développeent et Stratfin n’ont subi aucun préjudice, en conséquence les débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— Condamner les sociétés Aspan, Capital Development et Stratfin solidairement à payer à la société Philogeris Les Acacias la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les sociétés Aspan, Capital Development et Stratfin aux entiers dépens.

La clôture a été prononcée le 4 mars 2025 par une ordonnance du même jour.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.

MOTIFS

Sur l’évaluation de la perte de chance

Les sociétés Aspan, Capital Development et Stratfin prenant acte des conclusions de l’expert, soutiennent avoir subi une perte de chance correspondant à la dépréciation des biens litigieux compte tenu du lien entre leur valeur marchande et leur exploitation par l’EHPAD.

Le préjudice de perte de chance de vendre les lots litigieux au moment où ils auraient dû être acquis s’appréciant alors à la décote des biens selon qu’ils sont exploités ou non.

Elles évaluent ainsi leurs préjudices à une somme qui ne peut être inférieure à 35 100 euros pour la société Aspan et une somme qui ne peut être inférieure à 42 300 euros pour la société Capital Development.

Dans son rapport en date du 26 juillet 2024, l’expert judiciaire M. [C] [M] a retenu les valeurs suivantes :

o la valeur des lots n° 8, 9, 10 et 11 s’élève :

— en mars 2024, « hors spécialisation » à 42.908 '

— en 2015, en « état d’exploitation » à 82.560 '

o la valeur du lot n°72 s’élève :

— en mars 2024, « hors spécialisation » à 45.000 '

— en 2015, en « état d’exploitation » à 83.735,29 euros

Il est constant que les sociétés Aspan et Capital Development détiennent désormais de manière isolée ces lots qui n’ont plus de véritable valeur marchande en l’état du congé délivré par la société Les Acacias, comme le révèle le rapport d’expertise en constatant les différences de valeurs entre 2015 et 2024, pour le lot 72 il y aurait une décote de 57,34% et pour les lots 8, 9, 10 et 11, une décote de 57,89% avec de réelles difficultés de revente en l’absence de bail commercial alors que l’ensemble de l’immeuble forme un tout cohérent.

L’écart de valeur entre 2015 et 2024 sera donc pris en compte dans le calcul de perte de chance concernant ces lots selon leur exploitation ou non soit :

Pour les lots n°8, 9, 10 et 11dont la société Capital Development est propriétaire, il en résulte une différence de prix de 47.000 ' ( arrondi selon les demandes) qui constitue le préjudice subi par cette société de ne pas avoir pu vendre les lots au moment où ils devaient être acquis par la société Philogeris. Le ratio de la perte de chance à retenir compte tenu de la configuration des lieux ci-dessus rappelé sera de 90 %.

En conséquence, la société Philogeris sera condamnée à indemniser la société Capital Development pour un montant de 42 300 '.

Pour le lot n°72 dont la société Aspen est propriétaire, il résulte une différence de 39 000 euros qui entre dans les bases de calcul, la ratio de la perte de chance retenu sera de 90 % compte tenu de l’indisponibilité relative du bien et la société Philogeris condamnée à indemniser la société Aspan pour un montant de 35 100 '.

II. Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’arrêt du 14 décembre 2023 a réservé les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel et donc confirmé la condamnation de première instance des sociétés Aspan, Capital Development et Stratfin au paiement d’une somme de 3 000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, cette situation sera donc compensée à l’issue de ce litige.

Cette situation doit être compensée par la condamnation, en cause d’appel, de la société Philogeris, succombante, au paiement de la somme de 8 000 euros à chacune des sociétés Aspan et Capital Development sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure et les dépens incluant les frais d’expertise.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Condamne la société Philogeris Les Acacias à payer à la société Aspan la somme de 35 100 ' au titre de la perte de chance.

Condamne la société Philogeris Les Acacias à payer à la société Capital Development la somme de 42 300 ' au titre de la perte de chance.

Condamne la société Philogeris Les Acacias à payer à la société Aspen et à la société Capital Development à la somme de 8 000 ' à chacune, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société Philogeris Les Acacias aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise.

Le greffier, Le président,