ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 28 JANVIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/05260 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PSQ3

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 22 SEPTEMBRE 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER

N° RG 11-21-001519

APPELANTES :

S.A. PACIFICA, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social. dont le siège social est situé

[Adresse 7]

[Localité 6] – FRANCE

Représentée par M^e Delphine ADDE-SOUBRA de la SCP ADDE – SOUBRA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

S.C.I. LES CAMMAOUS BAS, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social sis,

[Adresse 2]

[Localité 4] – FRANCE

Représentée par M^e Delphine de la SCP ADDE – SOUBRA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMES :

Madame [Y] [K] [O] [T] [N] épouse [X]

née le 16 Mars 1989 à [Localité 11] (78)

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant,

assistée de M^e Corinne ROUCOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Monsieur [R] [S] [X]

né le 26 Septembre 1983 à [Localité 14] (92)

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant,

assisté de M^e Corinne ROUCOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 18 Novembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Décembre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 février 2016, la SCI Les Cammaous Bas a donné en location à M. [R] [X] et Mme [I] [N] une maison située [Adresse 12] à [Localité 15] (34), moyennant un loyer initial de 949 euros mensuels, outre 20 euros de provisions sur charges. Un état des lieux a été établi le même jour.

Par ordonnance du 23 novembre 2019, le juge des référés a constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties par le jeu de la clause résolutoire, le 14 juillet 2019, et condamné solidairement M. [R] [X] et Mme [I] [N], à titre de provision, à payer au bailleur une indemnité d’occupation ainsi que la somme de 13 286 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités échus au 9 octobre 2019.

Un procès-verbal de constat de reprise a été dressé par acte d’huissier le 11 août 2020 et un procès-verbal de constat d’état des lieux a été dressé le 27 août 2020, par commissaire de justice.

Selon quittance subrogative du 5 mai 2021, la société Pacifica, assureur du bailleur, a réglé la somme de 7 000 euros à la SCI Les Cammaous Bas au titre des détériorations locatives.

Par acte d’huissier du 16 juillet 2021, la société Pacifica et la SCI Les Cammaous Bas ont assigné M. [R] [X] et Mme [I] [X] en vue d’obtenir leur condamnation au paiement de plusieurs sommes.

Le jugement rendu le 22 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier :

Déboute la SCI Les Cammaous Bas de l’ensemble de ses demandes;

Déboute la SA Pacifica de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne la SCI Les Cammaous Bas et la SA Pacifica aux dépens.

Le premier juge a relevé que bien qu’il apparait que le logement ait subi des dégradations locatives en comparaison des états des lieux d’entrée et sortie, la SCI Les Cammaous Bas et la société Pacifica se bornaient toutefois à fournir un devis établi pour un chantier dont l’adresse ne correspondait pas à celle figurant sur le bail et l’état des lieux d’entrée, justifiant ainsi du rejet de la demande.

La SCI Les Cammaous Bas et la société Pacifica, prises en la personne de leurs représentants légaux en exercice, ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 17 octobre 2022.

Dans leurs dernières conclusions du 25 octobre 2023, elles demandent à la cour de :

Infirmer le jugement déféré ;

Condamner solidairement M. [R] [X] et Mme [Y] [X] au paiement des sommes suivantes :

— à la société Pacifica, assureur subrogé dans les droits du propriétaire : 7 000 euros,

— à la SCI Les Cammaous Bas, propriétaire bailleur :

13 382,13 – 7 000 = 6 382,13 euros ;

Débouter les intimés de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Condamner solidairement M. [R] [X] et Mme [Y] [X] es requis à payer à la société Pacifica la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de l’instance.

Les appelantes font valoir que la demande de la société Pacifica est fondée en ce qu’elle a effectivement versé les sommes à la SCI Les Cammaous Bas et produit sa quittance subrogative.

Elles soutiennent que les dégradations locatives dont fait état le procès-verbal de constat dressé par Maître [M] [U] sont imputables aux locataires et doivent être indemnisées. En ce sens, elles produisent deux devis de réparation, qui mentionnent, selon elles, la bonne adresse.

La SCI Les Cammaous Bas conteste être de mauvaise foi et soutient que les intimés n’en rapportent pas la preuve. Elle précise ne pas avoir pu reprendre possession du logement plus tôt tenant à la mauvaise foi des locataires, qui ne lui ont pas fait parvenir correctement le congé des lieux loués et qui, après leur départ allégué, en ont conservé les clés.

Dans leurs dernières conclusions du 23 octobre 2024, M. [R] [X] et Mme [I] [X] demandent à la cour de :

Déclarer irrecevables les conclusions de la SCI Les Cammaous Bas qui n’a que trop tardivement régularisé son adresse réelle et, par conséquent, les demandes de la société Pacifica, subrogée, cette omission ayant causé un grief aux intimés ;

Confirmer le jugement donc appel et, y ajoutant,

Condamner les appelantes, solidairement et indivisiblement, à 4 723,17 euros à titre de dommages-intérêts, 2 500 euros à titre de préjudice moral et à 9 051 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

Débouter la SCI Les Cammaous Bas et la société Pacifica de l’ensemble de leurs demandes, moyens et prétentions ;

Déclarer M. [R] [X] et Mme [I] [X] recevables et bien fondés en leurs demandes, moyens et prétentions ;

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté les appelantes de l’intégralité de leurs demandes et les a condamnées aux entiers dépens ;

Réformer le jugement dont appel en ce qu’il a refusé d’ordonner la jonction de deux instances engagées devant lui et ordonner la jonction des affaires répertoriées sous les n°22/05260 et 22/05246, sous peine de voir une contrariété de jugement ;

Réformer le jugement dont appel en ses dispositions sur l’article 700 du code de procédure civile et condamner solidairement et indivisiblement la SCI Les Cammaous Bas et la société Pacifica à payer à M. [R] [X] et Mme [I] [X] ;

— La somme de 2.500 euros au titre des honoraires qu’ils ont exposés devant le juge de première instance,

— La somme supplémentaire de 6 658 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en cause d’appel ;

— La somme de 5 000 euros au titre des préjudices financiers et moraux subis, et 3 000 euros au titre de la mauvaise foi du bailleur ;

Condamner la SCI Les Cammaous Bas et la société Pacifica aux entiers dépens ;

Subsidiairement, si la cour devait condamner les époux [X] ;

Accorder les plus larges délais à M. [R] [X] et Mme [I] [X] pour s’acquitter de leur condamnation.

Les époux [X] concluent à l’irrecevabilité de la déclaration d’appel et des conclusions de l’appelante, qui indiquent volontairement, selon eux, une adresse erronée. Ils précisent que l’adresse de la SCI Les Cammaous Bas a été changée à minima depuis le 15 février 2021, date à laquelle Me [J] [H], huissier de justice à [Localité 10] a été contraint de rédiger un procès-verbal de recherches infructueuses.

Les intimés font valoir que le bailleur est de mauvaise foi et ne peut pas s’appuyer sur un état des lieux réalisé deux années après le départ des locataires pour réclamer des sommes. En ce sens, ils contestent notamment le premier devis fourni qui serait, selon eux, de complaisance, l’adresse du bien n’étant pas la bonne. Ils affirment également que la SCI Les Cammaous Bas a volontairement dissimulé son changement d’adresse aux locataires, les empêchant de délivrer leur congé et de restituer les clés, et précisent que le bailleur n’a pas pris la peine de les enjoindre de justifier de leur lieu de résidence pour justifier de ses nombreuses procédures.

Ils sollicitent la condamnation de la SCI Les Cammaous Bas à indemniser les préjudices moraux causés par son comportement déloyal et les nombreuses saisies-attributions opérées, selon eux, arbitrairement et ayant engendré des frais supplémentaires sur leur compte bancaire.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 18 novembre 2024.

MOTIFS

1. Sur la recevabilité des conclusions des appelantes, la SCI Les Cammaous Bas et la société Pacifica

S’il est constant que les conclusions doivent indiquer, pour une personne morale, notamment son siège social, ceci à peine d’irrecevabilité, étant précisé que l’irrecevabilité des conclusions d’appel d’une société qui mentionnent un siège social fictif n’est pas subordonnée à la justification d’un grief causé par cette irrégularité, l’absence d’indication ou la mention d’un siège social fictif peut cependant être régularisée jusqu’au jour du prononcé de la clôture.

En l’espèce, la cour constate que les dernières conclusions des appelantes ont été déposées le 25 octobre 2023, soit avant la date à laquelle a été rendue l’ordonnance de clôture, le 18 novembre 2024, qu’elles portent bien mention du nouveau siège social de la SCI Les Cammaous Bas, situé [Adresse 1] à [Localité 13] (34), de sorte qu’il n’y a pas lieu de déclarer ces conclusions irrecevables, sur lesquelles la cour statuera en conséquence.

2. Sur la demande de jonction avec la procédure n° RG 22-5246

Il n’y a pas lieu à jonction de la présente affaire avec celle enrôlée sous le numéro 22-5246, dont le premier juge a justement dit que l’objet était différent et l’ensemble des parties n’était pas identique, qu’ainsi, le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

3. Sur les dégradations locatives

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations locatives, lesquelles sont prouvées par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie, établis contradictoirement ou par commissaire de justice.

Conformément à l’exigence de l’article 1104 du code civil, le bailleur et le locataire ont l’obligation, dans le cadre du contrat de bail de logement, d’agir de bonne foi.

Contrairement à la bonne foi, qui présume un comportement honnête et loyal, la mauvaise foi désigne un comportement déloyal dans la négociation ou l’exécution d’un contrat et implique l’intention de nuire ou de profiter de manière indue de la situation. La mauvaise foi peut prendre différentes formes comme la dissimulation d’informations ou encore le détournement d’une prérogative contractuelle par un cocontractant.

La preuve de la mauvaise foi repose sur des faits précis. Il peut s’agir de correspondances, de témoignages ou d’autres éléments qui démontrent que l’une des parties n’avait pas l’intention de respecter ses obligations ou cherchait à profiter de manière indue de la situation.

En l’espèce, la cour relève que si les époux [X] justifient que par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 novembre 2018, ils avaient donné congé à la SCI Les Cammaous Bas pour le 23 février 2019, pour autant, comme la bailleresse entend justement le rappeler, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement, que ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre, et qu’il est de jurisprudence constante que pour être valable et faire courir le délai de préavis, le congé adressé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception doit avoir été réceptionné par son destinataire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque les époux [X] ne justifient pas que leur congé a bien été réceptionné par la SCI Les Cammaous Bas.

Or, il doit être relevé qu’à cette date, les deux associés de la SCI Les Cammaous Bas, M. [A] [E] et Mme [P] [V], épouse [E], avaient déjà déménagé du [Adresse 2] à [Localité 4] (34), adresse du siège social, pour le [Adresse 3] à [Localité 9] (34), tel que cela résulte des statuts constitutifs de la SCI Les Cammaous Hauts ou de la SCI Grand’Rue, signés par les époux [E] le 5 octobre 2018. Cela résulte également des statuts constitutifs de leur société d’exercice libéral de commissaires de justice, signés le 15 mars 2018.

Il est constant, comme entendent le rappeler les époux [X], que si une société civile immobilière peut fixer son siège social à l’adresse personnelle de son gérant, il est cependant nécessaire que celui-ci transfère le siège social à chaque déménagement.

Ainsi, les époux [E] n’étaient plus domiciliés à l’ancien siège social de la SCI Les Cammaous Bas au 15 mars 2018 et ce n’est que le 11 avril 2022 qu’ils ont transféré le siège social au [Adresse 1] à [Localité 13] (34), où est domiciliée leur société d’exercice libéral.

Il est constant que les époux [E], tous deux seuls associés de la SCI Les Cammaous Bas, exercent la profession de commissaire de justice.

Il doit donc être retenu, comme l’avancent les époux [X], qu’en leur qualité de professionnels du droit et plus particulièrement de la procédure civile, ils savaient que tout congé donné par les locataires ne pourrait être réceptionné par son destinataire, la SCI Les Cammaous Bas, bailleresse, qu’ainsi, il ne produirait pas effet, en application de la jurisprudence constante de la Cour de cassation, que la bailleresse rappelle.

A ce titre, il doit également être retenu que celle-ci ne justifie pas plus avoir informé ses locataires du déménagement de ses associés et de son siège social.

La cour relève par ailleurs de l’attestation de Mme [Z] [W], ami des époux [X], que le 23 août 2018, elle a pu, dans leur véhicule équipé du Bluetooth, entendre une conversation téléphonique entre M. [R] [X] et Mme [P] [E], cette dernière les appelant en raison de loyers impayés et de la nécessité de les régulariser, ce à quoi, M. [R] [X] a répondu qu’ils allaient être régularisés et qu’il en profitait pour l’informer de leur prochain départ du logement pris à bail car leur maison, en construction, était sur le point d’être achevée, et que Mme [P] [E] a pu répondre : « Comme vous voulez, dans ce cas, envoyez une lettre recommandée ».

La cour relève également de l’attestation d’une des voisines, Mme [D], locataire d’un des membres de la famille [E], que " Je fais ce témoignage car j’apprends ce jour que M. [E] fait valoir qu’il ne savait pas que leur locataire avait déménagé et ne s’en est rendu compte que très récemment. Ceci est simplement impossible. Il est donc impossible qu’il n’ait pas vu ou su que M. [X] avait déménagé en février 2019 et d’en parler à son gendre « . (') » Quand M. et Mme [X]-[N] étaient encore locataires de M. et Mme [E], il leur arrivait de nous autoriser à mettre notre cheval dans l’enceinte de leur maison afin qu’il y broute l’herbe. Début 2019, peu après leur départ, sachant qu’ils avaient encore les clefs parce que M. [E] ne s 'était toujours pas manifesté après leur départ, nous y mettions encore parfois le cheval pour entretenir le terrain. Mais nous n’avons pu y faire brouter le cheval que 2 ou 3 fois seulement pour la raison suivante, j’ai reçu un appel téléphonique de ma propriétaire, Mme [B], me demandant de ne plus mettre notre cheval brouter chez sa s’ur, Mme [E]. Elle parlait clairement de l’ancien domicile de M. et Mme [X] et il n 'y a pas d’ambiguïté, Mme [B] m 'expliquant qu’elle avait reçu un appel téléphonique de sa s’ur, afin qu’elle nous fasse passer cette demande. Ce n 'est d’ailleurs pas la première fois que Mme [E] utilise sa s’ur pour nous faire passer un message. ".

Enfin, dans le procès-verbal de reprise des lieux établi le 11 août 2020, il doit être relevé que le commissaire de justice instrumentaire a pu indiquer que « Sur place, j’ai constaté que la boite aux lettres est pleine. La voisine du n°2 de l’impasse me confirme que les requis ont quitté les lieux depuis un an. ».

La cour relève par ailleurs de l’attestation de M. [C] [F] que " J’ai aidé M. et Mme [X] dans leur déménagement qui s’est terminé le 23 février 2019. J’ai vu M. [X] enlever leur nom de la boite aux lettres à cette occasion ".

Sur ce point, la cour relève que tous les actes cités ci-après ont été délivrés à l’adresse du logement en litige, avec la mention suivante: « Après avoir vérifié la certitude du domicile du destinataire caractérisé par les éléments suivants : Présence du nom du destinataire sur la boite aux lettres », sans qu’il ne soit fait mention de vérifications effectuées, notamment auprès du voisinage ou encore de la maire :

— commandement de payer visant la clause résolutoire du bail le 13 mai 2019,

— assignation du 1er août 2019 demandant au juge de constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, et d’ordonner l’expulsion des locataires,

— signification de l’ordonnance de référé aux locataires le 26 novembre 2019,

— commandement de quitter les lieux signifié le 29 novembre 2019.

Les époux [X] avancent qu’après leur départ, il a été apposé une étiquette avec leur nom sur la boite aux lettres du logement en litige alors qu’ils affirment l’avoir enlevée au moment de leur départ, ce dont ils attestent.

S’ils ne versent pas de constat de commissaire de justice à l’appui de cette affirmation, il n’en demeure pas moins qu’ils versent une photo de cette étiquette, de laquelle il ressort que leurs prénoms sont mal orthographiés, puisqu’il y est mentionné " [L] « au lieu de » [R] « , et » [Y] « au lieu de » [I] ", ce qui permet de considérer qu’ils n’en sont pas les auteurs.

Ainsi, il ressort de ces éléments qu’en ne procédant pas au transfert de siège social, en toute connaissance de cause pour les locataires, et en ne les informant pas du déménagement, les époux [E], professionnels du droit, sachants des questions juridiques et experts de la procédure civile, associés de la SCI Les Cammaous Bas, ont empêché les époux [X], non seulement de pouvoir faire délivrer leur congé mais aussi de pouvoir restituer les clés du logement pris à bail.

En l’état des éléments versés au débat, il est constant qu’ils ont quitté les lieux en février 2019 et que le logement objet du litige est resté inoccupé, du fait de la SCI Les Cammaous Bas, jusqu’à sa reprise, le 11 août 2020, qu’ainsi, le procès-verbal de constat d’état des lieux, dressé le 27 août 2020 par commissaire de justice, doit être écarté et ne peut leur être opposé.

En conséquence, en l’état de ces éléments factuels précis, qui permettent d’établir la mauvaise foi de la SCI Les Cammaous Bas dans l’exécution du bail du 9 février 2016 et de ce que l’état des lieux établi le 27 août 2020 est par conséquent écarté, le jugement entrepris sera confirmé, par motifs substitués, en ce qu’il a débouté la SCI Les Cammaous Bas et la société Pacifica de leurs prétentions.

5. Sur les prétentions indemnitaires des époux [X]

La cour constate que les prétentions indemnitaires soumises à la cour dans le cadre de la présente affaire sont les mêmes que celle présentées dans le cadre de l’affaire n° RG 22-5246, sur lesquelles il a déjà été statué, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer à nouveau sur ces prétentions.

En considération de ce qui précède, le jugement rendu le 22 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier sera confirmé en toutes ses dispositions.

6. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Les Cammaous Bas et la société Pacifica seront condamnées solidairement aux dépens de l’appel.

La SCI Les Cammaous Bas et la société Pacifica, qui échouent en leur appel, seront en outre condamnées solidairement à payer aux époux [X] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 22 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier, en toutes ses dispositions ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE solidairement la SCI Les Cammaous Bas et la société Pacifica à payer à M. [R] [X] et Mme [I] [X], née [N], la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE solidairement la SCI Les Cammaous Bas et la société Pacifica aux dépens de l’appel.

Le greffier, La présidente,