ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 02 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/01332 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PK5J

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 31 JANVIER 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉZIERS

N° RG 19/02646

APPELANTS :

Monsieur [E] [K] [T]

né le 22 Septembre 1969 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représenté par M^e Anne SEILLIER de la SELARL SEILLIER ANNE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

Madame [R] [M] épouse [T]

née le 31 Décembre 1968 à [Localité 3] (99)

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par M^e Anne SEILLIER de la SELARL SEILLIER ANNE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

INTIME :

Syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE JADE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par M^e Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Karine BEAUSSIER de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant avocat postulant M^e Clément BERMOND, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 22 Septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 OCTOBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [K] [T] et Mme [R] [M] son épouse sont copropriétaires du lot n°14 au sein d’un ensemble immobilier constituant une copropriété horizontale dénommée « Les jardins de Jade », sis sur la commune de [Adresse 8].

Lors de l’assemblée générale du 9 septembre 2019, une résolution n°14, portant sur l’approbation du plan modificatif de la copropriété du fait d’une erreur sur le plan d’origine, a été adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés, les époux [T] votant contre ladite résolution.

Soutenant que le plan modificatif ne porterait plus trace de la délimitation suivant pointillés de leur lot incluant deux emplacements de stationnement, les époux [T] ont, par acte d’huissier de justice du 12 novembre 2019, fait assigner le [Adresse 10] Les Jardins de [Adresse 6] devant le tribunal de grande instance de Béziers, en nullité de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 9 septembre 2019.

Le jugement rendu le 31 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Béziers :

Déboute M. [E] [K] [T] et Mme [R] [M] de l’intégralité de leurs demandes ;

Condamne solidairement M. [E] [K] [T] et Mme [R] [M] à payer au syndicat des copropriétaires Les Jardins de Jade une somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement M. [E] [K] [T] et Mme [R] [M] aux dépens de la présente instance ;

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.

Après avoir constaté la recevabilité de la demande, les époux [T] étant opposants à ladite résolution, le premier juge retient que ces derniers ont acquis, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, le lot n°14 composé d’une maison à usage d’habitation et de la jouissance privative d’un jardin, soulignant qu’ils disposaient d’un jardin partie commune à usage privatif, sur l’arrière de leur habitation.

Il rejette la demande en annulation en l’absence de preuve que les époux [T] détiennent la jouissance privative de la partie commune située à l’avant de leur habitation, sur laquelle sont implantés les deux emplacements de stationnement litigieux.

A ce titre, le premier juge relève que le plan sans légende de l’ensemble de la copropriété, annexé à leur titre de propriété portant délimitation en pointillés de l’espace situé à l’avant de leur habitation, ne permet pas de rapporter la preuve de cette jouissance privative, pas plus que le contrat de réservation signé préalablement à la régularisation par acte authentique, quand bien même il porterait mention de deux emplacements de stationnement, ce contrat de réservation n’étant qu’un avant-contrat ne constituant pas le titre de propriété des époux [T].

M. [E] [K] [T] et Mme [R] [M] épouse [T] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 8 mars 2022.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 22 septembre 2025. L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 octobre 2025 pour être mise en délibéré au 2 décembre 2025.

MOYENS ET PRETENTIONS

Dans leurs dernières conclusions du 16 octobre 2024, M. [E] [K] [T] et Mme [R] [M] épouse [T] demandent à la cour de :

Infirmer le jugement entrepris ;

Statuer à nouveau ;

Rejeter l’ensemble des prétentions de l’intimé ;

Annuler la résolution n° 14 de l’assemblée générale de la copropriété [Adresse 7] du 09.09.2019 ;

Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

Le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel, notamment le coût des deux constats d’huissier (pièces 10 et 16) ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Les appelants soutiennent que la résolution n°14 doit être annulée car elle supprime l’espace privatif situé sur le devant de leur habitation tel que le reconnaissent l’acte d’achat du 12 octobre 2007 et le plan annexé ainsi que la modification du règlement de copropriété en date du 27 juillet 2007 modifiant les tantièmes du lot 14. Ils se réfèrent encore au procès-verbal de constatation de livraison.

Ils soutiennent également que le contrat de réservation de la villa 14 mentionnait précisément la présence de deux places de parking comme faisant partie de leur espace privatif tout comme le plan de la copropriété.

En appel, ils produisent une deuxième annexe à l’acte de vente dressé le 12 octobre 2007 consistant en la reproduction du plan figurant dans le contrat de réservation. Cette pièce a une valeur contractuelle et démontre parfaitement l’existence de ces deux places de parking sur le devant de la maison et leur usage privatif.

Cette configuration est confirmée selon eux par le procès-verbal de constat ainsi que par les photographies versées aux débats démontrant que cet espace a été matérialisé par des « triangles ».

La disparition du zonage de l’espace privatif, qui caractérise une réappropriation par la copropriété et une atteinte à leur droit de propriété, leur est donc préjudiciable alors qu’ils bénéficient depuis l’origine de la jouissance privative de ces deux parkings.

Sur ce dernier point, ils exposent que sous couvert d’une régularisation des lots 100 et 106, la copropriété a tenté de supprimer le jardin devenu leur espace privatif en faisant disparaître le trait continu qui délimitait cette partie de leur propriété, ce qui caractérise une atteinte évidente à leur droit.

Dans ses dernières conclusions du 28 juillet 2025, le [Adresse 10] Les Jardins de Jade, pris en la personne de son syndic en exercice, demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Béziers ;

Débouter purement et simplement M. [E] [K] [T] et Mme [R] [M] de leur demande d’annulation de la résolution n° 14 de l’assemblée du 9 septembre 2019, et leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens ;

Les condamner à la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires conteste le fait que les appelants soient bénéficiaires d’un espace privatif complémentaire à leur jardin pour lequel ils bénéficient d’une jouissance privative critiquant sur ce point la valeur probante des pièces produites par les intéressés.

Selon lui, le plan de vente ainsi que l’extrait du plan de géomètre produit en appel n’ont aucune valeur quant à l’établissement d’un droit de propriété qui est d’ailleurs contestable tant au regard du règlement de copropriété, qui définit strictement le lot 14 pour lequel il n’est fait nullement état de l’existence de places de parking, que de l’acte de vente.

S’agissant du plan annexé à l’acte de vente, l’intimé souligne que le plan de la villa 14 ne mentionne nullement la présence de places de parking contrairement au contrat de réservation qui n’a aucune valeur contractuelle. Enfin, il est indiqué que le procès-verbal de livraison n’a aucune valeur puisqu’il répond à un relationnel entre le promoteur et les acquéreurs.

Enfin, l’intimé relève que les places de parking existantes ont toutes fait l’objet d’un achat et figurent en tant que telles dans l’état descriptif comme des lots à part entière ce qui n’est pas le cas pour les places en cause.

Le syndicat intimé soutient pour finir que cette zone destinée initialement à accueillir un espace vert commun a permis de recevoir des emplacements de parking communs. Il ajoute que les tantièmes du lot 14 ne sont pas suffisants pour inclure les tantièmes représentés par les deux places de parking.

En dernier lieu, le syndicat des copropriétaires fait observer que la résolution n°14 ne concerne nullement le lot des époux [T] puisqu’il concerne une régularisation affectant le lot 106.

MOTIFS

Sur la demande en annulation

Le 9 septembre 2019, l’assemblée générale de la copropriété « Les jardins de [Adresse 6] » a adopté à la majorité des voix des copropriétaires présentés et représentés soit 5538/8171 tantièmes, conformément à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, la résolution n°14 intitulée « décision à prendre quant à l’approbation du plan modificatif de la copropriété du fait d’une erreur sur le plan d’origine » aux termes de laquelle elle approuve le plan ci-dessus inclus représentant la réalité des constructions et donne tous pouvoirs au syndic pour effectuer toutes les formalités auprès du notaire et la conservation des hypothèques pour que ce plan soit publié.

Il résulte de la convocation à l’assemblée et des pièces qui y sont annexées, à savoir le plan actuel et le plan de l’état final, qu’il est envisagé de modifier les lots 106 et 93 représentés comme des places de parking et qui deviendraient dans le nouveau plan un jardin mais également les lots 14 et 1.

Le plan initial représente le lot 14 par un rectangle intégrant la partie habitation avec sur l’arrière un jardin privatif et sur le devant un emplacement ; la même configuration se retrouve également pour le lot 1.

Le plan soumis au vote de l’assemblée générale modifie ce plan en ce que le lot 14 intègre la partie habitation ainsi que le jardin privatif situé à l’arrière alors que la partie située sur le devant de l’habitation n’est plus intégrée au dit lot.

Cette résolution est selon le projet justifiée par une erreur sur le plan d’origine qui consisterait à intégrer dans le lot 14 une zone située sur le devant de l’immeuble alors qu’elle s’agit d’une partie commune sur laquelle il ne peut être revendiqué aucun usage privatif.

Cette erreur n’est cependant pas fondée à la lecture de l’acte de vente reçu le 12 octobre 2007 liant la société Cejema et les consorts [X] ainsi que du règlement de copropriété et l’état descriptif de division.

Le premier désigne le lot 14 comme suit :

« Une maison à usage d’habitation comprenant un étage sur rez-de-chaussée ainsi que la division intérieure et la surface habitable sont indiquées sur le plan à annexer à l’acte de vente. Portant le n°14 sur le plan de copropriété RDC annexé à l’état descriptif de division énoncé ci-dessus.

Et la jouissance privative d’un jardin

Et les 252/10 000èmes des parties communes »

Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division décrit le lot 14 de la manière suivante :

« une maison à usage d’habitation comprenant : un étage sur rez-de-chaussée ainsi que la division intérieure et la surface habitable sont indiquées sur le plan à annexer à l’acte de vente. Portant le n°14 sur le plan de copropriété RDC annexé à l’état descriptif de division énoncé ci-dessus.

Et la jouissance privative d’un jardin

Et les 252/10 000èmes des parties communes ».

Ces deux documents, dont la valeur contractuelle ne fait pas débat, se réfèrent expressément au plan de copropriété RDC qui est annexé à chacun des actes et qui est produit en appel par les consorts [X] (pièce 15).

Le renvoi à ce plan est de nature à lui conférer une valeur contractuelle comme étant une pièce acceptée par les parties lors de l’acquisition du lot 14 mais également comme un élément de référence dans la mesure où le règlement de copropriété s’y rapporte expressément.

Ce plan représente le lot 14 sous la forme d’un rectangle dessiné en pointillé rouge qui représente l’assiette qui comprend l’habitation ainsi qu’une partie grisée sur l’arrière représentant le jardin et une partie grisée sur le devant mentionnant deux triangles correspondant aux deux emplacements à usage de parking revendiqués par les appelants et qui sont d’ailleurs repris dans le contrat de réservation faisant état d’un jardin de 64 m² ce qui correspond selon le procès-verbal de constat dressé le 2 mai 2022 à la surface du jardin situé à l’arrière (18.86m²) ainsi que la superficie de la partie avant de l’habitation mesurée comme étant de 49.95 m².

Le règlement de copropriété évoque la présence de ces deux emplacements par un renvoi au plan de copropriété RDC qui y est annexé.

Il s’ensuit que la modification a posteriori du plan, telle que le propose le syndicat des copropriétaires dans la résolution n°14, entraîne une modification de la consistance du lot et par conséquence une restriction des droits des appelants, qui ne peuvent intervenir dans les conditions d’adoption de la résolution litigieuse intervenue en application de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, il convient d’annuler la résolution n° 14 de l’assemblée générale de la copropriété [Adresse 7] du 9 septembre 2019 et d’infirmer le jugement entrepris de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

Il y lieu d’infirmer le jugement déféré concernant les condamnations au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’intimé supportera les entiers dépens, qui comprendront les frais de constat d’huissier dressé le 2 mai 2022 par la SCP Chastel, et sera condamné au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 31 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Béziers en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

Annule la résolution n°14 de l’assemblée générale de la copropriété [Adresse 7] du 9 septembre 2019,

Déboute le syndicat des copropriétaires Les Jardins de Jade de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne le syndicat des copropriétaires Les Jardins de Jade à payer à M. [E] [K] [T] et Mme [R] [M] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires Les Jardins de Jade aux entiers dépens, qui comprendront les frais de constat d’huissier dressé le 2 mai 2022 par la SCP Chastel.

Le greffier, Le président,