Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 17 AVRIL 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/11174 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLSXY

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 10 Janvier 2025 -Président du tribunal judiciaire de Bobigny – RG n° 24/01621

APPELANTE

S.A.S. LES DELICES DE [Localité 1] , agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Myriam BLUMBERG-MOKRI de la SCP BLUMBERG & JANET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : G0249

INTIMÉE

S.A. VILOGIA SOCIETE, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Ayant pour avocat plaidant M^e Ornella FITOUSSI, avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 mars 2026, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES

ARRÊT :

— Contradictoire

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Catherine CHARLES, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2013, la société Vilogia, société anonyme d’HLM, a consenti à M. [X], exerçant sous l’enseigne 'Au pain spécial', un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 1] (Seine-[Localité 4]) moyennant un loyer annuel en principal de 12.000 euros hors taxe et hors charge payable trimestriellement à terme échu, tous les premiers de chaque trimestre civil de chaque année.

Par acte sous seing privé du 24 janvier 2017, M. [X] a cédé son fonds de commerce, incluant le droit au bail, à la société La Tradition, qui l’a elle-même cédé le 11 novembre 2022 à la société Les délices de [Localité 1].

Par acte du 10 mai 2023, la société Vilogia a fait délivrer à la société Les délices de [Localité 1] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

Par acte du 18 juillet 2023, la société Vilogia a fait assigner la société Les délices de Pantin en constatation de la résolution du bail, expulsion et paiement des loyers devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny.

Par ordonnance du 19 janvier 2024, le juge des référés a constaté le désistement d’instance de la société Vilogia et l’a condamnée aux dépens.

Par acte du 25 juin 2024, la société Vilogia a fait délivrer à la société Les délices de [Localité 1] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail pour la somme de 4.569,65 euros.

Par acte du 25 septembre 2024, la société Vilogia a fait assigner la société Les délices de Pantin devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et obtenir l’expulsion de la défenderesse ainsi que sa condamnation au paiement à titre provisionnel de diverses sommes.

Par ordonnance réputée contradictoire du 10 janvier 2025, le premier juge a :

constaté la résiliation du bail au 26 juillet 2024 ;

ordonné, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion de la société Les délices de [Localité 1] et de tous occupants de son chef, des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 1] (Seine-[Localité 4]) ;

dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

condamné la société Les délices de [Localité 1] à payer à la société Vilogia la somme provisionnelle de 4.452,96 euros (loyers et indemnités d’occupation du mois d’octobre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

condamné la société Les délices de [Localité 1] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

débouté la société Vilogia de sa demande relative au doublement de l’indemnité d’occupation ;

débouté la société Vilogia de sa demande au titre de la clause pénale tendant à la majoration de 10 % sommes dues ;

débouté la société Vilogia de sa demande d’attribution définitive du dépôt de garantie ;

condamné la société Les délices de [Localité 1] aux dépens incluant le coût du commandement de payer du 25 juin 2024 et à payer à la société Vilogia la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 24 juin 2026, la société Les délices de [Localité 1] a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif, sauf en ce qu’elle a déboutée la bailleresse de ses demandes relatives au doublement de l’indemnité d’occupation, au titre de la clause pénale tendant à la majoration de 10 % des sommes dues et d’attribution définitive du dépôt de garantie.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 11 septembre 2025, la société Les délices de [Localité 1] demande à la cour de :

la déclarer recevable et bien fondée en son appel ;

Y faisant droit,

infirmer l’ordonnance de référé entreprise en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau,

juger n’y avoir lieu à référé ;

juger l’absence d’effets de la clause résolutoire ;

En conséquence,

débouter la société Vilogia de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

suspendre les effets de la clause résolutoire subséquente au commandement de payer du 25 juin 2024 ;

accorder rétroactivement des délais de paiement à la date de l’acquisition de la clause résolutoire pour s’acquitter des causes du commandement de payer ;

En tout état de cause,

condamner la société Vilogia aux dépens recouvrés par la SCP [N] et [F] Associés, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile et à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions remises et notifiées le 17 octobre 2025, la société Vilogia, demande à la cour de :

confirmer l’ordonnance entreprise en l’intégralité de ses chefs de dispositif sauf des chefs de l’indemnité provisionnelle, de la clause pénale et du dépôt de garantie ;

En conséquence, statuant à nouveau,

condamner, par provision, la société Les délices de [Localité 1] à lui payer une indemnité d’occupation égale au double du montant du dernier loyer annuel indexé, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ;

condamner par provision, la société Les délices de [Localité 1] à lui payer la somme de 445,30 euros au titre de la clause pénale contractuelle ;

lui accorder l’attribution définitive du dépôt de garantie ;

En tout état de cause,

condamner la société Les délices de [Localité 1] à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société Les délices de [Localité 1] aux dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 février 2026.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 alinéa 1 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement et qu’il n’est pas opposé de contestation sérieuse susceptible d’y faire obstacle.

Selon l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

La société Les délices de [Localité 1] invoque l’existence de contestations sérieuses faisant obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire, soutenant d’une part, qu’elle n’était redevable d’aucune somme au jour de l’audience du juge des référés, le décompte locatif fondant les poursuites fourni par la société Vilogia étant erroné, et d’autre part, que les avis d’échéances communiqués par le bailleur tout au long de l’exécution du contrat de bail sont incompréhensibles.

La société Vilogia soutient qu’il n’existe aucune contestation sérieuse quant à la résiliation du bail dès lors que la clause résolutoire a été mise en oeuvre régulièrement conformément au contrat de bail, lequel précise qu’à défaut d’exécution par le preneur de l’une de ses obligations à son échéance, le contrat est résilié de plein droit et conteste l’inintelligibilité des décomptes adressés au locataire.

Au cas présent, la société Vilogia a fait délivrer à la société Les délices de [Localité 1], le 25 juin 2024, un commandement visant la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour avoir paiement de la somme en principal de 4.569,65 euros selon décompte arrêté au 31 mars 2024 inclus outre 155,44 euros au titre du coût de l’acte (pièce 10 dossier intimé).

Le commandement de payer rappelait le délai d’un mois dont bénéficiait le preneur pour s’exécuter,

reproduisant en annexe la clause résolutoire prévue au bail commercial, ainsi libellée :

« Je vous rappelle que le demandeur peut garantir sa créance, notamment par LA SAISIE

CONSERVATOIRE de vos biens meubles corporels ou de vos comptes bancaires. Je vous rappelle en outre qu’aux termes du bail précité, il est prévu, dans sa clause résolutoire que ledit bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyers ou charges ».

Il ressort des avis d’échéances et extraits produits par la bailleresse que conformément au bail, les loyers sont appelés à terme échus, soit à la fin de chaque trimestre.

Le décompte annexé au commandement de payer arrêté à la date du 31 mars 2024 laisse apparaitre un arriéré locatif correspondant au loyer et charges du 1er trimestre 2024 appelés le 31 mars 2024, à terme échu conformément au bail et à l’avis d’échéance du 1er trimestre 2024 édité le 25 mars 2024.

Si la société Les délices de [Localité 1] soutient qu’elle était à jour de ses paiements au 31 mars 2024 de sorte que les causes du commandement de payer du 25 juin 2024 n’ont pas de fondement, la cour relève que le virement qu’elle a effectué le 27 mars 2024 pour un montant de 4.438,07 euros correspond à celui de l’échéance du 4ème trimestre 2023 (4.383,13 euros) auquel s’ajoute la somme de 54,94 euros. La locataire ne justifie par aucune pièce d’un règlement de l’échéance du premier trimestre 2024 avant la délivrance du commandement de payer, pas plus qu’elle ne démontre l’inintelligibilité de l’avis d’échéance du 1er trimestre 2024 sur lequel se fonde le commandement de payer de sorte qu’elle n’établit pas la mauvaise foi du bailleur dans les conditions de délivrance du commandement.

En conséquence, les contestations émises par la société Les délices de [Localité 1] pour faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire n’apparaissent pas sérieuses.

Il apparaît que dans le délai d’un mois du commandement de payer, qui expirait le 26 juillet 2024, la société Les délices de [Localité 1] ne s’est pas acquittée de l’intégralité des causes du commandement de sorte qu’il convient, confirmant l’ordonnance entreprise, de constater la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire.

Sur les demandes de provisions au titre de l’arriéré locatif et de la clause pénale

Selon l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au regard du dernier décompte produit actualisé à la date du 31 octobre 2024 portant sur l’arriéré dû à cette date, la société Vilogia justifie d’une créance en principal de 4.452,96 euros ainsi qu’elle le sollicite dans le dispositif de ses conclusions.

Il résulte des avis d’échéance produits par la société Vilogia que, contrairement à ce que soutient la société locataire, aucune somme ne lui été réclamée par deux fois, la somme de 155,44 euros, correspondant au coût du commandement signifié le 25 juin 2024 ayant régulièrement été repris dans l’avis d’échéance du 31 juillet 2024 et les sommes de 54,94 euros et 57,05 euros correspondant aux frais d’assignation étant également régulièrement repris dans les avis d’échéance des 31 janvier et 31 octobre 2024 (pièces 19 et 20).

Dans ces conditions les avis d’échéance se révèlent dénués d’ambiguïté et le moyen soutenu par la société Les délices de [Localité 1] à ce titre n’apparaît pas sérieux.

L’obligation de l’appelante au paiement de cette somme n’est pas sérieusement contestable de sorte qu’il convient de confirmer l’ordonnance entreprise et de la condamner, par provision, au paiement de la somme susvisée avec intérêt au taux légal à compter du 3 octobre 2024, date à laquelle l’ordonnance entreprise a été rendue.

Si la société intimée sollicite la condamnation par provision de la société Les délices de [Localité 1] à lui payer la somme de 445,3 euros au titre de la clause pénale contractuelle prévoyant une majoration de 10% des sommes dues, cette pénalité est susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil, de sorte que la demande formulée à ce titre se heurte à une contestation sérieuse et sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Au cas présent, la société Les délices de [Localité 1] explique avoir soldé sa dette locative à la date du 10 janvier 2025 ce qui justifie de sa bonne foi et qu’il convient en conséquence de lui accorder rétroactivement des délais de paiement jusqu’à la date de l’acquisition de la clause résolutoire pour s’acquitter des causes du commandement de payer, de suspendre les effets de la clause résolutoire sur cette période, et que, s’étant acquittée du montant visé à cet acte, de dire que la clause résolutoire est dépourvue d’effets.

La société Vilogia conteste la version des faits présentée par la société locataire et indique au contraire que la dette locative n’a cessé d’augmenter, s’établissant à un montant de 13.257,73 euros à la date du 13 octobre 2025, aucun règlement n’était intervenu depuis le 26 mars 2025.

Comme le soutient la société Vilogia, la dette a augmenté et s’établit à la somme de 13.257,73 euros à la date du 13 octobre 2025.

La société Les délices de [Localité 1] ne communique par ailleurs aucune pièce comptable ou financière de nature à établir sa situation et sa capacité à apurer le solde de sa dette en plus des loyers courants.

Dans ces conditions, ses demandes de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire ne peuvent être accueillies et seront rejetées.

Sur les conséquences du constat de la résiliation du bail

Il convient au regard des motifs qui précèdent de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 26 juillet 2024.

La société Les délices de [Localité 1] étant devenue occupante sans droit ni titre à compter de la date susvisée, ce qui est constitutif d’un trouble manifestement illicite, c’est par une exacte appréciation des faits que le premier juge a ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef.

L’obligation de la société Les délices de [Localité 1] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer contractuellement prévu majoré des charges, n’est pas sérieusement contestable ainsi que l’a retenu le premier juge. En effet, la majoration de l’indemnité d’occupation sollicitée par le bailleur s’analyse en une clause pénale susceptible d’être minirée par le juge du fond de sorte que cette demande se heurte à une constestation sérieuse.

Sur la conservation du dépôt de garantie

Si la société Vilogia sollicite la conservation à titre définitif du dépôt de garantie conformément au bail qui prévoit qu’il restera acquis au bailleur à titre de première indemnité en cas de résilitation fautive du bail imputable au preneur, il apparaît que cette clause s’apparente à une clause pénale susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil, de sorte que sa demande se heurte à une contestation sérieuse et sera rejetée ; l’ordonnance sera confirmée de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Succombant en ses prétentions, la société Les délices de [Localité 1] supportera les dépens d’appel et sera condamnée à payer à la société Vilogia, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance en ses dispositions dont il a été relevé appel ;

Y ajoutant,

Rejette les demandes de la société Les délices de [Localité 1] de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

Condamne la société Les délices de Patin aux dépens et à payer à la société Vilogia la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT