ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 16 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/04753 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PRRW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 SEPTEMBRE 2022

Tribunal Judiciaire de NARBONNE

APPELANTE :

S.A.R.L. EXPRESSO COURSES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Fernand MOLINA de la SCP DE TORRES – PY – MOLINA – BOSC BERTOU, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

assistée de M^e Valérie BOSC-BERTOU, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

INTIMEE :

S.C.I. ENTREPOTS AUDOIS

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Bruno FITA de la SCP FITA-BRUZI, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

assistée de M^e Lisa JACQUET MOREY, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 28 Mai 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Juin 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller et M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 15 février 2014, la SCI Des Entrepôts Audois a donné à bail commercial à la SARL Expresso Courses, un local à usage d’entrepôt stockage d’une superficie d’environ 380 m2 avec une cour privative, sis [Adresse 6].

Au cours de l’année 2019, la SARL Expresso Courses a informé à plusieurs reprises la SCI Des Entrepôts Audois de l’existence de désordres.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 2 janvier 2020, la SARL Expresso Courses a notifié à la SCI Des Entrepôts Audois sa volonté de résilier unilatéralement le bail avec effet au 31 mars 2020.

Selon courrier en date du 10 janvier 2020, la SCI Des Entrepôts Audois a contesté la régularité de ce congé.

La SARL Expresso Courses a quitté les lieux le 31 mars 2020.

Le 16 mars 2020, la SCI Des Entrepôts Audois a fait délivrer à la SARL Expresso Courses un commandement de payer la somme de 19 988,58 euros.

Par acte du 3 juin 2021, la SCI Des Entrepôts Audois a assigné la SARL Expresso Courses devant le tribunal judiciaire de Narbonne, aux fins de voir juger que le congé n’avait produit aucun effet et de la voir condamner au paiement des loyers impayés, sur le fondement des articles 1 103 du code civil et L. 145-4 du code de commerce.

Le jugement contradictoire rendu le 1er septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Narbonne :

Rejette toutes conclusions ou demandes plus amples ou contraires comme injustes ou non fondées ;

Tenant le caractère non régulier et non fondé de la rupture anticipée du bail commercial par la SARL Expresso Courses ;

Condamne la SARL Expresso Courses au paiement à la SCI Des Entrepôts Audois de la somme de 72 478,23 euros ;

Déboute pour le surplus ;

Condamne la SARL Expresso Courses à payer à la SCI Des Entrepôts Audois la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de plein droit attachée à la présente décision.

Le premier juge constate le caractère irrégulier et infondé du congé, relevant que son anticipation, au regard des stipulations du contrat de bail, n’est pas légitimée par les motifs de rupture soulevés par la SARL Expresso Courses dans son courrier du 2 janvier 2020. A ce titre, il relève qu’elle n’invoque pas en tant que tel le problème de la porte sectionnelle comme étant à l’origine de la rupture anticipée, que son argument tiré de la problématique de la coupure d’eau prolongée est infondé au regard des obligations du bail, que les remontées d’eau ne sont pas établies par un constat et n’ont pas eu comme conséquence des dommages particuliers ni une impossibilité d’utiliser normalement le local et qu’il lui appartenait, préalablement à la signature du bail, de mesurer l’adéquation réelle du branchement électrique proposé et de prendre l’option d’autonomiser son réseau, de sorte qu’en optant pour une solution de facilité plus économique elle a contribué à ses propres déboires informatiques.

Il fixe la dette locative à la somme de 72 478,23 euros à l’appui du décompte du 28 février 2022, précisant qu’elle doit être circonscrite à ce montant, dès lors que la SCI Des Entrepôts Audois ne justifie pas de l’ajustement sollicité au jour du jugement. Il constate que la SARL Expresso Courses échoue à rapporter la preuve que certains règlements n’auraient pas été déduits, que certaines factures seraient injustifiées ou infondées ou que certains postes seraient soumis à une prescription quinquennale. Il ajoute qu’elle ne saurait se prévaloir d’une compensation, dans la mesure où les factures qu’elle produit portent bien sur des dépenses qui lui incombaient.

La SARL Expresso Courses, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 15 septembre 2022.

Dans ses dernières conclusions du 6 mars 2023, la SARL Expresso Courses demande à la cour de :

Infirmer intégralement le jugement entrepris ;

Rejeter la demande de paiement des loyers depuis le 2 janvier 2020, date de la résiliation du contrat ;

Subsidiairement, en l’absence de préjudice, réduire la demande indemnitaire à une somme symbolique ;

Rejeter la demande de paiement des charges et taxes foncières comme étant partiellement prescrite et non justifiée ;

Condamner la SCI Des Entrepôts Audois à payer à la SARL Expresso Courses la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’appelante sollicite en substance la résiliation du contrat aux torts exclusifs du bailleur en raison de désordres tenant à des coupures d’eau, d’internet, de dysfonctionnement de la porte directionnelle qui ont engendré des pertes financières.

Les manquements du bailleur, qui s’inscrivent dans un conflit l’opposant à un autre locataire la société Atout Piscine, légitiment la résiliation du bail avant l’échéance du 27 mars 2023 eu égard aux conséquences qu’elle a dû supporter indiquant sur ce point qu’elle a depuis l’origine du bail bénéficié de la présence dans le local commercial d’une ligne fax France Telecom, d’une alimentation en eau, ainsi qu’internet, le tout ayant été supprimé sans aucun préavis la plaçant dans une situation de fonctionnement difficile.

L’appelante ajoute que le dysfonctionnement de la porte sectionnelle a créé une insécurisation du local la contraignant à déplacer chaque soir les colis dans un autre entrepôt occasionnant une tâche supplémentaire. Elle précise qu’il ne lui incombait pas de procéder au changement d’une porte vétuste qui dysfonctionne.

A titre subsidiaire, sur le montant de l’indemnité, elle conteste le montant des loyers alloués par le premier juge soutenant que le local a été loué quelques mois après son départ à la société France Literie comme cela résulte du constat d’huissier de sorte que l’intimé ne justifie d’aucun préjudice du fait de son départ anticipé.

Enfin, l’appelante ajoute que la demande en paiement antérieure de loyers et charges au 3 juin 2016 est prescrite et sollicite la réformation de la décision sur ce point.

Dans ses dernières conclusions du 29 mars 2023, la SCI Des Entrepôts Audois, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a retenu le caractère non régulier et non fondé de la rupture anticipée du bail commercial ;

Réformer le jugement dont appel en ce qu’il a circonscrit la demande de la SCI Des Entrepôts Audois à la somme de 72 478,23 euros et a refusé d’actualiser la dette de la SARL Expresso Courses ;

Condamner la SARL Expresso Courses au paiement de la somme de 83 443,10 euros au titre des loyers non réglés, somme à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir ;

Confirmer le jugement dont appel pour le surplus ;

Condamner la SARL Expresso Courses au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’intimée rappelle que la résiliation du bail commercial ne respecte pas le préavis applicable en telle matière dans la mesure où le congé a été délivré moins de 6 mois avant l’expiration de la période triennale et ne pouvait produire effet à la première échéance utile après sa délivrance soit le 15 février 2023. Elle en déduit que le congé donné le 2 janvier 2020 n’a produit aucun effet de sorte que le bail court et les loyers restent dus.

Sur les prétendus manquements, le bailleur indique qu’il n’est pas à l’origine des diverses coupures et rappelle qu’il appartient au preneur de faire son affaire de ses propres lignes téléphoniques et raccordement individualisé au réseau de l’eau comme le stipule le bail. En se branchant sur les réseaux du local voisin par souci d’économie, l’appelante s’est placée sous la dépendance de la société Atout Piscine. Le bailleur s’estime donc étranger aux griefs dénoncés. Il en est de même avec les autres raccordements qui lui appartenait de faire. Enfin, sur la porte sectionnelle, l’intimée conteste tout dysfonctionnement qui lui soit imputable et expose pour sa part que le preneur est à l’origine des dégradations occasionnées. Elle conteste enfin l’état d’insalubrité du local.

Sur le quantum, elle soutient que le local n’a jamais été reloué et qu’elle n’avait aucune obligation de le relouer. Elle ajoute que les lieux ont été prêté gracieusement à la société France Literie. Enfin, elle produit un décompte portant mention de l’ensemble des virements effectués par l’appelante de sorte que le montant de sa créance est incontestable.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 28 mai 2025.

MOTIFS

1/ Sur la résiliation du bail commercial :

Le locataire excipe de divers manquements du bailleur à son obligation de délivrance et d’entretien pour justifier de la résiliation du bail et de la validité du congé délivré le 2 janvier 2020 avec effet au 31 mars 2020.

Aux termes du congé, la société Expresso évoque des coupures affectant le réseau internet et l’alimentation en eau occasionnant des pertes financières, des remontées d’eau lors de fortes pluies ainsi que la vétusté des locaux.

Dans les échanges intervenus entre les parties à compter du mois d’août 2019, le preneur reprochait encore au bailleur une porte sectionnelle vieillissante.

Le premier juge a considéré cependant que la rupture anticipée du bail est irrégulière et mal fondée sur le constat d’un défaut de preuve des griefs évoqués mais encore compte-tenu du fait que les manquements dénoncés ne sont que la conséquence du choix de gestion économique de la part du preneur qui n’a pas autonomisé son réseau préférant utiliser celui du local voisin occupé par la société Atout Piscines.

Cette analyse sera confirmée en appel en ce que les coupures d’internet sont liées au différend opposant le bailleur à un autre locataire la société Atout Piscines. La société Expresso Courses étant branchée sur le réseau téléphonie de la société Atout Piscines, elle subit les coupures du réseau internet provoquées par l’autre locataire alors qu’aux termes du contrat et de l’article 15, elle devait faire « son affaire personnelle de l’installation de ses propres lignes téléphoniques et de ses rapports avec l’administration ».

Le preneur ne peut donc reprocher au bailleur les coupures internet alors qui lui appartenait de procéder à une installation autonome de nature à le préserver de tels désagréments.

Sur les coupures d’eau, si elles sont établies notamment au visa de la mise en demeure préalable à procès-verbal délivré par la direction régionale des entreprises et de la concurrence, de la consommation, du travail et de l’emploi Occitanie, là encore ces coupures découlent du différend opposant le bailleur à un autre locataire la société Atout Piscines. La société Expresso Courses étant branchée sur le réseau eau de la société Atout Piscines, elle subit les coupures d’eau provoquées par l’autre locataire alors qu’aux termes du contrat et de l’article 18, elle devait «dans le mois de la signature des présentes faire effectuer le raccordement à l’eau de ville à ses frais sans que le bailleur ne puisse être inquiété à ce sujet et permettant d’individualiser sa consommation».

S’agissant du grief relatif à la porte sectionnelle, la société Expresso Courses évoque une vétusté tandis que la société Des Entrepôts Audois retient des dégradations provoquées par le passage de camion.

Il est acquis que la porte sectionnelle a été changée en 2014 comme en attestent les échanges mails versés aux débats si bien qu’elle ne peut être considérée comme étant vétuste cinq années après son remplacement. Par ailleurs, si le preneur justifie d’une intervention datée du mois de juin 2019 portant sur la fourniture de câbles qui ont cassé, cela n’établit nullement que la détérioration des câbles soit en lien avec la vétusté.

S’agissant des remontées d’eau, elles ne sont nullement justifiées par le preneur qui ne produit aucune pièce attestant de l’effectivité du désordre.

Il s’ensuit que c’est à bon droit que le premier juge n’a pas validé le congé délivré par lettre recommandée en date du 2 janvier 2020. Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

2/ Sur la dette locative :

Le premier juge a condamné la société appelante au paiement de la somme de 72.478,23 euros correspond à la dette locative arrêtée au 28 février 2022 tenant le caractère non régulier du congé et la poursuite du contrat de bail.

En appel, la société appelante expose d’une part que le local a été loué quelques mois après son départ à la société France Literie comme cela résulte du constat d’huissier et d’autre part qu’une partie des loyers est prescrite.

Sur le premier point, il est justifié par le procès-verbal dressé le 23 septembre 2022 que les locaux concernés par le bail commercial liant les parties, sont occupés par une autre entreprise « France Literie » alors qu’un hangar servant de stockage ainsi que la cour sont occupés depuis le mois de février 2022 par la société Marbrithèque. M. [V] [O], fils du gérant de la société « France Literie », déclare dans le cadre du constat que les locaux sont occupés depuis deux ans (pièce 30).

Dans un procès-verbal dressé le 29 novembre 2022, il est confirmé l’occupation du hangar ainsi que des locaux concernés par le bail. Le gérant de la société France Literie évoque quant à lui un prêt transitoire depuis quelques semaines. La société Des Entrepôts Audois évoque pour sa part un prêt gratuit et sur quelques mois seulement.

Cela étant, il résulte clairement du premier constat que les locaux loués à la SARL Expresso Courses, à savoir un local à usage d’entrepôt stockage d’une superficie d’environ 380 m2 avec une cour privative, sis [Adresse 6], sont occupés par la société France Literie depuis deux ans à la date du procès-verbal de constat établi le 23 septembre 2022 comme l’a déclaré de bonne foi le fils du gérant.

De même, les deux procès-verbaux de constat relèvent l’utilisation de la cour par la société Marbrithèque.

Il en résulte que le bailleur a repris possession des locaux à compter du mois de septembre 2020, soit deux ans avant l’établissement du procès-verbal de constat, en les mettant à disposition de la société France Literie. Peu importe qu’il s’agisse d’une mise à disposition à titre gratuit et transitoire, l’essentiel étant que les locaux ne sont plus à disposition de la société Expresso Courses à qui il ne peut être réclamé le paiement d’un loyer.

Sur la dette sollicitée, il convient en conséquence de dire que la société appelante est redevable du loyer et charges jusqu’au mois d’août 2020 inclus.

Sur le deuxième point, la société appelante soulève la prescription de certaines sommes.

En présence d’un commandement de payer délivré le 16 mars 2020, qui vaut mise en demeure et interrompt le délai de prescription de cinq ans, la société Des Entrepôts Audois peut valablement solliciter le paiement des factures, charges et loyers postérieurs au 12 mars 2015.

Suivant le décompte par la société appelante du 31 janvier 2019 au 8 avril 2020, il convient donc d’écarter de la somme réclamée les charges suivants pour être prescrites:

facture loyer du 1er avril 2014 : 1800 euros ;

Facture charges du 1er novembre 2014 : 480 euros.

Par ailleurs, il est encore justifié que les virements du 31 janvier 2019 pour la somme de 1.828,69 euros et du 30 octobre 2019 pour la somme de 1.860,55 euros n’ont pas été déduits par le bailleur du décompte communiqué.

Les autres sommes étant justifiées au moyen de factures ou par l’application de la clause contractuelle prévoyant une pénalité, il s’ensuit que la dette locative doit être arrêtée à la somme de 21.735,31 euros conformément au décompte produit par le bailleur en pièce 6.

3/ Sur les demandes accessoires :

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société appelante, qui succombe partiellement, sera condamnée aux entiers dépens de l’appel et à verser la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 1er septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Narbonne sauf en ce qu’il a condamné la SARL Expresso Courses au paiement à la SCI Des Entrepôts Audois de la somme de 72 478,23 euros,

Statuant à nouveau,

Condamne la SARL Expresso Courses à payer à la SCI Des Entrepôts Audois de la somme de 21.353,66 euros avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples,

Condamne la SARL Expresso Courses à payer à la SCI Des Entrepôts Audois la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Expresso Courses aux dépens de la présente instance.

Le Greffier La Présidente