COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1ère chambre civile

ARRET DU 26 MAI 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/05565 – N° Portalis DBVK-V-B7J-Q3EA

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 09 OCTOBRE 2025

JUGE DE LA MISE EN ETAT DE [Localité 1] – N° RG F 24/02157

APPELANTE :

Le Syndicat des copropriétaires LE DOMAINE D'[Localité 2] sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA ROUSSILLON dont le siège social se situe [Adresse 2] à [Localité 1] et pour elle son représentant en exercice y domicilié ès qualités,

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représenté par M^e DIAZ substituant M^e Sarah HUOT de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

INTIMEE :

SARL KAUFMAN ET BROAD LANGUEDOC ROUSSILLON, Société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 479 491 185 dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 5]

Représentée par M^e VERNHET substituant M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 19 Mars 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 MARS 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M^me Laurence SENDRA, Greffier.

FAITS ET PROCÉDURE

La société Kaufman & Broad Languedoc Roussillon, en qualité de maître d’ouvrage et de maître d’oeuvre, a édifié un programme immobilier dénommé « [Adresse 6] », qui était vendu en l’état futur d’achèvement.

Madame [L] est propriétaire de la maison mitoyenne de ce projet de construction.

Dès 2009, Madame [L] aurait constaté des désordres se produisant au niveau du mur de sa villa, jouxtant la résidence [Adresse 7].

Madame [L] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 7] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Perpignan le 1er mars 2018 aux fins d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 17 octobre 2018, il a été fait droit à sa demande.

Le 08 février 2019, le syndicat des copropriétaires faisait alors délivrer assignation à la société Kaufman & Broad lr, qui était à la fois le promoteur et le maître d’oeuvre d’exécution, ainsi qu’aux autres maîtres d’oeuvre de conception.

Par ordonnance de référé du 24 juillet 2019, les opérations d’expertise leur étaient déclarées communes et opposables.

L’expert déposait son rapport le 7 septembre 2021.

Par acte du 07 juillet 2022, Mme [W] [L] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] sis au [Adresse 9] et au [Adresse 10] à Perpignan pris en la personne de son syndic en exercice la société Foncia Roussillon devant le tribunal judiciaire de Perpignan aux fins d’obtenir sa condamnation à réaliser des travaux de répartion sous astreinte et à réparer le préjudice qu’elle a subi.

Par acte du 05 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires du domaine d'[Localité 2] a alors fait assigner la société à responsabilité limitée Kaufman & Broad Languedoc-Roussillon pour qu’elle soit condamnée à la relever et garantir des condamnations qui seraient prononcées à son encontre au profit de Madame [L].

Par ordonnance du 21 août 2023 confirmée part arrêt de la cour en date du 27 juin 2024, le juge de la mise en état a déclaré recevable l’action d’Anne[U] [L]. La cour a considéré que le point de départ du délai de prescription de l’action de Madame [L] était fixé au 5 août 2013, date à laquelle elle avait pu se rendre compte de l’existence d’infiltrations affectant son bien immobilier.

Selon une ordonnance rendue contradictoirement en date du 09 octobre 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Perpignan a statué en ces termes :

* Accueille favorablement la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société à responsabilité limitée Kaufman et Broad Languedoc Roussillon ;

* Déclare irrecevable l’action engagée contre elle par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] ;

* Dit n’y avoir lieu à statuer sur les autres demandes de la société à responsabilité limitée Kaufman et Broad Languedoc Roussillon;

* Dit n’y avoir lieu subséquemment à jonction ;

* Dit n’y avoir lieu à condamnation aux frais irrépétibles dus en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

* Rappelle que la présente décision met fin à l’instance entre le syndicat des copropriétaires du domaine d'[Localité 2] et la société à responsabilité limitée Kaufman et Broad Languedoc Roussillon portant le numéro de répertoire général 24/02157 ;

* Laisse les dépens de l’instance à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et, en tant que de besoin, l’y condamne ;

* Pour le surplus en ce qui concerne l’instance entre [W] [L] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] portant le numéro de répertoire général 22/01934,

* Renvoie l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée du 12 février 2026 ;

* Réserve toutes les autres demandes en fin de cause d’incident en ce compris dépens et frais irrépétibles.

Le 17 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu’elle :

* Accueille favorablement la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société à responsabilité limitée Kaufman et Broad Languedoc Roussillon ;

* Déclare irrecevable l’action engagée contre elle par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] ;

* Dit n’y avoir lieu à statuer sur les autres demandes de la société à responsabilité limitée Kaufman et Broad Languedoc Roussillon;

* Dit n’y avoir lieu subséquemment à jonction ;

* Dit n’y avoir lieu à condamnation aux frais irrépétibles dus en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

* Rappelle que la présente décision met fin à l’instance entre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et la société à responsabilité limitée Kaufman et Broad Languedoc Roussillon portant le numéro de répertoire général 24/02157 ;

* Laisse les dépens de l’instance à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et, en tant que de besoin, l’y condamne ;

Selon avis du 25 novembre 2025, l’affaire a été fixée à l’audience du 26 mars 2026 à 09h00 en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées le 17 février 2026 par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6];

Vu les conclusions notifiées le 26 janvier 2026 par la SARL Kaufman et Broad Languedoc Roussillon ;

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 19 mars 2026 ;

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] conclut à l’infirmation de l’ordonnance dont appel et sollicite de la cour de :

— Juger recevable et non prescrite l’action récursoire du syndicat de copropriété à l’égard de la société Kaufman & Broad LR

— Débouter la société Kaufman & Broad LR de toutes demandes plus amples ou contraires,

— Condamner la société Kaufman & Broad LR au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner la société Kaufman & Broad LR aux entiers dépens dont distraction au profit de la société d’avocats soussignée.

Il expose que :

— La SCI Torremila, exerçant la maîtrise d’ouvrage, a fait l’objet d’une dissolution amiable, entraînant la transmission universelle du patrimoine à la SARL Kaufman et Broad LR. Cette dernière est donc susceptible de voir sa responsabilité engagée en qualité de promoteur constructeur vendeur. Elle exerçait également la mission de maîtrise d’oeuvre.

— L’expert judiciaire précise que les infiltrations apparues dans l’immeuble de Madame [L] sont imputables aux terres mises en oeuvre, durant le projet de construction, sur le terrain d’assiette de la résidence [Adresse 7] sans protection du mur de l’immeuble de Madame [L]. La SARL Kaufman et Broad LR, es qualité de maître d’ouvrage et maître d’oeuvre, a commis une faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle.

— Le point de départ ne peut se situer au 05 août 2013. En effet, le syndicat ignorait la présence des infiltrations à cette date et n’a d’ailleurs pas participé au rapport d’expertise signé à cette date. Le syndicat en a eu connaissance le 27 mars 2017.

— La prescription de l’action ne court qu’à compter d’une décision passée en force de chose jugée, s’agissant d’une action récursoire; le délai n’a donc, en l’espèce, pas commencé à courir.

— Subsidiairement, ce délai n’a commencé à courir qu’à compter du jour où le syndicat des copropriétaires a reçu assignation, soit à compter du 07 juillet 2022. S’agissant d’une action récursoire, le délai de prescription de droit commun tend à s’appliquer pleinement, et non la responsabilité décennale.

— Même à considérer que le point de départ de l’action récursoire doit être fixé au jour de l’assignation en référé délivrée par Madame [L] le 1er mars 2018, il convient de noter que le syndicat a fait délivrer assignation en référé à la SARL Kaufman et Broad LR le 08 février 2019; l’ordonnance de référé a été rendue le 24 juillet 2019. Le délai de prescription était donc interrompu jusqu’à l’ordonnance. Ce délai a ensuite été suspendu jusqu’au dépôt du rapport d’expertise, intervenu le 07 septembre 2021, s’agissant d’une mesure d’instruction. Le délai n’aurait donc couru qu’à compter du 07 septembre 2021, et expirait au 07 septembre 2026.

La SARL Kaufman et Broad Languedoc Roussillon conclut à la confirmation de l’ordonnance en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle n’a pas accordé d’article 700, et statuant à nouveau, sollicite de la cour de :

— Débouter la copropriété de l’ensemble de demandes, fins et conclusions.

— Condamner la copropriété à payer à la société Kaufman la somme de 3.500 euros au titre de son assignation en référé, les frais de représentation à l’expertise et la défense devant le juge du fond pour une action sans fondement et manifestement prescrite.

En tout état de cause :

— Condamner la copropriété à payer à la société Kaufman au paiement de la somme de 2.000euros au titre de l’article 700 et les dépens au titre de l’appel interjeté.

Elle expose que:

— L’ajout de terre sur le talus a été réalisé par les propriétaires du lot livré, sans intervention de la SARL Kaufman et Broad Languedoc Roussillon. Elle n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle.

— Le trouble est constitué depuis 2009; des infiltrations ont eu lieu avant 2013. Le syndicat des copropriétaires avait donc connaissance de ces infiltrations avant l’assignation et au plus tard en août 2013. La prescription est acquise.

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la Cour entend se référer aux dernières écritures des parties ci dessus visées pour plus ample exposé des moyens et prétentions qu’elles ont développés.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la prescription

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il s’en déduit que le délai de prescription de l’action en responsabilité civile court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur.

Lorsque le dommage invoqué par une partie dépend d’une procédure contentieuse l’opposant à un tiers, la Cour de cassation retient qu’il ne se manifeste qu’au jour où cette partie est condamnée par une décision passée en force de chose jugée (1re Civ., 9 septembre 2020, pourvoi n° 18-26.390, publié ; 1re Civ., 9 mars 2022, pourvoi n° 20-15.012 ; 1re Civ., 29 juin 2022, pourvoi n° 21-14.633) ou devenue irrévocable (2e Civ., 3 mai 2018, pourvoi n° 17-17.527) et que, son droit n’étant pas né avant cette date, la prescription de son action ne court qu’à compter de cette décision. (Cour de cassation, Chambre mixte, 19 juillet 2024, 22-18.729)

La demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 12] est un appel en garantie des condamnations qui pourraient être prononcées contre lui au profit de Madame [L].

C’est en conséquence de manière pertinente que l’appelant conclut que le délai de prescription n’a pas commencé à courir, l’instance introduite à son encontre par Madame [L] étant toujours pendante.

Il convient en conséquence d’infirmer l’ordonnance déférée, et de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

La SARL Kaufman et Broad Languedoc Roussillon, qui succombe au principal, sera condamnée aux entiers dépens d’appel ainsi qu’à verser une somme de 3 000 € euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 12] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu de l’équité.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Infirme la décision en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

Déclare recevable l’action du syndicat des copropriétaires [Adresse 12] en ce qu’elle est dirigée contre la SARL Kaufman et Broad Languedoc Roussillon,

Y ajoutant,

Condamne la SARL Kaufman et Broad Languedoc Roussillon aux entiers dépens d’appel ainsi qu’à verser une somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 12] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le greffier, La présidente,