Cour d'appel de Montpellier, Chambre de l'expropriation, 19 septembre 2025, n° 24/00033

TGI Pyrénées-Orientales 5 mars 2024

CA Montpellier
Confirmation 19 septembre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Comparaison avec des ventes similaires
La cour a estimé que les comparaisons fournies par Monsieur [K] ne justifiaient pas une augmentation du prix, les éléments de preuve n'étant pas suffisamment probants.
Rejeté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a jugé que Monsieur [K] succombait dans ses demandes, ne justifiant pas le versement d'une somme au titre de l'article 700.
Accepté
Responsabilité des dépens
La cour a confirmé que Monsieur [K] étant le perdant de l'affaire, il devait supporter les dépens d'appel.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, ch. de l'expropriation, 19 sept. 2025, n° 24/00033
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	24/00033
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Pyrénées-Orientales, EXPRO, 5 mars 2024
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Guillaume CALVETDelphine JOUBES
Cabinet(s) :	SCP PECH DE LACLAUSE JAULIN EL HAZMI
Parties :	son représentant, Commune COMMUNE DE [ Localité 15 ]

Texte intégral

N° RG 24/00033 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QGCO

Minute N° :

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre de l’expropriation

ARRET DU 19 SEPTEMBRE 2025

Débats du 13 Juin 2025

APPELANT :

d’un jugement du juge de l’expropriation du département des Pyrénées Orientales en date du 05 Mars 2024

Monsieur [W] [K]

[Adresse 13]

[Localité 15]

Représenté par Maître Guillaume CALVET, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

INTIMEE

Commune COMMUNE DE [Localité 15] prise en la personne de son représentant, Monsieur le Maire en exercice

[Adresse 14]

[Localité 15]

Représenté par M^e Delphine JOUBES la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocats au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

EN PRESENCE DE :

Le COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT – PYRENEES ORIENTALES

DDFIP – CFP [Localité 15] COTE VERMEILLE – SERVICE DU DOMAINE

[Adresse 2]

[Localité 15]

Représenté par [C] [M], inspectrice divisionnaire, déléguée par Monsieur le directeur département des finances publiques de l’Hérault, aux fonctions de commissaire du gouvernement,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame FERRANET, conseillère, faisant fonction de présidenet, a entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame FERRANET, conseillère, faisant fonction de président de chambre,

Monsieur GRAFFIN, conseiller,

Monsieur VETU, conseiller,

GREFFIER :

M^me Elodie CATOIRE, greffière, lors des débats et du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 13 Juin 2025 où l’affaire a été mise en délibéré à l’audience publique du 19 Septembre 2025.

ARRET :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Florence FERRANET, conseillère, faisant fonction de présidente de chambre et Elodie CATOIRE, greffière, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

*******

Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception.

Le président entendu en son rapport, les avocats des parties et le commissaire du gouvernement entendus en leurs observations.

EXPOSE DU LITIGE :

M. [W] [K] est propriétaire du lot n° 2 au premier étage de l’immeuble situé [Adresse 10] et [Adresse 1], section AH n° [Cadastre 3], commune de [Localité 15], d’une surface de 35 m². Souhaitant vendre son bien il a trouvé un acquéreur au prix de 43 330 euros, hors commission d’agence, une déclaration d’intention d’aliéner a été établie le 12 avril 2023.

La commune de [Localité 15], par délégation de la communauté urbaine de [Localité 15] Méditerranée Métropole, a usé de son droit de préemption le 25 mai 2023 et proposé le prix de 17 500 euros. M. [K] a fait connaitre le 25 juillet 2023 son désaccord avec le prix proposé. La commune de Perpignan a alors saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Perpignan par mémoire du 8 août 2023 reçu au greffe le 24 août 2023, afin de voir fixer le prix d’acquisition du bien.

Le 1er février 2024, le magistrat s’est transporté sur les lieux, accompagné du greffier, et un procès-verbal a été dressé.

Par jugement rendu le 5 mars 2024 le juge de l’expropriation a :

Fixé à 17 500 euros le prix d’acquisition du lot n° 1er étage de l’immeuble situé [Adresse 10] et [Adresse 1] section AH n° [Cadastre 3], commune de [Localité 15], d’une surface de 35 m² ;

Condamné la commune de [Localité 15] aux dépens de l’instance ;

Débouté les parties de toute autre demande.

M. [W] [K] a interjeté appel de ce jugement le 2 avril 2024. Dans son mémoire déposé au greffe le 20 juin 2024 il demande à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a fixé le prix d’acquisition du lot numéros 2 de l’immeuble sis [Adresse 11] sur la parcelle cadastrée section AH numéro [Cadastre 3] à la somme de 17 500 euros et statuant à nouveau de fixer le prix à 43 330 euros (auxquels s’ajoute une commission de 6 000 euros) et condamner la commune à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par mémoire déposé au greffe le 16 octobre 2024 la commune de [Localité 15] demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a fixé le prix d’acquisition à 17 500 euros, de condamner à M. [W] [K] aux dépens d’appel et à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La commissaire du gouvernement dans son mémoire déposé au greffe le 15 mai 2024 demande à la cour de confirmer en tous points le jugement de première instance.

Pour l’exposé des moyens il est renvoyé aux conclusions précitées en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

La date de référence fixée au 18 mai 2022 et la consistance du bien ne sont pas contestés en cause d’appel.

Sur l’indemnité :

M. [W] [K] soutient que l’immeuble objet de la vente du 2 février 2022 était en ruine, que par contre l’immeuble mitoyen [Adresse 9] a été vendu à 1 000 euros/m² le 20 juin 2019, que la parcelle AH [Cadastre 7] au [Adresse 12] a été cédée à 1 314 euros/m² le 21 septembre 2021 et que la parcelle AH [Cadastre 4], [Adresse 5] a été cédée le 25 mai 2018 à 1 511 euros/m² tenant compte des surfaces déclarées, qu’il y a lieu de retenir un prix au mètre carré de 1 238 euros.

La Commune de [Localité 15] répond que comme l’a retenu le premier juge, le bien vendu le 21 septembre 2021 ([Adresse 12]) a une superficie au sol de 71 m² mais une superficie totale de 183 m² car il comprend un local commercial de 23 m², 3 appartements de 45 m² et un appartement de 25 m², que le prix au m² est donc de 502 euros, qu’en ce qui concerne la vente du 5 juillet 2021 ([Adresse 6]), si l’emprise au sol est de 50 m², la superficie du bien est de 19 m² pour le local commercial et de 150 m² pour les 3 appartements, qu’en ce qui concerne la vente du 28 décembre 2022 ([Adresse 8]), la superficie est de 165 m², 45 m² du local commercial et 120 m² pour les 3 appartements, que le prix fixé à 500 euros/m² est justifié.

Le commissaire du gouvernement conclut qu’il y a lieu comme l’a justement fait le premier juge de retenir la surface utile totale qui est composée de l’addition des surfaces de chaque étage.

L’extraction de géofoncier produite par M. [W] [K] concernant la vente du 20 juin 2019 mentionne les superficies des quatre appartements pour 30,40,40 et 20 m² mais pas la superficie du local industriel et commercial du rez-de -chaussé, la superficie totale du lot n’est donc pas de 130 m² mais à minima de 170 m². En ce qui concerne la vente (ancienne) du 25 mai 2018, la vente concernait un appartement de 30 m² et une dépendance dont la superficie n’est pas précisée. Le prix allégués de 1 000 euros et 1 511 euro au m² ne sont pas justifiés.

L’acte de vente par préemption du [Adresse 12] en date des 3 et 21 septembre 2021 pour un montant de 92 000 € ne précise la superficie exacte de l’immeuble, manifestement vendu dans son ensemble sur trois voir quatre niveaux, selon les mentions de l’extrait d’acte : RDC avec commerce plus premier étage appartement deuxième étage appartement quatrième étage appartement avec demi étage terrasse, édifié sur une surface au sol de 62 m², l’extraction de géofoncier produite par M. [W] [K] mentionne les superficies de deux appartements pour 25 et 45 m² mais pas la superficie du local commercial mentionné clairement au rez-de -chaussé dans le bail, ni celle du troisième appartement figurant dans le contrat de vente, à minima il semblerait que la superficie vendue puisse être de 3 niveaux et demi d’environ 55 m² hors murs, soit de l’ordre de 190 m² ce qui conduirait à un prix au m² d’environ 484 euros et non de 1 314 euros /m².

Par contre l’avis des domaines en date du 24 avril qui conclut à une valeur vénale de 17 500 € déterminée sur trois références situées dans un rayon de 300 m du bien évalué ([Adresse 16] et [Adresse 17]) présentant une moyenne de 434 € par mètre carré et une valeur médiane de 441 € par mètre carré peut être retenu. Au regard du bon état général du bien évalué et de sa situation géographique la valorisation élevée à 500 € par mètre carré est justifiée.

De son côté le commissaire du gouvernement se réfère à trois mutations intervenues dans un rayon de 100 m du bien évalué ([Adresse 16]) avec un prix au mètre carré fluctuant entre 538,46 €, 192,31 € et 133,33. beaucoup plus proche des 500 euros proposés par la commune. Dans ces conditions la valeur proposée arrondie à 500 € par mètre carré sera retenue.

Le jugement qui a retenu le prix total du lot n°2 à la somme de : 35 m² x 500 euros = 17 500 euros sera confirmé.

M. [W] [K] qui succombe sera tenu aux dépens d’appel et condamné en équité à verser à la commune de [Localité 15] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour ;

Confirme le jugement (N°24/7) rendu par le juge de l’expropriation des Pyrénées Orientales le 5 mars 2024 en toutes ses dispositions ;

Condamne M. [W] [K] à verser à la Commune de [Localité 15] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [W] [K] aux dépens d’appel.

La greffière La présidente