ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 14 OCTOBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/02844 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P26R

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 AVRIL 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BEZIERS

N° RG 22/00286

APPELANTE :

Madame [T] [Y] [S] [V]

née le 24 Février 1996 à [Localité 5] (25)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Mélanie BAUDARD, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C34172-2023-005949 du 07/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIMEE :

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC HABITATION [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Sandrine DUMAS de la SELARL ACTIUM AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 11 Août 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Septembre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

Greffier lors du prononcé : Madame Estelle DOUBEY

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Emmanuel GARCIA, Conseiller en remplacement M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, empêchée et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 5 décembre 2019, l’OPH [Localité 6] Méditerranée Habitat a donné à bail à Mme [T] [V] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3], à [Localité 7] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 345,44 euros et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Par contrat du 10 décembre 2019, ce bailleur a donné à bail à Mme [T] [V] une place de parking couvert n°2003, située à la même adresse, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 27,33 euros.

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception du 28 février 2022, reçu le 3 mars 2022, et mail du 19 avril 2022, Mme [T] [V] a donné congé respectivement pour l’appartement et le box.

N’ayant pas restitué les clés malgré une sommation de quitter et libérer les lieux loués en date du 1er juillet 2022 restée infructueuse, l’OPH [Localité 6] Méditerranée Habitat a assigné Mme [T] [V] devant le juge des contentieux de la protection de Béziers par acte du 3 août 2022, en expulsion, paiement de la dette locative et fixation d’une indemnité d’occupation.

L’OPH [Localité 6] Méditerranée Habitat a récupéré la jouissance de l’appartement le 22 septembre 2022, en mandatant un commissaire de justice aux fins de procéder à l’ouverture forcée de la porte par un serrurier.

Le jugement rendu le 28 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection de Béziers :

Dit que Mme [T] [V] est redevable envers l’OPH [Localité 6] Méditerranée Habitat des sommes suivantes :

1 208,84 euros au titre de sa dette locative pour le logement situé [Adresse 3], arrêtée à la date du 3 juin 2022,

98,17 euros au titre de sa dette locative pour le garage n°2003, situé [Adresse 3], à [Localité 6], arrêtée à la date du 15 juin 2022,

3 182,47 TTC au titre des réparations locatives,

dont il convient de déduire le dépôt de garantie d’un montant de 345,44 euros ;

Condamne en conséquence Mme [T] [V] à payer à l’OPH [Localité 6] Méditerranée Habitat la somme de 4 144,04 euros ;

Déboute l’OPH [Localité 6] Méditerranée Habitat du surplus de ses demandes ;

Autorise Mme [T] [V] à s’acquitter de sa dette en payant à l’OPH [Localité 6] Méditerranée Habitat la somme de 150 euros pendant les 23 premiers mois et le solde de la dette en principal, frais et intérêts le 24ème mois ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut du paiement d’une seule échéance, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

Rappelle que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par Je créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

Condamne Mme [T] [V] à verser à l’OPH [Localité 6] Méditerranée Habitat une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [T] [V] aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de faire, ainsi que du procès-verbal d’état des lieux de sortie ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Le premier juge constate que Mme [T] [V] ne peut prétendre à un préavis réduit en soutenant avoir dû quitter le logement pour fuir des violences conjugales, dans la mesure où elle n’a engagé aucune action en justice ni même déposé plainte à l’encontre de son ancien compagnon, de sorte qu’à l’expiration du délai de trois mois, soit à compter du 3 juin 2022 pour l’appartement et du 15 juin 2022 pour le garage, Mme [T] [V] s’est trouvée déchue de tout titre d’occupation des locaux litigieux.

A ce titre, il condamne Mme [T] [V] uniquement au paiement des sommes dues pendant la durée de chacun des préavis.

Il relève que l’OPH [Localité 6] Méditerranée Habitat ne démontre pas l’impossibilité pour lui de reprendre possession de son bien dès le 3 juin 2022, date de fin de préavis, faute d’avoir mandaté un commissaire de justice pour vérifier si le logement était encore occupé à cette date, bien qu’informé par la lettre de congé de la locataire de son départ à compter du 11 février et que son ancien compagnon, détenant l’ensemble des clefs, continuait à l’occuper sans droit ni titre. Le premier juge lui fait également grief de s’être contenté de faire signifier à la nouvelle adresse de Mme [T] [V] une sommation de restituer les clefs et de libérer les lieux et avoir attendu le courrier de celle-ci en date du 22 septembre 2022 par lequel elle déclarait abandonner les biens laissés sur place pour mandater un huissier et procéder à la reprise du logement. Il rejette la demande formulée par l’OPH [Localité 6] Méditerranée Habitat au titre de la régularisation pour charge, constatant l’absence de justificatif quant aux sommes sollicitées.

Il condamne également Mme [T] [V], en sa qualité de seule locataire figurant au contrat de bail, à la somme de 3 182,47 euros au titre des dégradations locatives, sur le fondement des articles 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 et 1731 du code civil, constatant qu’il résulte de la comparaison entre le constat de sortie et le relevé de prestations établies par le bailleur que les travaux envisagés correspondent aux dégradations relevées, étant noté qu’un taux de vétusté a même été retenu pour certains travaux malgré la présence relativement courte de la locataire dans les lieux.

Le premier juge octroie enfin des délais de paiement à Mme [T] [V] sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de sa situation de débiteur de bonne foi et au regard de la mission sociale dévolue à l’OPH [Localité 6] Méditerranée Habitat.

Mme [T] [Y] [S] [V] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 31 mai 2023.

Dans ses dernières conclusions du 25 juillet 2023, Mme [T] [Y] [S] [V] demande à la cour de :

Rejeter toutes prétentions, fins, conclusions adverses ;

Recevoir Mme [T] [V] en son appel et le dire bien fondé ;

Réformer le jugement du 28 avril 2023 rendu par le juge des contentieux de la protection de Béziers, en ce qu’il a :

Dit que Mme [T] [V] est redevable de la somme de 1 208,84 euros au titre de sa dette locative pour le logement, arrêtée au 3 juin 2022, 98,17 euros au titre de sa dette locative pour le garage, arrêtée au 15 juin 2022 et 3 182,47 euros au titre des réparations locatives,

Dit que le dépôt de garantie devait être déduit des sommes précédemment invoquées,

Par conséquent, condamné Mme [T] [V] à la somme de 4 144,04 euros,

Condamné Mme [T] [V] à verser à l’OPH [Localité 6] Méditerranée Habitat la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné Mme [T] [V] aux dépens, en ce compris le cout de la sommation de faire, ainsi que procès-verbal d’état des lieux de sortie ;

A titre principal,

Constater la validité du congé donné par Mme [T] [V] ;

Dire et juger qu’elle bénéficiait d’un délai de préavis réduit à un mois ;

Débouter l’OPH [Localité 6] Méditerranée Habitat de sa demande au titre des loyers impayés, à l’exception du seul mois de mars 2022 soit la somme de 479,18 euros ;

Constater l’absence d’état des lieux entrant ;

Débouter l’OPH [Localité 6] Méditerranée Habitat de sa demande au titre des réparations locatives comme étant totalement infondée ;

A titre subsidiaire,

Accorder à Mme [T] [V] les plus larges délais de paiements, soit un échelonnement de la dette sur 3 années, à Mme [T] [V] pour le règlement des loyers impayés ou indemnité d’occupation, conformément aux dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 ;

En toutes hypothèses,

Rejeter toutes autres demandes de l’OPH [Localité 6] Méditerranée Habitat notamment au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

A titre principal, Mme [T] [V] sollicite le bénéfice d’un délai de préavis d’un mois, faisant valoir d’une part, qu’il ne saurait lui être tenu rigueur de son refus d’engager des poursuites à l’encontre de son ancien compagnon compte-tenu du contexte et alors qu’elle a tenu informé son bailleur de la situation, précisant qu’une fois à l’abri, à 800 km, elle ne pouvait bénéficier d’une ordonnance de protection en l’absence d’actualité du risque de violence, et d’autre part, que l’OPH [Localité 6] Méditerranée Habitat était informé qu’elle était bénéficiaire du RSA lors de la délivrance du congé.

L’appelante sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamnée au paiement de la somme de 3 182,47 euros au titre des réparations locatives, soutenant que les désordres préexistaient à son entrée dans le logement, que le procès-verbal de constat locatif du 22 septembre 2022 est dépourvu de force probante en l’absence d’état des lieux entrant permettant une comparaison, qu’elle s’est toujours occupée du logement et qu’elle n’était plus en mesure de s’y rendre puisqu’elle a dû fuir alors que son ancien compagnon s’est maintenu dans les lieux contre sa volonté. Elle ajoute que l’OPH [Localité 6] Méditerranée Habitat aurait pu éviter l’aggravation des désordres s’il ne s’était pas contenté d’avoir la certitude que son ancien compagnon avait spontanément quitté le logement pour procéder à sa reprise.

A titre subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement sur une période de trois ans conformément aux dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, arguant que sa situation financière ne lui permet pas d’y faire face dans l’immédiat, pour être sans emploi et allocataire de l’allocation d’aide au retour à l’emploi.

Dans ses dernières conclusions du 23 octobre 2023, l’Office Public Habitation [Localité 6] Méditerranée Habitat, pris en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Rejeter l’appel de Mme [T] [V] comme étant injuste et infondé ;

Déclarer irrecevable sa contestation concernant la durée des délais de paiement accordés ;

Faire droit à l’appel incident de l’OPH ;

Réformer le jugement du 28 avril 2023 rendu par le juge des contentieux de la protection de Béziers en ce qu’il a dit que Mme [T] [V] ne serait redevable que de la durée du préavis jusqu’au 3 juin 2022, en ce qu’il a rejeté la demande au titre des charges, en ce qu’il a accordé à Mme [T] [V] des délais de paiement sur 24 mois pour s’acquitter de sa dette ;

Condamner Mme [T] [V] au paiement de la somme de 2 635,25 euros correspondant aux loyers, indemnités d’occupation et charges dus jusqu’à la récupération du logement en septembre 2022 ;

Rejeter la demande de délai de paiement formalisée par Mme [T] [V], comme étant injuste et infondée ;

Condamner Mme [T] [V] au paiement de la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamner aux entiers dépens en ceux compris la sommation de faire l’état des lieux de sortie.

L’OPH [Localité 6] Méditerranée Habitat conteste le bénéfice d’un préavis réduit, arguant que la preneuse ne démontre ni qu’elle serait partie en raison de violences conjugales, ni qu’elle l’avait informé de son statut de bénéficiaire du RSA dont elle ne s’est pas prévalue dans son congé et qu’en tout état de cause elle n’en était pas bénéficiaire au mois de février 2022.

L’intimé sollicite la condamnation de Mme [T] [V] au paiement des loyers et indemnités d’occupation jusqu’à la restitution des clés le 22 septembre 2022, soutenant qu’il ne pouvait pas récupérer le logement en mandant un commissaire de justice en raison de son occupation par l’ancien compagnon de l’appelante. Il ajoute que Mme [T] [V] ne démontre ni son départ précipité en raison de violences ni l’absence de conservation de clés de sa part, alors que rien ne démontre la réalité du conflit l’opposant à son ancien compagnon.

Le Bailleur ajoute que l’appelante lui a demandé à ce que son ancien compagnon reprenne le bail à son nom et a ensuite rédigé une procuration afin qu’il la représente pour l’état des lieux de sortie du mois d’avril auquel il n’était pas présent, empêchant la reprise du logement et conduisant à la sommation du 1er juillet 2022. L’intimé soutient encore que la reprise du logement n’a été possible qu’après le départ de son ancien compagnon et de la volonté de la locataire d’abandonner les biens se trouvant sur les lieux.

Il fait valoir que Mme [T] [V] est redevable de la somme de 2 635,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, prétendant que des provisions concernant les ordures ménagères et les charges communes, dont l’eau, sont contractuellement prévues par le bail et dues par la locataire, ajoutant qu’au 15 mars 2022 un reliquat de loyer d’un montant de 61,18 euros était dû.

L’intimé conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné Mme [T] [V] au paiement de la somme de 3 182,47 euros au titre des réparations locatives, arguant qu’elle ne démontre pas avoir occupé le logement correctement, qu’elle ne peut se prévaloir du fait que son compagnon, dont elle a accepté l’entrée dans les lieux, est resté dans le logement postérieurement à son départ alors qu’elle est la seule locataire figurant au contrat de bail et qu’enfin, l’existence de réparations locatives à accomplir résulte du procès-verbal de constat locatif.

Il sollicite l’infirmation du jugement et le rejet de la demande formulée par l’appelante s’agissant des délais de paiement, soutenant qu’elle ne justifie ni de sa qualité de débiteur malheureux, ni de sa bonne foi, alors qu’elle ne s’est acquittée d’aucune somme depuis le rendu de la décision, qu’elle n’a pas relevé appel de ce chef de jugement et qu’elle ne peut invoquer à cette fin l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 11 août 2025.

MOTIFS

1/ Sur la résiliation du bail et l’obligation de paiement :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés.

En application de l’article 15, lorsque le congé émane du locataire, le délai de préavis applicable est de trois mois. Il peut être néanmoins ramené à un mois lorsque le locataire bénéficie d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation,

même non définitive, en raison de violences exercées au sein du coupe ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui. C’est également le cas lorsque le locataire bénéficie du revenu de solidarité active.

Enfin, il est dit que le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis est de trois mois.

Les parties s’opposent sur la date de fin de préavis, Mme [V] revendiquant une fin de bail au 3 avril 2022 faisant état d’un contexte de violences conjugales la contraignant à quitter le logement en urgence tout en se prévalant du bénéfice du RSA pour justifier une réduction de la durée du préavis à un mois, tandis que le bailleur se prévaut d’une résiliation du bail effective au 22 septembre 2022, date de récupération des lieux après intervention d’un commissaire de justice qui a procédé à l’ouverture forcée de la porte.

Il n’est nullement contesté que Mme [V] a délivré congé par courrier avec accusé de réception en date du 28 février reçu le 3 mars 2022 puis par mail le 15 mars 2022 pour sa place de parking.

Lors de la délivrance de ces deux congés, Mme [V] ne demande nullement à bénéficier d’une réduction du délai de préavis et n’avise pas le bailleur de sa situation tant personnelle que financière. Ainsi, elle n’évoque pas le contexte de violences conjugales dont elle se prévaut se limitant à signaler la présence de son concubin dans le logement et sollicitant du bailleur qu’il mette un terme à son occupation indiquant ne pas avoir « trouvé d’accord avec lui » et craindre une situation d’impayé de loyers. De même, elle n’indique nullement au bailleur qu’elle perçoit le RSA et qu’à ce titre elle sollicite une réduction du délai.

En première instance puis en appel, elle ne produit aucune pièce permettant d’objectiver le contexte de violences familiales allégué en sorte que cet argument s’avère inopérant.

Par ailleurs, Mme [V] ne justifie nullement la perception du RSA au moment de la délivrance du congé, soit en février 2022. De surcroît, en omettant de solliciter ce motif dans le congé, elle ne peut en solliciter le bénéfice.

Il en résulte que l’appelante ne peut valablement prétendre à la réduction de la durée du préavis qui court en conséquence à compter du 3 mars 2022 pour une durée de trois mois et expire le 3 juin 2022 pour l’habitation et le 15 juin 2022 pour le garage.

Pour le surplus, le premier juge a relevé que le bailleur a été informé dès la réception du congé par Mme [V] de son départ du logement depuis le 11 février 2022, celle-ci lui ayant alors précisé

ne pas être en mesure de lui remettre les clés alors à détenues par son ancien compagnon encore présent dans les lieux.

Il a ainsi jugé que l’OPH a tardé à solliciter les services d’un commissaire de justice dans le cadre d’une procédure pour abandon et reprise du logement attendant un courrier de la locataire en date du 22 septembre 2022 par lequel elle déclare abandonner ses biens alors que les termes du congé auraient dû le conduire à initier les démarches plus rapidement pour reprendre possession du logement dès le 3 juin 2022, fin du délai de préavis.

Cette analyse sera confirmée par la cour dans la mesure où le premier acte initié par l’OPH est daté du 1er juillet 2022, correspondant à la délivrance d’une sommation de restituer les clés et de libérer les lieux ce que cette juridiction considère en effet comme tardive sachant que le bailleur connaissait la situation de sa locataire dès le 3 mars 2022. En outre, le compagnon de Mme [V] étant occupant sans droit ni titre, rien ne faisait obstacle à ce que le bailleur diligente une procédure via le concours d’un commissaire de justice.

La cour ne peut donc que confirmer l’analyse du premier juge s’agissant du délai de préavis applicable et la date de fin de cessation de l’obligation de paiement de Mme [V], qui reste ainsi tenue des loyers et charges jusqu’au 3 juin 2022 pour le logement et le 15 juin 2022 pour le garage.

Il conviendra en conséquence de confirmer la condamnation de Mme [V] au paiement de la somme de 1.307,01 euros au titre de l’arriéré des loyers selon décompte produit par le bailleur.

S’agissant des charges, le premier juge a rejeté la demande en paiement en l’absence de justificatif ce que conteste l’intimé dans le cadre d’un appel incident.

En l’état, les parties sont liées par un contrat de bail signé le 5 décembre 2019 prévoyant le paiement d’un loyer mensuel de 345,44 euros hors charges et hors taxes, outre le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer. Aucune disposition contractuelle ne concerne le paiement des charges.

A cet égard, si le preneur est effectivement redevable de certaines charges telles que la taxe d’ordure ménagère ou l’eau, encore faut-il que le bailleur justifie de sa créance par la communication de facture ou autre justificatif ce qu’il ne fait pas en appel se contentant de produire un décompte de sa créance ainsi qu’un historique du compte locatif insuffisants à établir le bien-fondé de sa demande.

En conséquence, en l’absence d’élément de preuve, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté l’OPH de la demande en paiement des charges.

2/ Sur les dégradations locatives :

L’OPH revendique l’indemnisation des dégradations locatives mises en évidence par l’état des lieux de sortie qu’il évalue à la somme de 3 182,47 euros.

Le premier juge a fait droit à cette demande en se reportant à l’état des lieux de sortie établi par voie d’huissier relevant à cet effet diverses dégradations imputables à la locataire que la cour reprend dans leur intégralité en se référant sur ce point au jugement déféré.

Il sera souligné que le décompte produit par le bailleur intègre un coefficient de vétusté en sorte que le chiffrage est entièrement justifié (pièce 13).

Par ailleurs, Mme [V] doit être tenue responsable des dégradations litigieuses peu importe qu’elles soient imputables à son ancien compagnon ; en effet, étant titulaire du contrat de bail, celle-ci est responsable des manquements imputables aux occupants des lieux jusqu’à la libération effective des lieux.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré.

3/ Sur la demande de délais :

La décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a fait droit à la demande de délais justifiée par la situation financière de Mme [V] dont les ressources ne lui permettent pas de régler en une seule fois les sommes dues (1239 euros par mois en 2022).

A ce titre, la mauvaise foi alléguée par le bailleur n’est nullement démontrée, la locataire ayant signalé au plus vite sa situation et les difficultés qui étaient les siennes de restituer les clés. De plus, si Mme [V] ne justifie d’aucun versement depuis la dernière décision, la cour observe que le bailleur peut toujours solliciter le paiement de l’intégralité de la dette en application de la décision déférée.

4/ Sur les demandes accessoires :

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelante, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’appel et à verser la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 28 avril 2023 par le juge des contentieux et de la protection de Béziers en toutes ses dispositions

Y ajoutant,

Condamne Mme [T] [V] à payer à l’OPH [Localité 6] Méditerranée Habitat la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [T] [V] aux dépens de la présente instance,

Le greffier, Le conseiller en remplacement de la présidente empêchée,