ARRET N° 318/2025

N° RG 25/00146 – N° Portalis DBV6-V-B7J-BIVDD

AFFAIRE :

M. [I] [E], Mme [X], [C] [G]

C/

M. [T] [Z]

CB/IM

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

— --==oOo==---

ARRÊT DU 12 NOVEMBRE 2025

— --==oOo==---

Le DOUZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Monsieur [I] [E],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Philip GAFFET de la SCP GAFFET MADELENNAT ET ASSOCIES, avocat au barreau de LIMOGES substituée par M^e Emma VARIENGIEN, avocat au barreau de LIMOGES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-87085-2025-002142 du 25/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Madame [X], [C] [G],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Philip GAFFET de la SCP GAFFET MADELENNAT ET ASSOCIES, avocat au barreau de LIMOGES substituée par M^e Emma VARIENGIEN, avocat au barreau de LIMOGES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-87085-2025-002141 du 25/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

APPELANTS d’une décision rendue le 08 Janvier 2025 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 5]

ET :

Monsieur [T] [Z]

né le 24 Juillet 1979 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Pascal DUBOIS de la SCP DUBOIS DUDOGNON VILLETTE, avocat au barreau de LIMOGES substitué par M^e Delphine DUDOGNON, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMÉ

— --==oO§Oo==---

Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 25 Septembre 2025. L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre, magistrat rapporteur, assistée de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier, a tenu seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 12 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

— --==oO§Oo==---

LA COUR

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et procédure

Par acte sous seing privé en date du 14 juillet 2017 prenant effet à compter du 15 juillet 2017, monsieur [T] [Z] a donné à bail à monsieur [I] [E] et à son épouse madame [X] [G] une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 6], et ce moyennant un loyer mensuel révisable de 715 € augmenté d’une somme de 35 € à titre de provision sur charges, ainsi que le versement d’un dépôt de garantie de 715 €.

Suivant acte de Commissaire de Justice en date du 30 mai 2024, les époux [I] [E] / [X] [G] se sont vu signifier chacun à la demande de leur bailleur monsieur [T] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue dans leur contrat de bail, les mettant en demeure de régler la somme principale de 1 894,55 € à titre d’arriéré locatif.

Soutenant que ledit commandement de payer était resté infructueux, monsieur [T] [Z] a par acte de Commissaire de Justice du 4 septembre 2024, assigné les époux [E] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES statuant en référé, pour notamment :

— voir constater la résiliation du bail le liant à ces derniers par acquisition de la clause résolutoire,

— voir ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef,

— les voir condamner solidairement à lui payer,

' la somme de 1 314,55 € à titre provisionnel correspondant à leur arriéré locatif selon décompte arrêté au 31 juillet 202,

' une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel augmenté des charges, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

' la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— les voir condamner solidairement à supporter les entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer.

Par ordonnance de référé du 8 janvier 2025 rendue alors que les époux [E] étaient non comparants et non représentés, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES a notamment :

— déclaré recevable la demande de monsieur [T] [Z] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, et ce après avoir relevé qu’une copie de l’assignation en expulsion avait été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 7] par voie électronique le 5 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la Loi N° 89-462 du 6 juillet 1989,

— constaté l’acquisition à la date du 31 juillet 2024, de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 14 juillet 2017,

— dit qu’à défaut de libération spontanée des lieux loués, monsieur [T] [Z] serait autorisé à faire procéder à l’expulsion des époux [E] et à celle de tous occupants de leur chef au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

— dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

— condamné solidairement les époux [E] à payer à titre provisionnel à monsieur [T] [Z] :

' la somme de 1 894,55 € au titre des loyers et charges restés impayés à la date du 20 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2024, date du commandement de payer,

' une indemnité mensuelle d’occupation de 750 € du 21 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

— débouté monsieur [T] [Z] de sa demande au titre du reliquat de charges pour l’année 2023, faute de justificatifs,

— dit qu’aucun délai de paiement ne sera accordé aux locataires,

— condamné solidairement les époux [E] :

' à verser à monsieur [T] [Z] la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

' à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 30 mai 2024.

Selon déclaration reçue au greffe de cette Cour le 27 février 2025, monsieur [I] [E] et madame [X] [G] épouse [E] ont interjeté appel de cette décision.

L’affaire a été fixée à bref délai conformément aux prévisions des articles 906 à 906-5 du Code de Procédure Civile, et clôturée par ordonnance du 10 septembre 2025.

Prétentions des parties

Dans le dernier état de leurs conclusions en date du 26 mars 2025, monsieur [I] [E] et madame [X] [G] épouse [E] (ci-après dénommés les époux [E]) demandent en substance à la Cour :

— de faire droit à leur appel,

— d’infirmer l’ordonnance de référé rendue le 8 janvier 2025 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES, et en conséquence :

' à titre principal, d’annuler la procédure d’expulsion locative, et à tout le moins l’assignation introductive de ladite procédure, et de renvoyer monsieur [T] [Z] à mieux se pourvoir,

' à titre subsidiaire, d’annuler la clause de complément de loyer d’un montant de 35 € par mois, de dire et juger que dans le cadre d’une action en répétition de l’indu, ils sont créanciers de monsieur [T] [Z] à hauteur de la somme de 2 100 €, d’ordonner la compensation entre les sommes qui leur sont dues et celles qu’ils pourraient devoir, et du fait de cette créance, d’infirmer la décision déférée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire de leur bail et ordonné leur expulsion,

— en tout état de cause, de condamner monsieur [T] [Z] aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

En l’état de ses dernières conclusions déposées le 29 avril 2025, monsieur [T] [Z] demande en substance à la Cour :

— de débouter les époux [E] de leur appel,

— de juger régulière la procédure d’expulsion diligentée à l’encontre des époux [E],

— de débouter les époux [E] de leur demande en répétition de l’indu et de leur demande de compensation, en faisant valoir qu’il n’y a dans le contrat de location de ces derniers aucune clause de complément de loyer, mais seulement une provision sur charges,

— de confirmer l’ordonnance de référé rendue le 8 janvier 2025 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES, sauf en ce qu’elle l’a débouté de sa demande au titre du reliquat de charges pour l’année 2023,

— de faire droit à son appel incident, et en conséquence de condamner solidairement les époux [E] à lui régler :

' la somme de 633,55 € au titre de la régularisation des charges pour l’année 2023,

' la somme de 496,40 € au titre de la régularisation des charges pour l’année 2024.

— de condamner solidairement les époux [E] à lui verser la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour ses frais irrépétibles d’appel, ainsi qu’à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I) Sur le bien-fondé de l’appel interjeté par les époux [E] :

Au soutien de leur appel, les époux [E] poursuivent à titre principal l’annulation de la procédure d’expulsion diligentée à leur encontre, et à titre subsidiaire la réformation de la décision du premier juge dans ses dispositions ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire de leur bail et ordonné leur expulsion.

1) sur la demande des époux [E] aux fins d’annulation de la procédure d’expulsion diligentée à leur encontre :

Pour obtenir l’annulation de la procédure d’expulsion diligentée à leur encontre par leur bailleur monsieur [T] [Z], les époux [E] :

— d’une part, dénoncent le non-respect des dispositions de l’article 24 de la Loi N° 89-462 du 6 juillet 1989, en soutenant que la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives ( CCAPEX ) de la Haute-[Localité 7] n’aurait pas été destinataire du commandement de payer qu’ils se sont vu signifier le 30 mai 2024,

— d’autre part, prétendent ne pas avoir été destinataires de l’assignation en référé saisissant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES, et n’avoir de ce fait pu comparaître à l’audience tenue en première instance.

a) sur le grief invoqué par les époux [E] et tenant au défaut de transmission à la CCAPEX de la Haute-[Localité 7] du commandement de payer qu’ils se sont vu signifier le 30 mai 2024 :

L’analyse des pièces produites en cause d’appel par monsieur [T] [Z] révèle que la CCAPEX de la Haute-[Localité 7] a dûment été informée de la procédure d’expulsion dont les époux [E] allaient faire l’objet, et ce pour avoir été destinataire du commandement de payer que ces derniers se sont vu signifier le 30 mai 2024 avec rappel de la clause résolutoire insérée dans leur contrat de location.

De ces observations, il s’évince que contrairement aux allégations des époux [E], les dispositions de l’article 24 de la Loi N° 89-462 du 6 juillet 1989 ont bien été respectées à l’égard de la CCAPEX de la Haute-[Localité 7], et ce dès le 31 mai 2024, soit :

— bien avant l’expiration du délai de deux mois imparti par ledit commandement aux fins d’apurement de l’arriéré locatif visé ou de formalisation d’une demande de délais de paiement,

— deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 septembre 2024.

Il s’ensuit que la demande de monsieur [T] [Z] aux fins de résiliation du bail le liant aux époux [E] et aux fins d’expulsion de ces derniers n’encourt aucune irrecevabilité pour non-respect des prescriptions de l’article 24 de la Loi N° 89-462 du 6 juillet 1989, et ce d’autant que la Préfecture de la Haute-[Localité 7] s’est vu notifier par voie électronique du 5 septembre 2024, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, une copie de l’assignation en expulsion délivrée à l’encontre des époux [E].

b) sur le grief invoqué par les époux [E] à l’effet de contester la régularité de l’acte contenant signification de l’assignation en référé saisissant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES :

Les époux [E]qui se plaignent de ne pas avoir été destinataires de l’assignation en référé saisissant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES, et n’avoir de ce fait pu comparaître à l’audience tenue en première instance, dénoncent le non-respect par l’Huissier de Justice instrumentaire des prescriptions des articles 655 à 658 du Code de Procédure Civile.

De l’analyse de l’acte dressé le 4 septembre 2024 par Maître [U] [W], Commissaire de Justice associé à [Localité 5], aux fins de signification de l’assignation en expulsion délivrée à la demande de monsieur [T] [Z], et destinée aux époux [E], il ressort qu’après s’être transporté à l’adresse communiquée comme étant celle des destinataires de l’acte, à savoir [Adresse 2], l’Huissier de Justice Instrumentaire :

— n’a rencontré personne qui réponde à ses appels,

— a vérifié l’exactitude du domicile des signifiés auprès des services postaux,

— estimant que la signification à personne et à domicile s’avèrait impossible, a décidé :

' de déposer en son Etude et sous enveloppe fermée, une copie de l’acte,

' de laisser un avis de passage aux destinataires de l’acte mentionnant la nature de l’acte, le nom du requérant et le fait que la copie de l’acte était à retirer dans les plus brefs délais en son Etude, contre récépissé ou émargement,

' d’adresser aux destinataires de l’acte, la lettre simple prévue à l’article 658 du Code de Procédure Civile, contenant copie de l’acte de signification.

Au vu de la teneur des mentions figurant dans l’acte de signification dressé le 4 septembre 2024 et valant jusqu’à inscription de faux, il y a lieu de considérer que l’Huissier de Justice Instrumentaire :

— a suffisamment vérifié que les époux [E], destinataires de l’acte, demeuraient bien à l’adresse indiquée,

— a relaté les circonstances rendant impossible tant la signifation à personne que la signification à domicile,

— a respecté les diligences et les formalités régissant la signication des actes faite à Etude telles qu’énoncées par les articles 655 à 658 du Code de Procédure Civile.

Il s’ensuit que les époux [E] ne peuvent sérieusement se contenter d’affirmer qu’ils n’avaient rien trouvé dans leur boîte aux lettres le jour de la venue de l’Huissier de Justice Instrumentaire, pour soutenir que n’avait pas été respectée la formalité substantielle ayant trait au dépôt d’un avis de passage daté, et ayant pour finalité d’informer le destinataire de l’acte de la visite de l’huissier de justice et des modalités pour retirer l’acte dont s’agit.

En considération de ces éléments, il convient de juger régulier l’acte de saisine du premier juge, et de juger parfaitement régulière la procédure subséquente de première instance ayant débouché sur l’ordonnance de référé rendue le 8 janvier 2025 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES.

Les époux [E] seront donc déboutés de leur demande aux fins d’annulation de la procédure d’expulsion locative diligentée à leur encontre à la requête de leur bailleur monsieur [T] [Z].

2) sur le fond :

Les époux [E] dénoncent l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée dans leur contrat de location, en contestant avoir été redevables de l’arriéré locatif visé dans le commandement de payer qu’ils se sont vu signifier le 30 mai 2024 avec rappel de ladite clause résolutoire.

Pour contester avoir été redevables d’un arriéré locatif lors de la délivrance du commandement de payer du 30 mai 2024 les mettant en demeure de régler à ce titre la somme principale de 1 894,55 €, les époux [E] poursuivent l’annulation de la clause de complément de loyer d’un montant mensuel de 35 € figurant dans leur contrat de location.

De l’analyse des conditions financières insérées dans le contrat de bail conclu entre les parties le 14 juillet 2017, il ressort que la location consentie par monsieur [T] [Z] aux époux [E] l’a été moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 715 € révisable, et majoré d’une somme de 35 € avec la mention "justifié par les caractéristiques suivantes : eau + ordures ménagères", étant observé que ledit contrat :

— contient :

' un article intitulé « Charges récupérables », mentionnant que les charges récupérables sont réglées par le locataire sous forme de provisions sur charges avec régularisation annuelle,

' un article intitulé « Modalités de paiement » énonçant que le montant total dû pour un mois de location est de 750 € détaillé comme suit : loyer de 715 € et charges récupérables de 35 €.

De l’ensemble de ces éléments, il s’évince qu’en contrepartie de l’occupation de la maison d’habitation mise à leur disposition par leur bailleur monsieur [T] [Z], les époux [E] avaient pour principale obligation de s’acquitter d’un loyer mensuel de 715 € révisable, ainsi que d’une somme de 35 € par mois à titre de charges, et ce tel que confirmé par les quittances de loyer libellées au nom de ces derniers.

Il s’ensuit que contrairement à la position défendue par les époux [E], la somme de 35 € ne peut être jugée constitutive d’un complément de loyer soumis à réglementation, de sorte qu’il ne peut être considéré que le contrat de location les liant à monsieur [T] [Z] contient une clause de complément de loyer qui serait annulable au motif qu’elle ne relèverait pas du champ d’application législatif défini en cette matière.

En conséquence, il convient à l’examen du dossier :

— de juger les époux [E] mal fondés à poursuivre l’annulation d’une clause de complément de loyer pour cause d’inexistence,

— de les débouter de leur action en répétition de l’indu telle que dirigée à l’encontre de leur bailleur, faute pour eux de pouvoir démontrer qu’ils sont créanciers de monsieur [T] [Z] au titre du remboursement de la somme de 35 € qu’ils prétendent avoir versée à tort pendant plusieurs années à concurrence d’un montant total de 2 100 € prétendument versée à tort,

— de constater qu’à la date du commandement de payer du 30 mai 2024, les époux [E] étaient redevables d’un arriéré de loyers d’un montant de 1 894,55 €, et de retenir leur défaillance relativement au règlement de ladite somme dans le délai à eux imparti par l’acte dont s’agit.

Dans un tel contexte procédural, la Cour considère que c’est à bon droit que le premier juge :

— a constaté que se trouvaient réunies les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location des époux [E],

— a ordonné l’expulsion des époux [E] et celle de tous occupants de leur chef,

— a condamné solidairement les époux [E] à régler à monsieur [T] [Z] à titre provisionnel :

' la somme de 1 894,55 € au titre des loyers et charges restés impayés à la date du 20 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2024, date du commandement de payer, étant par ailleurs observé que la dette locative des époux [E] s’est fortement accrue pour atteindre un montant de 5 089,95€ selon décompte arrêté au mois de mars 2025 :

' une indemnité mensuelle d’occupation de 750 € du 21 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

II) Sur le bien-fondé de l’appel incident formé par monsieur [T] [Z] :

Dans le cadre de son appel incident, monsieur [T] [Z] sollicite la condamnation solidaire des époux [E] au paiement :

— de la somme de 633,55 € à titre de régularisation de charges pour l’année 2023,

— de la somme de 496,40 € à titre de régularisation de charges pour l’année 2024.

A cet égard, il convient :

— de constater qu’en cause d’appel, monsieur [T] [Z] produit deux décomptes détaillés explicitant les créances par lui revendiquées à titre de régularisation de charges pour les années 2023 et 2024, sachant que l’intéressé fournit pour justifier du bien-fondé de chacune de ses réclamations une facture d’eau, ainsi que l’avis de l’Administration Fiscale relatif au paiement de la taxe foncière et portant mention du montant de la taxe d’ordures ménagères par lui acquittée en sa qualité de propriétaire de l’immeuble donné à bail aux époux [E],

— d’observer que les époux [E] ne contestent pas la valeur probatoire des documents produits par leur bailleur, pas plus qu’ils ne dénoncent le caractère injustifié des sommes de 633,55 € et de 496,40 € qu’ils se voient réclamer à titre de régularisation de charges pour les années 2023 et 2024.

Dans un tel contexte, il y a lieu en application du contrat de location liant les parties et stipulant le règlement par les locataires d’un loyer majoré d’une provision sur charges avec régularisation annuelle :

— de juger non sérieusement contestable l’obligation des époux [E] de procéder au règlement des sommes de 633,55 € et de 496,40 € correspondant au reliquat de leurs charges locatives se rapportant aux années 2023 et 2024,

— de faire droit à l’appel incident formé par monsieur [T] [Z], et de condamner solidairement les époux [E] à lui régler à titre provisionnel :

' la somme de 633,55 € à titre de régularisation de charges pour l’année 2023,

' la somme de 496,40 € à titre de régularisation de charges pour l’année 2024.

La décision querellée sera donc réformée et complétée en ce sens.

III) Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens :

L’équité commande de ne pas laisser à la charge de monsieur [T] [Z] la totalité des frais irrépétibles qu’il a dû exposer en première instance comme en cause d’appel pour assurer la défense de ses intérêts, de sorte qu’il se verra octroyer une indemnité de 1000 € pour ses frais irrépétibles d’appel en sus de la somme de 500 € alouée par le premier Juge.

Pour avoir succombé dans leur recours, les époux [E] seront condamnés à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel, et ce en ce compris le coût du commandement de payer du 30 mai 2024.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’appel statuant publiquement, par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

DÉCLARE recevables l’appel interjeté par les époux [E] et l’appel incident formé par monsieur [T] [Z] ;

JUGER régulier l’acte de saisine du premier juge, et parfaitement régulière la procédure subséquente de première instance ayant débouché sur l’ordonnance de référé rendue le 8 janvier 2025 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES ;

DÉBOUTE les époux [E] de leur demande aux fins d’annulation de la procédure d’expulsion locative diligentée à leur encontre à la requête de leur bailleur monsieur [T] [Z] ;

JUGE les époux [E] mal fondés à poursuivre l’annulation d’une clause de complément de loyer pour cause d’inexistence ;

DÉBOUTE les époux [E] de leur action en répétition de l’indu telle que dirigée à l’encontre de leur bailleur ;

CONFIRME l’ordonnance de référé rendue le 8 janvier 2025 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES, sauf en ce qu’elle a débouté monsieur [T] [Z] de sa demande en paiement au titre d’un reliquat de charges pour l’année 2023 ;

FAIT droit à l’appel incident formé par monsieur [T] [Z], et condamne solidairement les époux [E] à lui régler à titre provisionnel :

— la somme de 633,55 € à titre de régularisation de charges pour l’année 2023,

— la somme de 496,40 € à titre de régularisation de charges pour l’année 2024 ;

Y ajoutant,

CONDAMNE in solidum les époux [E] à verser à monsieur [T] [Z] la somme de 1000 € pour ses frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNE in solidum les époux [E] à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer du 30 mai 2024.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Isabelle MOREAU. Corinne BALIAN.