N° RG 21/09020 – N° Portalis DBVX-V-B7F-OADP

Décision du Tribunal Judiciaire de VILLEFRANCHE SUR SAÔNE

Au fond du 04 novembre 2021

RG : 20/00745

S.A.R.L. ALBFM

C/

[D]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 14 Novembre 2024

APPELANTE :

S.A.R.L. ALBFM

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par la SELARL MEILHAC FARAUT-LAMOTTE, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE

INTIME :

M. [K] [D]

né le 13 Décembre 1965 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté par la SELARL JURISQUES, avocat au barreau de LYON, toque : 365

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 27 Septembre 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Juin 2024

Date de mise à disposition : 14 Novembre 2024

Audience présidée par Thierry GAUTHIER, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Séverine POLANO, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Anne WYON, président

— Julien SEITZ, conseiller

— Thierry GAUTHIER, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Le 2 janvier 2018, la société ALBFM, ayant pour nom commercial Amiltone immobilier, a conclu un mandat de vente exclusif concernant un bien immobilier situé à [Localité 4], appartenant à M. [K] [D] et à son épouse, [R] [D].

Le 7 février 2018, un compromis de vente a été signé avec les consorts [T]-[P].

Le 13 mars 2018, la maison a été entièrement détruite par un incendie au cours duquel [R] [D] est décédée.

Les consorts [T]-[P] ont renoncé purement et simplement à la vente.

Le 30 novembre 2018, M. [D] et ses enfants, en qualité d’héritiers de leur mère, ont vendu le terrain supportant la maison, destinés à être démoli, à la société Optimum Lotissement, pour un prix de 110'000 euros.

Par acte du 13 juillet 2020, la société ALBFM a fait assigner M. [D] aux fins d’exécution du mandat exclusif du 2 janvier 2018 et au versement de la somme de 17'450 euros en réparation de l’inexécution de ce mandat, outre des dommages-intérêts de 2 000 euros et une indemnité de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 4 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône a :

— débouté la société ALBFM de l’ensemble de ses demandes formulées contre M. [D] ;

— condamné la société ALBFM à payer à M. [D] la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

— condamné la société ALBFM à une amende civile de 7 000 euros ;

— dit qu’une copie du présent jugement sera transmise à la direction générale des finances publiques pour recouvrement de l’amende ;

— condamné la société ALBFM à payer à M. [D] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que la décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

— condamné la société aux entiers dépens ;

— débouté les parties de toutes leurs autres prétentions.

Par déclaration transmise au greffe le 20 décembre 2021, la société ALBFM a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions déposées le 16 mars 2021, la société ALBFM demande à la cour de :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

— le réformant y ajoutant :

— dire que M. [D] a manqué à l’obligation contractuelle qui lui incombait en vertu du mandat exclusif du 2 janvier 2018 ;

— juger que le mandat exclusif de janvier 2018 s’est prolongé tacitement ;

En conséquence :

— condamner M. [D] à lui verser la somme de 17'450 euros en réparation des conséquences de l’inexécution de l’obligation ;

— condamner M. [D] à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi ;

— condamner M. [D] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [D] aux entiers frais et dépens de l’instance.

Dans ses conclusions déposées le 21 mars 2022, M. [D] demande à la cour de :

— confirmer le jugement ;

— condamner la société ALBFM à verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi à supporter les entiers dépens.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 27 septembre 2022.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se reporter aux conclusions des parties ci-dessus visées, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’exécution du contrat de mandat exclusif

A titre infirmatif et au visa des articles 1103, 1217 alinéas 6 et 1998 du code civil ainsi que de l’article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, la société ALBFM soutient que le mandat n’a pas été dénoncé avant la fin de la période irrévocable de sorte qu’il a été tacitement reconduit jusqu’au 2 avril 2019. Elle soutient que si le bien a subi un grave incendie, il restait proposé à la vente de sorte que la société est restée mandataire en vertu du contrat signé le 2 janvier 2018.

Elle fait valoir qu’elle a présenté à l’assureur de M. [D] de potentiels acquéreurs en mai 2018.

Elle considère que si le mandat exclusif prend fin au décès du mandant, il perdure lorsque l’un des conjoints demeure en vie. Il fait valoir que M. [D] l’a laissée continuer ses diligences de mandataire.

Elle se prévaut de ce que l’expert mandaté par la compagnie d’assurances a pris attache avec elle le 20 avril 2018 pour la convoquer à une réunion visant à « présenter les chiffres retenus afin de clôturer le dossier ».

Elle réclame le paiement de la rémunération prévue par le contrat, soit 5 % de 349 000 euros.

À titre confirmatif, M. [D], au visa de l’article 2003 du code civil, considère que le mandat a pris fin le 13 mars 2018, jour du décès de son épouse. Il fait valoir que l’application de cette règle est évidente puisque, au décès, le bien représentant l’objet du mandat a été transmis à leurs trois enfants pour la part appartenant à son épouse.

Se prévalant de la force majeure, il soutient que le contrat a été résolu de plein droit du fait de la disparition de la chose et qu’il a été libéré de toute obligation à l’égard de la société. Il souligne que le contrat n’aurait pu, en toute hypothèse, se poursuivre après l’incendie puisqu’il portait sur une chose et sur un prix qui ont été modifiés en raison du sinistre. Il indique que la société demande le versement de la commission correspondant au prix initial du bien.

Il conteste que la société ait présenté des acquéreurs potentiels après le sinistre. Il précise que l’agent commercial de la société appelante, M. [U], a fait une offre d’acquisition mais seulement à titre personnel.

Sur ce,

Les époux [D] ont conclu le 2 janvier 2018 un mandat exclusif de vente (pièce n° 1 de l’intimé) avec la société Amiltone immobilier (ALBFM) concernant une « maison d’habitation sur terrain 2 662 m2 », qui devait être présentée sur le marché au prix de 349 000 euros et, ce, rémunération du mandataire de 5 %, comprise.

L’appelante demande l’exécution du contrat de ce mandat, faisant valoir que le bien a été vendu le 30 novembre 2018 par M. [D] et les héritiers de son épouse (pièce n° 5 de l’intimé).

Toutefois, cet acte de vente du 30 novembre 2018, en raison de la destruction par incendie de la maison lors de l’incendie du 13 mars 2018, n’a pas le même objet que le contrat de mandat portant sur la maison d’habitation qui a été détruite.

La société ne peut, dès lors, réclamer l’exécution d’une convention dont l’objet sur lequel elle portait a disparu. La vente du 30 novembre 2018 est, dès lors, hors du champ contractuel de la convention du 2 janvier 2018.

Surabondamment, les échanges que la société invoque, après l’incendie, au sujet de la vente du bien immobilier (sa pièce n° 6) ne permettent pas d’établir qu’elle ait accompli des diligences auprès d’acquéreurs potentiels, ni même qu’elle aurait agi avec l’aval de M. [D].

Concurremment, c’est par des motifs pertinents, qui répondent aux conclusions d’appel et que la cour adopte, que le premier juge a relevé que l’incendie de la maison d’habitation constituait un cas de force majeure qui justifiait, en application de l’article 1218 du code civil, la résolution de plein droit du contrat.

En outre, si la société soutient que le mandat s’est poursuivi après le décès de [R] [D], il sera rappelé qu’en application de l’article 2003 du code civil, le contrat de mandat prend, notamment, fin par le décès du mandant.

Si cette règle est supplétive de la volonté des parties, il conviendrait encore que la société soit en mesure de justifier de ce que [R] [D] voulait le maintien du mandat. Or, les éléments de fait invoqués par la société à cet égard, relatifs aux échanges avec l’assureur du bien ou son expert (pièce n° 6), au demeurant postérieurs au décès, ne sauraient établir une volonté de la défunte de maintenir le mandat, étant précisé que la nature même des circonstances tragiques de sa disparition rendent peu vraisemblable qu’elle ait jamais envisagé une telle situation.

Dès lors, le jugement ne pourra qu’être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de la société de ce chef.

Sur les demandes indemnitaires de la société :

A titre infirmatif, la société, se prévalant de l’article 1231-1 du code civil, soutient qu’elle ne peut se permettre de travailler sans obtenir rétribution des efforts fournis au sein des dossier qu’elle gère, ce dont dépend son équilibre financier. Elle considère que le comportement de M. [D] est fautif et justifie l’allocation de la somme de 2 000 euros.

Au vu de ce qui précède, étant en outre rappelé que la société ne justifie pas de diligences qu’elle aurait accomplies après l’incendie afin de rechercher de nouveaux acquéreurs et que, en toute hypothèse, la société ne rapporte pas la preuve du comportement fautif de M. [D] qu’elle invoque et d’un lien de causalité avec le préjudice dont elle fait part, sa demande indemnitaire ne pourra qu’être rejetée.

Sur le caractère abusif de la procédure engagée par la société et l’amende civile

À titre infirmatif, la société soutient qu’elle n’a commis aucune faute dans son droit d’agir en justice, ayant poursuivi son activité de recherche d’acquéreur après l’incendie, avec l’aval de son mandant et de son assureur. Elle considère n’avoir jamais cherché à nuire à M. [D] ni d’avoir agi de manière grossière, au regard du décès de sa mandante.

À titre confirmatif, l’intimé fait valoir que l’agent commercial de la société est la personne qui porte en réalité l’action de celle-ci et, ce, alors qu’il n’a fait que témoigner d’un intérêt purement personnel à l’acquisition du terrain à la suite de l’incendie. Il considère que l’action engagée, ainsi que le recours, constituent un harcèlement, au regard du contexte dramatique des événements. Il demande l’allocation de la somme de 5 000 euros.

La cour rappelle qu’en application de l’article 32-1 du code de procédure civile, en cas d’appel principal dilatoire ou abusif, l’appelant peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui lui seraient réclamés. Cette amende, perçue séparément des droits d’enregistrement de la décision qui l’a prononcée, ne peut être réclamée aux intimés. Ceux-ci peuvent obtenir une expédition de la décision revêtue de la formule exécutoire sans que le non-paiement de l’amende puisse y faire obstacle.

L’exercice d’une voie de recours ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif.

C’est par des motifs pertinents, qui répondent aux conclusions d’appel et que la cour adopte, que le tribunal a relevé les circonstances particulières dans lesquelles la société avait engagé son recours contre M. [D], étant tout à fait informée du drame familial que celui-ci avait vécu. En outre, en tant que professionnelle de l’immobilier, elle ne pouvait ignorer les très grandes fragilités de sa demande principale alors qu’elle était par ailleurs tout à fait en mesure de présumer des conséquences préjudiciables que son action judiciaire, indépendamment de son issue, pouvait avoir, à tout le moins sur un plan psychologique, sur l’intimé.

Il résulte de ces circonstances particulières que l’action engagée devant le tribunal judiciaire par la société constitue un abus de droit et que le tribunal a, à juste titre, condamné la société à indemniser l’intimé à hauteur de 5 000 euros et prononcé une amende civile de 7 000 euros.

A cet égard, dans le prolongement de ce qui précède, la cour ne peut que relever les circonstances dans lesquelles la société a relevé appel de cette décision, alors que cette dernière exprimait clairement les raisons du rejet de ses demandes. En outre, il y a lieu de noter, ce qui est singulier, que plusieurs moyens de droit – ci-dessus énoncés – s’opposent cumulativement au bien-fondé des demandes de la société, laquelle, en tant que professionnelle de l’immobilier ne pouvait l’ignorer.

La cour prend en outre en compte que la société a maintenu une demande principale à hauteur du montant intégral de la commission qui aurait été due en application du mandat, alors que la vente intervenue en novembre 2018 ne concernait que le terrain, qu’elle invoque des diligences accomplies par elle après l’incendie, dans l’intérêt de l’intimé, et soutient avoir cherché à trouvé une solution amiable avec celle-ci sans justifier d’une quelconque offre de preuve suffisante.

Dans ces circonstances particulières, la cour considère que l’appel formé par la société a également un caractère abusif et la condamne à une nouvelle amende civile de 7 000 euros.

Sur les autres demandes

La société, qui perd en cette instance, supportera les dépens d’appel.

Par ailleurs, l’équité commande de la condamner à payer à M. [D] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y AJOUTANT,

Condamne la société ALBFM à une amende civile de 7 000 euros au titre de son appel ;

Dit qu’une copie du présent arrêt sera transmise à la Direction générale des finances publiques pour recouvrement de l’amende ;

Condamne la société ALBFM à supporter les dépens d’appel ;

Condamne la société ALBFM à payer à M. [D] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et rejette sa demande au titre des frais irrépétibles.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE